К делу №2-97/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Адлерский район города Сочи 15 февраля 2011 года
Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего Горова Г.М.
при секретаре Давыдовой Г.Н.,
с участием представителя истца по доверенности № от 31.12.2010 года Савчук Ю.В., представителя ответчика по доверенности № от 08.02.2011 года Лунгова С.Ю,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Сочи к Мазину В.Г. о сносе самовольных построек,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Мазину В.Г. о сносе самовольных построек, указав, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля МУ «Земельная инспекция города Сочи» по адресу: ..., было установлено, что земельный участок площадью 55 000 кв.м по указанному адресу предоставлен в пользование на условиях аренды ООО Пансионат «...» на основании договора № от 18.02.1999 года. Земельный участок предоставлен для использования в целях санаторно-курортной деятельности сроком до 01.03.2045 года. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.04.2002 года, заключенного между ООО Пансионат «...» и ответчиком, согласно п.7.1 договора, образуются два земельных участков площадью 53 597 кв.м и 1 485 кв.м. На земельном участке площадью 1 485 кв.м расположен 2-хэтажный капитальный объект недвижимости с террасой площадью застройки 167 кв.м. При этом коттедж литер «А», являясь на основании свидетельства о государственной регистрации права незавершенным строительством объектом, принадлежит на праве собственности ответчику Мазину В.Г., а терраса литер «а» размерами 3,63 х 14,08 м является самовольной постройкой. Также на земельном участке находится бетонная огороженная площадка, используемая под теннисный корт, размерами 36 х 18 м. Размещение данного объекта с органами архитектуры и градостроительства не согласовано. Факт возведения объектов самовольного строительства подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 07.06.2010 года. В связи с чем, просит суд обязать ответчика осуществить за свой счет снос самовольно возведенных капитальных объектов недвижимости: террасы литер «А» размерами 3,63 х 14,08 м и огороженной бетонной площадки, используемой под теннисный корт, размерами 36 х 18 м, расположенных на земельном участке площадью 1 485 кв.м по адресу: ....
Представитель истца по доверенности № от 31.12.2010 года Савчук Ю.В. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что ответчик приобрел у ООО «Детский пансионат «...» незавершенное строительством здание коттеджа по .... Одновременно с передачей права собственности на имущество к нему перешло и право пользования земельным участком площадью 1500 кв.м, на котором данное имущество расположено. С целью оформления прав на земельный участок, на котором распложены здание коттеджа и теннисный корт, Мазин В.Г. обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Сочи о подготовке схемы расположения земельного участка, в связи с чем, по поручению
Администрации г.Сочи ООО «ОРГ1» такая схема была на кадастровом плане территории по ... с целью раздела земельного участка. На основании данной схемы и был образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1485 кв.м, местоположение: ..., стр.1, выдан кадастровый план земельного участка. После чего, ООО «Детский пансионат «...» обратилось в Администрацию г.Сочи по вопросу подготовки проекта постановления о разделе земельного участка общей площадью 55000 кв.м с кадастровым номером №. Вместе с тем, на участке с кадастровым номером №, площадью 1485 кв.м, расположены терраса и теннисный корт, которые Администрация г.Сочи считает самовольными постройками и объектами недвижимого имуществ, что не соответствует действительности. Терраса относится к хозяйственным постройкам и состоит из деревянных столбов, стен, стропил и дощатого пола, а теннисный корт изготовлен из синтетического покрытия, конструктивных элементов, обладающих признаками недвижимого имущества, не имеет. Считает, что спорные объекты не относятся к объектам недвижимого имущества, не обладают признаками объектов капитального строительства, а поэтому разрешения на их строительство не требуется. Просит в иске отказать.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что Мазин В.Г. является собственником недвижимого имущества – незавершенного строительством коттеджа, литер А, площадью застройки 162,1 кв.м по адресу: ... на основании договора купли-продажи от 02.04.2002 года и свидетельства о государственной регистрации права серии № от 12.04.2002 года л.д.10-11).
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между Мазиным В.Г. и ООО «Детский пансионат «...», являющимся владельцем земельного участка на условиях долгосрочной аренды сроком до 01 марта 2045 года - договор № от 18.02.1999 года, зарегистрированный в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Сочи 19.05.1999 года за № л.д.15-16).
При этом в п.7.1 договора купли-продажи от 02.04.2002 года при совершении сделки стороны предусмотрели, что к покупателю Мазину В.Г. одновременно с передачей права собственности на имущество переходит в установленном законом порядке право пользования земельным участком площадью 1 500 кв.м, на котором расположено данное имущество. Переход к покупателю прав на земельный участок, занимаемый имуществом, оформляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством РФ л.д.26).
В дальнейшем, 07.05.2009 года Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи на основании заявления Мазина В.Г. и по поручению Администрации г.Сочи поручило ООО «ОРГ1» изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровом территории по ..., с целью раздела земельного участка, ранее предоставленного в аренду л.д.30).
Схема расположения земельного участка на топооснове утверждена Главным архитектором города Сочи и 31.08.2010 года на земельный участок площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером №, как вновь образованный из состава земельного участка с кадастровым номером №, выдано кадастровый паспорт № л.д.31-35).
