К делу № 2-1351/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «21» июля 2011 года город Сочи Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе: П редседательствующего Филонова Ю.Л., при секретаре Авдеевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Матосян С.А. к Харченко Л.Д., Матосян М.М. о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на долю земельного участка, УСТАНОВИЛ: Матосян С.А. обратилась в суд с иском к Харченко Л.Д., Матосян М. М. о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на долю земельного участка. В обоснование исковых требований указала, что 22.11.2002 года между Матосян М.М. и Харченко Л.Д. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 350 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>. При заключении договора купли-продажи стороны ложно указали (пункт 6), что «на земельном участке объектов недвижимости нет». Это противоречит фактическим обстоятельствам дела, так как на момент оформления сделки на данном земельном участке была расположена принадлежащая истице ? доля жилого дома литер А, которая принадлежала ей на основании договора дарения ? доли домовладения от 01.10.1993 года, удостоверенного нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО1 Тот факт, что указанное строение расположено на данном земельном участке подтверждается генеральным планом участка в техническом паспорте на жилой дом, из которого следует, что указанное строение было построено в 1919 году. В постановлении главы администрации Адлерского района города Сочи от 06.12.1995 года № 1860 года указано, что земельный участок по <адрес> был предоставлен Матосян М.М. при ? доле домовладения, расположенного по данному адресу. В 1994 года Матосян С.А. обращалась в администрацию Адлерского района города Сочи с заявлением о вводе в эксплуатации пристройки литер А1, возведенной на данном земельном участке. В постановлении главы администрации Адлерского района города Сочи от 24.01.1994 года № 59/1 также указано, что принадлежащая истице доля домовладения расположена на земельном участке по <адрес>. ? доля жилого дома обозначена на генеральном плане участка в техническом паспорте по состоянию на 1983 год, 1993год и 2003год. Таким образом, Матосян М.М. и Харченко Л.Д. заведомо зная, что на продаваемом земельном участке, расположено строение, заключили незаконную сделку продажи земельного участка. О совершении незаконной сделки Матосян С.А. узнала в марте 2011 года, когда стала предпринимать меры по оформлению прав на земельный участок занятый жилым домом. При разговоре с Матосян М.М. ей стало известно о состоявшемся договоре купли-продажи земельного участка. Поэтому срок исковой давности для обращения в суд пропущен по уважительной причине. В судебном заседании истица Матосян С.А. и её представитель Скосарева О.А., действующая по доверенности, на требованиях иска настаивали, просили удовлетворить их в полном объеме и восстановить срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка заключенного между Матосян М.М. и Харченко Л.Д. 22.11.2002 года. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Матосян М. М. и Харченко Л.Д. 22.11.2002 года, в части продажи земельного участка находящимся под ? долей жилого дома литер А, А1 по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности Харченко Л.Д. на земельный участок площадью 350 кв.м., разрешенное использование земли поселений для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Признать за Матосян С.А. право общей долевой собственности на 31/100 долю земельного участка, занятого ? долей жилого дома литер А, А1 по адресу: <адрес>, что составляет 110,77 кв.м. и необходимой для его использования. Ремонтную зону земельный участок шириной 1 метр и общей площадью 14,40 кв.м. (в приложении № к заключению экспертизы заштриховано желтым цветом), оставить в совместном пользовании Матосян С.А. и Харченко Л.Д. Ответчик Харченко Л.Д. в судебное заседание не явилась по неизвестной причине, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало. Представитель ответчика Харченко Л.Д. по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Матосян С.А. В обоснование своей правовой позиции пояснил, что у Матосян С.А. нет правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на спорный земельный участок. Жилая пристройка литер А1 была возведена Матосян С.А. без проектно-сметной документации и является незаконной. При удовлетворении требований Матосян С.А. в части признания за ней права пользования ремонтной зоной вокруг жилого дома шириной 1 метр, Харченко Л.Д. будет лишена возможности проходить к принадлежащему ей жилому дому. Кроме того, согласно заключению эксперта, часть строения Матосян С.А. выходит за пределы земельного участка принадлежащего Харченко Л.Д., поэтому для рассмотрения данного спора необходимо провести корректировку границ земельного участка. Представитель администрации Адлерского района города Сочи по доверенности Савчук Ю.В. в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда, в соответствии с нормами действующего законодательства. Ответчик Матосян М.М. в судебное заседание не явилась, предоставив в суд заявление с просьбой дело рассмотреть в её отсутствие, исковые требования Матосян С.А. признает в полном объеме. Представители третьего лица Адлерского отдела города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало. Суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии со ст. 167 ч.3 ГПК РФ, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки. Суд, выслушав истца и её представителя, представителя ответчика и третьего лица, изучив материалы дела, приходит к убеждению, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям. Материалами дела установлено: Земельный участок площадью 350 кв.м. по адресу: <адрес> принадлежит Харченко Л.Д. на основании договора купли-продажи ль 22.11.2002 года, право собственности зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2002 года. На данном земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом литер Н, общей площадью 264,3 кв.м., принадлежащий Харченко Л.Д., и строение литер А, А1, ? доля которого принадлежит Матосян С.А. на основании договора дарения доли домовладения от 01.10.1993 года и постановления главы администрации Адлерского района города Сочи от 24.01.1994 года № 59/1 «О приемке в эксплуатацию жилой пристройки, возведенной без разрешения Матосян С.А. по <адрес>». Согласно данным технического паспорта домовладения по состоянию на 14.10.2003 года инвентарный номер 473, жилой дом литер А 1919 года постройки. Для улучшения жилищных условий Матосян С.