К делу № 2-3573/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 03 октября 2012 года г. Сочи Судья Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края Власенко В.А., при секретаре судебного заседания Язычян В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ширшиковой Т.М. к Чекаеву А.А. об устранении недостатков по договору об инвестировании строительства объекта недвижимости, понуждению к заключению договора купли-продажи, взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда УСТАНОВИЛ: Ширшикова Т.М. обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просит взыскать с ответчика Чекаева А.А. и Шереметова Э.В.. В ее пользу неустойку в размере 178 100 рублей, возмещение убытков в размере 361 328 рублей; компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей; возмещение судебных расходов в размере 16 594 рублей. А также обязать Чекаева А.А. устранить нарушения обязательств по Договору, сдать указанный объект в эксплуатацию в соответствии с требованиями технических регламентов и подписать договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры. А также обязать УФСГРКиК по Краснодарскому краю в городе Сочи аннулировать запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на имя Чекаева А.А. на указанную квартиру. В обоснование своих требований указала, что 01 апреля 2009 года между ней и ФИО3, в лице его представителя по доверенности Шереметова Э.В., был заключён Договор №-а-09 инвестирования строительства жилого дома. Согласно условиям договора она приняла на себя обязательство финансировать строительство жилого дома, возводимого инвестором на земельном участке, площадью 595 кв.м. расположенном по адресу: <адрес>, а инвестор принял на себя обязательство обеспечить возведение объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать ей в собственность обозначенную в договоре (п. 1.7.) долю в праве общей собственности на жилой дом. Согласно п.1.7. Договора инвестор обязался передать ей в собственность помещения, находящиеся на четвертом от земли уровне (первом жилом этаже) дома ориентировочно общей площадью 43.94 кв.м. согласно схеме (экспликации из плана (проекта) жилого дома), являющегося приложением к договору, в том числе: Указанные помещения в совокупности являются отдельной квартирой. Инвестор обязался обеспечить сдачу объекта (жилого дома) в эксплуатацию в первом квартале 2010 года (п.1.5.Договора). Истец указывает, что жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию. Впоследствии вышеуказанный земельный участок неоднократно продавался сначала Шереметову Э.В. по договору купли-продажи земельного участка от 30.04.2009 года, затем Чекаеву А.А. по договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 14.08.2009 года. Права и обязанности инвестора по договору также передавались новым собственникам земельного участка, соответственно Шереметову Э.В. и Чекаеву А.А., в связи с чем, с ней 08.06.2009 года и 01.09.2010 года заключались дополнительные соглашения к договору. Истец указывает, что инвестор свои обязательства, предусмотренные договором, не исполнил. В нарушение пунктов 1.5., 3.1.4., 7.2. договора инвестор нарушил предусмотренные сроки сдачи объекта в эксплуатацию, запланированные в первом квартале 2010 года. 01 июня 2011 года она с мужем ФИО1 перевезли принадлежащее им имущество в квартиру и начади производить отделку помещения, обнаружив следующие недостатки: -отсутствует входная металлическая дверь; -сан.узел не огорожен; - места общего пользования (лестничные марши, коридоры и т.д.) в соответствии с проектом (планом) дома и СНИПом не обустроены; -отсутствует точка ввода газоснабжения с установленным счетчиком; -отсутствует точка ввода электроснабжения с установленным счетчиком (на сегодняшний день установлено временное электроснабжение, которое ежедневно отключается, что ведет к поломке электроприборов); - отсутствует заземление и грозозащитная система дома; - не благоустроена прилегающая к дому территория. Согласно условиям Договора помещения, которые должны быть переданы истцу в собственность (п.1.7.Договора) должны располагаться на четвертом от земли уровне (первом жилом этаже) дома. Фактически же, помещения (№ 86, 87, 85, 84, 88 инвентарный номер плану БТИ) подлежащие передаче истцу в собственность расположены на цокольном этаже, что является нарушением инвестором условий договора. Согласно п.2.1. Договора объем финансирования строительства объекта соинвестором составляет 1 977 300 рублей. В соответствии с условиями договора истец перечислила инвестору денежную сумму в размере 1 781 000 рублей. Согласно п.4.3 Договора при нарушении инвестором срока, указанного в п. 1.5. 