Дело № 2 – 470 / 2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 декабря 2010 года Адлерский район г. Сочи
Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2010 года
Мотивированное решение изготовлено 31 декабря 2010 года
Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего Машевец С.Ю.
при секретаре Тозлян М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гамалян А.А., Вороновой Ш.Г. к Администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку, встречному исковому заявлению Администрации города Сочи к Гамаляну А.А., Вороновой Ш.Г. о сносе самовольной постройки
УСТАНОВИЛ:
Истцы Гамалян Арутюн Амаякович, Воронова Ш.Г. обратились в Адлерский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что им на праве общей долевой собственности (по ? доле) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №. В период с марта 2008 года по апрель 2009 года на указанном земельном участке они возвели самовольную постройку - индивидуальный жилой дом по ... (кадастровый номер №) с соблюдением следующего порядка: 18 марта 2008 года они получили разрешение на строительство жилого дома со сроком действия - до 18 марта 2018 года (разрешение на строительство подтверждает правомерность строительства жилого дома высотой в три этажа). В апреле 2009 года на месте трехэтажного дома был построен жилой дом в пять этажей и 22 апреля 2009 года получено «Положительное заключение государственной экспертизы» на спорный объект капитального строительства. В сентябре 2009 года было осуществлено строительство шестого этажа, что
подтверждается техническим паспортом. Считают, что за ними может быть признано право собственности на возведенную самовольную постройку, т.к. они являются собственниками земельного участка, на котором создана самовольная постройка; жилой дом построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил (технический паспорт от 8 июня 2009 года, положительное экспертное заключение от 11 сентября 2009 г.), сохранение жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (экспертное заключение №143 от 13 октября 2008 года, протокол № 183 от 29 сентября 2008 года, протокол испытаний № 3116-3118 от 6 октября 2008 года, заключение № 147 от 20 октября 2008 года, положительное экспертное заключение от 11 сентября 2009 года).
Указывают, что обычай делового оборота в г. Сочи закрепил возможность строительства индивидуальных жилых домов этажностью более З-х без изменения вида разрешенного использования земельного участка. Функциональное назначение объекта Жилищного строительства, спорной постройки, - «для проживания одной семьи», при этом индивидуальный жилой дом, исходя из требований гражданского и семейного законодательства, может быть многоквартирным. Они, Гамалян А.А. и Воронова Ш.Г., являются братом и сестрой, а также сособственниками земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. Для проживания в спорной самовольной постройке - индивидуальном жилом доме им требуется несколько квартир, при этом количество квартир законодательно не ограничено. Поэтому спорный дом соответствует критериям, установленным частью 3 статьи 48 и частью 2 статьи 49 ГрК РФ, и на него распространяется правовой режим объектов индивидуального жилищного строительства, что не нарушает положения статьи 8 Земельного кодекса РФ.
Спорный жилой дом «гармонично вписывается» в облик микрорайона в пределах улиц Аллейной и Просвещения в Адлерском районе г. Сочи. На противоположной стороне улицы Аллейной расположено восьмиэтажное здание санатория. В сторону моря от спорного дома расположено четырехэтажное здание частной гостиницы. Таким образом, возведение ими спорной постройки не повлекло за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки района и его отдельных объектов. Возведение самовольной постройки не повлекло нарушения прав и законных интересов смежных с их участком землепользователей, что подтверждается соответствующими заявлениями собственников смежных участков.
Расходы на строительство произведены ими в равных долях, спор о долях отсутствует. Спорный жилой дом необходим для их проживания и проживания членов их семей. Они окончили строительство самовольной постройки, но не получили разрешение на ввод дома в эксплуатацию из-за отсутствия разрешения на строительство спорного дома (в 6 этажей), что препятствует оформлению права собственности на спорное имущество. Инвентаризационная стоимость дома (на 2009 год) составляет 4 988 966 рублей 00 копеек. Просили признать за ними в равных долях (по ? доле) право собственности на 6-ти этажный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по ....
Администрация города Сочи обратилась в Адлерский районный суд г. Сочи со встречным исковым заявлением к Гамалян А.А., Вороновой Ш.Г. о сносе самовольной постройки.
В обоснование встречных исковых требований администрация города Сочи указала, что по адресу ..., расположено строение, возведенное Гамалян А.А., Воронова Ш.Г.. Данное строение имеет признаки самовольной постройки. Гамалян А.А. и Вороновой Ш.Г. нарушены требования ст. ст. 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ. Также спорное строение является шестиэтажным. В соответствии с положениями статьи 49 Градостроительного кодекса РФ возведение шестиэтажного строения без проведения государственной экспертизы является прямым нарушением градостроительного законодательства. Учитывая, что спорное строение состоит из шести этажей, оно не является индивидуальным жилым домом, таким образом, при его возведении нарушены не только нормы градостроительного, но и земельного законодательства, поскольку возведение такого строение нарушает порядок использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство. Просил признать строение, расположенное по адресу ..., возведенное Гамаляном А.А., Вороновой Ш.Г. самовольной постройкой. Обязать Гамаляна А.А., Воронову Ш.Г. осуществить снос самовольно
возведенного строения.
