Дело №2-106/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Адлерский район города Сочи 27 января 2011 года
Адлерский районный суд г.Сочи Краснодарского края
в составе: председательствующего Горова Г.М.
при секретаре Давыдовой Г.Н.,
с участием представителя истцов и ответчиков по встречному иску по доверенности в порядке передоверия № от 26.11.2010г. Ивановой М.В., ответчика и истца по встречному иску Булатова А.М., представителя ответчика и истца по встречному иску по доверенности № от 27.10.2010г. Бондаренко И.Г., представителя третьего лица Управления Росреестра по КК по доверенности № от 11.01.2011г. Миргородской О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каськ О.В., ФИО4 к Булатову А.М. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, по встречному иску Булатова А.М. к Каськ О.В., ФИО4 о признании недействительными в части свидетельств о государственной регистрации права,
У С Т А Н О В И Л:
Каськ О.В., в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, обратилась в суд с иском к Булатову А.М. о признании договора ничтожным, указав, что 25.01.2006 года умер ее супруг ФИО1, после смерти которого она и их несовершеннолетний сын вступили в наследство. А именно, им принадлежит по ? доле жилого дома ... и земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано в УФРС по КК. С момента государственной регистрации права, они как собственники, оплачивают все налоги на имущество. 01 сентября 2010 года между наследниками был произведен раздел общей долевой собственности на земельный участок с отступлением долей. Так, доли собственников по соглашению составляют: Каськ О.В. – 39/100 долей, ФИО4 – 39/100 долей, Каськ А.С. – 11/100 долей, Каськ Л.Г. – 11/100 долей. В 2010 года при уточнении границ земельного участка выяснилось, что часть предоставленного им земельного участка в 2004 году была продана по доверенности от ее супруга. Учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся администрацией Адлерского района г.Сочи ее супругу в период брака на всех членов семьи, то он является совместно нажитым имуществом супругов и на заключение договора купли-продажи необходимо было ее согласие. Фактически данный земельный участок не выбывал из совместной собственности, используется ими по целевому назначению, своего согласия на продажу совместно нажитого имущества она не давала. О нарушении ее права и права ее несовершеннолетнего сына ей стало известно в 2010 году при получении выписки из ЕГРП. Просит суд признать ничтожным договор купли-продажи от 26.06.2004 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., заключенный между ФИО1 и Булатовым А.М.. Также просит суд обязать ГУ ФРС по г.Сочи аннулировать запись в ЕГРП о переходе права на спорный земельный участок к Булатову А.М. и истребовать из чужого незаконного владения от Булатова А.М. в ее пользу и в пользу ее несовершеннолетнего сына ФИО4 С. земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ....
В свою очередь, Булатов А.М. обратился в суд с встречным иском Каськ О.В., ФИО4 о признании недействительными в части свидетельств о государственной регистрации права, указав, что на основании договора купли-продажи от 26.06.2004 года он является собственником земельного участка площадью 2001 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в .... До заключения договора купли-продажи данный участок принадлежал ФИО1 согласно постановления Главы администрации Адлерского района г.Сочи от 09.06.2004 года №505 «О предоставлении ФИО1 в собственность бесплатно земельного участка при жилом доме ... для ведения личного подсобного хозяйства». В данном постановлении указано, что земельный участок был предоставлен ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства на основании постановления Главы Краснополянской администрации от 12.05.1997 года №72, о чем выдано свидетельство о праве на землю №804 от 22.09.1997 года. Общая площадь земельного участка в этих документах указана – 3 501 кв.м, из которой 2001 кв.м – для ведения личного подсобного хозяйства, 1500 кв.м – для индивидуального жилищного строительства. Указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер №. В связи с предоставлением части земельного участка в собственность бесплатно площадью 2001 кв.м от всего участка общей площадью 3501 кв.м ФИО1 произвел работы по размежеванию земельных участков на два участка площадью 1500 кв.м и площадью 2001 кв.м, которые прошли кадастровый учет и им были присвоены отдельные кадастровые номера. Таким образом, по договору купли-продажи он приобрел у ФИО1 земельный участок площадью 2001 кв.м. После передачи данного участка ФИО1 в собственность бесплатно подлежало погашению свидетельство о праве на землю в части земельного участка площадью 2001 кв.м, о чем указано в постановлении от 09.06.2004 года №505, п.2.7., которое фактически изменило ранее изданное постановление Краснополянской поселковой администрации от 12.05.1997 года №72. Ответчица Каськ О.В., действующая и в интересах несовершеннолетнего сына, знала о том, что земельный участок площадью 2001 года был отмежеван, огорожен и продан ему, т.