г.Сочи                                    

04.04.2012 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием истцов Калинкиной О.П., Федоровых М.В., Немыкиной В.В.,

ответчика Левичевой Т.В.,

представителей третьего лица ООО "ДомоУправление-8" Галиулина Д.Г., Хованцева А.В., Георковой В.П.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Калинкиной О.П., Федоровых М.В., Немыкиной В.В. к председателю домового комитета многоквартирного жилого дома <адрес> о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома,

установил:

Калинкина О.П., Федоровых М.В., Немыкина В.В. обратились в суд с иском к председателю домового комитета многоквартирного жилого дома <адрес> Левичевой Т.В., которым просят признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 10.01.2012 г., по вопросам: выбор уполномоченного домом представителя; расторжение договора на техническое обслуживание с ООО "Домоуправление-8" с тарифом 11,98 рублей за 1 кв.м; выбор обслуживающей организации ООО "Наш Дом+" с тарифом 10 рублей за 1 кв.м.

В обоснование иска указали, что истцы на основании свидетельств о государственной регистрации права являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>.

10.01.2012 г. по инициативе председателя домового комитета (ответчика по делу) состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> в форме заочного голосования.

На повестку общего собрания вынесены вопросы: выбор уполномоченного домом представителя; расторжение договора на содержание и ремонт многоквартирного дома с ООО "ДомоУправление-8"; выбор обслуживающей компании на содержание и ремонт многоквартирного дома ООО "Наш Дом" с 01.02.2012 г.

По итогам проведенного заочного голосования приняты следующие решения: считать уполномоченным многоквартирного дома Левичеву О.П. и поручить ей представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в органах государственной власти, местного самоуправления, отношениях с третьими лицами во исполнение решений собраний; расторгнуть договор на содержание и ремонт многоквартирного дома с ООО "ДомоУправление-8"; выбрать обслуживающую на содержание и ремонт многоквартирного дома компанию ООО "Наш Дом" с 01.02.2012 г.; поручить Левичевой Т.В. в течение 10 дней с дня оформления настоящего протокола согласовать договор ООО "Наш Дом" с собственниками жилых помещений; уполномочить Левичеву Т.В. довести до жильцов дома проект договора с ООО "Наш Дом" на содержание и ремонт многоквартирного дома.

Истцы указывают, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома от 10.01.2012 г. проводилось с существенными нарушениями требований ЖК РФ, а именно ч.3 ст.45 ЖК РФ определяющей, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

У собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, есть все основания полагать, что при подсчёте голосов по вопросу №2 в повестки дня (расторжение договора на содержание и ремонт многоквартирного дома с ООО "ДомоУправление-8") неверно произведен подсчёт голосов. Для ознакомления с бюллетенями и проверки подсчетов голосов ответчик уклоняется.

Решение не было доведено до сведения собственников помещений в данном доме, истцы узнали при случайном разговоре с соседями.

Истцы, как собственники, не согласны с принятыми решениями по состоявшемуся голосованию согласно протокола №3 общего собрания в форме заочного голосования от 10.01.2012 г. собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, а именно:

собственники против расторжения договорных отношений с ООО "ДомоУправление-8". Претензий по предоставленным услугам к ООО "ДомоУправление-8" за все года обслуживания дома не имеются, они намерены пролонгировать договорные отношения с данной организацией;

собственники против заключения договора на содержание и ремонт многоквартирного дома с ООО "Наш Дом" с 01.02.2012 г., кроме того против предложенного тарифа, считают, что принятое решение об увеличении тарифа является незаконным и необоснованным.

Принятое решение о выборе новой управляющей организации ООО "Наш Дом" и утверждения договора на содержание и ремонт многоквартирного дома с ООО "Наш Дом" нарушает наши законные права и интересы.

На основании чего, 21.01.2012 г. состоялось очное голосование собственников помещений многоквартирного дома, о чём, было принято решение большинством голосов собственников помещений об обжаловании протокола заочного голосования собственников помещений состоявшееся 10.01.2012 г.

Большинство собственников помещений нашего дома против решения о выборе уполномоченного представителя собственников - Левичевой Т.В., так как она злоупотребляет полномочиями по предоставлению интересов собственников помещений многоквартирного дома, вводит в заблуждение собственников при проведении голосования, оказывает давление при голосовании.

Последующем истцы дополнили основания иска, указали, что инициатором проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> от 10.01.2012 г., являлась Левичева Т.В. - наниматель жилого помещения № данного дома.

Таким образом, Левичева Т.В. не являясь собственником жилого помещения в данном доме, в нарушении норм жилищного законодательства, являлась инициатором проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> от 10.01.2012 г.