Представитель истцов /ответчиков по встречному иску/ Гамаляна А.А., Вороновой Ш.Г. – Муромцев А.В. по доверенностям от 06 августа 2010 года, 28 июля 2010 года в зал судебного заседания явился, на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Представитель ответчика /истца по встречному иску/ Администрации города Сочи, ответчика /по первоначальному иску/ Администрации Адлерского района города Сочи Ставицкий А.А. по доверенностям от **.**.**** года, **.**.**** года в зал судебного заседания явился, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал, в удовлетворении первоначального искового заявления просил отказать.
Представитель третьего лица /по первоначальному иску/ Адлерского отдела города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в зал судебного заседания не явился по неизвестной причине, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Ходатайств об отложении слушания дела или заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие не предоставил.
Суд в соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Гамалян А.А., Вороновой Ш.Г. к Администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Администрации города Сочи к Гамаляну А.А., Вороновой Ш.Г. о сносе самовольной постройки подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Материалами дела установлено следующее:
Согласно свидетельств о государственной регистрации права серии №, серии № от 05.08.2005 года Вороновой Ш.Г., Гамаляну А.А. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) принадлежит земельный участок категории: земли поселений, целевое использование: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 1753 кв.м., расположенный по адресу: ..., при жилом доме.
Разрешением на строительство № Администрацией города Сочи Вороновой Ш.Г., Гамаляну А.А. разрешено строительство объекта капитального строительства «Индивидуальный жилой дом», площадью застройки – 407 кв.м., общей площадью – 1188 кв.м., этажностью 3 на земельном участке площадью 1753 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: .... Срок действия разрешения до 19 марта 1918 года. дуального жилищного строительства, площадью 1753 кв.м.,оставил. ела извещен надлежащим образом, о
На 2009 год Вороновой Ш.Г., Гамаляном А.А. был возведен незавершенный строительством жилой дом, общей площадью застройки 456,6 кв.м., процент готовности 65 %, инвентарный номер 19988, литер Б, этажность 3, подземная этажность 1, расположенный по адресу: ... и им выданы свидетельства о государственной регистрации права № от 28.12.2009 года о его принадлежности на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле).
Впоследствии Вороновой Ш.Г., Гамаляном А.А. на существующих трех этажах жилого дома, расположенного по адресу: ... возведено еще 3 этажа.
22 апреля 2009 года на объект капитального строительства – индивидуальный жилой дом по ... получено положительное заключение государственной экспертизы №. Объектом государственной экспертизы являлись результаты инженерных изысканий и проектная документация без сметы. При этом технико-экономическими характеристиками являлись следующие: этажность – 5, площадь застройки – 446,5 кв.м., общая площадь здания - 2154,63 кв.м., количество квартир – 1.
В соответствии с техническим паспортом филиала Государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» по городу Сочи по состоянию на 03 апреля 2010 года возведенное строение с инв. № имеет следующие параметры: лит. Б – жилой дом, год постройки - 2010, общая площадь жилого дома - 3 003,5 кв.м., жилая площадь жилого дома - 706,9 кв.м., число этажей надземной части – 6, число этажей подземной части – 1.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
В силу ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, выданного органом местного самоуправления.
29.09.2009 года Воронова Ш.Г., Гамалян Арутюн Амаякович обращались в Администрацию Адлерского района города Сочи с заявлением о принятии индивидуального жилого дома в эксплуатацию.
26.10.2009 года обращение Вороновой Ш.Г., Гамаляна А.А. по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, расположенного по ... рассмотрен по поручению главы администрации Адлерского района города-курорта Сочи отделом архитектуры и градостроительства. В результате проведенной проверки Вороновой Ш.Г., Гамаляна А.А. разъяснено, что возведенное ими строение является самовольным и подлежит сносу за их счет.
Указанный отказ по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, расположенного по ... Вороновой Ш.Г., Гамаляном А.А. не обжалован. Доказательств обратного суду не предоставлено.
Согласно Градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: ...: основной вид разрешенного использования земельного участка - индивидуальное жилищное строительство, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке - предельное количество этажей – 5, предельная высота зданий, строений, сооружений – 17 м.
Положительное экспертное заключение объекта капитального строительства индивидуального жилого дома по ..., включающего в себя 6 наземных жилых этажей и 1 подвальный – технический этаж, выполненное 11 сентября 2009 года ОРГ1 о соответствии технических, архитектурно-планировочных, конструктивных решений, решений по вопросам водопровода и канализации, отопления и вентиляции, а также других решений жилого дома требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, нормативно-технических и других норм и правил - суд оценивает в совокупности с другими доказательствами по делу, учитывая при этом, что строительство спорного жилого дома окончено в 2010 году /технический паспорт филиала Государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» по городу Сочи по состоянию на 03 апреля 2010 года/, тогда как вышеуказанное заключение составлено по состоянию на 11.09.2009 года.
