Дело №2-2041/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Адлерский район города Сочи 05 июля 2010 года
Адлерский районный суд г.Сочи Краснодарского края
в составе: председательствующего Горова Г.М.
при секретаре Давыдовой Г.Н.,
с участием истца и ответчика по встречному иску Касницкого Е.А., ответчицы и третьего лица по встречному иску Купаевой А.Т., представителя Купаевой А.Т. по доверенности № от **.**.****г. Ивановой М.В., ответчицы истца по встречному иску Ерамян А.Г., представителя Ерамян А.Г. по доверенности № от **.**.****г. Мариковского Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Касницкого Е.А. к Купаевой А.Т., Ерамян А.Г. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, по встречному иску Ерамян А.Г. к Касницкому Е.А. о признании добросовестным приобретателем,
У С Т А Н О В И Л:
Касницкий Е.А. обратился в суд с иском к Купаевой А.Т., Ерамян А.Г. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, указав, что решением Главы администрации Адлерского района ему был выделен земельный участок для ИЖС в с.Веселое (ж.д.станция), 1-ая очередь, участок №. Данный участок принадлежит ему на праве собственности и в период времени с 28.11.1997 года по 28.11.2000 года находился во временном пользовании гр.ФИО1 на основании выданной им доверенности. В конце октября 2000 года он отказал ФИО1 в продлении срока доверенности на право дальнейшего пользования, и с тех пор считал, что данный участок принадлежит ему на законных основаниях, т.к. другой доверенности он не выдавал. В середине октября 2007 года он обнаружил в газете «...» объявление о продаже принадлежащего ему участка. Установив личный контакт с сотрудником агентства он получил на руки ксерокопии документов на предлагаемый к продаже участок на имя Ерамян А.Г.за 2003 год. После чего, пришел к выводу, что в отношении него имели место противозаконные действия, в результате которых он лишился земельного участка. Поскольку с гр.Купаевой А.Т. он никогда не встречался и доверенности у нотариуса не оформлял, служебное удостоверение было сдано им еще в 1999 году, просит признать договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2003 года и свидетельство о государственной регистрации права на имя Ерамян А.Г. от 19.06.2003 года недействительными.
В свою очередь, Ерамян А.Г. обратилась в суд с встречным иском к Касницкому Е.А. о признании добросовестным приобретателем, в котором указала, что на основании договора купли-продажи от 15 мая 2003 года она приобрела в собственность земельный участок площадью 695 кв.м, расположенный по адресу: ..., (ж/д станция) 1-ая очередь, уч.№, с кадастровым номером №. Сделка купли-продажи была заключена продавцом в лице представителя по доверенности Купаевой А.Т., условия договора купли-продажи исполнены в соответствии со взятыми на себя обязательствами, договор прошел государственную регистрацию права собственности в УФРС по КК, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 19.06.2003 года. Таким образом, она является законным собственником вышеуказанного земельного участка на основании ст.ст.131, 218, 223 ГК РФ. Однако, спустя 6 лет продавец Касницкий Е.А. заявил свои права на данный земельный участок, ссылаясь на то, что данный участок им не продавался, был передан в 1997 году во временное пользование ФИО1, но в связи с неисполнением ряда каких-то условий, он отказал во временном пользовании семье ФИО1 Она действительно приобретала земельный участок у продавца в лице представителя по доверенности Купаевой А.Т., однако, не знала и не могла знать, что данная доверенность была каким-то образом подделана, тем более, что сделка регистрировалась в государственном органе, где в обязательном порядке проводится правовая экспертиза документов. Поэтому сомневаться в подлинности представленных на регистрацию документов у нее не было никаких оснований. Также никто из третьих лиц не заявлял своих прав на земельный участок ни в момент совершения сделки купли-продажи, ни в после того на протяжении 6-ти лет, поэтому говорить о наличии притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества, о которых ей было бы известно, невозможно. Исходя из этого, она является добросовестным приобретателем спорного имущества. Также в ходе предварительного следствия по возбужденному уголовному делу №824837 были допрошены свидетели ФИО6, ФИО2 и ФИО7, которые не подтвердили тот факт, что спорное имущество – земельный участок выбыл из владения Касницкого Е.А. помимо его воли. Спорный земельный участок был продан Касницким Е.А. семье ФИО1 за 4 000 долларов США + 6 000 рублей еще в 1997 году.