3.1.4., 7.2 или 3.1.6 Договора инвестор уплачивает соинвестору неустойку в размере 0,02% от полученного по договору финансирования за каждый день просрочки, но не более 10 % от полученного финансирования. По состоянию на 30.06.2012 года сумма неустойки по договору, которую инвестор обязан выплатить соинвестору, составляет 282 169 рублей. По условиям Договора сумма неустойки не может превышать 10 % от полученного инвестором финансирования, что составляет 178 100 рублей, которую истец просит взыскать с ответчика. В связи с нарушением инвестором условий Договора о сроках сдачи объекта в эксплуатацию истец просит также взыскать с ответчика понесенные ею убытки: Итого общая сумма понесенных мною убытков составила 361 328 рублей. Также истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 300000 рублей, причиненного ей при следующих обстоятельствах. 31 января 2012 года между ней и Чекаевым А.А., Шереметовым Э.В. состоялся разговор, связанный с исполнением инвестором обязательств по Договору. Шереметов Э.В. в ее адрес высказывал угрозы о расправе с её семьёй и имуществом в случае неуплаты им долга в размере 100000 рублей. Весь вечер и ночь она переживала за свою семью. Следующим утром у нее случился гипертонический криз, что явилось следствием сильного нервного потрясения произошедшего накануне, и была оказана скорая медицинская помощь. До сегодняшнего дня она находится под постоянным наблюдением врачей, однако получить полис медицинского страхования по месту жительства она не может в виду отсутствия регистрации, поэтомувынуждена платить врачу каждый раз за прием при посещении специалистов. 10 января 2012 года в адрес ответчиков была направлена претензия, содержащая просьбу в разумные сроки погасить сумму задолженности и исполнить обязательства по Договору в полном объёме. На данную претензию она получила ответ о том, что квартира, строительство которой истец профинансировала, зарегистрирована за Чекаевым А.А.. Объекту присвоен почтовый адрес: <адрес> В судебном заседании истец Ширшкова Т.М. на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в иске. Представитель ответчика Чекаева А.А. и третьего лица Шереметова Э.В. Малиновская А.В. просила отказать в удовлетворении иска. Пояснив, что после завершения строительства жилого дома за ответчиком было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом площадью 3181,2 кв.м., расположенный по адресу <адрес>. 14 июля 2011 года за Чекаевым А.А. было зарегистрировано право собственности на помещения № 84-88 площадью 40,1 кв.м. цокольного этажа, расположенные по адресу: <адрес> (смена адреса). Поэтому считает, что на ответчика не может быть возложена обязанность ввести в эксплуатацию весь <адрес>. Требования истца в части возмещения убытков и компенсации морального вреда считает недоказанными. Выслушав пояснения сторон по делу, третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям. Как следует из материалов дела 01 апреля 2009 года между Ширшиковой Т.М. и ФИО3 в лице его представителя Шереметова Э.В. был заключен договор № инвестирования в строительство жилого дом,а расположенного на земельном участке площадью 595 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 02 001:0114, вид разрешенного использования - ИЖС по адресу: <адрес> В соответствии с договором соинвестор (истец) приняла на себя обязательство финансировать строительство объекта в размере и на условиях предусмотренных договором, а инвестор обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенную в договоре долю в праве общей собственности на объект соинвестору. Доля соинвестора в общей долевой собственности на объект составляет 43,94 кв.м.(проектная площадь). Конкретные характеристики доли истца отражены на схеме - экспликации к плану четвертого от земли уровне (первом жилом этаже) объекта являющегося приложением № 1 к Договору и в п. 1.7 Договора. Согласно п. 1.5, 3.1.4 и 7,2 Договора инвестор обязался обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию и оформление соответствующей документации в первом квартале 2010 года и не позднее 90 дней со дня подписания акта в эксплуатацию совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности соинвестора на долю в общей собственности на объект в УФРС по КК (п.3.1.6 Договора). Разделом 2 Договора стороны определи порядок финансирования. Согласно п. 2.1 Договора объем финансирования доли объекта составил 1977300 рублей при расчете 45000 рублей за 1 кв.