г.Сочи                                    

01.06.2012 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием представителя истца Худоянц Т.А. - Чуприна Э.И.,

ответчика Малова В.И., его представителя Захарова В.Л.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Худоянц Т.А. к Малову В.И. о взыскании денежных средств,

установил:

Худоянц Т.А. обратилась в суд с иском к Малову В.И. о признании предварительного договора недействительным, недействительным соглашения о его расторжении, о взыскании денежных средств, в том числе процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование указала, что 05.03.2008 г. между Маловым В.И. (продавцом) и Худоянц Т.А. (покупателем) заключен Предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательства, при котором согласно п.1.1 стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 01.06.2008 г. жилого дома, состоящего из трехэтажного строения литер "А", мансарды литер А-1, общей площадью 464,7 кв.м, в том числе жилой площадью 56,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, принадлежащего Малову В.И. на праве собственности на основании Акта приемки в эксплуатацию от 12.03.2004 г., утв. Постановлением Главы администрации г.Сочи №250 от 19.03.2004 г. и Свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АБ №406746, выданным 18.05.2004 г. филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Центральному району г.Сочи, и земельного участка мерою 1040 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, участок №.

На момент подписания договора указанный земельный участок находился у Продавца в пользовании на условиях долгосрочной аренды №068 от 07.07.2004 г.

В данном Предварительном договоре на день его заключения отмечено, что "Существенным условием заключения договора купли-продажи Объекта (земельного участка площадью 1040 кв.м) является оформление земельного участка в собственность.

В соответствии с п.1.2 Предварительного договора "Продавец" обязуется подготовить своими силами и представить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между "Продавцом" и "Покупателем", в срок до 29.05.2008 г.

Статьей №3 настоящего Предварительного договора "Цена и порядок расчетов" было предусмотрено следующее:

"Стороны определили стоимость Объекта (в собственности дом и земельный участок) в сумме 20.000.000 (Двадцать миллионов) рублей.

Расчет между сторонами производится следующим образом: в обеспечение обязательств "Продавца" и "Покупателя" по заключению договора купли-продажи "Объекта": "Продавца" - по продаже, "Покупателя" - по покупке указанного "Объекта", Покупатель вносит Продавцу сумму обеспечения исполнения обязательств 7100000 (семь миллионов сто тысяч) рублей, в день подписания настоящего договора. При заключении между Продавцом и Покупателем основного договора купли-продажи объекта внесенная Покупателем в соответствии с настоящим договором сумма обеспечения исполнения обязательств засчитывается в счет оплаты стоимости объекта.

Денежные средства в сумме 10000000 рублей Покупатель вносит Продавцу в срок до 01.05.2008 г., а оставшуюся сумму 2900000 рублей, Покупатель вносит Продавцу в день подписания договора купли-продажи.

Фактическая передача денежной суммы 7100000 рублей Худоянц Т.А. Малову В.И. была произведена 06.03.2008 г., что подтверждается распиской выданной Маловым В.И.

Называя денежную сумму в виде задатка по Предварительному договору купли-продажи и при получении указанной денежной суммы Малов В.И. ссылался на необходимость их ему, чтобы решить ряд вопросов бытового характера, в том числе оформить земельный участок в собственность, на расходы по ликвидации стоматологической поликлиники в доме, выставленном на продажу и прочие расходы.

Худоянц Т.А. и ее детям, из средств массовой информации и беспокойства знакомых, проживающих в районе <адрес>, стало известно, что в районе улицы <адрес> г.Сочи предполагается строительство дороги и тоннеля в рамках организации и проведения Олимпиады в г.Сочи и возможны сносы домов и изъятие земельных участков.

Это обстоятельство стало воздержанием от продажи квартир и покупки недвижимости в районе <адрес>, в частности у Малова В.И., о чем она Худоянц Т.А. сообщила Малову В.И. и 29.04.2008 г. они встретились для решения вопроса относительно исполнения Предварительного договора от 05.03.2008 г. и она пояснила причины воздержаться от покупки у него дома и земельного участка и вообще покупать у него дом и земельный участок. Требовала возвратить переданную денежную сумму 7100000 рублей.

Малов В.И. убеждал, что эта информация только слухи, обвинял меня, что причина в том, что Худоянц Т.А. не продала свои квартиры, не выполнила условия по договору, связанные с передачей ему оставшейся денежной суммы.

Обвиняя Худоянц Т.А., в том, что именно она виновна в несостоявшемся договоре купли-продажи, заявил, что Худоянц Т.А. вообще не получит переданных ему денег в сумме 7100000 рублей и после неоднократных требований возвратить полностью переданную сумму денег, Малов В.И., согласился расторгнуть Предварительный договор и отдать только половину полученной денежной суммы, а именно 3500000 рублей в течение трех дней с момента получения им денежных средств в качестве задатка от нового покупателя за продаваемое им недвижимое имущество.

То есть Малов В.И., как сторона по договору, совершил злонамеренное соглашение в отношении Худоянц Т.А., но она реально боясь, что вообще не получит денег, вынуждена была подписать такое соглашение на крайне не выгодных для нее условиях, буквально склонил меня подписать кабальную сделку.

Полагает, что данная сделка, согласно ст.179 ГК РФ, подлежит признанию как недействительная.

