Дело № 2- 2893/12                              

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Сочи                                                                                 05 июля 2012 года

     Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего                                      Ващенко Н.П.,

при секретаре                                                        Коржемановой И.А.,

     рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Харахоркина П. В. о признании незаконными действий Центрального отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

    Харахоркин П.В. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с заявлением о признании незаконными действий Центрального отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выражающихся в отказе в государственной регистрации договора№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка 336, площадью 564 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> ПЖСК «Соловьи», заключенного с Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи, и понуждением заинтересованного лица произвести государственную регистрацию указанного договора аренды.

    В обоснование своих доводов заявитель указал, что Постановлением администрации города Сочи от 17.12.1999г. № «О предоставлении потребительскому сельскохозяйственному садоводческому кооперативу «Соловьи» земельного участка для разработки на нем проекта квартала смешанной жилой застройки на <адрес> и отмене решения горисполкома от 17.10.90г. № 622/10» предоставлен ПЖСК «Соловьи» предоставлен земельный участок по <адрес>.

    Постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ПЖСК «Соловьи» предоставлены в аренду сроком на два года четыре земельных участка общей площадью 52718 кв.м. для строительства квартала индивидуальной жилой застройки с объектами инженерной инфраструктуры общего пользования по <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

    Постановлением Главы города Сочи от 22.12.2006г. № 2277 внесены изменения в Постановление Главы г.Сочи от 15.03.05г. № 961 в части продления срока аренды земельных участков до 01.04.2010г.

     Согласно Постановления Главы администрации Центрального района г. Сочи от 31.10.2008г. № 767 заявителю предоставлен в аренду для ИЖС земельный участок №, с кадастровым номером №, площадью 564 кв.м., расположенный в ПЖСК «Соловьи» по <адрес>.

    Данный участок был закреплен за Харахоркиным П.В. согласно списка членов ПЖСК, утвержденного Главой администрации Центрального района г. Сочи 26.05.2006г.

    На основании Постановления Главы администрации Центрального района г. Сочи от 31.10.2008г. № между заявителем и муниципальным образованием Сочи в лице директора Департамента имущественных отношений администрации города Сочи Рябцева Р.А. 18.05.2010г. был заключен договор № о предоставлении вышеуказанного земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) сроком до 01.11.2057 г.

    В соответствии с п. 5.2.3. договора на Арендатора возложена обязанность зарегистрировать договор аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

    В силу принятых на себя обязательств по договору 24.02.2012 г. весь пакет необходимых документов был сдан в Центральный Отдел г. Сочи УФРС по Краснодарскому краю для регистрации права на земельный участок.

    29.03.2012г.г. Центральный Отдел г. Сочи УФРС по Краснодарскому краю направил заявителю сообщение № об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Как указал государственный регистратор, нарушением явилось несоблюдение заявителем порядка приобретения земельного участка в порядке, установленном ст. 38 Земельного кодекса РФ, а именно отсутствие документов, подтверждающих соблюдение органом местного самоуправления принципа публичности предоставления земельного участка, в связи с чем, мной не предоставлены документы, согласно абз. 10 п. 1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Заявитель считает данный отказ незаконным, а мнение государственного регистратора о том, что договор аренды не заключен либо заключен с нарушением действующего законодательства, надуманным и основанным на ошибочном толковании и применении норм материального права.

    Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3, Конституции Российской Федерации).

    Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    Заявителем представлен на регистрацию договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) сроком до 01.11.2057г., заключенный 18.05.2010г. с муниципальным образованием Сочи в лице директора Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на основании Постановления Главы администрации Центрального района г. Сочи от 31.10.2008г. № 767.

    Указанный договор соответствует требованиям ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», федеральному законодательству РФ, отражает информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

    Согласно ст. 421 ГКРФ стороны свободны в заключении договора. Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора возможно по соглашению сторон.

    В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Согласно ч. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 3КРФ.

    В соответствии ч. 4 ст. 11.8 Земельного Кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

    Судебная и правоприменительная практика при толковании данной нормы указывает на то, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения арендных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

    Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что заключенный договор от 18.05.2010г. № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) сроком до 01.11.2057г. не противоречит требованиям ст. 452, 607 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, поэтому у заинтересованного лица отсутствуют правовые основания для отказа в государственной регистрации права на земельный участок.

    В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

    Согласно пунктам 1, 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

    Если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка.

    Таким образом, при осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка необходимо представить как сам договор аренды, так и кадастровый паспорт земельного участка, право на который подлежит регистрации.

    Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 21.07.2009 № 132, на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

    В силу п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, п. 1 и п. 2 ст. 26 названного ФЗ, не допускается.

    Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию зщаявителем в регистрирующий орган представлены следующие документы: заявление, платежное поручение, договор аренды земельною участка, постановление, кадастровый паспорт земельного участка.

    В силу положений ст.ст. 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от такого признания ее судом.

    Из представленных на государственную регистрацию документов следует, что договор аренды заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, несоответствия представленного договора по форме и содержанию требованиям законодательства регистрирующим органом нет.

    Таким образом, по мнению заявителя, действиями заинтересованного лица по уклонению в государственной регистрации договора аренды нарушены его законные интересы и права иметь в пользовании и владении земельный участок.

В судебном заседании заявитель Харахоркин П.В. доводы заявления поддержал в полном объеме.

    Представитель заинтересованного лица по доверенности - Астахова Л.В. требования заявителя на признала, просила суд в их удовлетворении отказать.

    В обоснование своих доводов указала, что согласно Постановлению Главы администрации Главы администрации Центрального района от 31.10.2008 №767 земельный участок с кадастровым номером № образован из состава земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 52718 к.в. по <адрес>, предоставленного ПЖС "Соловьи" в аренду сроком до 01.04.2010 года для строительства индивидуальной жилой застройки с объектами инженерной инфраструктуры общего пользования на основании постановлений Главы города Сочи от 15.03.2005 года №961 и от 22.12.2006 года №227 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 15.01.2007 года (регистрационная запись № от 23.05.2007 года). Следует учитывать, что истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Однако ни одна из сторон указанного договора не обращалась с заявлением о погашении обременения (аренды) на земельный участок с кадастровым номером №.

Также, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами (п.1 ст.36 ЗК РФ).

Однако заявителем не представлены документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке.

Следовательно, при заключении договора аренды № необходимо руководствоваться ст. 30.1 ЗК РФ, в соответствии с которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется нааукционах. Порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) определяется ст.5 ЗК РФ.

    На основании вышеизложенного государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст. 19 Закона о регистрации сроком на один месяц (с 27.02.2012г. по 03.2012г.), о чем заявитель был уведомлен письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 0/011/2012-525 от 27.02.2012г. о необходимости устранения причин, препятствующих государственной регистрации.

    В течение представленного срока заявителем не были устранены причины, препятствующие ведению государственной регистрации, в силу чего в государственной регистрации договора аренды было отказано в соответствии с абз. 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав.

    Суд выслушав показания сторон, исследовав доказательства, предоставленные в материалы дела, считает, что заявление Харахоркина П.В. не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

    Как предусмотрено ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

     В силу п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

     Из содержания Постановления Главы администрации Центрального района г. Сочи от 31.10.2008г. №767 следует, что земельный участок с кадастровым номером № образован из состава земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 52718 к.в. по <адрес> предоставленного ПЖСК "Соловьи" в аренду основании постановлений Главы города Сочи от 15.03.2005 года №961 и от 22.12.2006 года №227, во исполнение которых заключен договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 15.01.2007 года. Указанный договор аренды зарегистрирован надлежащим образом органами Росреестра, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации.

    До настоящего времени договор аренды не расторгнут, запись о его расторжении в сведения ЕГРП - не внесена.

    Кроме того, порядок представления земельных участков для ИЖС регулируется ст. 36 ЗК РФ, предусматривающей, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

    Сведений о наличии зданий, строений или сооружений на спорном земельном участке, Харахоркиным П.В. в материалы дела не представлено.

     Таким образом, у заявителя отсутствует исключительное право на заключение договора аренды земельного участка.

    Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, производится в соответствии со ст. 38 ЗК РФ на торгах (конкурсах, аукционах).

    Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

    В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

    В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

    Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

    Доказательств надлежащего предоставления спорного земельного участка в соответствии с вышеуказанными нормами ЗК РФ, заявитель в материалы дела не представил, в силу чего, суд делает вывод о том, предоставление земельного участка произведено с нарушением ст. 30.1. ЗК РФ.

     Как предусмотрено ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

    прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

    правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

    установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

     внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

     совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

     Как установлено ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

     На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

         В удовлетворении заявления Харахоркина П. В. о признании незаконными действий Центрального отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выражающихся в отказе в государственной регистрации договора№ от 18.05.2010г. аренды земельного участка 336, площадью 564 кв.м., с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, ПЖСК «Соловьи», заключенного с Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи, и понуждении произвести государственную регистрацию договора аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 9 июля 2012 г.

Председательствующий                                                  Н.П. Ващенко