РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи             

19.04.2012 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием истца Борзенко В.В. ее представителя адвоката Филипповой С.Ф. (регистрационный номер 23/1267, удостоверение №1240 от 28.04.2003 г., ордер №310241),

третьего лица Борзенко А.Б.,

представителя ответчика, назначенного судом в порядке ст.119, ст.50 ГПК РФ адвоката Данцовой Е.И. (регистрационный номер 23/3677, удостоверение №3874 от 01.02.2010 г., ордер №2174545),

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Борзенко В.В. к ООО "Национальная строительная компания - СВ" о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, процентов за их использование, убытков,

установил:

Борзенко В.В. обратилась в суд с иском к ООО "Национальная строительная компания - СВ", которым просит взыскать с ООО "Национальная строительная компания - СВ" 2000000 рублей основного долга, 453312 рублей процентов за пользование денежными средствами и 624834 рубля убытков, не покрытых штрафными санкциями, всего 3078146 рублей 46 копеек, а также судебные расходы.

В редакции уточненных и увеличенных требований истец просит взыскать с ответчика 2000000 рублей основного долга, 479978 рублей процентов за пользование денежными средствами, 696435 рублей убытков, не покрытых штрафными санкциями, и 100000 рублей компенсации за моральный вред.

В обоснование иска истец указывает, что 27.12.2009 г. ООО "Национальная строительная компания - СВ", в лице директора Скиба В.В., как продавцом, и ею Борзенко В.В., как покупателем, с согласия супруга Борзенко А.Б., заключен предварительный договор №1812/09 СФ-1 от 18.12.2009 г. купли-продажи двухкомнатной квартиры №, расположенной на 7 этаже в осях 6а-10а;Аа-Еа, общей площадью 69,0 кв.м, в строящемся жилом доме по <адрес>.

Условиями вышеназванного предварительного договора (п.1.3) явилось обязательство продавца (ответчика) заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 30.06.2010 г.

Согласно пункта 2.2.1, 3.1 и 4.1 договора ею произведена предварительная оплата квартиры в сумме 2000000 рублей по графику, что подтверждается квитанциями к кассовым приходным ордерам №20 от 27.12.2009 г. на 200000 рублей, №21 от 28.12.2009 г. на 640000 рублей, №22 от 29.12.2009 г. на 60000 рублей, №24 от 15.01.2010 г. на 120000 рублей, №20 от 31.01.2010 г. на 100000 рублей, №28 от 03.02.2010 г. на 55000 рублей, №34 от 22.03.2010 г. на 330000 рублей, №35 от 26.03.2010 г. на 335000 рублей, №44 от 17.04.2010 г. на 50000 рублей, №45 от 01.05.2010 г. на 70000 рублей, №58 от 22.05.2010 г. на 40000 рублей. Квитанции подписаны директором Скиба В.В. с приложением печати Общества.

Ответчик свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в срок до 30.06.2010 г. не исполнил, ссылаясь на то, что строительство жилого дома не окончено.

Принимая во внимание, что в соответствии с п.6.1 договора у покупателя имеется право расторгнуть договор в одностороннем порядке, 02.11.2011 г. ответчику направлена претензия-уведомление о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств и процентов за пользование денежными средствами. Претензия лично получена директором ООО "Национальная строительная компания - СВ" Скиба В.В., который собственноручно расписался с приложением печати Общества.

Ответа не последовало и денежные средства не возвращены.

Сумма долга ответчика составляет 2000000 рублей. Ставка рефинансирования - 8,5% на день расторжения договора.

Закон (ч.4 ст.487 ГК РФ) предусматривает ответственность продавца в виде уплаты процентов на сумму предварительной оплаты по ст.395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена и до дня возврата ему предварительно уплаченной суммы, т.е. с 30.06.2010 г. до 29.02.2012 г. (32 месяца).

Таким образом, штрафные санкции за пользование денежными средствами составили: 2000000 х 8,5% : 12 х 32 месяца = 453312 рублей.

Согласно ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 ГК РФ. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. В силу ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб).

В марте 2010 г., для внесения оплаты оставшейся сумму по графику платежей (п.4.1.3 договора), она и ее супруг муж - Борзенко А.Б., на недостающую сумму, оформили кредиты в банках под коммерческие проценты, которые продолжают выплачивать из семейного бюджета. Часть оплаты внесена в кассу предприятия кредитными деньгами в марте 2010 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №34 от 22.03.2010 г. на сумму 330000 рублей и квитанцией №35 от 26.03.2010 г. на сумму 335000 рублей.

