РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 11 мая 2012 года г. Сочи Судья Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края Ефанов В.А., при секретаре судебного заседания Ващенко А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Евкарпиди К.Ф. к Стронской О.С. о понуждении к исполнению условий договора и взыскании денежных средств и исковому заявлению Стронской О.С. к Евкарпиди К.Ф. о взыскании денежных средств, УСТАНОВИЛ: Евкарпиди К.Ф. обратился в суд с иском к Стронской О.С. о понуждении к исполнению условий предварительного договора купли-продажи в части полной оплаты, переданного недвижимого имущества в сумме 4750000 рублей, а также взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме 39950 рублей. В обоснование своих требований указал, что 14.05.2008 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, на основании которого в будущем должен быть заключен основной договор купли-продажи жилого помещения, в срок до 01.09.2008 года. Согласно условию договора он обязался передать в собственность ответчика недвижимое имущество состоящее из 65/1000 долей в праве общедолевой собственности на трёхэтажный жилой дом, состоящее из помещений общей площадью 56,4 кв.м., и балкона 5,9 кв.м., расположенные на третьем этаже, литер А1, вышеуказанного жилого дома, и не учтённые 78,6 кв.м., общая площадь приобретаемого имущества 135 кв.м., а так же доля земли в праве общедолевой собственности, которая пропорционально площади приобретаемой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а ответчик Стронская О.С. обязуется принять и оплатить за вышеуказанное помещение денежную сумму в размере 10 000 000 рублей. В подтверждение своих намерений ответчик передал истцу задаток в размере 1 000 000 рублей. Оставшуюся часть платежа в размере 9 000000 рублей за приобретаемый объект недвижимости ответчик обязался выплатить истцу наличными деньгами в срок не позднее 01.09.2008 года. Согласно договору денежная сумма между сторонами оговорена и принята, изменению в одностороннем порядке не подлежит. По обоюдной договорённости Стронская О. С. стала оплачивать оставшуюся денежную сумму в размере 9 000000 рублей частями. Каждый раз в подтверждение выданной денежной суммы истец писал расписку о получении истцом денег. Общая сумма, полученная истцом от ответчицы составляет 5 250 000 рублей, что подтверждается расписками. После получения задатка, Стронская О.С. попросила его зарегистрировать в УФРС г.Сочи, основной договор купли-продажи вышеуказанного помещения, мотивируя тем, что она является иногородним жителем и ей срочно необходима регистрация в городе Сочи, заверив истца, что оставшуюся денежную сумму, выплатит в оговоренный предварительным договором срок. Истец уступив в просьбе ответчицы, произвёл отчуждение принадлежащего ему имущества Стронской О.С., при этом не получив полную оплату по договору. Основной договор купли-продажи был подписан 07.06.2008 года и зарегистрирован в УФРС по КК в г. Сочи 26.06.2008 года. Однако после получения свидетельства на право собственности на данное жилое помещение, ответчица отказалась выплачивать остаток денежных средств, ссылаясь на трудное финансовое положение. До настоящего времени ответчик оставшуюся сумму долга в размере 4 750 000 рублей не выплатила, и выплачивать ее добровольно отказывается. Стронская О.С. в свою очередь обратилась в суд с иском к Евкарпиди К.Ф. о взыскании с него суммы неосновательного обогащения в размере 5104000 рублей. Обосновывая свои требования тем, что во исполнение предварительного договора она с ответчиком 07.06.2008 года заключили основной договор в соответствии, с которым продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатель принять и оплатить в указанных долях: Стронская О.С. - 65/1000 долей в праве общей долевой собственности. Согласно пункту 1.3. договора в соответствии с условиями настоящего договора покупатель приобретает право пользования помещениями третьего этажа № общей площадью 56,4 кв.м., в том числе жилой площадью 27,9 кв.м., кроме того, площадь лоджии 5,9 кв.м. В пункте 2.1. Договора указанно, что вышеуказанное недвижимое имущество продается за 300 000 рублей, в том числе сумма, уплачиваемая за долю в праве общей долей собственности на жилой дом составляет 200 000 руб., сумма, уплачиваемая на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, составляет 100 000 руб. Расчет между сторонами произведен до настоящего договора. В связи с тем, что договор купли-продажи заключен с 2 покупателями со Стронской О.