Согласно заключения № 147 от 20.10.2008 года по отводу земельного участка под строительства Территориального отдела управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю в г. Сочи участок площадью 1753 кв.м. по ... по санитарно-гигиеническим условиям пригоден для размещения жилого дома на 2 хозяина.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В соответствии со п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Нормы ГК РФ развивает Земельный кодекс РФ, в силу пп. 2 п. 1 ст. 40 которого собственник земельного участка вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием при условии соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Однако в судебном заседании установлено, что между застройщиком и 29 /двадцатью девятью/ гражданами заключены договора инвестирования/соинвестирования строительства индивидуального жилого дома с последующим переходом соответствующей доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.
При этом собственники земельного участка при строительстве объекта недвижимости обязаны были изменить вид разрешенного использования земельного участка, поскольку это необходимо для осуществления строительства.
Однако вид разрешенного использования участка не был изменен. Согласно ст. 4 Закона о введении ГрК РФ решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка до принятия правил землепользования и застройки принимается, по общему правилу, главой местной администрации, чего сделано не было.
Изменение целевого назначения объекта недвижимости, выходящее за рамки разрешенного использования земельного участка, на котором этот объект расположен, относится к правовым основаниям возведения и эксплуатации указанного объекта. Такие изменения требуют наличия иных правоустанавливающих документов на земельный участок и сам объект, поэтому возникает необходимость повторной государственной регистрации в ЕГРП измененного объекта недвижимости.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В судебном заседании установлено, что в нарушение требований статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации фактически был построен объект другой этажности без соответствующих разрешений и без внесения изменений в проектную документацию, которая при внесении в нее изменений подлежала государственной экспертизе.
На государственную экспертизу, проведенную 22 апреля 2009 года, была представлена проектная документация без соответствующих изменений, касающихся возведения 6-этажного здания, а также отсутствовало разрешение компетентного органа о строительстве здания такой этажности.
Доказательств соответствия строения градостроительным и строительным нормам и правилам в суд не предоставлено.
По ходатайству Вороновой Ш.Г., Гамаляна А.А. определением Адлерского районного суда города Сочи была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Сообщением о невозможности дать заключение от 13 декабря 2010 года № 1063/10-2/16.1 экспертом ГУ Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Сочинского отдела сообщено, что предоставленных материалов недостаточно для решения поставленных вопросов, а именно не предоставлены утвержденные проект и рабочая документация (архитектурно-строительная часть) на возведенный жилой дом по ..., результаты инженерно-геологических изысканий на возведенное строение (документы о геологии и гидрогеологии о результатах испытаний грунта и анализа грунтовых вод, данные микросейсморайонирования и экологических изысканий).
В соответствии с ч. 3 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Истцами /ответчиками по встречному иску/ заявляются требования о признании права собственности на самовольную постройку лит. Д, тогда как в соответствии с техническим паспортом филиала ОРГ2 по городу Сочи по состоянию на 03 апреля 2010 года возведенное строение с инв. № 19988 имеет следующий параметр: лит. Б. Данные противоречия ими устранены не были.
В соответствии с ч. 3 ст. 25 ФЗ от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Обеспечение соблюдения требования безопасности строения реализуется путем установления соответствующих требований к ним в законах и иных нормативных актах. Относительно объектов недвижимости это означает в первую очередь необходимость учитывать и соблюдать при их возведении градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Российской Федерации.
Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Следовательно, лицо, осуществившее самовольную постройку, должно представить в суд документы и согласования, доказывающие тот факт, что строительство осуществлено в соответствии со строительными и прочими правилами и нормами, не нарушает интересов других граждан - то есть фактически осуществить те же самые согласования, которые были бы нужны, чтобы построить (достроить) объект законным путем, иначе будет нарушено положение ст. 19 Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом.
На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Гамалян А.А., Вороновой Ш.Г. к Администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворяет встречные исковые требования Администрации города Сочи к Гамаляну А.А., Вороновой Ш.Г. о сносе самовольной постройки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Гамалян А.А., Вороновой Ш.Г. к Администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку – отказать.
Встречные исковые требования Администрации города Сочи к Гамаляну А.А., Вороновой Ш.Г. о сносе самовольной постройки – удовлетворить.
Признать возведенное Гамаляном А.А., Вороновой Ш.Г. строение: лит. Б – жилой дом, общей площадью - 3 003,5 кв.м., жилой площадью - 706,9 кв.м., число этажей надземной части – 6, число этажей подземной части – 1, расположенное по адресу: ... самовольной постройкой.
Обязать Гамалян А.А., Воронову Ш.Г. осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения: лит. Б – жилой дом, общей площадью - 3 003,5 кв.м., жилой площадью - 706,9 кв.м., число этажей надземной части – 6, число этажей подземной части – 1, расположенного по адресу: ....
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение 10 дней, начиная с 31 декабря 2010 года.
Председательствующий подпись С.Ю. Машевец