К делу № 2-2085/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Сочи                                     11 июля 2012 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего Лаврик А.В.,

при секретаре судебного заседания Ангелатос А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Ашкашидзе Г. Х. к администрации г. Сочи о признании права собственности на этаж № литер А общей площадью 254,8 кв.м и на этаж № литер А общей площадью 255 кв.м в жилом <адрес>, расположенном по адресу г. Сочи, Центральный район, <адрес>,

по встречному исковому заявлению администрации г. Сочи к Ашкашидзе Г. Х. о приведении самовольно возведенного объекта, расположенного по адресу г. Сочи, <адрес>, в соответствие с разрешением на строительство № RU23309-1421-Ц от ДД.ММ.ГГГГ,

У С Т А Н О В И Л:

Ашкашидзе Г. Х. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к администрации г. Сочи о признании права собственности на этаж № литер А общей площадью 254,8 кв.м и на этаж № литер А общей площадью 255 кв.м в жилом <адрес>, расположенном по адресу г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

В обоснование своих требований истец указал на то, что он является собственником жилого <адрес> г. Сочи и расположенного под ним земельного участка. В 2011 году он достроил еще два этажа. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к главе г. Сочи с заявление о вводе этих достроенных этажей в эксплуатацию, однако ему было отказано. Разрешения на строительство он не должен был получать. В тоже время даже отсутствие разрешения на строительство, которое в данном случае является единственным признаком самовольной постройки, не является препятствием к признанию права собственности на два достроенных этажа в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ, так как строение соответствует градостроительным нормам и правилам.

Администрации г. Сочи обратилась в Центральный районный суд г. Сочи со встречным исковым заявлением к Ашкашидзе Г. Х. о приведении самовольно возведенного объекта, расположенного по адресу г. Сочи, <адрес>, в соответствие с разрешением на строительство № RU23309-1421-Ц от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своих требований администрация г. Сочи указала на то, что на земельном участке по <адрес> находится шестиэтажный объект недвижимости. Ашкашидзе Г.Х. не представлены документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. Ответчиком не представлено разрешения на строительство спорного объекта с фактическими параметрами застройки.

В ходе судебного заседания представитель Ашкашидзе Г.Х. по доверенности настаивал на удовлетворении первоначального иска и просил отказать в удовлетворении иска администрации г. Сочи. Показал суду, что в данном случае отсутствие разрешения на строительство на 4 и 5 этажи является единственным признаком самовольной постройки и не является препятствием к признанию права собственности на два достроенных этажа в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ, так как строение соответствует градостроительным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается проведенной судебной экспертизой. Показал суду, что изначально выдавалось разрешение на строительство трех этажей с техническим подпольем. После чего была произведена реконструкция строения и возведены 4 и 5 этажи. По высотности есть минимальное отклонение, не существенное, оно не нарушает интересы других граждан, на данном земельном участке очень сложный рельеф, он находится между двумя дорогами, перепад больше восемнадцати метров, других архитектурных вариантов быть не могло. В получении акта ввода в эксплуатацию, ему было отказано. В соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, спорное строение не вышло за рамки установленной схемы планировочной организации земельного участка. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, согласно пункту 26 - отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В судебном заседании представитель администрации г. Сочи настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, просила отказать в удовлетворении иска Ашкашидзе Г.Х., так как у него отсутствует разрешение на строительство 4 и 5 этажа спорного объекта.

Выслушав представителей Ашкашидзе Г.Х., администрации г. Сочи, исследовав материалы дела, суд находит отказать в удовлетворении иска Ашкашидзе Г.Х. и удовлетворить исковые требования администрации г. Сочи, по следующим основаниям.

Судом достоверно и объективно установлено, что Ашкашидзе Г.Х. является собственником земельного участка по адресу г. Сочи, <адрес> с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, разрешенный вид использования земельного участка для части домовладения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ

Из представленного суду разрешения на строительство № RU23309-1421-Ц от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что Ашкашидзе Г.Х. было разрешено по адресу г. Сочи, <адрес> было разрешено строительство индивидуального жилого дома общей площадью 1027,54 кв.м, этажностью 3 с техподпольем.

В настоящее время Ашкашидзе Г.Х. является собственником расположенного на указанном земельном участке жилого дома общей площадью 1004,8 кв.м, литер А, этажностью 3+технический этаж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно технического паспорта Сочинского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по КК по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Ашкашидзе Г.Х. дополнительно возвел без соответствующего разрешения четвертый и пятый этажи в жилом доме литер А по адресу г. Сочи, <адрес>.