А. выстроила жилую пристройку общей площадью 66,5 кв.м. Постановлением главы администрации Адлерского района города Сочи от 24.01.1994 года № 59/1 «О приеме в эксплуатацию жилой постройки, возведенной без разрешения Матосян С.А. по <адрес>», жилая пристройка литер А1, возведенная на территории домовладения по <адрес> принята в эксплуатацию. В связи с чем принадлежащее Матосян С.А. строение не может быть признано самовольным и является закономерным. При заключении оспариваемого договора купли-продажи стороны договора Матосян М.М. и Харченко Л.Д. в пункте 6, что «на указанном земельном участке объектов недвижимости нет». Это противоречит фактическим обстоятельствам дела, так как на момент оформления сделки на данном земельном участке была расположена принадлежащая Матосян С.А. ? доля жилого дома литер А. Принадлежащее Матосян С.А. строение указано в постановлении главы администрации Адлерского района города Сочи от 06.12.1995 года № 1860 «О передаче земельного участка в собственность». Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал тот факт, что принадлежащее Матосян С.А. строение расположено на земельном участке, принадлежащем Харченко Л.Д., но указывал, что данное строение является самовольным. Суд критически относится к утверждению представителя ответчика о незаконности строения, принадлежащего Матосян С.А., так как это опровергается материалами гражданского дела. По гражданскому делу была назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, согласно которой установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное жилое строение литер А1, площадь застройки составляет. В заключении указано, что экспертом не представляется возможным определить долю земельного участка, площадью 350 кв.м. по <адрес> которую занимает принадлежащее Матосян С.А. строение, так как закономерные границы земельного участка не соответствуют их фактическому расположению. Суд учитывает, что данные выводы эксперта не соответствуют описательной части заключения, так как в описательной части указано, что принадлежащее Матосян С.А. строение размерами 9,5м. х 11,66 м., площадь застройки составляет 110,77 кв.м. Соответственно, доля земельного участка, которую занимает принадлежащее Матосян С.А. строение (площадью застройки 110,77 кв.м.) равна 31/100 доле. Суд учитывает, что корректировка границ земельного участка, может быть проведена после восстановления нарушено права истицы. Как следует из заключения эксперта, согласно действующих градостроительных норм и правил, необходимо устройство «ремонтной зоны» шириной 1,0 м., общей площадью 14,40 кв.м. для возможности периодического доступа к строению принадлежащего Матосян С.А., с целью осуществления текущего и капитального ремонта. Ремонтная зона площадью 14,40 кв.м., обозначена в приложении №1 к заключению землеустроительной экспертизы заштриховано желтым цветом. Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчики Матосян М.М. и Харченко Л.Д. при заключении договора купли-продажи не могли не знать, что на продаваемом земельном участке, расположено строение, принадлежащее третьему лицу – Матосян С.А. В связи с чем суд приходит к выводу, что договор купли-продажи заключен в нарушение требований ст. ст. 35 и ст. 36 Земельного кодекса РФ. Статьей 35 части 1, 3 Земельного кодекса РФ определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Преимущественное право покупки/продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу регламентировано ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В силу абз.3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Соответственно, при заключении договора дарения ? доли домовладения Матосян С.А. приобрела право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимой для его использования на праве собственности. Поэтому при заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо было получить её нотариальное согласие на отчуждение земельного участка. Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). На основании п. 2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Статьей 168 ГК РФ определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Суд учитывает, что договор купли-продажи мог быть совершен и без включения её недействительных частей, так как фактически земельным участком площадью 110,77 кв.м., на котором расположено принадлежащее истица строение Харченко Л.Д. не пользовалась. Рассматривая требования о восстановлении пропущенного срока исковой давности суд исходит из следующего: Статьей 181 ГК РФ, установлен трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В соответствии с ч.1 ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Статьей 200 ГК РФ, установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. В соответствии со ст. 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности. О совершении незаконной сделки Матосян С.А. узнала в марте 2011 года, когда стала предпринимать меры по оформлению прав на земельный участок занятый жилым домом. Поэтому срок исковой давности для обращения в суд пропущен по уважительной причине. На основании изложенного исковые требования Матосян С.А. к Харченко Л. Д., Матосян М.М. о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на долю земельного участка подлежат удовлетворению в полном объеме. Руководствуясь ст. ст. 193-198, 338 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования Матосян С.А. к Харченко Л.Д., Матосян М.М. о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на долю земельного участка – удовлетворить. Восстановить Матосян С.А. срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Матосян М.М. и Харченко Л.Д. 22.11.2002 года. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Матосян М.М. и Харченко Л.Д. 22.11.2002 года, в части продажи земельного участка находящимся под ? долей жилого дома литер А, А1 по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности Харченко Л.Д. на земельный участок площадью 350 кв.м., разрешенное использование земли поселений для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Признать за Матосян С.А. право общей долевой собственности на 30/100 долей земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 350 кв.м., по <адрес> занятого принадлежащей Матосян С.А. ? долей жилого дома литер А, А1 по адресу: <адрес> (площадью 110,77 кв.м.) и необходимой для его использования. Ремонтную зону шириной 1 метр и площадью 14,40 кв.м., при ? доле жилого дома литер А, А1 по адресу: <адрес> оставить в совместном пользовании Матосян С.А. и Харченко Л.Д.. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение 10 дней. Председательствующий – подпись.