Дело № 2-1727/12 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 01 июня 2012 г. г. Сочи Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к Селиверстову Д. В. и Яковлевой И. Н. о прекращении права собственности и сносе самовольно возведенного строения, УСТАНОВИЛ: Администрация г. Сочи обратилась в суд с требованием к ответчикам о прекращении права собственности ответчиков и сносе самовольно возведенного четырехэтажного с цоколем жилого дома литер А общей площадью 1 232,2 кв.м. на земельном участке № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г.Сочи В судебном заседании представитель администрации г.Сочи заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что земельный участок площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № находится в аренде у Селиверстова В.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2011 №. Данный земельный участок отнесен к землям населенных пунктов. Разрешенный вид использования данного земельного участка - для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи 29 декабря 2009 года № 202 (далее ПЗиЗ), участок расположен в территориальной зоне - Ж-2 «малоэтажная застройка котеджного и блокированного типа до 4 этажей», с установленными параметрами: максимальный коэффициент застройки - 50 %. Администрацией Центрального района города Сочи Селиверстову В.В. выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. В соответствии с указанным разрешением установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: площадь застройки -172,0 кв.м., общая площадь - 612,3 кв.м., количество этажей - 3. 25.11.2011 года застройщик Селиверстов В.В. зарегистрировал свое право собственности на жилой дом литер А общей площадью 1 232,2 кв.м., возведенный на земельном участке № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г.Сочи. 09.04.2012 г. ответчиком Селиверстовым Д.В. зарегистрировано право собственности на 579/616 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный жилой дом с мансардой площадью 1232,2 кв.м., расположенный на указанном земельном участке, по договору дарения с Селиверстовым В.В. Оставшаяся доля данного домовладения в размере 37/616 принадлежит на праве собственности Яковлевой И.Н. Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ необходимо проведение государственной экспертизы проектной документации в отношении объектов капитального строительства этажностью выше трех этажей. Государственная экспертиза проектной документации иных объектов капитального строительства и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, проводятся органом исполнительной власти субъекта РФ или подведомственным ему государственным (бюджетным или автономным) учреждением по месту нахождения земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства. В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 года № 120. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу пункта 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ обладают, в том числе, органы местного самоуправления. Согласно пункту 6 Постановления Главы города Сочи от 27 мая 2009 года № 179 «О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи» право подписи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебные) предоставлено заместителю Главы города Сочи, курирующем вопросы строительства. В силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости. При создании лицом недвижимого имущества правоустанавливающими документами в соответствии с нормами градостроительного законодательства РФ являются разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, проект, утвержденный управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Сочи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно требованиям п. 3 ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-Ф «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности ответчиков на спорный объект могло быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. При таких обстоятельствах государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных для регистрации документов должен был, ввиду существенного отступления от разрешенных органом местного самоуправления площади застройки и строительного объема возведенных зданий, отказать в регистрации права на незавершенные объекты. Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Статьей 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с пунктом 2 той же статьи последствием, то есть санкцией за данное правонарушение, является отказ признания права собственности за застройщиком и снос самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Данная правовая позиция выражена Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П. Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Аналогичные полномочия закреплены подпунктом 26 пункта 1 статьи 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи. Спорный объект возведен в г.Сочи, который в соответствии с Постановлением Президиума Верховного Совета РФ и Совета Министров РФ от 12.04.1993 г. за № «О государственной поддержке функционального развития города-курорта Сочи» отнесен к курортам федерального значения. Указом Президента РФ от 06.07.94 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.96 г. № 591 - р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. По этим основаниям просила прекратить право собственности ответчиков на жилой дом литер А общей площадью 1 232,2 кв.м. на земельном участке № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № <адрес> в Центральном районе г.Сочи и обязать ответчиков осуществить снос данного самовольного строения. Представитель ответчиков по доверенности Якимова Е.В. в судебное заседание не явилась, о дне и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении данного гражданского дела в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований просила отказать. Ранее в судебном заседании представитель ответчиков возражала против исковых требований по тем основаниям, что в соответствии с договором от 27.07.2010 года о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Селиверстову В.В. на праве арены принадлежит земельный участок № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г. Сочи. В 2010 году Селиверстовым В.В. подготовлен градостроительный план земельного участка № от 14.03.2011 года. Администрацией Центрального района Селиверстову В.В. выдано разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 172 кв.м., общей площадью 612,2 кв.м. на указанном земельном участке. 25.11.2011 года застройщик Селиверстов В.В. зарегистрировал свое право собственности на возведенный им жилой дом литер А общей площадью 1 232,2 кв.