В судебном заседании истец Касницкий Е.А., он же ответчик по встречному иску, поддержал свои исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Пояснил, что он действительно продавал земельный участок ФИО1 и все вопросы относительно порядка и сроков финансовых расчетов решал с ней. ФИО5объяснила ему, что является беженкой, хотела приобрести участок, но денежных средств у нее не было. Он согласился на рассрочку платежей. Выдав нотариальную доверенность в 1997 году ФИО1, он получил от нее небольшую сумму денег в рублях за 1 сотку земельного участка, сколько именно, не помнит. Передача денег происходила около нотариальной конторы. Остальную часть денег за 6 соток участка ФИО1 обещала вернуть в течение 3-х лет, но не вернула. ФИО3 и Купаева А.Т. не имеют к сделке никакого отношения. С момента покупки участка ФИО1, на нем никто не жил, никакого вагончика на участке не было. Подлинники документов на землю он передал ФИО1, однако, когда деньги за участок в течение 3-х лет уплачены не было, он не стал забирать подлинники документов у покупателя, так как не считал это необходимым. Купаевой А.Т. он доверенность на продажу земельного участка, законным владельцем которого он является, не выдавал, земля была продана по поддельной доверенности. Просит признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка, совершенную между Купаевой А.Т. и Ерамян А.Г.
Ответчица Купаева А.Т., она же третье лицо по встречному иску, в судебном заседании исковые требования Касницкого Е.А. не признала, с встречным иском Ерамян А.Г. согласна. пояснила, что в 1997 году она встречалась с ФИО3, а в 1999 году они поженились. ФИО1 являлась родной бабушкой ФИО3 и его опекуном, так как мать ФИО3 умерла и его растила бабушка. В 1997 году ФИО3 вместе с бабушкой купили земельный участок, денежные средства были переданы Касницкому Е.А. сразу и в полном объеме. Деньги на покупку участка им дал дедушка ФИО3, который находился с ФИО1 в разводе и жил в Москве с другой семьей, но помогал им. ФИО3 сразу же в 1997 году залил фундамент и привез на участок вагончик, в котором они и жили вместе с бабушкой. Потом они провели на участок водопровод. Примерно в сентябре 2000 года ФИО3перебирал документы и сказал, что срок действия доверенности заканчивается и надо его продлить. Они вместе с мужем приехали к Касницкому Е.А. на ..., где ФИО3 попросил Касницкого Е.А. продлить доверенность. На что Касницкий Е.А. ответил, что бесплатно это делать не будет и запросил 500 долларов за доверенность. Они собрали нужную сумму денег в долг, после чего Касницкий Е.А. приехал к ним в вагончик на участок. Она находилась дома одна с грудным ребенком, ФИО3 тогда был на работе, а бабушка ФИО1 в то время торговала зеленью. Касницкий Е.А. попросил у нее копию паспорта и сказал, что поедет делать доверенность и что она с ним может не ехать, доверенность он привезет. После этого Касницкий Е.А. снова приехал к ней уже с доверенностью, и у него была перевязана рука. Он сказал ей, что не может подписать доверенность, и попросил это сделать за него. Когда она спросила, можно ли так делать, он заверил, что можно и она подписала. После этого умерла бабушка ее супруга ФИО1, а сам ФИО3 попал в больницу, необходима была трепанация черепа, поэтому пришлось продать участок, нужны были деньги на лечение. Она продала участок Ерамян А.Г., от имени продавца выступала по той доверенности, которую ей привез Касницкий Е.А. На оставшиеся деньги они построили дом около ее мамы, которая живет в старом фонде в Дагомысе. О том, что доверенность поддельная, ей ничего известно не было.
Ответчица Ерамян А.Г., она же истица по встречному иску, в судебном заседании исковые требования Касницкого Е.А. не признала и просила в них отказать, пояснив, что в 2003 году ей сказали, что продается участок. Она посмотрела участок и решила купить, деньги на участок ей выделил отец. На участке стоял жилой вагончик, в котором она по сегодняшний день проживает, также были проведены коммуникации (свет, вода). Касницкого Е.А. она никогда не видела. Договор купли-продажи составляли в регистрационной службе, все проверили и зарегистрировали сделку. Денежные средства за участок ею были полностью уплачены. Встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем просит удовлетворить.
