К делу № 2-1995/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2010 года Адлерский районный суд г. Сочи в составе:
председательствующего – судьи Филонова Ю.Л.,
при секретаре – Авдеевой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Фроловой Ю.В. об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
УСТАНОВИЛ:
Фролова Ю.В. обратилась в Адлерский районный суд г. Сочи с заявлением об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указав, что 15.03.2010 г. в Адлерский отдел УФРС по КК в г. Сочи были сданы документы для регистрации договора купли-продажи № 15 от 04.12.2009 г. объекта недвижимости между Фроловой Ю.В. и ООО «ОРГ2». Все необходимые для регистрации документы были сданы как заявительницей, так и ООО «ОРГ2» в полном объеме в соответствии со ст.16-18 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В расписке о получении документов указано, что дата окончания срока регистрации – 03.04.2010 г. Однако 01.04.2010 г. было издано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а 04.05.2010 г. – сообщение об отказе в государственной регистрации прав за № 22/012/2010-330. Основание: ст. 16 и абз.6 п.1 ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" – т.к. ООО «ОРГ2» были сданы документы о полномочиях директора, которые не устроили работников ФРС, в связи с якобы произошедшей передачей полномочий директора, а также в связи с наложенным обременением – ипотекой. Фролова Ю.В. не согласна с данным отказом по следующим основаниям. В соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно ч.3 ст.15 ФЗ, а также п.40 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Приложение к Приказу Минюста РФ от 14.09.2006 г. № 293), общий срок государственной регистрации прав не должен превышать месячного срока со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. Согласно п. 86. Административного регламента: «Специалист, ответственный за прием документов, оформляет расписку о приеме документов по установленной форме в 2 экземплярах. В расписке в том числе указываются: отметка о соответствии или несоответствии представленных документов установленным требованиям, в том числе отметка об отсутствии всех необходимых для государственной регистрации прав документов. Законных оснований ни для отказа в регистрации, ни для ее приостановки не представлено. В соответствии со ст.13 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится, в том числе с учетом правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. Основанием для государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. При этом проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст. 29 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, ст. 21 ФЗ «Об ипотеке», если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в ее регистрации отказывается.
Оспариваемый отказ в государственной регистрации права собственности на объект обоснован наличием обременения в виде ипотеки и ее регистрации 24.01.2008 г., которая основана представлением в регистрирующий орган договора об ипотеке № 3643 от 17.12.2007 г. между ООО «ОРГ2» и АКБ «ОРГ3». Договор ипотеки, в свою очередь, основан на договоре о предоставлении банковской гарантии от 14.12.2007 г. и последний представлялся в регистрирующий орган, прошел правовую экспертизу, которая не установила его основной дефект – несоответствие законодательству РФ. А именно – ст.368 ГК РФ дано понятие банковской гарантии: «В силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате». В рассматриваемом случае бенефициаром является банк, принципалом – Компания «ОРГ1», агентом – ООО «ОРГ2», как гарант, которое не является ни банком, ни кредитным или страховым учреждением и, следовательно договор банковской гарантии ничтожен по своему составу участников.
Кроме того, в деле правоустанавливающих документов отсутствует, уведомление собственника земельного участка, хотя в соответствии с п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. А предметом настоящей ипотеки является, в том числе и право на аренду земельного участка, являющегося государственной собственностью. И в записи об ипотеке указано только здание, но нет указания на право аренды земельного участка, хотя оно и указано в договоре.
В соответствии с п.4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения».
В договоре банковской гарантии от 14.12.2007 г. заключен между ЗАО АКБ «ОРГ3» (БАНК) и ООО «ОРГ2» (АГЕНТ), выступающее от своего имени по поручению Компании «ОРГ1» надлежащих документов о таком поручении не имеется. Бенифициаром указан – «ФИО2», принципалом – Компания «ОРГ1». Основное обязательство, обеспечиваемое гарантией – кредитный договор между Компанией «ОРГ1» и бенефициаром – «ФИО2.». Однако ни этого договора, ни его данных (стороны договора, даты, места заключения и других реквизитов) в договоре ни банковской гарантии, ни ипотеки не имеется, хотя он является основным обязательством.
Отказ в государственной регистрации обоснован тем, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Однако правом распоряжаться объектом обладает не исполнительный орган ООО «ОРГ2», а само общество, как субъект права. Исполнительный орган (согласно выписок из ЕГРЮЛ) в Обществе менялся неоднократно. На момент подписания договора директором являлось лицо, его подписавшее – ФИО1
Фролова Ю.В., как покупатель по вышеуказанной сделке, свои обязательства по договору выполнила, однако внутрикорпоративный спор в ООО «ОРГ2» является попыткой ООО уклониться от регистрации совершенной сделки и может привести к тому, что в регистрирующий орган может поступить какое-либо заявление от третьих лиц по регистрации подобных сделок, что может привести к ущемлению ее прав в отношении регистрации сделки.
Осуществление регистрации ипотеки без надлежащей правовой экспертизы 24.01.2008 г. Адлерским отделом Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в г. Сочи и привели к отказу в регистрации ее права собственности по договору.
Просит суд признать недействительным и аннулировать запись о сделке (ипотеке) № регистрации 23№ по обременению прав (ипотеке) ООО «ОРГ2» в пользу ЗАО АКБ «ОРГ3» на нежилое здание – хозяйственный блок открытого дельфинария, общей площадью 1883,7 кв.м., литер А, расположенного по адресу: ..., кадастровый (условный) № по договору об ипотеке № 3643 от 17.12.2007 г., соглашению о внесении изменений в договор ипотеки № 3643 от 17.12.2007 г. от 17.01.2008 года. Признать неправомерными действия Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в связи с отказом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сообщение об отказе в государственной регистрации прав за № от 04.05.2010 г.) и обязать Адлерский отдел г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать договор купли-продажи № 15 от 04.12.2009 г. объекта недвижимости между Фроловой Ю.В. и ООО «ОРГ2».
