2-1948/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2011 года

Адлерский районный суд г. Сочи в составе:

Председательствующего – судьи Филонова Ю.Л.

при секретаре – Авдеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Демерчяна А.К. к ООО «Друзья и К», Минасян С.Г. и Администрации <адрес> о признании незаконным выдачи разрешения на строительство и сноса самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Демерчян А.К. обратился в суд с иском к ООО «Друзья и К», Минасян С.Г. и Администрации г. Сочи, в котором просит: 1. Признать недействительным разрешение на строительство магазина с гостиницей на 8 мест, на земельном участке площадью 280 кв.м. (кадастровый номер №) площадью застройки 115 кв.м., выданное ООО «Друзья и К» 30.03.2007 года. 2. Признать объект незавершенного строительства – магазин с гостиницей на 8 мест, общей площадью застройки 115 кв.м., по адресу, <адрес> – самовольной постройкой. 3. Признать отсутствующим права собственности Минасяна С.Г. путем аннулирования записи на объект незавершенного строительства – магазин с гостиницей на 8 мест, общей площадью застройки 115 кв.м., по адресу, <адрес>, сделанной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №. 4. Обязать ООО «Друзья и К» снести самовольно возведенный объект недвижимого имущества за свой счет.

В обосновании своих исковых требований Демерчян А.К. и его представитель действующий на основании доверенности Ванесян Л.С., пояснили суду, что истец является собственником земельного участка и жилого дома рядом с которым Минасян С.Г. строит магазин с гостиницей на 8 мест с существенным отклонением от проектной документации, а именно посадка и планировка здания не соответствует проектным документам, т.е. вместо двухэтажного строения он незаконно вырыл подвал, где постоянно скапливаются грунтовые воды и образуется болото, в связи с чем существует полная антисанитария вблизи земельного участка и жилого дома, принадлежащего Демерчян А.К. а также начал строительство третьего этажа. Также указал, что спорный объект построен на тротуаре, которую он лично благоустроил. Минасян С.Г. вышел за пределы правомерного участка своим строением примерно на два метра, чем нарушил посадку здания и загородил проход. Балконы спорного строения свисают над правомерным участком, а само строение находится не более двух метров от границы земельного участка принадлежащего Демерчян А.К. Из за незаконного строения ответчика и нарушения правила посадки объекта, на земельном участке истца присутствует пыль грязь, которой он и его семья вынуждены дышать все это время. Кроме того, Демерчян А.К. и его представитель пояснили, что выдача разрешения на строительство спорного объекта ООО «Друзья и К» была произведена без полного перечня предоставления документов как это указано в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а именно - без положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации и по этим основаниям строение также является самовольным и подлежит сносу. Из вышеуказанного следует, что строительство на земельном участке ответчиками осуществлено без надлежащего разрешения на строительство, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно законодательству РФ (пункту 2 ст. 222 ГК РФ) сделки с самовольной постройкой запрещены. Такие сделки ничтожны и не порождают юридических последствий в силу ст. 167 и ст. 168 ГК РФ. При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от 20.10.2010 года объекта недвижимости, являющегося самовольной постройкой, заключенный между ООО «Друзья и К» в лице генерального директора Минасяна С.Г. и Минасяном С.Г. не может считаться основанием для возникновения права собственности, поскольку считается ничтожной сделкой и зарегистрированное право подлежит признанию отсутствующим путем аннулирования записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Друзья и К» и Минасян С.Г. действующий на основании доверенности, исковые требования признал частично и согласился со сносом балконов и привести самовольное строение в соответствии с разрешением на строительство, однако не представил никаких доказательств о возможности технического исполнения сноса и не ходатайствовал перед судом назначения экспертизы по этому вопросу. Также представитель ответчика ООО «Друзья и К» и Минасян С.Г. подтвердил, что разрешение на строительство магазина с гостиницей на 8 мест по адресу, <адрес>, выдавалось на 115 кв.м. и экологическая экспертиза по нему не производилась.

Представитель ответчика администрации г. Сочи по доверенности в части признания недействительным разрешения на строительство магазина с гостиницей на 8 мест, на земельном участке площадью 280 кв.м. (кадастровый номер №) площадью застройки 115 кв.м., выданное ООО «Друзья и К» 30.03.2007 года по основаниям изложенным в иске считает незаконным и указывает, что оно недействительно поскольку его срок истек 14 ноября 2008 года и строение не соответствует проектной документации и разрешению на строительство, поскольку построено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается выводами строительной экспертизы. По другим исковым требованиям, представитель ответчика администрация г. Сочи просила вынести согласно проведенной строительной экспертизе.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии действующая на основании доверенности оставила решение на усмотрении суда.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, считает, что исковые Демерчяна А.К. к ООО «Друзья и К», Минасян С.Г. и Администрации г. Сочи подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как видно из материалов гражданского дела и установлено в судебном заседании 30.03.2007 года заместителем главы города Сочи ООО «Друзья и К» выдано разрешение на строительство – магазина с гостиницей на 8 мест на земельном участке площадью 280 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу, <адрес>.