Прошло более трех лет со дня подписания Предварительного договора купли- продажи от 05.03.2008 г. и Соглашения о его расторжения от 29.04.2008 г., а Малов В.И., получив от Худоянц Т.А. в качестве задатка 7100000 рублей, заключил с Худоянц Т.А. кабальную сделку, по которой вообще отсрочил возврат долга на неустановленное время, пользуется ее деньгами, умышленно удерживая их от возврата.

Сторона ответчика представила отзыв на иск, согласно которого требования не признала, просила применить последствия срока исковой давности, указала, что нет оснований считать предварительный договор заключенный под влиянием заблуждения, соглашение о его расторжении злонамеренным, поскольку стороны пришли к добровольным соглашениям.

В судебном заседании стороны ссылались на обоснование своих требований и возражений.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, определяя юридически значимые обстоятельства, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

05.03.2008 г. между Маловым В.И. (продавцом) и Худоянц Т.А. (покупателем) заключен Предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательства купли-продажи не позднее 01.06.2008 г. жилого дома, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, принадлежащего Малову В.И. на праве собственности и земельного участка мерою 1040 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, участок №.

Цена договора составила 20000000 рублей, из которых Малов В.И. при заключении предварительного договора получил от Худоянц Т.А. 7100000 рублей.

29.04.2008 г. Худоянц Т.А. и Малов В.И. заключили соглашение о расторжении данного договора и прекращение его действия 29.04.2008 г., при этом Малов В.И. обязался вернуть 3550000 рублей в течение трех дней с момента получения аванса от другого покупателя.

Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Учитывая, что исполнение соглашения о расторжении предварительного договора началось, но не исполнены обязательства, определенные этим соглашением (возврат денежных средств), поставленные этим соглашением в зависимость от наличия авансового платежа другого покупателя, которого нет, то срок исковой давности не пропущен в силу ч.2 ст.200 ГК РФ.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 6, 487, 429 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен, поэтому последствия пропуска исковой давности не применяются.

Согласно установленным обстоятельствам отношений между истцом и ответчиком, имеющим природу предварительного договора, денежные средства в сумме 7100000 рублей является авансовым платежом, подлежащего возврату, так как основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому, в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ возникшие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились. Оснований для удержания ответчиком денежных средств в размере 7100000 рублей не имеется.

Согласно положениям статей 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

Согласно ст.329, ст.330 ГК РФ удостоверительная (доказательственная) функция неустойки означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, она уплачивается в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, удерживается в "доказательство заключения договора". Следовательно, неустойкой подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойка выполняет обеспечительную функцию, может использоваться только в денежных обязательствах и не может применяться в предварительном договоре. Предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор и не порождает имущественных (денежных) обязательств.

Обсуждая доводы сторон, суд находит, что свобода договора (ст.420 и ст.421 ГК РФ) не может противоречить иным нормам закона, поэтому условие об обеспечении обязательств (определенный в договоре штраф как неустойка) по предварительному договору, соглашение о расторжении предварительного договора, где размер неустойки был изменен, являются недействительными в силу ст.167 и ст.168 ГК РФ. Суд приходит к выводу о взыскании с ответчика фактически уплаченной истцом суммы, расценивая ее как предварительную оплату имущества.

Принимая такое решение, суд указывает, что денежная сумма (в данном случае 7100000 рублей), уплаченная истцом ответчику, не может удерживаться последним как неустойка, поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции неустойки в рамках указанного договора реализованы быть не могут. При этом по смыслу ст.330 ГК РФ если сторонами не доказано иное, уплаченная сумма является авансом.

Приняв во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, суд первой инстанции признает иск подлежащими удовлетворению, поскольку ответчику установлены обязательства по возврату суммы аванса после окончания действия предварительного договора.

Согласно ч.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно представленному истцом расчету, проверенному судом, сумма подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 05.03.2008 г. по октябрь 2011 г. составляет 1029490 рублей. При этом, истцом применен расчет, исходя из индексов потребительских цен на товары и платные слуги, а не ставка рефинансирования. Между тем, сумма, рассчитанная истцом значительно ниже, чем сумма, исчисленная на основании ставки рефинансирования.

С учетом изложенного, суд первой инстанции признает требования истца о взыскании 1029490 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами подлежащими удовлетворению.

Иные доводы сторон не имеют правового значения для разрешения данного дела.

Истцом уплачена государственная пошлина в размере 5000 рублей, а государственная пошлина исходя из цены иска составляет 48847,45 рублей, то в силу ст.98, ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взыскания государственная пошлина в размере разницы между этими суммами.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительным предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательства от 05.03.2008 г. заключенного между Маловым В.И. (продавцом) и Худоянц Т.А. (покупателем) жилого дома и земельного участка № площадью 1040 кв.м, расположенных по <адрес> в Центральном районе г.Сочи.

признать недействительным соглашение от 29.04.2008 г. о расторжении предварительного договора с условием об обеспечении исполнения обязательств от 05.03.2008 г.

взыскать с Малова В.И. в пользу Худоянц Т.А. деньги в размере 7100000 (семь миллионов сто тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1029490 (один миллион двадцать девять тысяч четыреста девяносто) рублей.

взыскать с Малова В.И. в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 43847 (сорок три тысяч восемьсот сорок семь) рублей 45 копеек.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 06.06.2012 г.

Председательствующий