В листах голосований собственников помещений были указаны сведения, что инициатором проведения общего заочного голосования является председатель домового комитета Левичева Т.В., где в повестку дня включены два вопроса поставленные на голосовании.

Протоколом №3 общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> от 10.01.2012 г. в повестке дня указывается три вопроса.

Таким образом, нарушена процедура проведения голосования, так как в листах голосований на повестку поставлено два вопроса, а в протоколе общего голосования от 10.01.2012 г. отражено три, в нарушении норм ст.46 ЖК РФ.

Кроме того, по вопросу выбора уполномоченного домом представителя, собственники многоквартирного жилого дома <адрес> 10.01.2012 г. не голосовали, однако в протоколе №3 от 10.01.2012г. имеется результат голосования по данному вопросу.

Общее собрание в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> было проведено с 24.12.2011 г. по 09.01.2012 г., результаты голосования оформлены протоколом №3 от 10.01.2012 г.

Между тем, решения собственников помещений муниципальных квартир №, № №, № № № № общей площадью - 1012 кв.м приняты 20.01.2012 г., т.е. позже даты окончания (09.01.2012г.) приема решений, (л.д.118). Следовательно, муниципальные квартиры (общей площадью 1012 кв.м) нельзя считать принявшими участие в общем собрании, и лист голосования данного собственника необходимо исключить из подсчета голосов.

Кроме того, истцы указывают, что листом голосования собственника квартиры № голосует Головятенко О.Н., указывая площадь жилого помещения находящуюся в собственности 29,2 кв.м, однако, согласно свидетельства о праве собственности от 25.07.2003 г. Головятенко О.Н. обладает 1/3 общей долевой собственности занимаемого жилого помещения.

Листом голосования собственника квартиры № голосует Калайджян М.Н., указывая площадь жилого помещения находящуюся в её собственности 65,6 кв.м, однако, согласно свидетельства о праве собственности от 15.09.2005 г. Калайджян М.Н. обладает 1/5 общей долевой собственности занимаемого жилого помещения.

Листом голосования собственника квартиры № голосует Мануйлова В.И., указывая площадь жилого помещения находящуюся в собственности 47,2 кв.м, однако, согласно свидетельства о праве собственности от 12.10.2005 г. Мануйлова В.И. обладает 1/2 общей долевой собственности занимаемого жилого помещения.

Листом голосования собственника квартиры № голосует Баев С.С., указывая площадь жилого помещения находящуюся в собственности 64,7 кв.м, однако, согласно свидетельство о праве собственности от 15.06.2005 г. Баев С.С. обладает 1/5 общей долевой собственности занимаемого жилого помещения.

Аналогичное нарушение имеется в бюллетени квартир № № №

Листом голосования собственника помещения № данного дома голосует Орлова Л.Д., являясь членом семьи собственников данной квартиры - Мелехиной О.А., Мелехиной Е.Н. (согласно договора приватизации № 26013 от 15.02.2002г.), не имея на то право, данный голос является недействительным.

Таким образом, имеются существенные нарушения в процедуре голосования муниципальных квартир.

Согласно листам голосования квартир №, № №, № голосовали наниматели жилых помещений, не имея права голосования на общем собрании собственников помещений. Данные бюллетени голосования, так же необходимо исключить из подсчета голосов.

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирного дома <адрес> в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 10.01.2012 г. допущены существенные нарушения норм жилищного законодательства, необходимый кворум для проведения собрания отсутствовал, кроме того, собственники были введены в заблуждение Левичевой Т.В. в отношении новой обслуживающей организации ООО "Наш Дом+" - на момент проведенного голосования данной организации ещё не существовало, ООО "Наш Дом+" зарегистрировано 25.01.2012 г.

Ответчиком представлены возражения на иск, согласно которым просит с иске отказать, указывает, что основанием для обращения с иском послужили предположения, "что при подсчете голосов по вопросу №2 в повестке дня (расторжение договора на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома с ООО "ДомоУправление-8" неверно произведен подсчет голосов". 14.12.2011 г. жильцы дома <адрес> уведомлены о том, что 24.12.2011 г. будет проведено внеочередное общее собрание. Объявления размещены старшими по подъездам в каждом подъезде на видном месте.

24.12.2011 г. на собрании присутствовало менее 50% собственников. Присутствующие говорили о неудовлетворительной работе обслуживающей организации ООО "ДомоУправление-8". По вышеуказанным причинам обсуждение вопроса повестки дня "Утверждение тарифа на 2012 г. в сумме 11,98 рублей за 1 кв.м" было прекращено.

