К делу № 2-172/12

г. Сочи                                                                                                         25 апреля 2012 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи           Вергуновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Леоновой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Сочи к Трусовой Р. В. о возложении обязанности осуществить за свой счет снос самовольно возведенного трехэтажного строения, расположенного по <адрес> в Центральном районе г. Сочи, и по встречному иску Трусовой Р. В.     к администрации г. Сочи о признании права собственности на двухэтажное капитальное строение с цокольным этажом, незавершенное строительством, общей площадью 834,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, возложении обязанности на государственный регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права собственности Трусовой Р.В. на незавершенный строительством объект,

                                                   У С Т А Н О В И Л:

        Администрация г. Сочи обратилась в суд Центрального района г. Сочи с иском к Трусовой Р. В. о возложении обязанности осуществить за свой счет снос самовольно возведенного трехэтажного строения, расположенного по <адрес> в Центральном районе г. Сочи, который мотивирован следующим.

        Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 480 кв.м. находится в собственности Трусовой Р.В. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 06.10.2008 года серии №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома. Администрацией Центрального района города Сочи Трусовой Р.В. 15.07.2011 г. выдано Разрешение № № на строительство двухэтажного с цоколем и мансардой индивидуального жилого дома общей площадью застройки 239.0 кв.м, сроком действия до 15.07.2021 года. На земельном участке выполнено строительство неоконченного объекта из керамзито-железобетонного материала в два этажа с выведением стен третьего этажа размерами в плане 17.6 х 20.7 кв.м, общей площадью 364 кв.м. Факт возведения объекта самовольного строительства подтверждается Актом обследования земельного участка в натуре от 18 ноября 2011 года и фотоматериалом, прилагаемым к иску. В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Статьей 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Указом Президента РФ от 06.07.94 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.96 г. № 591 - р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

          Ответчик Трусова Р.В. обратилась в суд со встречным исковым требованием, которое мотивировано тем, что объект самовольного строительства расположен на земельном участке площадью 480 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства жилого дома, принадлежащем Трусовой Р.В. на праве собственности. Право на строительство возникло у истца на основании Разрешения на строительство № RU23309-1612-H, сроком действия до 15.07.2021 года. В пункте 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнения инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Согласно части 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьёй. В любом случае, согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.10 г. № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода

спорного объекта в эксплуатацию. Согласно выводам судебно-технического заключения от ДД.ММ.ГГГГ, 2-этажное капитальное строение с цокольным этажом, незавершенное строительством, готовностью 40%, относится к категории индивидуальный жилой дом, возведено в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, соответствует требованиям СНиП (жилые здания, санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, пожарная безопасность зданий и сооружений, строительство в сейсмических районах), является безопасным, не создает угрозы жизни и здоровью проживающих граждан и соответствует требованиям законодательства. Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании представитель Администрации г. Сочи по доверенности Ледовской А.С. настаивал на удовлетворении заявленных требований администрации г. Сочи по основаниям, изложенным в заявлении, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать ввиду незаконности требований.

        Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Трусова Р.В. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием её представителя на основании выданной доверенности.

Представитель Трусовой Р.В. по доверенности Прохоров А.Г. возражал против удовлетворения иска администрации г. Сочи, так как, по его мнению, спорное строение возводится на земельном участке, принадлежащем Трусовой Р.В. на праве собственности, на основании разрешения на строительство, что исключает возможность признания строения самовольным, встречные исковые требования Трусовой Р.В. о признании права собственности на незавершенный строительством объект просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года в судебное заседание не явился, направил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца- Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, будучи извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанного представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования администрации г. Сочи подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Трусовой Р.В. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 480 кв.м. находится в собственности Трусовой Р.В. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 06.10.2008 года серии №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома.

Согласно требованиям ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство

Согласно ч. 5 ст. 51 ГК РФ полномочия по выдаче разрешения на строительство принадлежит федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов федерации и органам местного самоуправления.

Как установлено п. 2.2. Положения о порядке сноса самовольных построек на территории г. Сочи, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от 27.04.2004 № 47, разрешение на строительство выдают главы администраций районов города, издав соответствующее постановление (физическим лицам по месту строительства) для строительства индивидуальных жилых домов, иных жилых строений, хозяйственных построек и сооружений на земельных участках, предоставленных в установленном порядке для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, коллективного и индивидуального садоводства.

15.07.2011 г. Администрацией Центрального района города Сочи Трусовой Р.В. выдано Разрешение № № на строительство двухэтажного с цоколем и мансардой индивидуального жилого дома общей площадью застройки 239.0 кв.м., сроком действия до 15.07.2021 года.

         В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

      Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По смыслу указанных норм Кодекса строительство капитального объекта недвижимости может считаться правомерным только в том случае, если возведение соответствующего строения осуществляется без отклонения от разрешённых параметров строительства, указанных в разрешении на строительство и проектной документации.

В ином случае, согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ постройка, возведённая в отсутствие разрешения на строительство либо с отступлением (превышением) разрешённых параметров строительства будет являться самовольной.

