Дело № 2 – 684 / 2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 апреля 2011 года Адлерский район г. Сочи
Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего Машевец С.Ю.,
при секретаре Тозлян М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Присакару Т.С. к Кургузовой Н.С., Терзян Р.Р. о признании договора купли-продажи действительным, понуждении заключения договора
УСТАНОВИЛ:
Истец Присакару Троян Степанович обратился в Адлерский районный суд г. Сочи к Кургузовой Н.С., Терзян Р.Р. о признании договора купли-продажи действительным, понуждении заключения договора.
В обоснование своих исковых требований истец указал, что на праве пожизненного наследуемого владения Кургузовой Н.С. принадлежит земельный участок площадью 737 кв.м., на основании Постановления администрации Адлерского района города Сочи от 18.10.1993 года № 974/1 для садоводства, - что подтверждается государственным актом на право пожизненного наследуемого владения землей №, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, садоводческое товарищество «Авиатор», участок № 246. В августе 2007 года Терзян Р.Р. предложил приобрести вышеописанный дачный участок, который он, якобы ранее приобрел у ответчицы Кургузовой Н.С. Он согласился. В связи с тем, что документы оформлены надлежащим образом не были, сделка между ними так и не состоялась, хотя деньги за дачу Кургузова Н.С. от Терзян Р.Р. получила. Они вместе с ним обратились к Кургузовой Н.С., объяснили то, что Терзян Р.Р. намерен продать дачный участок. Она согласилась с тем, что участок ей уже давно не принадлежит и, чтобы не оформлять документы сначала на Кургузову, затем на Терзян, а далее на него, ему предложили оформить доверенность на его имя с правом оформления документов в собственность и правом отчуждения. Он согласился, получил доверенность на свое имя, передал деньги за земельный участок в сумме 280 000 рублей. По семейным обстоятельствам он был вынужден задержаться в городе Мурманске, где ранее проживал, долго не мог продать квартиру, перевезти семью, перевезти имущество. Так получилось, что в Сочи он переехал только в конце 2009 года. Пока нашел работу, устроил детей в школу, решил все свои проблемы, был пропущен срок действия доверенности. Он обратился к Кургузовой с просьбой выдать доверенность на оформление и отчуждение дачного участка, однако получил отказ. Кургузова Н.С. заявила, что не желает оформлять сделку, сославшись на то, что стоимость участка выросла. Деньги, полученные от Терзян Р.Р. она возвращать не желает, считая их платой за пользование землей. Считает, что фактически имела место сделка купли-продажи земельного участка. Доверенность выданная на его имя свидетельствует о том, что соглашение между ними было достигнуто по всем вопросам, стороны претензий друг к другу не имели в течении более трех лет. Все это время он добросовестно пользовался земельным участком, обрабатывал землю, ухаживал за имеющимися посадками. Просил признать действительной сделку между ним и Кургузовой Н.С. по отчуждению земельного участка площадью 737 кв.м., предоставленного на основании Постановления администрации Адлерского района города Сочи от 18.10.1993 года №
974/1 для садоводства, что подтверждается государственным актом на право пожизненного наследуемого владения землей №, находящегося по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, садоводческое товарищество «Авиатор», участок № 246. Обязать Кургузову Н.С. заключить договор купли-продажи указанного земельного участка с ним после оформления документов в собственность.
Истец Присакару Т.С. в зал судебного заседания явился, на удовлетворении исковых требований настаивал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Кургузова Н.С. в зал судебного заседания явилась, возражала против удовлетворения исковых требований Присакару Т.С.
Ответчик Терзян Р.Р. в зал судебного заседания не явился, о дне, месте, временит судебного заседания надлежаще извещен, причины неявки в судебное заседание неизвестны, ходатайст об отложении не представил.
Третье лицо - представитель Администрации Адлерского района города Сочи по доверенности в зал судебного заседания явился, возражал против удовлетворения исковых требований Присакару Т.С. ввиду их необоснованности.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Присакару Т.С. к Кургузовой Н.С., Терзян Р.Р. о признании договора купли-продажи действительным, понуждении заключения договора по следующим основаниям.
В соответствии с государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей Кургузовой Н.С. на основании постановления Администрации Адлерского района города Сочи от 18.10.1993 года № 974/1 на праве пожизненного наследуемого владения принадлежит земельный участок № 246, площадью 737 кв.м., предоставленный для садоводства в садоводческом товариществе «Авиатор». Акт зарегистрирован в Книге записей Государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за №.
Согласно расписке от 29 августа 2007 года Терзян Р.Р. получил от Присакару Т.С. деньги за дачу, участок № 246 в сумме 280 тысяч рублей.