По кредитному договору Борзенко В.В. № 625/0555-0002454 от 26.03.2010 г. на сумму 350000 рублей убытки в виде процентов, с марта 2010 г. по февраль 2012 г. составили 122341,63 рубль, что подтверждается графиком погашения платежей к кредитному договору.

По кредитному договору Борзенко А.Б. №43806 от 19.03.2010 г. на сумму 240000 рублей убытки, в виде процентов с апреля 2010 г. по февраль 2012 г. составили 60666,83 рублей, что подтверждается выпиской банка №04-35/ФЛ-9.

По указанным кредитным договорам предусмотрена солидарная ответственность за выполнение обязательств по возврату долга и выплате процентов, что подтверждается договорам поручительства перед банком-кредитором.

Денежные средства, которые они уплатили ответчику по предварительному договору купли-продажи квартиры, являются их общими деньгами, так как они находятся в браке.

Кроме того, убытками является и аренда квартиры, которую их семьи с двумя детьми продолжает снимать для проживания после 30.06.2010 г. из-за невыполнения ответчиком своих обязательств.

По договору найма от 3.02.2010 г., начиная с 30.06.2010 г. за 6 месяцев уплачено: 28000 рублей х 6 мес. = 168138 рублей; по договору найма от 3.02.2011 г. за 12 месяцев уплачено: 30000 рублей х 12 мес. = 360000 рублей; по договору найма от 03.02.2012 г. за 3 месяца уплачено: 30000 рублей х 3 = 90000 рублей. Всего за аренду жилья уплачено: 168138 рублей + 360000 рублей + 90000 рублей = 618138 рублей

Кроме того, убытками является и разница между ценой, уплаченной по предварительному договору купли-продажи квартиры в 2010 г., составляющей 28 985 рублей за 1 кв.м (2000000 : 69,0 кв.м) и среднерасчетной рыночной стоимостью 1 кв.м общей площади жилья в Краснодарском крае, утвержденной приказом Минрегионразвития, и составляющей 33000 рублей за четвертый квартал 2011г.

Теперь, что бы купить квартиру площадью 69 кв. м нашей семье, вместо 2 миллионов рублей, необходимо затратить не менее 2277000 рублей (33000 рублей х 69 кв.м), из которых 277000 рублей будут убытками.

Таким образом, общая суммы убытков составила: 1078146,46 рублей, из которых 277000 руб. - разница в стоимости 1 кв.м общей жилой площади, 618138 рублей - убытки за наем жилья, 122341,63 рублей - выплаченные проценты по кредитному договору Борзенко В.В., 60666,83 рублей - выплаченные проценты по кредитному договору Борзенко А.Б.

Следовательно, штрафные санкции за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ в размере 453312 рублей не покрывают сумму наших убытков. Непокрытые штрафными санкциями убытки составляют: 1078146,46 рублей - 453312 рублей = 624834,46 рублей.

Согласно ч.2 ст.398 ГК РФ вместо требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе требовать возмещение убытков.

В силу заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи, ответчик до 30.06.2010 г. обязался после окончания строительства дома зарегистрировать за истцом Борзенко В.В. право собственности на вновь созданный объект недвижимости (квартиру) и передать его по акту приема-передачи на условиях предварительной оплаты.

Истец считает, что правоотношения сторон по договору купли-продажи квартиры регулируются, в том числе, Законом РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 "О защите прав потребителей".

Потребитель (покупатель квартиры и истец по делу) в силу ст.15 вышеназванного закона вправе требовать выплаты компенсации за причиненный ему моральный вред.

Ответчик в лице директора компании, обманул их относительности реальной возможности приобрести жилье по заключенному договору, что привело к сильным душевным переживаниям и чувству безысходности. Причиненный моральный вред оценивает в 100000 рублей.

Кроме того, увеличился размер понесенных ими убытков, в виде уплаченных процентов по кредитным договорам.