Таким образом, Ашкашидзе Г.Х. произведена реконструкция правомерного объекта недвижимости, выраженная в возведении двух дополнительных этажей.

В тоже время в соответствии с ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно ч. 5 ст. 51 ГК РФ полномочия по выдаче разрешения на строительство принадлежит федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов федерации и органам местного самоуправления.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств того, что Ашкашидзе Г.Х. обращался до возведения двух дополнительных этажей в орган местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию и ему было отказано в этом, суду не представлено.

Также согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Из требования ч.1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В перечень объектов, указанных в ч.2 вышеназванной статьи, спорный объект недвижимости, возведенный Ашкашидзе Г.Х. не входит, так как после реконструкции его этажность превышает указанную в п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации должно быть основано на заключениях государственной экологической экспертизы, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, специально уполномоченных органов охраны памятников культуры, управления государственным фондом недр, государственного горного надзора, санитарно-эпидемиологического надзора, органов охраны недр, а также других заинтересованных государственных органов, перечень которых определяется заданием на разработку градостроительной и проектной документации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации является основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.

Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27.12.00 № 1008, была предусмотрена обязательная государственная экспертиза проектной документации, установлен порядок ее прохождения.

Однако в нарушение вышеизложенных градостроительных норм права, Ашкашидзе Г.Х. осуществил реконструкцию жилого дома в отсутствие положительного заключения органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации.

Суд считает, что спорное сооружение, реконструированное без разрешения на строительство, в отсутствие положительного заключения органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации представляет опасность для неопределенного круга лиц.

Суд считает, что указанные выше нарушения градостроительного и земельного законодательства, допущенные Ашкашидзе Г.Х. усугубляются также тем обстоятельство, что строительство спорного объекта производится в г. Сочи, который в соответствии с Постановлением Президиума Верховного Совета РФ и Совета Министров РФ от 12.04.93г. за №4766-1/ 337 «О государственной поддержке функционального развития города-курорта Сочи» Сочинский регион отнесен к курортам федерального значения.

Указом Президента РФ от 06.07.94 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.96 № 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно п.1 ст.16 Федерального закона от 23.02.95 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми природными объектами и территориями.

Доказательств того, что возведенный объект после реконструкции не нарушает архитектурный ансамбль застройки и вписывается в генеральный план застройки олимпийского города-курорта федерального значения, не имеется, так как проект фактически возведенного спорного объекта не согласован ни с главным художником г. Сочи, ни с главным архитектором г. Сочи.

Статьей 222 ГК РФ определено, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений является самовольной постройкой.

Исходя из выше изложенного и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации спорное сооружение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером № является самовольной постройкой, поскольку реконструировано без разрешительной документации.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, что предусмотрено требованиям ст. 222 ГК РФ.

Согласно ст. 61 Закона РФ «О местном самоуправлении в РФ», орган местного самоуправления осуществляет контроль на подведомственной ему территории, за строительством, соблюдением при застройке градостроительного законодательства РФ, в том числе приостанавливает строительство, осуществляемое с нарушением утвержденных проектов, планов и правил застройки.

В связи с утвержденной распоряжением Постановление Правительства РФ от 23 января 2006 года N 58-р Концепцией федеральной целевой программы "Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)", согласно которой развитие г. Сочи как региона, который обладает уникальными природно-климатическими и рекреационными ресурсами, приобретает особую значимость, следовательно и застройка г. Сочи должна осуществляться при обязательном соблюдении земельного и градостроительного законодательства.

Суду представлено заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО «ПСК Экополис», согласно выводам которой спорное строение возведено в границах земельного участка с кадастровым номером №, процент готовности 100 %, площадь застройки 335 кв.м, строение отвечает строительным нормам и правилам, в том числе противопожарным и антисейсмическим, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, относится к категории индивидуальных жилых домов. Строение не возведено на местах обременений, противооползневые мероприятия выполнены с учетом геологии грунта. Железобетонные конструкции строения, армирование соответствуют высотности строения с учетом нагрузки при его целевом использовании в условиях 8 бальной сейсмики. Строительный надзор органами государственного строительного надзора не проводился. Строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан в части инсоляции, подъезда МЧС, их техническому обслуживанию, возведенное строение не соответствует правилам землепользования и застройки на территории г. Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи № 202 от 29.12.2009 года в части превышения максимально допустимой высоты здания.