Истец Присакару Т.С. в подтверждение заключения договора купли-продажи земельного участка № 246, площадью 737 кв.м., предоставленного для садоводства в садоводческом товариществе «Авиатор» Адлерского района города Сочи ссылается на расписку от 29 августа 2007 года, однако она не может быть принята судом как подтверждение заключения договора купли-продажи указанного земельного участка по следующим основаниям:
Так, согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Кроме того, ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Доказательств того, что земельный участок № 246, площадью 737 кв.м., предоставленный для садоводства в садоводческом товариществе «Авиатор» Адлерского района города Сочи на момент написания расписки от 29.08.2007 года и выдачи доверенности от 29.08.2007 года № прошел государственный кадастровый учет суду не предоставлено.
Согласно ч. 2 ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Аналогичные положения содержатся в ст. 267 ГК РФ, в соответствии с правилами которой обладателю земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения запрещены сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение участка.
Таким образом, Кургузова Н.С. могла продать земельный участок Присакару Т.С. или другому лицу только после государственной регистрации права собственности на земельный участок № 246, площадью 737 кв.м., предоставленный для садоводства в садоводческом товариществе «Авиатор» Адлерского района города Сочи, т.к. только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Присакару Т.С. денежные средства за земельный участок № 246, площадью 737 кв.м., предоставленный для садоводства в садоводческом товариществе «Авиатор» Адлерского района города Сочи были переданы лицу – Терзяну Р.Р., не обладающему никакими правами на указанное недвижимое имущество, какими-либо полномочиями в отношении указанного земельного участка он Кургузовой Н.С. не наделялся.
В соответствии с доверенностью № от 29.08.2007 года Кургузова Н.С. доверила Присакару Т.С. пользоваться и распоряжаться предоставленным ей на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 737 кв.м. на основании Постановления администрации Адлерского района города Сочи Краснодарского края от 18 октября 1993 года за № 974/1 для садоводства, что подтверждается Государственным актом на право пожизненного наследуемого владения землей №, находящимся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, садоводческое товарищество «Авиатор», участок № 246, привести в собственности земельный участок на ее имя, с правом подписи всех необходимых документов, получить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, зарегистрировать их в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на ее имя и все зарегистрированные документы. Иметь свободный доступ на указанный земельный участок, производить необходимую обработку земельного участка, садовых деревьев и кустарных насаждений на нем, собирать урожай и использовать их по своему усмотрению. Согласовывать проект жилого или садового дома и необходимые к нему строения, производить их строительство на данном земельном участке за средства и на условиях по своему усмотрению, сдать в эксплуатацию, заключать в отношении земельного участка и вновь построенного жилого или садового дома и хозяйственных построек к нему на любой стадии строительства, совершать все разрешенные законом сделки, в том числе продавать, обменивать, передавать за выплату ренты и отдавать в залог за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денег; расписываться за нее и совершать все действия, необходимые для представительства и т.д.. Доверенность выдана сроком на три года. Доверенность удостоверена нотариусом Сочинского нотариального округа города Сочи Краснодарского края ФИО1, зарегистрирована в реестре за №.
Срок действия доверенности истек 29.08.2010 года.
Как следует из ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
То есть доверенность является документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации этих прав. То есть доверенность не может является документом, подтверждающим факт исполнения сделки, а только лишь документом, дающим право осуществлять определенные действия от конкретного лица.
Так как в соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Следовательно, по выданной доверенности Присакару Т.С. не смог бы совершить сделку купли-продажи на свое имя.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Ходатайств об оказании содействия в собирании и истребовании доказательств в соответствии со ст. 57 ГПК РФ ни истцом, ни ответчиками не заявлялось.
Частью 1 ст. 26 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, в том числе право собственности удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суду не предоставлено доказательств того, что в настоящее время на земельный участок № 246, площадью 737 кв.м., предоставленный для садоводства в садоводческом товариществе «Авиатор» Адлерского района города Сочи оформлено право собственности на имя Кургузовой Н.С., получен кадастровый паспорт.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Суд считает заявленные истцом требования о понуждении заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества преждевременными, поскольку ответчик Кургузова Н.С. правом распоряжения земельным участком № 246, площадью 737 кв.м., предоставленный для садоводства в садоводческом товариществе «Авиатор» Адлерского района города Сочи в настоящее время не обладает.
Доказательств уклонения ответчика Кургузовой Н.С. от заключения договора купли-продажи земельного участка с истцом в суд не предоставлено.
На основании исследования и оценки представленных доказательств в совокупности суд отказывает в удовлетворении исковых требований Присакару Т.С. к Кургузовой Н.С., Терзян Р.Р. о признании договора купли-продажи действительным, понуждении заключения договора.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Присакару Т.С. к Кургузовой Н.С., Терзян Р.Р. о признании договора купли-продажи действительным, понуждении заключения договора - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение 10 дней.
Федеральный судья: С.Ю. Машевец