Вопрос повышения тарифа озвучен администрацией ООО "ДомоУправление-8" в июле 2011 г. Всем председателям домовых комитетов, обслуживаемых данной организацией домов, выданы подготовленные протоколы и реестры голосований (под роспись) и поставлена задача собрать подписи собственников. В перечне работы указывались расплывчато или те, которые были проведены при капитальном ремонте в 2010 г. Именно этот вопрос был вынесен на обсуждение общего собрания. Она никого не обманывала и не вводила в заблуждение. Она попыталась выполнить поручение руководства ООО "ДомоУправление-8".

На этом собрании собственник квартиры № Рувин Р.А. предложил создать новое предприятие (ООО) для обслуживания дома (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту). Она не могла проигнорировать это предложение и выступила инициатором проведения заочного голосования

Жильцы уведомлены о проведении заочного голосования под роспись. Заочное голосование проводилось с 24.12.2011 г. по 09.01.2012 г. Голосующие имели достаточно времени для принятия решения. С ее стороны никакого давления не оказывалось. Подсчет голосов проводился инициативной группой. Представитель администрации Центрального района проголосовал от имени нанимателей муниципальных квартир на основании листов голосования нанимателей и сведений, предоставленных УФРС г.Сочи.

По вопросу "Считать председателя домового комитета Левичеву О.П. лицом уполномоченным для осуществления юридических и фактических действий во исполнение решений, принятых общим собранием" прилагается реестр подписей жильцов дома <адрес>.

21.01.2012 г. по инициативе Немыкиной В.В., Добелевой А.А., Федоровых и Ачинович Л.Н. состоялось собрание жильцов. Зарегистрировано 40 человек. В связи с отсутствием кворума рассмотрение вопросов повестки дня не состоялось. Но она уведомила всех о результатах заочного голосования. Этот факт подтверждают истцы в своем протоколе. Ни о каком голосовании речи не было. Однако к исковому заявлению прилагается реестр голосования, в котором допущены нарушения ЖК РФ: в реестре имеются дописки, зачеркивания и исправления; в реестре указаны несуществующие собственники; в реестре 70 подписей (очное голосование), а на собрании зарегистрировано присутствие 40 человек; в реестре не указано количество кв.м (не проведен подсчет голосов).

Форма управления в многоквартирном доме - непосредственное управление. ООО ООО "ДомоУправление-8" не является Управляющей компанией дома. Основная задача данной организации - профессионально и добросовестно выполнять договорные обязательства по обслуживанию (по содержанию и текущему ремонту общего имущества на основании решений общего собрания).

В судебном заседании каждая из сторон ссылалась в обоснование своих требований и возражений.

Третье лицо ООО "ДомоУправление-8" пояснило, что принятие решение собственниками дома от их воли не зависит, однако ими добросовестно выполнялись условия договора.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирного дома.

При проведении общего собрания собственников и принятии решения общего собрания, должен быть соблюден порядок проведения такого собрания.

При проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 10.01.2012 г. по инициативе Левичевой Т.В., нарушены требования, предъявляемые к процедуре проведения общего собрания собственников, а именно: нарушена процедура инициирования общего собрания, постановка вопросов, вынесенных на общее собрание, процедура уведомления и подсчета голосов.

Исходя из смысла ч.4 ст.45 ЖК РФ инициатором общего собрания является собственник помещений в многоквартирном дома. Между тем, Левичева Т.В. таковым не является, а является нанимателем помещения по договору социального найма, что ею не отрицалось.

ЖК РФ не содержит в себе понятия "председатель домового комитета", а потому установить круг полномочий такого "председателя" в рамках ЖК РФ при наличии способа управления многоквартирным домом в виде непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме не представляется возможным.

В этой связи, Левичева Т.В., как председатель домового комитета, не могла являться инициатором общего собрания.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч.5 ст.45 ЖК РФ).

В листах голосований собственников помещений в повестку общего собрания включены два вопроса: расторжение договора на техническое обслуживание с ООО "ДомоУправление-8" и выбор обслуживающей организации.

Однако, протоколом № 3 общего собрания от 10.01.2012 г. оформлено решение о выборе Левичевой Т.В. уполномоченной многоквартирного дома, вопрос перед собственниками помещений не ставился.

Кроме того в листах голосований в вопросе о выборе обслуживающей организации имеются разночтения в ее названии: часть листов голосования содержит наименование ООО "Наш Дом", часть - ООО "Наш Дом+". При этом часть листов голосования, содержащих в себе наименование ООО "Наш Дом+" имеют приписку знака "+".

Материалы дела содержат письмо ООО "Наш Дом" от 20.03.2012 г. №6, согласно которому ООО "Наш Дом" с предложениями к собственникам <адрес> по содержанию и ремонту не обращалась.

