№ 2-535/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Собинка 17 мая 2011 года

Собинский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего Кондратьевой И.В.,

при секретаре судебного заседания Демидовой И.А.,

с участием представителя истца помощника Собинского межрайонного прокурора Турковой В.В.,

представителя ответчика, Администрации муниципального образования г.Лакинск по доверенности Р.Ю.В.

представителя ответчика Оганесян А.В. по доверенности З.С.А..,

представителя ответчика Управления Росреестра К.Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Собинке гражданское дело по иску Собинского межрайонного прокурора, выступающего в интересах неопределенного круга лиц, к муниципальному образованию г.Лакинск Собинского района Владимирской области, Оганесяну А.В., Управлению Росреестра по Владимирской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и незаконной регистрации права собственности на земельный участок,

Установил:

Собинский межрайонный прокурор, выступая в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к муниципальному образованию г.Лакинск Собинского района Владимирской области, Оганесяну А.В., Управлению Росреестра по Владимирской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации права собственности на земельный участок. В обоснование исковых требований указал, что на основании постановления главы <...> от ДД.ММ.ГГГГ NN между муниципальным образованием <...> и Оганесян А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <...> с кадастровым номером NN расположенного по адресу: <...>. В результате указанной сделки земельный участок перешел из муниципальной собственности в частную собственность. На данном земельном участке расположено здание с нежилыми помещениями. Истец полагает, что сделка купли-продажи и ее регистрация являются незаконными и противоречат действующему законодательству. Покупателю принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в указанном здании, расположенном на спорном земельном участке, площадью <...>. и <...>., общей площадью <...>., а не само здание со всеми имеющимися в нем коммуникациями. Истец ссылается на нормы статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой только при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Истец полагает, что ответчик Оганесян А.В. не является владельцем всего здания, а соответственно сделка купли-продажи, заключенная между ним и администрацией <...> является ничтожной. Истец просит суд признать незаконным постановление главы <...> от ДД.ММ.ГГГГ NN «О продаже земельного участка Оганесян А.В.»; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ NN, с кадастровым номером NN площадью <...>., расположенного по адресу: <...>; признать государственную регистрацию права собственности на земельный участок незаконной; применить последствия недействительности ничтожной сделки – обязать стороны договора возвратить друг другу все полученное по сделке.