С. и с Карачок О.Н., то указанная в п. 2.1. договора цена делится между ними пропорционально их долям. Таким образом, ответчик нарушил условия предварительного договора от 14.04.2008г. передав истцу имущество меньшей площадью 56,4 кв.м. вместо 135 кв.м., и на меньшую стоимость 146000 рублей вместо 10 000 000 рублей. Поэтому она просит взыскать с него излишне уплаченную ею по предварительному договору купли-продажи денежную сумму в размере 5 104 000 рублей (5250000 руб. -146000 руб.). В судебном заседании представитель Евкарпиди К.Ф. настаивал на удовлетворении исковых требований, в требованиях Стронской О.С. просил отказать, дав пояснения идентичные указанным в иске. В судебном заседании Стронская О.С. настаивала на удовлетворении своих исковых требований, указав, что она поддерживает правовую позицию, изложенную в своем иске, при этом просила суд отказать в удовлетворении иска Евкарпиди, так как помещения по предварительному договору и по договору купли-продажи разные. Договор купли-продажи был заключен по ее просьбе, так как она хотела гарантии на получения в собственность помещений в доме. При этом Евкарпиди всяческим образом уклонялся от заключения договора купли-продажи. Выслушав лиц участвующих в деле, в том числе и свидетеля Карачок О.Н., исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает подлежащим удовлетворению исковые требования Евкарпиди К.Ф., и отказе в удовлетворении иска Стронской О.С. На основании ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно ч.3 ст.420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ. Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ. Из материалов дела установлено, что 14.05.2008 года между Евкарпиди К.Ф. на стороне продавца и Стронской О.С. на стороне покупателя был заключён предварительный договор купли-продажи согласно которого стороны договорились о заключении основного договора в срок до 01.09.2008года, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: 65/1000 доли вправе общедолевой собственности на трёхэтажный жилой дом, и долю земли в праве общедолевой собственности, которая пропорционально площади приобретаемой квартиры, по адресу: <адрес>. Отчуждаемая доля в праве общедолевой собственности на индивидуальный жилой дом дает право собственности покупателю на помещения: № - площадью 27,9 кв.м., № - площадью 6,3 кв.м., №- площадью 5,7 кв.м., № - площадью 16,5 кв.м., итого: общей площадью 56,4 кв.м, кроме того площадь балкона 5,9 кв.м. расположенные на третьем этаже, литер А1, вышеуказанного жилого дома. Помещения, переходящие в собственность покупателям, определены согласно технического паспорта, выданного ФГУП «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи по состоянию на «20» ноября 2007 года. Пунктом 2 Предварительного соглашения стороны предусмотрели, что по соглашению сторон, учитывая, что покупателем приобретается большая площадь, а именно 135 кв.м., продавец обязуется в течение 6 месяцев с момента получения свидетельства о государственной регистрации права на 65/1000 доли в праве общедолевой собственности на трёхэтажный жилой дом на имя Стронской О.С., оформить надлежащим образом (в судебном порядке) не учтенные в техническом паспорте 78,6 кв.м., а так же выделить место под парковку. Согласно п.7 предварительного договора стороны определили общую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости в сумме 10 000 000 рублей. Согласно п.8 предварительного договора по настоящему договору в счет оплаты объекта недвижимости покупатель обязуется при подписании данного предварительного договора передать продавцу в счет задатка наличные деньги в размере 1 000 000 рублей. А оставшуюся часть платежа в размере 9 000 000 рублей за приобретаемый объект недвижимости покупатель обязуется выплатить продавцу наличными деньгами в срок не позднее 01.09.2008 года. Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Сутью обязательства, порождаемого предварительным договором, являются взаимные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора на условиях, которые предусмотрены предварительным договором. Это обязательство обладает признаком взаимности (двусторонности), поскольку каждая из сторон договора несет обязанность в пользу другой и одновременно имеет право с нее требовать исполнения (п. 2 ст. 308 ГК РФ). Другими словами, каждая из сторон предварительного договора обязуется перед другой стороной заключить в будущем договор. Как следует из обстоятельств дела во исполнение условий предварительного договора стороны 07.06.2008 года заключили основной договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, по условиям которого, Евкарпиди К.