Представитель Купаевой А.Т. по доверенности Иванова М.В. в судебном заседании просила в иске Касницкому Е.А. отказать, а встречный иск удовлетворить. Пояснила, что объяснения Касницкого Е.А. носят противоречивый характер. В исковом заявлении и в первоначальных судебных заседаниях истец утверждал, что никогда не продавал земельный участок, а передавал его во временное пользование ФИО1 Однако, в настоящем судебном заседании Касницкий Е.А. изменил свои показания, и признал, что сделка купли-продажи имела место, но, якобы, ФИО1 с ним не расплатилась за участок в рассрочку. Данные доводы Касницкого Е.А. опровергаются показаниями свидетелей, материалами уголовного дела, где данный факт был установлен. Также эти доводы вызывают сомнение еще и потому, что у Касницкого Е.А. отсутствуют подлинники документов на земельный участок, которые находятся у покупателя, а объяснения истца в этой части, что у него не было необходимости забирать подлинники документов, не подлежат логике. Доводы Касницкого Е.А.о том, что ФИО3 и Купаева А.Т. не имеют никакого отношения к участку, в этом случае не имеют правового обоснования, поскольку ФИО3 является наследником ФИО1 и, кроме того, участок они приобретали вместе с бабушкой, что подтверждается показаниями допрошенных свидетелей. Более того, Купаева А.Т.продавала участок Ерамян А.Г. по доверенности, которая действительно нотариусом не выдавалась, но которую ей привез сам Касницкий Е.А., попросив за него расписаться. Касницкий Е.А. данный факт отрицает, однако, ничем не опровергает и объяснения Купаевой А.Т. в этой части. Поэтому не имеется никаких оснований не доверять показаниям Купаевой А.Т. и, наоборот, доверять показаниям Касницкого Е.А. Кроме того, в ходе уголовного судопроизводства факт мошенничества со стороны Купаевой А.Т. подтвержден не был и, наоборот, следственными органами установлен факт состоявшейся сделки купли-продажи со стороны Касницкого Е.А. Просит также принять во внимание, что в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ №6-П от 21.04.2003 года Касницкий Е.А., считая себя законным собственником земельного участка, вообще не имел права предъявлять иск о признании сделки недействительной. В этой связи, когда затрагиваются интересы добросовестного приобретателя, собственник или иной законный владелец имеет право только на виндикацию. Встречный иск Ерамян А.Г. подлежит удовлетворению, поскольку она возмездно приобрела спорный земельный участок, о подделке доверенности ей ничего известно не было, документы прошли правовую экспертизу в регистрационной службе, и сделка была зарегистрирована, Касницкого Е.А. впервые увидела в суде. Никаких оснований опасаться нечистоплотности сделки у Ерамян А.Г. не было. Кроме того, все эти годы Касницкий Е.А. не заявлял о своих правах на земельный участок и признал, что продавал участок ФИО1, то есть не утратил его помимо своей воли.
Представитель Ерамян А.Г. по доверенности Мариковский Ю.В. в судебном заседании также просил в иске Касницкого Е.А.отказать, а встречный иск Ерамян А.Г. удовлетворить.
Третье лицо – нотариус Ларионова Л.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства были извещены, о причинах своей неявки суду не сообщили. Суд признает причину неявки представителей третьих лиц неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав стороны и их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Касницкого Е.А. и об удовлетворении встречного иска Ерамян А.Г. по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что Касницкому Е.А. на праве частной собственности принадлежал земельный участок № в ..., (ж/д станция) 1-я очередь, общей площадью 695 кв.м, на основании постановления Главы администрации Адлерского района г.Сочи от 29.01.1996 года №132/4 и свидетельства на право собственности на землю серии № № от 02 февраля 1996 года, регистрационная запись №.