В судебном заседании помощник Собинского межрайонного прокурора Туркова В.В. поддержала исковые требования, просила их удовлетворить. Суду пояснила, что при проведении проверки Собинской межрайонной прокуратурой было установлено, что на основании постановления главы <...> от ДД.ММ.ГГГГ «О продаже земельного участка Оганесян А.В.» по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между муниципальным образованием <...>, из муниципальной собственности в частную собственность продан земельный участок, на котором расположено здание с нежилыми помещениями. Истец полагает, что указанная сделка является незаконной. В соответствии с указанными документами Оганесяну А.В. принадлежат только нежилые помещения, а не само здание со всеми имеющимися в нем коммуникациями. При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Участок может перейти в собственность только в том случае, если все здание принадлежит одному собственнику. Оганесян А.В. является собственником лишь помещений, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации, а не всего здания. В соответствии с п.п. 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4 Договора установлены ограничения и обременения для использования земельного участка, вызванные наличием инженерных коммуникаций, не являющихся собственностью Оганесяна, поэтому такая сделка является ничтожной. Между тем, указала суду, что доказательств наличия регистрации права собственности на все здание у прокуратуры отсутствуют. Совокупность двух помещений, находящихся в собственности Оганесяна А.В. составляет все здание. Полагают, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой. Просит суд признать незаконным постановление главы <...> от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, государственную регистрацию права собственности на земельный участок незаконной. Просит суд обязать стороны договора возвратить друг другу все полученное от сделки, Администрации <...> – земельный участок, Оганесяну А.В. – денежные средства.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования г.Лакинск по доверенности Р.Ю.В. исковые требования не признала. Суду пояснила, что прокурор не указывает в иске, каким образом сделка купли-продажи земельного участка нарушила интересы неопределенного круга лиц. Полагает, что в соответствии с ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ муниципальное образование город Лакинск (собственник участка) через соответствующий орган местного самоуправления (администрацию) может распорядиться участком двумя способами: сдать его в аренду или продать. Выбор способа реализации права на землю принадлежит собственнику объекта недвижимости. В силу части 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. При регистрации права собственности Оганесян А.В. в дело правоустанавливающих документов были предъявлены справки ГАУ «БТИ» и Администрации города Лакинска, свидетельствующие о том, что два помещения, находящиеся в собственности Оганесян А.В. в совокупности образуют целое здание, площадь которого составляет <...>. Оганесян А.В., как единственный участник долевой собственности на здание по адресу: <...> имел исключительное право на приобретение в собственность земельного участка под этим зданием. Полагает, что неопределенный круг лиц не является субъектом правоотношений собственности на спорный земельный участок, соответственно права неопределенного круга лиц на спорный земельный участок не могли быть нарушены оспариваемой сделкой. Волеизъявление Оганесяна А.В. на покупку земельного участка, выраженное в заявлении с приложением комплекта документов, влечет обязанность администрации города осуществить продажу данного земельного участка, на основании требований статьи 36 и 20 Земельного кодекса РФ, а также на основании требований, предъявляемых к комплекту документов в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 года № 370. оснований для отказа в осуществлении права на выкуп, не имелось. Никто из владельцев коммуникаций, проходящих по участку, не налагал на него обременений в виде сервитута. Отказ в продаже участка являлся бы незаконным и нарушающим права собственника объекта недвижимости. В результате совершения сделки купли-продажи продавец (муниципальное образование <...>) получил денежные средства в сумме <...>, а покупатель (Оганесян А.В.) – земельный участок площадью <...> с кадастровым номером NN, расположенный по адресу: <...>. Возвратить полученное сторонами по сделке невозможно, поскольку продажа земельного участка Оганесяну А.В. обусловлена наличием на нем объекта недвижимости. Удовлетворение иска потребует изменения структуры расходных обязательств местного бюджета, отвлечению бюджетных средств на цели, не связанные с решением вопросов местного значения поселения, и не приведет к восстановлению чьих-либо прав. Полагает, что иск не соответствует нормам процессуального и материального законодательства и удовлетворению не подлежит.

Ответчик Оганесян А.В. в судебное заседание не явился. Извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика Оганесяна А.В. по доверенности З.С.А. в судебном заседании не признал исковые требования. Просил суд отказать истцу в удовлетворении иска. Сообщил, что при совершении сделки купли-продажи его доверителем был представлен технический паспорт здания, площадь которого не изменилась. Сделка является законной.

Представитель ответчика по делу Управления Росреестра по Владимирской области по доверенности К.Н.А.. иск не признала. Полагает, что служба Росреестра является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку в оспариваемой сделке ничьи интересы не представляла, на имущество не претендовала. Согласно Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Договор был представлен в письменной форме, соответствовал требованиям, соответственно оснований к отказу в регистрации не было.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что на основании постановления главы <...> NN от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено предоставить в собственность за плату Оганесян А.В. земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером NN площадью <...>., расположенный по адресу: <...>, под зданием с нежилыми помещениями, принадлежащими Оганесян А.В. на праве собственности в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права. Выкупная цена земли была определена в размере <...> на основании закона Владимирской области от 07.05.2010 года № 33-ОЗ «Об установлении цены земли при продаже земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, на территории Владимирской области». Отделу по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации города в срок не позднее семи календарных дней с даты принятия настоящего постановления было поручено заключить договор купли-продажи участка (л.д.14-15).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Лакинск Собинского района Владимирской области и Оганесян А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым муниципальное образование город Лакинск Собинского района Владимирской области продало, а Оганесян А.В. приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером NN площадью <...>., расположенный по адресу: <...>, под зданием с нежилыми помещениями, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Указанный участок находился до совершения сделки об отчуждении в собственности муниципального образования город Лакинск Собинского района Владимирской области на основании решения Собинского городского Совета народных депутатов Владимирской области NN от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности муниципального образования город Лакинск Собинского района Владимирской области было зарегистрировано в установленном законом порядке.. В договоре также указано, что на участке расположено здание общей площадью 1602,5 кв.м., состоящее из нежилых помещений площадью <...>., принадлежащее покупателю на праве собственности в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права. Цена выкупаемого земельного участка была определена в размере <...> на основании закона Владимирской области от 07.05.2010 года № 33-ОЗ «Об установлении цены земли при продаже земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, на территории Владимирской области». В качестве обязанностей покупателя в договоре купли-продажи указано, что покупатель обязан соблюдать установленные ограничения и обременения по использованию земельного участка, вызванные наличием инженерных коммуникаций. В том числе, обеспечить вынос ВЛ-0,4 кВ за границу земельного участка, обеспечить вынос телефонной канализации с кадастровым номером NN принадлежащей ОАО «<...>», за границу земельного участка, обеспечить доступ обслуживающему персоналу МУП ЖКХ <...> к теплотрассе, соблюдать ее сохранность и охранную зону, обеспечить доступ обслуживающей орган6изации к газопроводу высокого и низкого давления по <...> с инв. NN, находящегося в собственности муниципального образования <...>, соблюдать его сохранность и охранную зону, обеспечить утилизацию газовых емкостных установок (л.д.16-20).