Согласно ч.15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Градостроительный кодекс РФ в ч. 7 ст. 51 устанавливает перечень документов, предоставляемых застройщиком для получения разрешения на строительство, который включает, помимо иных документов, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации.

Судом установлено и не оспаривалось ответчиками, что выдача разрешения на строительство администрацией г. Сочи ООО «Друзья и К» была произведена без положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, ст. 11, 12 Федерального закона от 23.11.1995 года №174-ФЗ «Об экологической экспертизе», государственной экологической экспертизе подлежит проектная документация объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ, на землях особо охраняемых природных территорий, а также проектной документации объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов 1 – 4 класса опасности.

Указом Президента РФ от 06.07.1994 года №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 года №591-Р «О природных ресурсах Черного и Азовского морей» установлено, что курорты и рекреационные зоны в границе округов санитарной охраны курорта г. Сочи отнесены к курортам федерального значения.

Федеральными законами от 23.12.1995 года №26-ФЗ «О природных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», от 14.03.1995 года №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусмотрено, что курорты отнесены к особо охраняемым природным территориям и являются общенациональным достоянием.

Следовательно, объект незавершенного строительства – магазин с гостиницей на 8 мест по <адрес> относится к объектам, проектная документация которых подлежит обязательной государственной экологической экспертизе.

Вместе с тем, ООО «Друзья и К» положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации для выдачи разрешения на строительство в органы местного самоуправления не представлено, что в соответствии с ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Согласно выше указанных норм Федерального законодательства РФ, разрешение на строительство выдано в отсутствие необходимых документов, наличие которых, в силу императивности ч. 7, 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, разрешение на строительство выданное заместителем главы г. Сочи ООО «Друзья и К» на строительство магазина с гостиницей на 8 мест по адресу: <адрес> – не соответствует закону.

Кроме того, суд также учитывает позицию администрации г. Сочи что разрешение на строительство выданное ООО «Друзья и К» является недействительным поскольку срок его истек и построенный объект не соответствует проектной документации и разрешению на строительство, что подтверждается материалами строительной экспертизы назначенной по определению суда.

Согласно ст. 13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Для установления обстоятельств, является ли объект незавершенного строительства – магазин с гостиницей на 8 мест, общей площадью застройки 115 кв.м., по адресу, <адрес>, самовольной постройкой, построено ли оно в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с проектными документами и разрешением на строительство, какова площадь застройки и нарушена ли она, а также нарушаются ли права и охраняемы законом интересы истца, а также других лиц и соответствует ли спорный объект СНиП, градостроительным нормам и правилам, а также санитарным и противопожарным требованиям, суд удовлетворил ходатайство истца, о назначении судебно-строительной экспертизы.

Заключением данной экспертизы установлено, что незавершенный строительством объект – магазин с гостиницей на 8 мест по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № построен не в соответствии с разрешением на строительство №, так как площадь застройки согласно разрешению на строительство 115 кв.м., а фактически возведено 150 кв.м.

Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> составляет 142 кв.м., без учета балкона на втором этаже исследуемого строения Ответчика со стороны участка Истца, размером длиной 7.83 м и шириной 2.0 м, который полностью выходит за правомерные границы земельного участка Ответчика (надвисает над дорожкой общего пользования и над правомерным земельным участком Истца).

В экспертизе установлено, что исследуемое двухэтажное строение с надвисающими частями (балконами), расположенное по адресу: <адрес>, не имеет отступа 1.0 метра от границы земельного участка (так называемой «ремонтной зоны», необходимых для проведения ремонтно-восстановительных или профилактических работ, обеспечивающих поддержание конструкций строений в рабочем состоянии) и выходит двумя балконами (площадью ? 8.0 кв.м.) за правомерные границы земельного участка Ответчика Минасян С.Г. и накладывается (площадью ? 0.7 кв.м.) на правомерный земельный участок Истца Демерчян А.К.

Согласно Генплану проектируемое Здание – Магазин с гостиницей на 8 мест, по адресу: <адрес> – имеет отступ от правомерных границ Ответчика 1.0 м и более.

В частности со стороны земельного участка Истца отступ запроектирован 1.0 м, что не соответствует фактическому расположению возведенного строения.

Нормативные отступы от границ смежных земельных участков при строительстве объекта Ответчика – не соблюдены.