После чего, руководителем ООО «Детский пансионат «...» 22.09.2010 года за №77 направлено ходатайство на имя Главы города Сочи с просьбой дать поручение Департаменту имущественных отношений города Сочи подготовить проект постановления о разделе земельного участка, общей площадью 55 000 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Детский пансионат «...» на основании договора аренды, заключенного с Администрацией г.Сочи сроком на 49 лет, с образованием 2-х новых земельных участков с кадастровыми номерами №, общей площадью 53 597,81 кв.м, и №, общей площадью 1 485,13 кв.м, из ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером № л.д.36).
Таким образом, суд установлено, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимого имущества, является закономерным.
Вместе с тем, актом обследования земельного участка в натуре № от 07 июня 2010 года, составленным МУ «Земельная инспекция города Сочи», установлено, что на данном земельном участке площадью 1 485 кв.м расположены объекты: терраса литер «а» размерами 3,63 х 14,08 м и бетонная огороженная площадка, используемая под теннисный корт, размерами 36 х 18 м, которые, по мнению истца, являются самовольными постройками л.д.13).
Исходя из смысла ч.2 ст.222 ГК РФ и ч.3 ст.25 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счет.
На основании ст.25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ» гражданин, допустивший нарушения законодательства в ходе строительства, обязан снести выстроенный с нарушениями объект.
В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, иное строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законами и иными нормативно-правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года №190-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Однако, как установлено судом выше, непосредственно сам объект недвижимого имущества - коттедж литер «А», площадью застройки 162,1 кв.м, объектом самовольного строительства не является и принадлежит на праве собственности ответчику на основании договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию в 2002 году.
Что касается террасы литер «1а» к коттеджу литер «А» размерами 3,63 х 14,08 м (площадью 51,1 кв.м), то данное строение является объектом вспомогательного назначения, в общую площадь самого капитального строения не входит, состоит из деревянных столбов, деревянных барьеров, деревянных стропил и дощатого пола, группа капитальности V л.д.50, 54).
Согласно нормам и правилам СНиП 31-01-2003 и приложению №1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (Приказ Минстроя РФ от 04.08.1998г. №37), где содержатся основные технические понятия и термины, терраса представляет собой огражденную открытую площадку, пристроенную к зданию, или размещаемую на кровле нижерасположенного этажа, может иметь крышу и выход из примыкающих помещений дома.
В силу ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
При таких обстоятельствах спорную террасу, как объект вспомогательного назначения, нельзя признать самовольной постройкой в силу ее возведения на закономерном земельном участке, а выдача разрешения на ее строительство не требуется в соответствии с действующим законодательством.
Разрешая вопрос о наличии признаков самовольной постройки в отношении бетонной площадки размерами 36 х 18 м, используемой под теннисный корт, суд приходит к следующему.
Указанный объект расположен также на закономерном земельном участке, является объектом вспомогательного назначения (бытовое), используемого для отдыха, что не противоречит целям деятельности, для которых данный земельный участок отведен. Более того, состоит из материала - синтетическое покрытие, не имеет каких-либо конструктивных элементов и других характеристик, при которых бы затрагивались надежность и безопасность такого объекта л.д.39-40, 43).
Данное подтверждается также представленным истцом фотоматериалом, на котором видно, что теннисный корт имеет лишь ограждение в виде забора, который в техническом определении по нормам и правилам СНиП не является объектом капитального строительства л.д.12).
Исходя из этого, суд приходит к выводу об отсутствии у теннисного корта признаков самовольной постройки.
Кроме того, согласно заключению судебно-технической экспертизы от 30.11.2010 года, исследуемые объекты: терраса литер «а» и теннисный корт, возведённые Мазиным В.Г., полностью расположены в закономерных границах земельного участка, с кадастровым номером №, установленных согласно данных ФГУ «Земельная кадастровая палата» по КК. Указанные объекты не являются ни объектами капитального строительства, ни объектами недвижимого имущества, а относятся к объектам вспомогательного использования. Причем терраса литер «а» относится к строению, состоящему из лёгкой конструкции (группа капитальности V), по причине чего определено, что исследуемая терраса не образована в результате изменения объекта капитального строительства и (или) его частей – коттеджа, а также не затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности коттеджа. Земельный участок, на котором расположена исследуемая терраса, находится в рекреационной зоне лечебно-оздоровительных учреждений, основными видами разрешенного использования которой являются: размещение лечебно-профилактических учреждений для лечения преимущественно природными и физиотерапевтическими средствами; развитие современной санаторной системы, процессы в которой прямо не связаны с лечением, а с использованием SPA-стандартов. Исходя из чего, а также руководствуясь Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации,, экспертами установлено, что исследуемая терраса литер «а», являющаяся пристройкой к зданию в виде площадки для отдыха, не превышает параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Исследуемые объекты (терраса литер «а» и теннисный корт), возведённые Мазиным В.Г., не нарушают права и охраняемые законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни, здоровью и безопасности граждан.
При таком положении суд не усматривает в спорных объектах признаков самовольной постройки, поскольку ни объектами капитального строительства, ни объектами недвижимого имущества указанные объекты не являются, расположены в границах закономерного земельного участка и соответствуют тем целям деятельности, для которых данный участок был предоставлен. При этом являются объектами вспомогательного использования, для которых не требуется выдачи разрешения на строительство, реконструкцию и т.п., и не нарушают права и охраняемые законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни, здоровью и безопасности граждан.
Вследствие чего, суд отказывает Администрации г.Сочи в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Администрации города Сочи к Мазину В.Г. о сносе самовольных построек отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в краевой суд через районный суд в течение десяти дней.
Председательствующий: подпись