По кредитному договору истца (Борзенко В.В.) дополнительно уплачено проценты по кредитному договору за март 2012 г.- 2869,23 рублей и за апрель 2012 г. - 2955,60 рублей, что подтверждено графиком погашения платежей к договору и чеками на оплату кредита. По условиям кредитного договора погашение кредита и процентов за пользование деньгами осуществляется единовременным платежом 26 числа текущего месяца. Убытки по данному кредитному договору в виде процентов составили 128165,83 рублей (122341 + 2869,53 + 2955,60).

По кредитному договору Борзенко А.Б. дополнительно уплаченные проценты по кредитному договору за март 2012 г. - 1291,72 рублей, за апрель - 1151,57 рублей, что подтверждено чеками на оплату кредита. Убытки по данному кредитному договору в виде процентов составили 63109,29 рублей (60666 + 1291,72 + 1151,57)

Кроме того, имеются дополнительные расходы по оплате аренды квартиры за март, апрель и май 2012 г., которые составили 90000 рублей (30000 рублей х 3 мес.), что подтверждается чеками оплаты на банковскую карту арендодателя. Затраты по аренде квартиры увеличились и составили 708138 рублей (618138 рублей + 90000).

Общая сумма убытков, с учетом ранее заявленных и вышеназванных дополнительных затрат составила 1176412 руб. (277000 + 708138 - 128165 + 63109)

Проценты по ст.395 ГК РФ за пользование денежными средствами за март и апрель 2012 г., по ставке 8% годовых от суммы долга 2000000 рублей составили: 2000000 х 8% : 12 х 2 мес. = 26666 рублей. Общая сумма штрафных процентов составляет 479978 рублей (453312 + 26666).

Убытки, не покрытие штрафными процентами составили: 696435 рублей (1176413 - 479978).

Заслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению.

Определяя юридически значимые обстоятельства суд устанавливает, что 27.12.2009 г. ООО "Национальная строительная компания - СВ", в лице директора Скиба В.В., как продавцом, и ею Борзенко В.В., как покупателем, с согласия супруга Борзенко А.Б., заключен предварительный договор №1812/09 СФ-1 от 18.12.2009 г. купли-продажи двухкомнатной квартиры №, общей площадью 69,0 кв.м, в строящемся жилом доме по <адрес>.

Условиями вышеназванного предварительного договора (п.1.3) явилось обязательство продавца (ответчика) заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 30.06.2010 г.

Согласно пункта 2.2.1, 3.1 и 4.1 договора ею произведена предварительная оплата квартиры в сумме 2000000 рублей по графику, определенном этим договором.

На 30.06.2010 г. условия договора ответчиком не выполнено.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, согласно материалам дела, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить сделку купли-продажи недвижимости. Срок исполнения оговорен 30.06.2010 г. Таким образом последним днем исполнения обязательства ответчиком следует считать следующий день.

Суд первой инстанции квалифицирует спорный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и разрешает спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа") ГК РФ и ст.429 ГК РФ.

Уплата 2000000 рублей в счет заключения будущей сделки купли-продажи является авансом, произведена истцом в полном объеме согласно условий предварительного договора.

В связи с тем, что истец и ответчик в установленный ими срок не заключили основной договор купли-продажи недвижимости, предварительный договор прекратил свое действие.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 6, 487, 429 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен, поэтому последствия пропуска исковой давности не применяются.

Согласно установленным обстоятельствам отношений между истцами и ответчиком, имеющим природу предварительного договора, денежные средства в сумме 2000000 рублей определены сторонами как авансовый платеж и подлежат возврату, так как основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому, в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ возникшие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились. Оснований для удержания ответчиком денежных средств в размере 2000000 рублей не имеется.

Согласно положениям статей 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

Приняв во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, суд признает иск в этой части подлежащими удовлетворению, поскольку ответчику установлены обязательства по возврату суммы аванса после окончания действия предварительного договора.

Частью 4 ст.487 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя. Согласно ч.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно представленному истцом расчету, проверенному судом, сумма подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 30.06.2010 г. по апрель 2012 г. составляет 479978 рублей.

Истец вправе требовать возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). Данное обстоятельство исходит из ст.487 ГК РФ и п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Согласно нормативу средней рыночной стоимости 1 кв.м общей площади жилья (в рублях) по субъектам РФ на первый квартал 2012 г. средняя рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилья в Краснодарском крае составляет 33000 рублей (Приказ Минрегиона РФ от 09.12.2011 г. №562 "О нормативе стоимости 1 кв.м общей площади жилья на первое полугодие 2012 г. и средней рыночной стоимости 1 кв.м общей площади жилья по субъектам РФ на первый квартал 2012 г." (Зарегистрировано в Минюсте РФ 27.12.2011 г. №22783)).