м., который подлежал уточнению после получения технического паспорта строения. Сроки финансирования строительства определены в разделе 2.2 Договора. Согласно представленным платежным документам истцом на счета указанные в договоре переведены следующие суммы: 08.04.2009 года - 550000 руб., 433000 рублей, 07.07.2009 года - 394000 рублей, 10.10.2009 года - 140000 рублей, 31.10.2009 года - 40000 рублей, 19.11.2009 года 10000 рублей, 04.12.2009 года 40000 рублей и 19.02.2011 года - 164000 рублей. А также по расписке от 01.04.2009 года представителем ФИО3 - Шереметовым Э.В. от истца получено 10000 рублей. Итого истец в настоящее время уплатила инвестору по договору 1781000 рублей, что соответствует условиям договора. Согласно п.2.2 Договора оставшаяся сумма в размере 196300 рублей уплачивается инвестору в день подачи документов на государственную регистрацию права собственности соинвестора на долю объекта. В связи с продажей ФИО3 земельного участка по <адрес> по договору купли-продажи от 30.04.2009 года Шереметову Э.В. и последующей продажей Шеремотовым Э.В. по договору кули-продажи земельного участка от 14.08.2009 года Чекаеву А.А., с истцом были заключены дополнительные соглашения от 08.06.2009 года и 01.09.2010 года (соответственно) к договору № инвестирования в строительство жилого дома, предметом которых являлась передача прав и обязанностей соинвесторов по договору в полном объеме новым владельцам земельного участка. Согласно ст.8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В силу ст.4 указанного Федерального закона, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. По смыслу ст.1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. С учетом изложенного, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектами инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В силу положений Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в редакции Федерального закона от 19.07.2011 N 248-ФЗ договор об инвестировании строительства жилья является самостоятельным видом договора, содержащим в себе элементы различных договоров. К таким договорам применяются положения главы 22 ГК РФ (общие положения об обязательствах). Поскольку договор N 01-а-09 об инвестировании в строительстве жилого дома от 01.04.2009 года до настоящего времени является действующим согласно п. 7.1 Договора, в установленном законом порядке никем не оспорен и не отменен, суд находит обоснованными требования истца в части возложения на ответчика -инвестора исполнения обязанностейвзятых им по договору. На основании ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно пункту 5 статье 5 Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Как установлено судом за ответчиком Чекаевым А.А. 15.04.2011 года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке ст. 25.3 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было зарегистрировано и на его имя выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 3181,2 кв.м., инвентарный номер 11961, лит.Б, этажность: 3, цок.эт, мансардный, подземная этажность: подвал, расположенный по адресу: <адрес>. Впоследствии 14.07.2011 года за Чекаевым А.А. зарегистрировано право собственности на часть жилого дома, помещения № 86,87,85,84 и 88 общей площадью 40,1 кв.м. цокольного этажа, расположенного по адресу: <адрес> Стороны в судебном заседании признают, что помещения строительство, которых профинансировано истцом,составляют часть жилого дома по <адрес> и являются помещения под № 84-88 общая площадь которых составила 40,1 кв.м.. В силу ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", до 01 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Следовательно, требованиях истца о введении жилого дома по <адрес> являющегося объектом ИЖС в эксплуатацию не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. С учетом вышеуказанных норм суд считает, что Чекаев А.А. являясь в настоящее время собственником спорных помещений и правопреемником прав и обязанностей предыдущих инвесторов по Договору обязан в силу ст. 381 ГК РФ передать данные помещения истцу в собственностьна условиях предусмотренных договором инвестирования в строительство жилого дома № от 01.04.2009 года по цене с учетом п.1.4.2 Договора, т.