28 ноября 1997 года Касницкий Е.А. выдал доверенность на право управления и распоряжения вышеуказанным земельным участком ФИО1 сроком на три года.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 пояснил, что в 1992 году он со своей бабушкой ФИО1 в связи с военными действиями в Абхазии переехали в Адлерский район г.Сочи. Проживали на съемной жилой площади и подыскивали земельный участок для покупки с целью постоянного проживания. В 1997 году к нему обратился знакомый ФИО6 и сообщил, что в ... продается земельный участок. Они встретились с Касницким Е.А., который и продавал свой земельный участок за 30 000 рублей, цена его устроила, но денежных средств не было. Тогда они с ФИО1 обратились к его дедушке, который проживал в Москве, и тот привез необходимую сумму в рублях и в валюте: 4 000 долларов США + 6 000 рублей. В присутствии свидетелей он передал вышеуказанные денежные средства Касницкому Е.А., который подъехал к месту нахождения спорного земельного участка в форме военного типа на автомобиле «шестерка» либо белого, либо бежевого цвета, точно не помнит. Касницкий Е.А. пересчитал денежные средства прямо в машине и они поехали к нотариусу оформлять доверенность. После этого он залил на данном участке фундамент, установил вагончик для проживания, провел воду и свет. В 1999 году он вступил в брак с Купаевой А.Т., а 2000 году срок действия доверенности стал заканчиваться. Они с супругой Купаевой А.Т. обратились к Касницкому Е.А. с просьбой выдать новую доверенность. Касницкий Е.А. согласился, Купаева А.Т. с ним встретилась и они сделали доверенность, сам он при этом не присутствовал. В 2003 году они с супругой продали спорный участок Ерамян А.Г. и переехали в п.Дагомыс. Договор купли-продажи с Касницким Е.А. они не заключали, но он считал, что их семья владела земельным участком на основании генеральной доверенности, учитывая, что деньги были уплачены за участок в полном объеме.
Свидетель ФИО4 пояснил суду, что Касницкого Е.А. видел около двух раз, неприязненных отношений нет. Его земельный участок находится напротив земельного участка Касницкого Е.А. Первый раз он увидел Касницкого Е.А., когда последний приезжал на участок за денежными средствами, в связи с его продажей. Расчет производил ФИО3, который вместе со своей бабушкой ФИО1 купили данный участок у Касницкого Е.А. Так, ФИО3 обратился к нему с просьбой присутствовать в качестве свидетеля при совершении сделки. ФИО3 сказал, что будет передавать 4 000 долларов и 6 000 рублей, в связи с чем, он лично пересчитал денежные средства в долларах, рубли считать не стал. Данные обстоятельства он помнит хорошо, потому что ФИО3был очень рад покупке земли и сказал, что деньги на покупку привез его дедушка из Москвы. Касницкий Е.А. подъехал на автомобиле «шестерка» то ли белого цвета, то ли цвета «кофе с молоком», в форме: на погонах были большие звезды, звание полковника или подполковника, точно не помнит. ФИО3 в его присутствии передал деньги Касницкому Е.А., тот пересчитал их. Он лично смотрел, как Касницкий Е.А.считает деньги. Потом ФИО3 установил на земельном участке фундамент, завез бетон, доски и примерно 5 лет или больше жил на этом участке со своей семьей.
При этом изначально Касницкий Е.А. утверждал, что земельный участок он предоставлял семье ФИО1 во временное пользование, однако в данном судебном заседании истец признал тот факт, что в 1997 году между ним и ФИО1 было достигнуто соглашение о купле-продаже земельного участка. Данное обстоятельство также подтверждается доверенностью на право управления и распоряжения земельным участком на имя ФИО1, показаниями свидетелей ФИО3и ФИО4, не доверять которым у суда оснований не имеется.
В этой связи суд также принимает во внимание и то обстоятельство, что подлинники документов на земельный участок у Касницкого Е.А. отсутствуют и находятся у покупателя. Судом установлено, что все документы на земельный участок были переданы Касницким Е.А. еще в 1997 году первому покупателю ФИО1 вместе с генеральной доверенностью на земельный участок.
С учетом признания Касницким Е.А. факта совершения сделки купли-продажи земельного участка суд приходит к выводу, что спорный земельный участок был фактически продан истцом в 1997 году семье ФИО1, несмотря на то, что юридическое оформление сделка не получила.