Истец определяет убытки как разницу цены договора 2000000 и текущей средней рыночной стоимостью 1 кв.м общей площади жилья в Краснодарском крае по количеству кв.м, определенных предварительным договором (33000 х 69,0 = 2277000 рублей), которая составляет 277000 рублей.

Между тем, суд, руководствуясь нормой ч.3 ст.196 ГПК РФ, не может выйти за пределы исковых требований. Согласно требований истца взысканию подлежит сумма убытков, не покрытых неустойкой, размер которых определен исходя из положений ст.395 ГК РФ и составил 479978 рублей.

Данный убыток в размере 277000 рублей покрывается суммой неустойки, а потому данное требование удовлетворению не подлежит.

Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар, а в соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны быть исполнены надлежащим образом.

Кроме того, согласно статей 309, 310, 486 ГК РФ, оплата товара является безусловной встречной обязанностью покупателя, которая не может быть поставлена в зависимость от наличия или отсутствия у покупателя денежных средств, так как истец добровольно принял на себя обязанность по оплате товара.

Согласно ч.3 ст.328 ГК РФ приведенная норма закона обязывает покупателя произвести оплату товара.

Поэтому тот факт, что истец стал участником кредитования для того, чтобы произвести оплату, не означает, что к кредитному договору могут быть применены положения ГК РФ в рамках возмещения убытков (ст.15 ГК РФ) в связи с неисполнением застройщиком (продавцом) своих обязательств.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем компенсации морального вреда.

Согласно ч.1 ст.1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 и ст.151 ГК РФ.

Из положений ст.151 ГК РФ следует, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии с ч.2 ст.1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действием (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

Положения ст.1100 ГК РФ содержат основания, по которым предусмотрена компенсации морального вреда.

Неисполнение ответчиком обязательств, длительность данного действия не является действиями, нарушающими личные неимущественные права кредитора в обязательствах, либо посягающими на принадлежащие ему другие нематериальные блага. Иными законами не предусмотрена прямая возможность возложения на должника обязанности денежной компенсации морального вреда в связи с невыполнением обязательств по предварительному договору.

Разрешая спор по существу, суд не может руководствоваться положениями Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 "О защите прав потребителей" и исходит из того, что в соответствии с заключенным между сторонами предварительным договором стороны обязались заключить в будущем, договор купли-продажи квартиры, право собственности на которую будет прежде зарегистрировано за ООО "Национальная строительная компания - СВ". Такой вывод суда не противоречат квалификации договора как предварительного, поскольку в силу ч.1 ст.429 ГК РФ, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Исходя из указанных положений закона предварительный договор не предусматривает иных обязательств между сторонами, кроме, как заключение в будущем основного договора на оговоренных условиях.

Из материалов дела следует, что такой договор не был заключен Борзенко В.В. с ООО "Национальная строительная компания - СВ", а по истечении срока его действия (30.06.2010 г.) такой договор считается расторгнутым.

Иное правоприменение данных положений к настоящему спору являлось бы ошибочным, поэтому требование о компенсации морального вреда в рассматриваемом случае удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При определении размера судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины суд учитывает положения ст.98 ГПК РФ, согласно которой судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, часть которых довзыскивается с ответчика в Федеральный бюджет, поскольку истцу оплата части государственной пошлины отсрочена, а с истца взыскивается государственная пошлина в федеральный бюджет, пропорционально той части требований, в которой ему отказано.

руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с ООО "Национальная строительная компания - СВ" в пользу Борзенко В.В. основной долг в размере 2000000 (два миллиона) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 479978 (четыреста семьдесят девять тысяч девятьсот семьдесят восемь) рублей, размер уплаченной государственной пошлины 5000 (пять тысяч) рублей.

взыскать с ООО "Национальная строительная компания - СВ" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 15599 (пятнадцать пятьсот девяносто девять) рублей 89 копеек.

отказать в удовлетворении остальной части требований.

взыскать с Борзенко В.В. в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3982 (три тысячи девятьсот восемьдесят два) рубля 17 копеек.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 24.04.2012 г.

Председательствующий