м. на земельном участке № 65 площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г.Сочи. 09.04.2012 г. ответчиком Селиверстовым Д.В. зарегистрировано право собственности на 579/616 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный жилой дом с мансардой площадью 1232,2 кв.м., расположенный на указанном земельном участке, по договору дарения с Селиверстовым В.В. Оставшаяся доля данного домовладения в размере 37/616 принадлежит на праве собственности Яковлевой И.Н. По этим основаниям просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований о сносе данного строения. Заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации г. Сочи не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27 июля 2010 года Селиверстову В.В. на праве арены принадлежит земельный участок № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г. Сочи. В 2010 году Селиверстовым В.В. подготовлен градостроительный план земельного участка № от 14.03.2011 года и администрацией Центрального района Селиверстову В.В. выдано разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 172 кв.м., общей площадью 612,2 кв.м. на указанном земельном участке. 25.11.2011 года застройщик Селиверстов В.В. зарегистрировал свое право собственности на возведенный им жилой дом литер А общей площадью 1 232,2 кв.м. на земельном участке № 65 площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г.Сочи. В силу п. 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Согласно п. 4 и 5 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества При данных обстоятельствах застройщик Селиверстов В.В. зарегистрировал свое право собственности на возведенный им жилой дом литер А общей площадью 1 232,2 кв.м. на земельном участке № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г.Сочи в установленном законом порядке. 09.04.2012 г. на основании заключенного с Селиверстовым В.В. договора дарения данного недвижимого имущества ответчиком Селиверстовым Д.В. зарегистрировано право собственности на 579/616 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный жилой дом с мансардой площадью 1232,2 кв.м., расположенный на указанном земельном участке, Оставшаяся доля данного домовладения в размере 37/616 зарегистрирована на праве собственности за ответчиком Яковлевой И.Н. Судом установлено и признано сторонами, что при возведении спорного жилого дома литер А общей площадью 1 232,2 кв.м. на земельном участке № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г.Сочи застройщик Селиверстов В.В. отклонился от установленных разрешением № предельных параметров разрешенного строительства. В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в пунктах 24, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно заключению судебно-строительной экспертизы от 24.05.2012 г. спорное строение, возведенное на земельном участке № в <адрес> в Центральном районе г. Сочи, не соответствует утвержденной проектной документации, техническим регламентам и разрешению RU 23309-1480-Ц на строительство индивидуального жилого дома и по этажности больше на один этаж, по площади застройки больше на 109,6 кв.м., по площади помещений больше на 620 кв.м., по максимальному проценту застройки больше на 5 %. Исследуемое строение имеет 4 этажа, из которых 3 надземных и один мансардный. Кроме этого имеется подвал, который в соответствии с требованиями 4.7. СП 55.13030.2011 «Дома жилые одноквартирные», актуализированная редакция СНиП 31.02-2001 не влияет на этажность строения. Строение лит «А», расположенное на участке № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> Центральном районе г. Сочи, соответствует требованиям СП 14.13330.2011 «Строительство в сейсмических районах», актуализированная редакция СНиП П-7-81, СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям. Несущие элементы строения, а именно: фундамент, перекрытия, стены, соответствуют требованиям СП 15.1333.2011 «Каменные и армокаменные конструкции», актуализированная редакция СНиП II-22-81. По объемно планировочному решению, по видам примененных при возведении жилого дома строительных материалов, строение соответствует санитарно-техническим и противопожарным требованиям. Работы по монтажу систем отопления, водоснабжения, электроснабжения выполнены в соответствии с требованиями норм соответствующих СНиП. Строение лит «А» - жилой дом находится в границах земельного участка № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> Центральном районе г. Сочи, прошедшего правовую регистрацию. Жилой дом не создает препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями на них, поскольку его местоположение соответствует требованиям СП 42.13330.2011, актуализированная редакция СНиП П-7-81, СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям. Суд, дав оценку данному экспертному заключению, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено в установленном ГПК РФ порядке, квалифицированными специалистом, имеющим соответствующее высшее образование, лицензии и длительный стаж работы по специальности, и кроме того, выводы объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле. Данных о том, что возведение спорного строения на земельном участке площадью 510 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, каким-то образом нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, в деле не имеется и суду не предоставлено. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что поскольку спорное строение располагается в границах правомерного земельного участка, данное строение отвечает требованиям строительных и градостроительных норм и правил, предъявляемых к жилым строениям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, требования истца о прекращении права собственности ответчиков на данное строение и о его сносе удовлетворению не подлежат. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд Р Е Ш И Л : В удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи к Селиверстову Д. В. и Яковлевой И. Н. о прекращении их права общей долевой собственности на жилой дом литер А общей площадью 1 232,2 кв.м. на земельном участке № площадью 510 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в Центральном районе г.Сочи и возложении обязанность на Селиверстова Д. В. и Яковлеву И. Н. по сносу данного строения отказать. Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Мотивированное решение составлено судом 05.06.2012 г. ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: Согласовано 07.06.2012 Судья Курин Ю.В.
Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.