е. 45000 руб. за 1 кв.м. (45000 руб. х 40,1 кв.м. = 1804500 рублей). При этом стороны в судебном заседании пришли к соглашению, что переход права будет осуществлен по договору купли-продажи, что является их правом. А также исполнить взятые на себя обязательства в части передачи истцу доли объекта -помещений, в состоянии, указанном в 1.7 Договора.Так как в ходе судебного разбирательства представителем ответчика не отрицалось, что в настоящее время спорные помещения не соответствуют состоянию указанному в п.1.7 Договора инвестирования в строительство. За нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию (окончания строительства) и оформление соответствующей документации необходимой для последующей передачи доли в собственность соинвестора п.4.3 Договора инвестирования в строительство предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,02% от полученного по настоящему договору финансирования за каждый день просрочки, но не более 10 % от полученного финансирования. Расчет неустойки по Договору: 1617000 руб. (объем финансирования на 01.04.2010 года ) х0,02 % х 318дн. (период просрочки с 01.04.2010 года по 18.02.2011 года) =102841,20 руб. 1781000 х 0,02 % х 382 дн. (с 19.02.11 года по 12.03.2012 года - дата получения истцом уведомления о регистрации договора)=136068,40 руб., итого 238909,60 руб., но не более 178100 рублей. Принимая во внимание характер обязательства - строительство жилого дома, при котором ответчик был связан договорными обязательствами с другими лицами, что следует из материалов дела и учитывая, что кроме истца ответчику могут предъявить иски и другие лица, с которыми инвестор заключил договор об инвестировании в строительство того же дома, взыскание неустойки в полном объеме существенно нарушит права ответчика и иных соинвесторов, суд приходит к выводу о том, что размер заявленной истцом неустойки в сумме 178100 рублей явно не соразмерен последствиям нарушения обязательств, и применяя положения ст. 333 ГК РФ, уменьшает ее до 50 000 рублей. В части взыскания убытков в размере 361328 рублей считает необходимым отказать истцу в удовлетворении данных требований в виду отсутствия доказательств, необходимости аренды жилого помещения в <адрес>, тогда как истец с супругом зарегистрированы в <адрес>, а также документального подтверждения расходов истца по посещению бани и проезда до нее. Согласно ч. 1 ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. Учитывая, что истцом заявлен имущественный спор, при удовлетворении которого законом не предусмотрена компенсация морального вреда, а также отсутствуют доказательства причинно-следственной связи между наступившим у истца после 31.01.2012 года гипертоническим кризисом и действиями Чекаева А.А. и Шереметова Э.В., приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о компенсации морального вреда. Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Принимая по внимание то факт, что Шереметов Э.В. действовал от имени Чекаева А.А. по доверенности от 03.11.2009 года, удостоверенной нотариусом ФИО2, № в реестре № с полномочиями по ведению строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома по <адрес>, в том числе уполномочен производить необходимые расчеты, заключать необходимые договоры, в т.ч. договоры инвестирования, суд считаетнеобходимым взыскать неустойку с Чекаева А.А.. Так же с ответчика в силу ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию понесенные истцом расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск Ширшиковой Т.М. к Чекаеву А.А. об устранении недостатков по договору об инвестировании строительства объекта недвижимости, понуждению к заключению договора купли-продажи, взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда удовлетворить в части. Обязать Чекаева А.А. привести помещения №№ 86,87,85,84,88 площадью 40,1 кв.м. цокольного этажа жилого дома расположенного по адресу: <адрес> состояние отвечающие требованиям п. 1.7 Договора инвестирования в строительство жилого дома № и передать их в собственность Ширшиковой Т.М. по договору купли-продажи. Взыскать с Чекаева А.А. в пользу Ширшиковой Т.М. неустойку в сумме 50 000 рублей, уплаченную государственную пошлину в сумме 1 900 рублей. В остальной части иска отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 08 октября 2012 года. Судья РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО «СОГЛАСОВАНО»