Согласно указанных правил земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне Ж2 с максимальной высотой здания 15 м, в то время как высота спорного строения после реконструкции составляет 19,75 м.

Допрошенный в ходе судебного заседания в качестве эксперта ФИО1 показал суду, что площадь застройки земельного участка превышает указанную в разрешении на строительство на 130 метров. Высота строения 19 метров, при этом допустимая высотность строения согласно правилам землепользования застройки, утвержденным Городским собранием, составляет 15 метров. В тоже время в правилах не указано, откуда считается высота. Имеются признаки многоквартирного жилого дома в части распределения комнат с санузлами.

В тоже время доказательств того, что Ашкашидзе Г.Х. совершал какие-либо действия, направленные на получение разрешений и согласований для осуществления реконструкции строения с новыми параметрами этажности, в материалах дела отсутствуют.

Ашкашидзе Г.Х. также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ему было отказано в выдаче разрешительных документов либо отсутствует возможность их получения.

Суд не принимает доводы представителя Ашкашидзе Г.Х. в части того отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком самовольной постройки и отказывая в иске Ашкашидзе Г.Х. о признании права собственности на 4 и 5 этажи спорного строения, судом учитывается, что отсутствие разрешительной документации на возведение указанных этажей не является единственным признаком самовольной постройки, так как судом установлено, что Ашкашидзе Г.Х. также допущены нарушения правил землепользования и застройки на территории г. Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи № 202 от 29.12.2009 года, реконструкция осуществлена в отсутствие положительного заключения органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, допрошенный в ходе судебного заседания эксперт показал суду, что спорное строение имеет признаки многоквартирного жилого дома, в то время как земельный участок имеет целевое назначение для эксплуатации части домовладения.

Довод представителя Ашкашидзе Г.Х. в части того, что не было других архитектурных вариантов строительства, что явилось причиной превышения этажности в зоне Ж2, суд не может признать состоятельным, так как реконструкция была произведена Ашкашидзе Г.Х. добровольно и при отсутствии архитектурных вариантов строительства у него была возможность воздержаться от осуществления реконструкции.

То обстоятельство, что Ашкашидзе Г.Х. было отказано в получении акта ввода в эксплуатацию 5-ти этажного жилого дома, не может служить основанием для совершения вывода о том, что он принял исчерпывающие меры для получения разрешительной документации, так как из ответа департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатации в связи с непредставлением документов, требуемых ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Ссылка представителя Ашкашидзе Г.Х. на то обстоятельство, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, спорное строение не вышло за рамки установленной схемы планировочной организации земельного участка, также несостоятельна, так как суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ данная схема не представлена, более того, установление в правилах землепользования и застройки на территории г. Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи № 202 от 29.12.2009 года, параметров высотности строения, не противоречит положениям ст.ст. 34, 38 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым применительно к каждой территориальной зоне устанавливается предельная высота здания, строения, сооружения.

Таким образом, оценивая исследованные по делу процессуальные доказательства, удовлетворяющие требованиям закона об их относимости и допустимости в их совокупности, суд приходит к выводу обязать Ашкашидзе Г. Х. привести спорное строение в соответствие с разрешением на строительство № RU23309-1421-Ц, отказав ему в признании права собственности на этаж № и на этаж № в жилом <адрес>, расположенном по адресу г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Ашкашидзе Г. Х. к администрации г. Сочи о признании права собственности на этаж № литер А общей площадью 254,8 кв.м и на этаж № литер А общей площадью 255 кв.м в жилом <адрес>, расположенном по адресу г. Сочи, Центральный район, <адрес> - отказать.

Встречные исковые требования администрации г. Сочи к Ашкашидзе Г. Х. о приведении объекта, расположенного по адресу г. Сочи, <адрес>, в соответствие с разрешением на строительство № RU23309-1421-Ц от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.

Обязать Ашкашидзе Г. Х. привести самовольно возведенный объект, расположенный по адресу г. Сочи, <адрес>, в соответствие с разрешением на строительство № RU23309-1421-Ц от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца дней со дня его вынесения в окончательной форме.

не вступило в силу