к. часть денег от продажи пошла на приобретение ФИО1 и Каськ О.В. автомобиля. Несмотря на это, Каськ О.В. после смерти супруга в упрощенном порядке зарегистрировала за собой и несовершеннолетним сыном право собственности на весь земельный участок площадью 3501 кв.м, то есть и на участок площадью 2001 кв.м, принадлежащий ему на праве собственности. Следовательно, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 3501 кв.м подлежат признанию недействительными в части площади земельного участка, которая должна быть указана как 1500 кв.м.О том, что Каськ О.В. зарегистрировала за собой и за сыном право собственности на спорный земельный участок ему стало известно при рассмотрении настоящего гражданского дела. Считает также, что спорный земельный участок не является совместно нажитым имуществом супругов ФИО1, поскольку жилой дом принадлежал ФИО1 по наследству, закономерный земельный участок был закреплен за ФИО1 документально в 1997 году постановлением поселковой администрации и предоставлялся только ему без учета состава семьи. Впоследствии, часть этого участка площадью 2001 кв.м была предоставлена в собственность бесплатно только ФИО1, также без учета состава семьи, и продана ему. В связи с чем, просит суд признать свидетельства о государственной регистрации права от 08.05.2008 года, выданные на имя Каськ О.В. и ФИО4, на земельный участок площадью 3 501 кв.м с кадастровым номером № в селе ..., недействительными в части указания площади земельного участка. Обязать Федеральную службу госрегистрации, кадастра и картографии по КК внести изменения в вышеуказанные свидетельства от 08.05.2008 года и в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указав площадь земельного участка 1 500 кв.м.
В судебном заседании представитель истцов и ответчиков по встречному иску по доверенности Иванова М.В. изменила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ и просила суд признать договор купли-продажи от 26.06.2004 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2001 кв.м, расположенного по адресу: ..., заключенный между ФИО1 и Булатовым А.М., недействительным; снять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2001 кв.м, расположенный по адресу: ... с кадастрового учета за Булатовым А.М., обязав УФРС по КК аннулировать запись в ЕГРП о переходе права собственности на спорный земельный участок к Булатову А.М.; истребовать в пользу Каськ О.В. и несовершеннолетнего ФИО4 из незаконного владения Булатова А.М. земельный участок площадью 2001 кв.м, расположенный по адресу: .... Пояснила, что основание и предмет иска фактически не изменяются, а изменение исковых требований связано с их дополнением требованием о снятии земельного участка за Булатовым А.М. с кадастрового учета. В части основания иска поддержала требования в полном объеме и просила их удовлетворить по изложенным в нем обстоятельствам. Пояснила также, что земельный участок был оформлен истцами в упрощенном порядке, а в 2010 году при проведении межевания в связи с уточнением границ земельного участка Каськ О.В. стало известно о том, что часть участка была отчуждена. При этом ФИО2, участвовавшего в сделке купли-продажи с Булатовым А.М. от имени ее супруга по доверенности, Каськ О.В. видела один раз и на вопрос, кто этот человек, ее супруг ответил, что он оформляет для них участок в собственность. О купле-продаже участка супруг истицы ничего не говорил и нотариально удостоверенного согласия на продажу участка истица не давала. В связи с чем, в удовлетворении встречного иска просит отказать.
Ответчик и истец по встречному иску Булатов А.М. в судебном заседании исковые требования не признал, а встречный иск поддержал в полном объеме. Пояснил, что с истицей Каськ О.В. он не знаком и никогда с ней не встречался. Со слов покойного мужа ФИО1 он понял, что Каськ О.В. знала о намереньях ФИО1 продать Булатову А.М. земельный участок и была готова дать нотариально заверенное согласие на продажу.
Представитель ответчика и истца по встречному иску по доверенности Бондаренко И.Г. в судебном заседании также не признала исковые требования Каськ О.В., а встречный иск просила удовлетворить. Пояснила, что Каськ О.В. знала о продажи земельного участка Булатову А.М., так как денежные средства вырученные от продажи земли, пошли на покупку совместно нажитого имущества, а именно автомобиля.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК в судебном заседании просила разрешить возникший спор в соответствии с действующим законодательством. Пояснила, что нотариальное согласие у супруги Каськ О.В. при совершении сделки купли-продажи земельного участка между ФИО1 и Булатовым А.М. не отбиралось, однако, по какой причине, пояснить не может.
Третьи лица Каськ Л.Г. и Каськ А.С. в судебное заседание не явились, представив суду заявление через своего представителя по доверенностям № от 04.09.2009г. и № от 19.11.2010г. Губареву В.И. о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором исковые требования Каськ О.В. поддержали, а встречный иск Булатова А.М. не признали.