Ф. обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатели, Стронская О.С. и Карачок О.Н. принять в общую долевую собственность и оплатить в размере 65/1000 долей в праве общей долевой собственности следующее недвижимое имущество: - земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 700 кв.м., с кадастровым №, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>; - жилой дом, площадью: общая 1288, 2 кв.м., жилая 363, 7кв.м., инвентарный номер: 45148, Литер: А, находящийся по адресу: <адрес>. Согласно п.2 договора указанное недвижимое имущество продается за 300 000 рублей, в том числе сумма, уплачиваемая за долю в праве общей долей собственности на жилой дом составляет 200 000 рублей, сумма, уплачиваемая за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 100 000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Данный договор прошел государственную регистрацию в УФРС по КК 26.06.2008 года с выдачей Стронской О.С. свидетельства о государственной регистрации права. Таким образом, сопоставляя условия основного договора и предварительного договора, суд приходит к выводу об исполнении Евкарпиди К.Ф. пункта 1 Предварительного договора. Доводы Стронской О.С. о том, что по условиям предварительного договора она должна была получить в собственность 135 кв.м., а не 56,4 кв.м. опровергаются текстом предварительного договора. Из которого следует, что после получения Стронской О.С. свидетельства о праве собственности на 56,4 кв.м. в жилом доме, что соответствует 65/1000 долей, продавец в течение 6 месяцев обязан передать и оформить (в судебном порядке) на ее имя еще не учтенные в техническом паспорте 78,6 кв.м., а всего 135 кв.м., а так же выделить место под парковку. При этом согласно показаний свидетеля Карачок О.Н. она действительно подписывала договор купли-продажи 7.06.2008 года, она удивилась, что сумма договора составила 300 000 руб., тогда как она Евкарпиди оплачивала около 4 500 000 руб. Однако ее заверили, что доли при заключении предварительного договора и договора купли-продажи не изменились, а сумму в размере 300 000 руб. попросила указать в договоре Стронская, и это было ее условие. В виду того, что ее права не нарушаются, и она получает такое же имущество, которое указано в предварительном договоре она подписала договор. Также суд критически относится к доводам Стронской О.С. о том, что Евкарпиди К.Ф. не имел право заключать предварительный договор на 78,6 кв.м., так как они ему не принадлежали на праве собственности по следующим основаниям. Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. При этом по смыслу положений ст.429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность. Более того, в силу п.2 ст.455 ГК РФ даже основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а так же товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное неустановленно законом или не вытекает из характера товара. Следовательно, отсутствие товара в наличии у продавца не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи. Согласно п.п.3 и 4 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а так же другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии и этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При заключении предварительного договора купли-продажи от 14.05.2008 года сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, указанным в п. 1 Договора, который по своему содержанию соответствует условиям основного договора. Таким образом, предварительный договор позволяет определить все существенные условия договора купли-продажи, государственной регистрации не подлежит, в связи, с чем оснований для его признания незаключенным не имеется. Так же суд приходит к выводу об исполнении Евкарпиди К.Ф. условий указанных в п. 2 Предварительного договора купли-продажи. Так решением Центрального районного суда от 16.05.2011 года за Стронской О.С. признано право собственности на помещения № общей площадью 68,7 кв.