В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Вместе с тем, согласно договору купли-продажи от **.**.**** года, Ерамян А.Г. приобрела в собственность у Касницкого Е.А. земельный участок площадью 695 кв.м, расположенный по адресу: ..., (ж/д станция) 1-ая очередь, уч.№, с кадастровым номером №. Сделка купли-продажи заключена продавцом в лице представителя по доверенности Купаевой А.Т., условия договора купли-продажи исполнены, что подтверждается передаточным актом от 15 мая 2003 года. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, равно как и переход права собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 19.06.2003 года.
Действительно, в ходе производства по уголовному делу в отношении Купаевой А.Т. проводилась комплексная почерковедческая судебная экспертиза, согласно выводам которой рукописный текст «Касницкий Е.А.» в строке «доверитель» в доверенности от 28.11.2000 года выполнен не Касницким Е.А., а самой Купаевой А.Т.
Однако, в данном случае суд считает необходимым принять во внимание то обстоятельство, что состав мошенничества в ходе производства по уголовному делу в отношении Купаевой А.Т. установлен не был, то есть земельный участок не выбывал из владения Касницкого Е.А. помимо его воли. Более того, следственными органами был установлен факт передачи денег ФИО3 Касницкому Е.А. в счет приобретения земельного участка, что фактически подтверждает факт отчуждения земельного участка Касницким Е.А. в 1997 году по собственной воле семье ФИО1
Данное обстоятельство позволяет суду прийти к выводу о том, что волеизъявление собственника земельного участка на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи от 15.05.2003 года нарушено не было, поскольку таковым Касницкий Е.А. на момент 2003 года уже не являлся, а лишь значился по документам старого образца.
При этом Касницкий Е.А. обратился в суд с иском о признании сделки купли-продажи земельного участка от 15.05.2003 года недействительной.
Согласно ч.ч.1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция).
Однако, из постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан…» следует, что согласно ГК РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст.ст.166-181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302). Между тем, нормы, закрепляющие указанные способы нарушенных прав, в том числе и статьи 167 и 302 ГК РФ, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализуются на их основе собственником и добросовестным приобретателем.
При анализе положений ст.167 ГК РФ должно быть отказано.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст.302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Таким образом, по смыслу ст.302 ГК РФ, что разъяснено в постановлении Конституционного Суда РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путам помимо их воли.
В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок не выбывал из владения Касницкого Е.А. помимо его воли, а был отчужден в 1997 году семье умершей на сегодняшний день ФИО1 без юридического сопровождения сделки. Внук ФИО1- ФИО3и его супруга Купаева А.Т., в свою очередь, произвели отчуждение земельного участка Ерамян А.Г. по возмездной сделки. При этом Ерамян А.Г. не знала и не могла знать о поддельной доверенности, по которой действовала Купаева А.Т. во время регистрации сделки в УФРС по КК, уплатила за земельный участок денежные средства, произвела государственную регистрацию перехода права собственности.
Данные обстоятельства в совокупности позволяют суду признать Ерамян А.Г. добросовестным приобретателем в отношении спорного имущества – земельного участка, площадью 695 кв.м, расположенного по адресу: ..., (ж/д станция) 1-ая очередь, уч.№№, с кадастровым номером №.
При таком положении требования Касницкого Е.А. не подлежат судебной защите в порядке ст.167 ГПК РФ, в связи с чем, в удовлетворении иска Касницкого Е.А. о признании сделки недействительной суд отказывает, а встречный иск Ерамян А.Г. о признании ее добросовестным приобретателем удовлетворяет в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Касницкого Е.А. к Купаевой А.Т., Ерамян А.Г. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной отказать.
Встречный иск Ерамян А.Г. к Касницкому Е.А. о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.
Признать Ерамян А.Г. добросовестным приобретателем в отношении недвижимого имущества – земельного участка площадью 695 кв.м, расположенного по адресу: ..., (ж/д станция) 1-ая очередь, уч.№, с кадастровым номером №, № регистрации сделки №, дата регистрации 19.06.2003 года.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в краевой суд через районный суд в течение десяти дней.
Председательствующий: подпись Г.М. Горов