Выслушав стороны, их представителей, представителя третьего лица, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Каськ О.В. и ФИО4 обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречный иск Булатова А.М. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 34,4 кв.м, в т.ч. жилой 26,6 кв.м, и земельный участок, общей площадью 3501 кв.м, с кадастровым номером №, в ... (по ? доле каждый) на основании свидетельств о государственной регистрации права серии № от 25.07.2007 года, № от 08.05.2008 года.
Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество возникло у истцов на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 26.07.2006 года (а в отношении земельного участка и на основании постановления Главы Краснополянской поселковой администрации Адлерского района г.Сочи №72 от 12.05.1997 года), открывшегося после смерти ФИО1, умершего 16.01.2006 года.
01 сентября 2010 года между истцами Каськ О.В., ФИО4 и третьими лицами Каськ Л.Г., Каськ А.С. (сонаследниками истцов) было заключено соглашение об изменении долей земельного участка, в результате которого доли сособственников в праве общей долевой собственности на земельный участок распределились следующим образом (с отступлением от долей): Каськ О.В. – 39/100 долей; ФИО4 – 39/100 долей; Каськ Л.Г. – 11/100 долей; Каськ А.С. – 11/100 долей. При этом доли третьих лиц Каськ Л.Г. и ФИО4 (по 11/100 у каждого) в праве общей долевой собственности на земельный участок, согласно данному соглашению, находятся в месте расположения принадлежащей им в совокупности ? доли (по ? каждому) жилого дома ....
Вместе с тем, из материалов дела также видно, что при жизни ФИО1 заключил с Булатовым А.М. договор купли-продажи земельного участка площадью 2001 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: ..., а именно, 26 июля 2004 года.
Право собственности у ФИО1 на земельный участок площадью 2001 кв.м в ..., возникло на основании постановления Главы администрации Адлерского района г.Сочи №565 от 09.06.2004 года, согласно которому вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО1 в собственность бесплатно для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии со ст.34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В силу действующего законодательства земельный участки, как приобретенные по договору купли-продажи, так и выделенные в период брака одному из супругов, в том числе и безвозмездно, не переходят в раздельную собственность. На такие земельные участки распространяется законный режим имущества супругов.
Согласно ст.35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга, однако, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, судом установлено, что выделенный в 2004 году в собственность бесплатно на имя ФИО1 земельный участок площадью 2001 кв.м является общим имуществом супругов ФИО1 и Каськ О.В., однако, при отчуждении спорного имущества Булатову А.М. на основании сделки купли-продажи не было получено нотариально удостоверенного согласия супруги Каськ О.В. и такое согласие истица не выдавала. Данное обстоятельство не отрицали в судебном заседании и сам ответчик Булатов А.М., и представитель Управления Росреестра по КК, осуществлявшего регистрацию данной сделки.
При этом ответчик и его представитель утверждали в судебном заседании, что Каськ О.В. знала о совершении сделки купли-продажи, однако, доказательств этого суду не представили. В свою очередь, представитель истицы пояснила, что Каськ О.В. знала лишь о том, со слов умершего, что ФИО2 оформляет для них спорный земельный участок в собственность, а совершении сделки ей ничего известно не было.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения согласно ст.168 ГК РФ.
Спорная сделка в соответствии с положениями ст.35 СК РФ отнесена законом к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда один из супругов узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Суд не может принять во внимание доводы ответчика и его представителя относительно пропуска истицей срока исковой давности по заявленным требованиям, так как истица оформила свои права на недвижимое имущество после смерти супруга, получив соответствующие свидетельства в 2007-2008 годах. При этом правоудостоверяющие документы на земельный участок получены Каськ О.В. на свое имя и на имя несовершеннолетнего ребенка в упрощенном порядке оформления прав граждан на недвижимое имущество и по декларированному кадастру.
В судебном заседании представитель истцов пояснила, что о договоре купли-продажи от 26.06.2004 года между ФИО1 и Булатовым А.М. земельного участка Каськ О.В. стало известно в связи с проведением межевания земельного участка и приведением границ в соответствие с действующим законодательством. Данное обстоятельство подтверждается полученной Каськ О.В. в Управлении Росреестра по КК выпиской из ЕГРП №, датированной 06.09.2010 года.
При этом ответчик Булатов А.М. в судебном заседании сам подтвердил тот факт, что с Каськ О.В. он не знаком и никогда не виделся, какого-либо строительства на земельном участке им не велось, что дает основания суду полагать, что Каськ О.В. продолжала владеть спорным земельным участком, как своим собственным, оплачивала земельный налог согласно представленным квитанциям, а поэтому не могла знать о существовании Булатова А.М., как покупателя спорного имущества.