Между тем, доказательств наличия зарегистрированного ООО "Наш Дом+" на момент проведения голосования в материалы дела не представлено.

Выявленные нарушения в постановке вопроса не свидетельствуют о действительной воле принявших в голосовании собственников помещений многоквартирного дома и в этой же взаимосвязи свидетельствуют о действительной воле смены обслуживающей организации, т.е. напрямую связанных между собой вопросов о расторжении договора обслуживания с предыдущей организацией и заключении такого договора с новой.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в форме заочного голосования от 10.01.2012 г. суммарная общая площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам составляет 5188,66 кв.м; в заочном голосовании принимали участие собственники жилых помещений суммарной площадью 2643,46 кв.м, обладающие 65,69% голосов.

Вместе с тем, установлено, что в доме имеются муниципальные квартиры, их площадь составляет 1164,98 кв.м.

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования указанный кворум устанавливается с учетом императивной нормы ч.2 ст.47 ЖК РФ, а именно: принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Собственник муниципальных квартир - администрация г.Сочи - участие в голосовании не принимал, голосовали наниматели этих квартир, в последующем представитель администрации г.Сочи учел мнение нанимателей и подписал их позже подведения итогов голосования 20.01.2012 г., голосовал 1012 кв.м.

Следовательно, собственника муниципальных квартир (голос в 1012 кв.м) нельзя считать принявшими участие в общем собрании, и листы голосования данного собственника необходимо исключить из подсчета голосов.

Поскольку кворум составляет 2011,88 кв.м, а проголосовало 2643,46 кв.м голосов, то при исключении голосов администрации г.Сочи в размере 1012 кв.м, кворум не может быть признан состоявшимся в силу ч.2 ст.47 и ч.3 ст.45 ЖК РФ.

В силу ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

В соответствии с ч.3 ст.48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Листом голосования собственника квартиры № голосует Калайджян М.Н., указывая площадь жилого помещения находящуюся в её собственности 65,6 кв.м, однако, согласно свидетельства о праве собственности от 15.09.2005 г. Калайджян М.Н. обладает 1/5 общей долевой собственности занимаемого жилого помещения.

Листом голосования собственника квартиры № голосует Мануйлова В.И., указывая площадь жилого помещения находящуюся в собственности 47,2 кв.м, однако, согласно свидетельства о праве собственности от 12.10.2005 г. Мануйлова В.И. обладает 1/2 общей долевой собственности занимаемого жилого помещения.

Листом голосования собственника квартиры № голосует Баев С.С., указывая площадь жилого помещения находящуюся в собственности 64,7 кв.м, однако, согласно свидетельство о праве собственности от 15.06.2005 г. Баев С.С. обладает 1/5 общей долевой собственности занимаемого жилого помещения.

Листом голосования собственника помещения № данного дома голосует Орлова Л.Д., являясь членом семьи собственников данной квартиры - Мелехиной О.А., Мелехиной Е.Н. (согласно договора приватизации № 26013 от 15.02.2002г.), не имея на то право, данный голос является недействительным.

Таким образом, имеются существенные нарушения в процедуре голосования, что подтверждается приобщенными копиями свидетельств о государственной регистрации права.

Кроме того, нет решения собрания о выборе счетной комиссии. Подсчет голосов собственников должен быть отражен в протоколе счетной комиссии, являющейся неотъемлемой частью протокола общего собрания, но он отсутствует. Собственники жилых помещений не извещались о возможности принимать участие в подсчете голосов, а подсчет голосов производился инициативной группой.

Все перечисленные выше нарушения, в своей совокупности, влекут искажение результатов голосования и не позволяют достоверно определить волеизъявление собственников помещений, а потому являются существенными.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что инициатором проведения собрания, а также "членами инициативной группы", отражённого в протоколе общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме <адрес>, от 10.01.2012 г. существенно нарушены нормы Жилищного Кодекса РФ, а именно: ч.3, ч.4 ст.45; ч.2 ст.47; ч.3 ст.48.

Соответственно принятые решения, отражённые в протоколе общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме от 10.01.2012 г. №3 по вопросам выбор уполномоченного домом представителя; расторжение договора на техническое обслуживание с ООО "Домоуправление-8" с тарифом 11,98 рублей за 1 кв.м; выбор обслуживающей организации ООО "Наш Дом+" с тарифом 10 рублей за 1 кв.м. - не могут считаться принятыми в установленном Жилищным Кодексом РФ порядке, что не даёт права вступления в силу данных решений и их выполнения всеми собственниками помещений в данном жилом доме.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

решил:

признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, оформленного протоколом от 10.01.2012 г. №3.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09.04.2012 г.

Председательствующий