м., расположенные на мансардном этаже жилого <адрес> с переводом их в жилые. Решение суда основано на условиях как предварительного договора купли-продажи от 14.05.2008 года, так и основного договора купли-продажи от 07.06.2008 года. Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В настоящее время за Стронской О.С. зарегистрировано право собственности на жилые помещения общей площадью 158,4 кв.м. (предварительным договором предусмотрено всего 135 кв.м.), номера на поэтажном плане № на основании договора купли-продажи в праве собственности на жилой дом и земельный участок от 07.06.2008 года и соглашения о прекращении права долевой собственности и реальном разделе жилого дома от 14.09.2011 года. На том же основании за Стронской О.С. зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 1/16 доли на помещения № общей площадью 277,6 кв.м. расположенные в подвальном, <адрес>. Не возможность Евкарпиди К.Ф. своими силами оформить на Стронскую О.С. не учтенные 78,6 кв.м. площади, Евкарпиди К.Ф. объясняет тем, что покупатель, получив в собственность по основному договору 56,4 кв.м. в жилом доме, отказалась оплачивать оставшуюся сумму, самостоятельно без его ведома, стала действовать в своих интересах. Судом установлено, что Стронская О.С. во исполнение условий предварительного договора внесла оплату за переданные ей Евкарпиди К.Ф. объект недвижимости 5 250 000 рублей. При таких обстоятельствах суд не находит оснований для освобождения Стронской О.С. от взятых ею на себя обязательств по погашению полной стоимости недвижимого имущества переданного ей Евкарпиди К.Ф., так как доказательств возведения ею за счет собственных средств помещений 4-го мансардного этажа (№) суду не представлено, а произведенная в них за свой счет реконструкция (возведение перегородок, установка дверных проемов и перевод их в жилые) не является строительством. Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар, а в соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны быть исполнены надлежащим образом. Кроме того, согласно статьям 309, 310, 486 ГК РФ, оплата товара является безусловной встречной обязанностью покупателя, которая не может быть поставлена в зависимость от наличия или отсутствия у покупателя денежных средств, так как ответчик добровольно принял на себя обязанность по оплате товара. Согласно ч.3 ст.328 ГК РФ приведенная норма закона обязывает покупателя, получившего в соответствии с договором купли-продажи товар, произвести его оплату. Условия договора, которые освобождают покупателя от оплаты переданного ему товара, являются ничтожными. Согласно ч. 3 ст.486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара. При таких обстоятельствах суд считает необходимым взыскать со Стронской О.С. оставшуюся сумму за переданную ей недвижимость в размере 4 750 000 рублей. (10 000 000 руб. - 5 250 000 рублей). Вместе с тем иск Стронской О.С. направленный на возмещение Евкарпиди К.Ф. якобы переплаченные ею во исполнение обязательств по предварительному договору в размере 5104000 рублей, основанный на том, что Евкарпиди К.Ф. передал в собственность 56,4 кв.м., что соответствует 65/1000 долей жилого дома и 56/1000 долей земельного участка общей площадью 700 кв.м. действительной стоимостью равной 146000 рублей, суд расценивает как злоупотребление правом согласно ст. 10 ГК РФ, поэтому отказывает ей в защите. Кроме этого суд так же принимает во внимание представленное суду соглашение от 14.09.2011 года о прекращении права общей долевой собственности и о реальном разделе дома, в котором имеет свою долю Стронская. Однако суд принимает во внимание, что данное соглашение подписано после подписания спорных договоров. Однако данный факт не является категоричным основанием для отказа в иск Евкарпиди. Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск Евкарпиди К.Ф. к Стронской О.С. о понуждении к исполнению условий договора удовлетворить. Взыскать со Стронской О.С. в пользу Евкарпиди К.Ф. 4 750 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 31950 рублей, итого взыскать 4 781 950 (четыре миллиона семьсот восемьдесят одну тысячу девятьсот пятьдесят) рублей. В иске Стронской О.С. к Евкарпиди К.Ф. о взыскании денежных средств отказать. Взыскать со Стронской О.С. госпошлину в размере 33 720 (тридцать три тысячи семьсот двадцать) руб. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Мотивированное решение изготовлено и подписано судьей 12.05.2012 года.