Следовательно, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной истицей Каськ О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына, не пропущен.
Суд критически относится в этой части к показаниям свидетеля ФИО2 о том, что Каськ О.В. знала о продаже земельного участка, поскольку показания данного свидетеля являются противоречивыми. В частности, ФИО2 показал сначала, что просто видел Каськ О.В., потом заявил, что он находился с умершим ФИО1 в доме во время разговора о продаже земельного участка и, поскольку дом состоит из одной комнаты, Каськ О.В. также находилась в этой комнаты и слышала их разговор.
Вместе с тем, жилой дом представляет собой строение общей площадью 34,4 кв.м, в том числе жилой – 26,6 кв.м и состоит из 2-х комнат и кухни, согласно экспликации к поэтажному плану.
Кроме того, суд считает, что при разрешении данного спора ответчик не вправе ссылаться на показания свидетеля в подтверждение условий заключения сделки, поскольку по смыслу ст.35 СК РФ для отчуждения недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов, требуется непосредственно нотариально удостоверение письменное согласие супруга, которое в установленном законом порядке получено не было.
При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования Каськ О.В., ФИО4 о признании сделки недействительной, снятии земельного участка за Булатовым А.М. с кадастрового учета и аннулировании записи в ЕГРП о переходе права собственности, поскольку нотариально удостоверенного согласия на отчуждение земельного участка истица Каськ О.В. не давала, что является обязательным требованием при распоряжении совместно нажитым имуществом супругов.
Суд также удовлетворяет исковые требования Каськ О.В., ФИО4 об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения Булатова А.М.
В этой связи суд не может принять во внимание возражения стороны ответчика о том, что участок может быть истребован в пользу всех 4-х собственников Каськ О.В., ФИО4, Каськ Л.Г. и ФИО4, а последние об этом не заявляют, поскольку между участниками общей долевой собственности достигнуто 01.09.2010 года соглашение об изменении долей, согласно которому третьим лицам Каськ Л.Г. и ФИО4 принадлежит по 11/100 долей от целого земельного участка площадью 3501 кв.м и принадлежащие им доли находятся непосредственно под жилым домом .... На спорном же земельном участке площадью 2001 кв.м, образованным в результате размежевания целого участка площадью 3501 кв.м, никаких строений не имеется.
Исходя из изложенного, суд отказывает в удовлетворении встречного иска Булатова А.М. о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права в части площади земельного участка, поскольку данные свидетельства получены истцами на законных основаниях.
В соответствии со ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для регистрации прав являются акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Ссылка стороны ответчика на то, что постановление Главы администрации Адлерского района г.Сочи от 09.06.2004 года №565, п.2.7., фактически изменило ранее изданное постановление Краснополянской поселковой администрации от 12.05.1997 года №72 необоснованна, так как п.2.7. постановления №565 от 09.06.2004 года предусмотрено, что свидетельство на право пользования землей №804, выданное ФИО1 22.09.1997 года, подлежит погашению в установленном порядке в части земельного участка площадью 2001 кв.м. Однако данное свидетельство являлось временным документом и действовало до выдачи государственного акта на право собственности на землю, само же постановление №72 от 12.05.1997 года не изменялось и не отменялось, является законным правоустанавливающим документом, на основании которого произведена государственная регистрация права.
В силу ч.7 ст.25.2 ФЗ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы: свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; один из документов, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Пунктом 9.1 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Таким образом, право на спорный земельный участок, принимая во внимание положения ст.1112 ГК РФ, п.9.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ч.7 ст.25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» входит в состав наследственного имущества и составляет наследственную массу, а поэтому встречный иск Булатова А.М. удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Каськ О.В., ФИО4 к Булатову А.М. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, снятии земельного участка с кадастрового учета и аннулировании записи в ЕГРП, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 26.06.2004 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2001 кв.м, расположенного по адресу: ..., заключенный между ФИО1 и Булатовым А.М., недействительным.
Снять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2001 кв.м, расположенный по адресу: ... с кадастрового учета за Булатовым А.М., обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о переходе права собственности на спорный земельный участок к Булатову А.М..
Истребовать в пользу Каськ О.В. и несовершеннолетнего ФИО4 из незаконного владения Булатова А.М. земельный участок площадью 2001 кв.м, расположенный по адресу: ....
В удовлетворении встречного иска Булатова А.М. к Каськ О.В., ФИО4 о признании недействительными в части свидетельств о государственной регистрации права отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в краевой суд через районный суд в течение десяти дней.
Председательствующий: подпись