К делу № 2-281/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
04 марта 2011 года г.Сочи
Адлерский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Язвенко Р.В.
при секретаре Пузеевой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к Эксузян С.Х., Варельджяну С.А. о сносе самовольной постройки и ликвидации регистрации, встречному иску Эксузян С.Х. к администрации г.Сочи о признании права собственности на самовольную постройку.
У С Т А Н О В И Л:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Эксузян С.Х., Варельджяну С.А. о сносе самовольной постройки и ликвидации регистрации.
Эксузян С.Х. обратилась в суд со встречным иском к администрации г.Сочи о признании права собственности на самовольную постройку.
В обосновании исковых требований администрации г.Сочи указано, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля установлен факт самовольного строительства Эксузян С.Х. двух капитальных строений: 2-хэтажного строения из керамзитоблоков с мансардным этажом, размерами 11,95 х 10,88 м; 2-хэтажного строения из керамзитоблоков, размерами 4,58 х 3,70 м.
Земельный участок, на котором возведены указанные строения, был предоставлен Эксузян С.Х. в 1999 году в аренду сроком на 5 лет. При этом у Эксузян С.Х. имеется согласованный проект на строительство жилого дома, но отсутствует разрешение на строительство.
В процессе рассмотрения данного гражданского дела администрацией г.Сочи были уточнены исковые требования из которых следует, что определением Адлерского районного суда города Сочи от 07.12.2009 года в целях обеспечения иска был наложен арест на двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ....
Согласно указанного определения, Эксузян С.Х. запрещено осуществлять любые строительные работы, эксплуатацию самовольного объекта, а также, не допускать нахождение на территории спорного земельного участка иных лиц, осуществляющих деятельность в ее интересах.
Адлерскому отделу по городу Сочи Федеральной регистрационной службы Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю запрещено осуществлять государственную регистрацию права на самовольные объекты, возведенные гражданкой Эксузян С.Х.: двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ....
В дальнейшем в судебном заседании было установлено, что Эксузян С.Х. осуществила государственную регистрацию права собственности на самовольное строение - жилой дом, общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенное по адресу: ..., на основании кадастрового паспорта здания от 13.01.2009г., а также на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 29.12.1999г. (данный договор не имеет юридической силы, его срок определен в пять лет), о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2010г. серия №.
Сразу же, после регистрации права собственности от 17.12.2010г. на имя Эксузян С.Х., спорное строение было отчуждено в пользу Варелджян С.А., на основании договора купли-продажи от 25.12.2010г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.01.2011г. серия №.
Таким образом, несмотря на то, что определением Адлерского районного суда г.Сочи от 07.12.2009 года был наложен арест на двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ..., а также отделу по городу Сочи Федеральной регистрационной службы Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю было запрещено осуществлять оформление прав на вышеуказанные самовольные объекты. Тем не менее, отделом по городу-курорту Сочи Федеральной регистрационной службы Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю была произведена регистрация права собственности на данный объект, и Эксузян С.Х. выдано свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом, общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенное по адресу: ..., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №.
Арест недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, как обременение, но сведения об аресте имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость. Сведения о наложенном аресте сообщаются в регистрационные органы, которые не могут зарегистрировать сделку в отношении арестованного имущества до тех пор, пока не будет отменена данная обеспечительная мера.
Помимо ареста, в данном случае наложен запрет на осуществление регистрации на самовольный объект, который судом адресован самому учреждению по регистрации прав и в этом случае регистрация должна была быть приостановлена до отмены соответствующего запрещения.
Следовательно, свидетельство о регистрации права в отношении Эксузян С.Х. на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенное по адресу: ..., выданное 17.12.2010 года, является недействительным и выдано незаконно.
Ввиду того, что арест был наложен в ходе судебного разбирательства по делу о сносе самовольных построек - двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ..., по заявлению истца - Администрации города-курорта Сочи, регистрация права на спорный объект недвижимости нарушает права истца - Администрации города-курорта Сочи.
В связи с чем, просят суд - Признать двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м. (жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3), и двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ..., возведенные Эксузян С.Х., и в настоящее время принадлежащие Варелджяну С.А. - самовольной постройкой.
Обязать Эксузян С.Х. и Варелджян С.А. осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения: двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м. (жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3), и двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ....
Признать недействительным свидетельство от 17.12.2010 серия № о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Эксузян С.Х..
Признать недействительным свидетельство от 22.01.2011 серия № о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Варелджян С.А..
Адлерскому отделу по городу Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... аннулировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 17.12.2010 № о праве собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Эксузян С.Х..