Согласно заключения эксперта ФГУП «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» Титова В.Е. по проведенной по данному делу судебной строительно-технической экспертизе, на момент проведения экспертизы объект представляет собой 2-этажное капитальное строение с цокольным этажом, незавершенное строительством, готовностью 40%, площадь застройки земельного участка более 50%, что составляет 338,8 кв.м. Спорное строение относится к категории «Индивидуальный жилой дом», расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, соответствие строения строительным нормам и правилам можно будет рассмотреть после завершения строительства, строение соответствует СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Согласно Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. № 202, строение расположено в жилой зоне Ж-1 - застройка индивидуальными жилыми домами усадебного типа, максимальный процент застройки - 50%, максимальная высота здания до козырька крыши-12 м., коэффициент застройки земельного участка, на котором расположено спорное строение - более 50%, - 338,8 кв.м., что не соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. № 202; спорное строение является безопасным, тем самым, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, эксплуатация спорного строения возможна после завершения объекта строительством и выполнения отделочных и фасадных работ, разводки коммуникаций внутри спорного строения.

У суда не имеется оснований сомневаться в правильности или обоснованности выводов заключения эксперта, так как экспертиза проводилась экспертом государственного предприятия, предупреждённым об уголовной ответственности, имеющим свидетельство по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», выданное НП «Палата судебных экспертов»; ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация» выдано свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

          Суд, давая оценку названному экспертному заключению, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, так как экспертиза назначена и проведена в установленном ГПК РФ порядке с участием представителей заявителей, имеющих возможности выбрать кандидатуру эксперта, поставить перед ним вопросы, задать вопросы эксперту в судебном заседании; в заключении содержатся сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела. Экспертиза проводилась с выходом, осмотром и замерами спорного строения на месте, о назначении повторной или дополнительной экспертизы ходатайств не заявлено. Суду не приведено доводов, опровергающих выводы исследовательской части и выводы названного заключения эксперта или позволяющих сомневаться в правильности или обоснованности данных выводов.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Титов В.Е. выводы, изложенные в указанном заключении, подтвердил, кроме того, пояснил, что определить, является ли строение многоквартирным или индивидуальным жилым домом в настоящее время не представляется возможным, поскольку отсутствуют изолированные помещения, места общего пользования, поэтому в заключении указано, что строение является индивидуальным жилым домом.

На основании п.7 ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Как следует из материалов дела и не оспаривается представителем Трусовой Р.В., последняя за внесением изменений в разрешение на строительство жилого дома в орган местного самоуправления не обращалась.

       Таким образом, на основании вышеизложенного заключения суд приходит к выводу, что отклонение от выданного разрешения на строительство допущено Трусовой Р.В. без законных на то оснований, самовольно.

       Допущенное отклонение площади застройки от указанного в разрешении на строительство дома является существенным, поскольку противоречит Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. № 202, согласно которым строение расположено в жилой зоне Ж-1 - застройка индивидуальными жилыми домами усадебного типа, максимальный процент застройки - 50%, фактически коэффициент застройки земельного участка, на котором расположено спорное строение, составляет более 50%.

        Кроме того, из имеющихся в материалах дела фотографий видно, что спорное строение имеет два этажа, возводятся конструкции третьего этажа, в то время как разрешением на строительство предусмотрено строительство двухэтажного здания.

Согласно ч.1 ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

На основании ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, что предусмотрено требованиям ст. 222 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах исковые требования администрации г. Сочи, как органа, осуществляющего контроль и регулирование в области градостроительной деятельности на территории г. Сочи, о сносе самовольной постройки являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Трусовой Р.В. о признании за нею права собственности на объект незавершенного строительства, суд учитывает вышеизложенное, а также исходит из следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку Трусова Р.В. в установленном законом порядке за внесением изменений в ранее выданное разрешение на строительство жилого дома не обращалась, отсутствуют основания утверждать, что Трусова Р.В. предпринимала меры к легализации спорной постройки, а уполномоченным органом ей неправомерно отказано во внесении изменений в разрешение на строительство.

В соответствии с ч.1 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

        Однако создание спорного строения в том виде, в котором оно указано во встречном иске, разрешением на строительство жилого дома не предусматривалось, согласований и разрешений от компетентных органов на изменение параметров строения по сравнению с первоначальным проектом получено не было.

        Таким образом, отсутствуют основания утверждать, что спорное строение создано Трусовой Р.В. с соблюдением закона и иных правовых актов.

         По этим же основаниям не может быть удовлетворено требование Трусовой Р.В. обязать Центральный отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности Трусовой Р.В. на спорное строение.

         В соответствии со ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

          В силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.

При создании лицом недвижимого имущества правоустанавливающими документами в соответствии с нормами градостроительного законодательства являются разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, утвержденный проект, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

         Как указывалось выше, возведенное Трусовой Р.В. строение является самовольным ввиду нарушения норм градостроительного законодательства.

          В соответствии со ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

          С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права собственности на спорный объект следует отказать.

Обязанность по сносу спорной самовольной постройки в соответствии со ст.222 ГК РФ возлагается на лицо, осуществившее эту постройку, т.е. на Трусову Р.В.

Иные доводы и возражения сторон не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.

    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Сочи к Трусовой Р. В.     о возложении обязанности осуществить за свой счет снос самовольно возведенного трехэтажного строения, расположенного по <адрес> в Центральном районе г. Сочи - удовлетворить.

      Обязать Трусову Р. В. осуществить за свой счет снос самовольно возведенного трехэтажного строения, расположенного по <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

         В удовлетворении встречного искового заявления Трусовой Р. В.     к администрации г. Сочи о признании права собственности на двухэтажное капитальное строение с цокольным этажом, незавершенное строительством, общей площадью 834,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, возложении обязанности на государственный регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права собственности Трусовой Р.В. на незавершенный строительством объект - двухэтажное капитальное строение с цокольным этажом, незавершенное строительством, общей площадью 834,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес> - отказать.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 апреля 2012 года.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья:

11