Таким образом, экспертом сделан категоричный вывод, что площадь застройки земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> – нарушена, а также нормативные отступы от границ смежных земельных участков при строительстве объекта – не соблюдены.

Экспертом также установлено, что исследуемое двухэтажное строение с надвисающими частями (балконами), находящееся в стадии незавершенного строительства, выходит за правомерные границы земельного участка Ответчика Минасян С.Г. двумя балконами (площадью ? 8.0 кв.м.) и накладывается (площадью ? 0.7 кв.м.) на правомерный земельный участок Истца Демерчян А.К. и на проход (дорожку) общего пользования, предусмотренную между земельными участками Истца и Ответчика.

Таким образом, экспертом сделан вывод, что права и охраняемые законом интересы Истца Демерчян А.К., а также других лиц существованием и строительством объекта – магазина с гостиницей на 8 мест по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № – нарушаются.

Исследуемое строение, находящееся в стадии незавершенного строительства и расположенное по адресу: <адрес> – не отвечает градостроительным нормам и правилам, а также санитарным и противопожарным требованиям.

Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование, специальность инженер-строитель, стаж работы по указанной специальности 31 год, в том числе экспертом 11 лет».

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Как установлено ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам следует, что именно ответчики как стороны по настоящему делу, обязаны представить суду доказательства в опровержении выводов указанной экспертизы.

Однако ответчики не представили суду таких доказательств, не ходатайствовали перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств, назначении повторной экспертизы с поручением ее проведения иным специалистам.

В силу изложенного, суд лишен возможности оценить доказательства, которые могли быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении иска.

Согласно ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, в связи с чем суд принимает экспертизу в качестве доказательства по настоящему делу.

Судом приходит к выводу, что строительство на земельном участке ответчиками осуществлено без надлежащего разрешения на строительство, вне границ правомерного земельного участка, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также с нарушением прав и охраняемых законом интересов истца, т.е. самовольно.

Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем самовольная постройка не признается объектом гражданских прав, поэтому признание права собственности на такой объект на основании п. 2 ст.223 ГК РФ недопустимо.

При этом возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет.

Данное обстоятельство подтверждается, в том числе и сложившейся судебной практикой – Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 года.

Таким образом, поскольку право собственности на самовольную постройку не возникает, государственная регистрация права собственности на такой объект не приводит к его легализации и не является препятствием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Согласно п.2 ст. 222 ГК РФ, лицо осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе совершать сделки с постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 25: "3. Лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние".

Согласно законодательству РФ (пункту 2 ст. 222 ГК РФ) сделки с самовольной постройкой запрещены. Такие сделки ничтожны и не порождают юридических последствий в силу ст. 167 и ст. 168 ГК РФ.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.

Согласно ст. 166 и ст. 167 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее судом, данная сделка не порождает юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 20.10.2010 года объекта недвижимости, являющегося самовольной постройкой, заключенный между ООО «Друзья и К» в лице генерального директора Минасяна С.Г. и Минасяном С.Г. не может считаться основанием для возникновения права собственности.

Следовательно, договор купли-продажи от 20.20.2010 года является ничтожной сделкой в силу закона и не порождает юридических последствий.

Таким образом, поскольку государственная регистрация права собственности на спорный объект за Минасяном С.Г. произведена на основании ничтожной сделки, зарегистрированное право подлежит признанию отсутствующим путем аннулирования записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно п. 22 вышеуказанного постановления, лицо чьи права и законные интересы нарушены сохранением самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд приходит к выводу, что иск Демерчяна А.К. является законным и обоснованным и подтверждается материалами гражданского дела, в связи с чем подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Демерчяна А.К. к ООО «Друзья и К», Минасян С.Г. и Администрации г. Сочи о признании незаконным выдачи разрешения на строительство и сноса самовольной постройки, - удовлетворить.

Признать разрешение № на строительство магазина с гостиницей на 8 мест, на земельном участке площадью 280 кв.м. (кадастровый номер №) площадью застройки 115 кв.м., выданное ООО «Друзья и К» 30.03.2007 года -недействительным.

Признать объект незавершенного строительства – магазин с гостиницей на 8 мест, общей площадью застройки 150 кв.м., по адресу, <адрес> – самовольной постройкой.

Признать отсутствующим права собственности Минасяна С.Г. путем аннулирования записи на объект незавершенного строительства – магазин с гостиницей на 8 мест, общей площадью застройки 115 кв.м., по адресу, <адрес>, сделанной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.

Обязать ООО «Друзья и К» снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства – магазин с гостиницей на 8 мест, общей площадью застройки 150 кв.м., по адресу, <адрес> за свой счет.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда, через Адлерский районный суд г. Сочи в течении 10 дней.

Судья -подпись