Адлерскому отделу по городу Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... аннулировать в едином государственном реестре прав на недвижимое Имущество и сделок с ним запись регистрации ог22.01.2011 № о праве собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Варелджян С.А..
Обязать Эксузян С.Х. и Варелджяна С.А. освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ....
В обосновании своих исковых требований Эксузян С.Х. указала, что ей на условиях аренды был предоставлен земельный участок. Постановлением администрации № 1134 от 17.12.2003 года разрешено строительство жилого дома. На основании указанных документов она по согласованному проекту построила жилой дом, который со своей семьей использует для проживания. Здание литер «А» отвечает строительным и санитарным нормам для жилых домов. Из-за того, что фактический адрес не совпадает с регистрацией, возникают проблемы, ее обращения в администрацию остались без ответа. Однако, несмотря на то, что срок аренды истек к моменту завершения строительства, она продолжает использовать данный земельный участок, и в установленный срок освоила его. В связи с чем, по истечении срока аренды договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, а поэтому и строения, находящиеся на земельном участке, являются правомерными.
В судебном заседании представитель администрации г.Сочи по доверенности Савчук Ю.В. на удовлетворении исковых требований администрации о сносе самовольной постройки настаивала, против удовлетворения встречных исковых требований Эксузян С.Х. просила суд отказать.
В судебном заседании представитель Эксузян С.Х. по доверенности Зейтунян А.О. просил суд признать право собственности на самовольную постройку за его доверителем, отказав в удовлетворении иска администрации г.Сочи.
Ответчик Варельджян С.А., а так же представитель третьего лица Управления Росреестра Адлерский сектор в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела надлежаще извещались, в связи с чем суд находит возможным дело рассмотреть без их участия.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации г.Сочи и отказе в удовлетворении встречного иска Эксузян С.Х. по следующим основаниям:
Как видно из материалов дела постановлением Главы города г.Сочи от 24.09.1999 года № 825/3 утверждено распоряжение Главы администрации Адлерского района г.Сочи от 13.05.1998 года № 113-р «Об утверждении схемы планировки квартала жилой застройки в районе села Веселое».
Ранее выданные правоудостоверяющие документы на землю гражданам (согласно приложению) признаны утратившими силу с предоставлением земельных участков в аренду на период строительства индивидуальных жилых домов, сроком на 5 лет, с правом дальнейшего переоформления права на землю.
В соответствии с данным постановлением между администрацией города Сочи в лице представителя администрации Адлерского района г.Сочи и Эксузян С.Х. заключен договор аренды № от 29.12.1999 года земельного участка сроком на 5 лет, площадью 611 кв.м.
Постановлением Главы администрации Адлерского района г.Сочи № 1134 от 17.12.2003 года Эксузян С.Х. разрешено строительство жилого дома на земельном участке № по схеме застройки в районе ....
Пунктом 2.1. постановления № 1134 от 17.12.2003 года Эксузян С.Х. предписано получить разрешение на производство строительно-монтажных работ на строительство жилого дома в отделе архитектуры администрации Адлерского района г.Сочи.
Вместе с тем, Эксузян С.Х., не получив в установленном законом порядке разрешение на строительство, приступила к строительству жилого дома. Более того, к моменту строительства жилого дома истек 5-тилетний срок договора аренды земельного участка, что подтверждается техническим паспортом на объект индивидуального жилищного строительства от 07.02.2008 года, где год постройки объекта указан – 2005, в то время срок действия договора аренды составлял с 29.12.1999 года по 29.12.2004 год.
При данных обстоятельствах суд усматривает нарушения действующего законодательства со стороны Эксузян С.Х. так как, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, - строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, исходя из вышеуказанных норм права и постановления администрации № 1134 от 17.12.2003 года, до начала строительства Эксузян С.Х. в соответствии со ст.ст. 48-51 Градостроительного кодекса РФ требовалось получить разрешение на строительство, а также обратиться в администрацию по вопросу продления срочного договора аренды земельного участка в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению, что возведенные Эксузян С.Х. объекты капитального строительства являются самовольными постройками, поскольку возведены на земельном участке, не предоставленном Эксузян С.Х. для этих целей (в связи с истечением срока аренды), а также без разрешения на строительство.
Так же суд усматривает нарушение действующего законодательства со стороны Эксузян С.Х. в связи с тем, что определением Адлерского районного суда города Сочи от 07.12.2009 года в целях обеспечения иска был наложен арест на двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ....
Согласно указанного определения, Эксузян С.Х. запрещено осуществлять любые строительные работы, эксплуатацию самовольного объекта, а также, не допускать нахождение на территории спорного земельного участка иных лиц, осуществляющих деятельность в ее интересах.