В судебном заседании представитель заявителя Фроловой Ю.В. по доверенности – Хачатров А.Э. настаивал на удовлетворении заявления об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Представитель Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности – Миргородская О.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления Фроловой Ю.В. об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Представитель ООО «ОРГ2» по доверенности – Минасян П.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления Фроловой Ю.В. об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что заявление Фроловой Ю.В. об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю следует удовлетворить по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 15.03.2010 г. в Адлерский отдел УФРС по КК в г. Сочи были сданы документы для регистрации договора купли-продажи № 15 от 04.12.2009 г. объекта недвижимости между Фроловой Ю.В. и ООО «ОРГ2».
В расписке о получении документов указана дата окончания срока регистрации – 03.04.2010 года.
Однако 01.04.2010 года было издано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а 04.05.2010 г. – сообщение об отказе в государственной регистрации прав за № 22/012/2010-330 по основаниям: ст. 16 и абз.6 п.1 ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Согласно ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с ч.3 ст.15 ФЗ, а также п.40 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Приложение к Приказу Минюста РФ от 14.09.2006 г. № 293), общий срок государственной регистрации прав не должен превышать месячного срока со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.
Согласно п. 86. Административного регламента: «Специалист, ответственный за прием документов, оформляет расписку о приеме документов по установленной форме в 2 экземплярах. В расписке в том числе указываются: отметка о соответствии или несоответствии представленных документов установленным требованиям, в том числе отметка об отсутствии всех необходимых для государственной регистрации прав документов.
В соответствии со ст.13 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится, в том числе с учетом правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. Основанием для государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. При этом проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст. 29 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, ст. 21 ФЗ «Об ипотеке», если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в ее регистрации отказывается.
Оспариваемый отказ в государственной регистрации права собственности на объект обоснован наличием обременения в виде ипотеки и ее регистрации 24.01.2008 г., которая основана представлением в регистрирующий орган договора об ипотеке № 3643 от 17.12.2007 г. между ООО «ОРГ2» и АКБ «ОРГ3».
Договор ипотеки, в свою очередь, основан на договоре о предоставлении банковской гарантии от 14.12.2007 г.
Согласно ст.369 ГК РФ банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства).
В данном случае бенефициаром является банк, принципалом – Компания «ОРГ1», агентом – ООО «ОРГ2», как гарант, которое не является ни банком, ни кредитным или страховым учреждением.
Кроме того, в деле правоустанавливающих документов отсутствует, уведомление собственника земельного участка, однако в соответствии с п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Предметом ипотеки является, в том числе и право на аренду земельного участка, являющегося государственной собственностью. И в записи об ипотеке указано только здание, но нет указания на право аренды земельного участка, хотя оно и указано в договоре.
В соответствии с п.4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
В договоре банковской гарантии от 14.12.2007 г. заключенном между ЗАО АКБ «ОРГ3» (БАНК) и ООО «ОРГ2» (АГЕНТ), выступающее от своего имени по поручению Компании «ОРГ1» надлежащих документов о таком поручении не имеется. Бенифициаром указан – «ФИО2», принципалом – Компания «ОРГ1». Основное обязательство, обеспечиваемое гарантией – кредитный договор между Компанией «ОРГ1» и бенефициаром – «ФИО2».
Однако ни договора, ни его данных (стороны договора, даты, места заключения и других реквизитов) в договоре ни банковской гарантии, ни ипотеки не имеется, хотя он является основным обязательством.
Кроме того, отказ в государственной регистрации обоснован тем, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Однако правом распоряжаться объектом обладает не исполнительный орган ООО «ОРГ2», а само общество, как субъект права. Исполнительный орган (согласно выписок из ЕГРЮЛ) в Обществе менялся неоднократно.
На момент подписания договора директором являлось лицо, его подписавшее – ФИО1
Фролова Ю.В., как покупатель по вышеуказанной сделке, свои обязательства по договору выполнила.
Осуществление регистрации ипотеки без надлежащей правовой экспертизы 24.01.2008 г. Адлерским отделом Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в г. Сочи привели к отказу в регистрации ее права собственности по договору, что нарушает ее права и законные интересы.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что действия Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю являются неправомерными, нарушающим права и законные интересы Фроловой Ю.В. и ее заявление суд признает обоснованным.
В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
При таком положении суд считает, что заявление Фроловой Ю.В. об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 258 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Фроловой Ю.В. об оспаривании действий Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, - удовлетворить.
Признать недействительным и аннулировать запись о сделке (ипотеке) № регистрации № по обременению прав (ипотеке) ООО «ОРГ2» в пользу ЗАО АКБ «ОРГ3» на нежилое здание – хозяйственный блок открытого дельфинария, общей площадью 1883,7 кв.м., литер А, расположенного по адресу: ..., кадастровый (условный) № по договору об ипотеке № 3643 от 17.12.2007 г., соглашению о внесении изменений в договор ипотеки № 3643 от 17.12.2007 г. от 17.01.2008 года.
Признать неправомерными действия Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в связи с отказом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сообщение об отказе в государственной регистрации прав за № 22/012/2010-330 от 04.05.2010 г.).
Обязать Адлерский отдел г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать договор купли-продажи № 15 от 04.12.2009 г. объекта недвижимости между Фроловой Ю.В. и ООО «ОРГ2».
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г. Сочи в течение 10 дней.
Судья –