Адлерскому отделу по городу Сочи Федеральной регистрационной службы Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю запрещено осуществлять государственную регистрацию права на самовольные объекты, возведенные гражданкой Эксузян С.Х.: двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ....
При данных обстоятельствах суд находит исковые требования в части аннулирования регистрации так же подлежащими удовлетворению, так как Эксузян С.Х. осуществила государственную регистрацию права собственности на самовольное строение - жилой дом, общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенное по адресу: ..., на основании кадастрового паспорта здания от 13.01.2009г., а также на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 29.12.1999г. (данный договор не имеет юридической силы, его срок определен в пять лет), о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2010г. серия №.
Сразу же, после регистрации права собственности от 17.12.2010г. на имя Эксузян С.Х., спорное строение было отчуждено в пользу Варелджян С.А., на основании договора купли-продажи от 25.12.2010г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.01.2011г. серия №.
Таким образом, несмотря на то, что определением Адлерского районного суда г.Сочи от 07.12.2009 года был наложен арест на двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ..., а также отделу по городу Сочи Федеральной регистрационной службы Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю было запрещено осуществлять оформление прав на вышеуказанные самовольные объекты. Тем не менее, введенным в заблуждение отделом по городу-курорту Сочи Федеральной регистрационной службы Главного управления федеральной регистрационной службы по ... была произведена регистрация права собственности на данный объект, и Эксузян С.Х. выдано свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом, общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенное по адресу: ..., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №.
Следовательно, свидетельство о регистрации права в отношении Эксузян С.Х. на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенное по адресу: ..., выданное 17.12.2010 года, является недействительным и выдано незаконно.
Ввиду того, что арест был наложен в ходе судебного разбирательства по делу о сносе самовольных построек - двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м., двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ..., по заявлению истца - Администрации города-курорта Сочи, регистрация права на спорный объект недвижимости нарушает права истца - Администрации города-курорта Сочи.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, - самовольной постройкой является жилой дом, иное строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законами и иными нормативно-правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
На основании ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ», - гражданин, допустивший нарушения законодательства в ходе строительства, обязан снести выстроенный с нарушениями объект.
С учетом вышеизложенного, суд считает исковые требования администрации города Сочи обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Исковые требования Эксузян С.Х. о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок, исходя из смысла ст. 621 ГК РФ, не подлежат удовлетворению, поскольку диспозиция данной статьи устанавливает, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Своего согласия орган местного самоуправления на продление срока действия договора аренды не давал, что следует из представленного свидетельства о государственной регистрации права серии № от 26.09.2009 года, согласно которому собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.
Кроме того, никаких обращений по данному вопросу в органы местного самоуправления, которые остались без ответа, на что ссылается Эксузян С.Х., ею не представлено. То есть факт обращения Эксузян С.Х. в органы местного самоуправления по спорному вопросу не доказан.
При таком положении суд находит доводы Эксузян С.Х. не состоятельными в связи с чем приходит к убеждению об отказе в удовлетворении встречного иска Эксузян С.Х. в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд.
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Администрации города Сочи к Эксузян С.Х. о сносе самовольной постройки удовлетворить.
Признать двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м. (жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3), и двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ..., возведенные Эксузян С.Х., и в настоящее время принадлежащие Варелджяну С.А. - самовольной постройкой.
Обязать Эксузян С.Х. и Варелджян С.А. осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения: двухэтажное строение из керамзитоблоков с мансардным этажом размерами 11,95 х 10,88 м. (жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3), и двухэтажное строение размерами 4,58 х 3,70 м., расположенные по адресу: ....
Признать недействительным свидетельство от 17.12.2010 серия № о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Эксузян С.Х..
Признать недействительным свидетельство от 22.01.2011 серия № о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Варелджян С.А..
Адлерскому отделу по городу Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 17.12.2010 № о праве собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Эксузян С.Х..
Адлерскому отделу по городу Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... аннулировать в едином государственном реестре прав на недвижимое Имущество и сделок с ним запись регистрации ог22.01.2011 № о праве собственности на жилой дом общей площадью 328,5 кв.м. этажность: 3, расположенного по адресу: расположенные по адресу: ..., выданное в отношении Варелджян С.А..
Обязать Эксузян С.Х. и Варелджяна С.А. освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ....
В удовлетворении встречного иска Эксузян С.Х. к Администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в краевой суд через районный суд в течение десяти дней.
Председательствующий: /подпись/ Язвенко Р.В.