Доказательств того, что обременения участка зарегистрированы в установленном законом порядке, суду не представлено.

Передача указанного земельного участка с кадастровым номером NN площадью <...> расположенного по адресу: <...> муниципальным образованием город Лакинск Собинского района Владимирской области покупателю Оганесяну А.В. подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21).

Факт перечисления денежных средств Оганесяном А.В. в бюджет муниципального образования город Лакинск Собинского района Владимирской области подтверждается представителем муниципального образования город Лакинск Собинского района Владимирской области, не оспаривается прокурором.

Право собственности Оганесян А.В. на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сторонами и представителем Управления Росреестра, а также выпиской из ЕГРП.

В соответствии с ч.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральным законом, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу части 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральным законом, с учетом долей в праве собственности на здание.

Ответчик Оганесян А.В. владеет нежилым помещением общей площадью 1309,8 кв.м. и нежилым помещением общей площадью <...> расположенными по адресу: <...>, на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на указанные нежилые помещения за Оганесян А.В. зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-13).

Таким образом, общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности ответчику Оганесян А.В. составляет <...> что соответствует всей площади нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается данными БТИ (л.д.51-52). Фактически все здание, расположенное по адресу: <...> принадлежит ответчику Оганесян А.В.

В соответствии с технической документацией, техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, строение, расположенное по адресу: <...>, является отдельным объектом недвижимости площадью <...> (л.д.124-131).

Доказательств того, что площадь строения изменялась в результате каких-либо дополнительных пристроек, суду не представлено.

Соответственно, с 2008 года по настоящее время, до приобретения указанного здания ответчиком Оганесяном А.В., указанное строение имеет площадь 1602,5 кв.м., является отдельным строением, зданием, объектом недвижимости. Тот факт, что указанное строение было юридически разделено на отдельные помещения и отчуждалось в качестве отдельных нежилых помещений, не может служить основанием для признания возникновения отдельных объектов недвижимости площадью 1309,8 кв.м. и 292,7 кв.м.

Соответственно фактически ответчик Оганесян А.В. является собственником всего здания, расположенного по адресу: <...>.

Поскольку ответчик Оганесян А.В. является владельцем всего здания, расположенного по адресу: <...>, соответственно в силу требований Земельного кодекса Российской Федерации он имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности строение.

Кроме того, как собственник двух отдельных помещений в соответствии с требованиями части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, он также имеет преимущественное право на приобретение данного земельного участка.

Земельный участок, расположенный по адресу: <...>, является неделимым, сформированным участком площадью <...> с кадастровым номером NN, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 24-25). Указанный участок был сформирован путем объединения двух смежных земельных участков, расположенных по адресу: <...> находившихся в собственности муниципального образования город Лакинск, на основании постановления Главы <...> NN от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22).

Учитывая положения Земельного кодекса РФ муниципальное образование г.Лакинск, собственник спорного земельного участка до его отчуждения, через соответствующий орган, орган местного самоуправления, администрацию, вправе было распорядиться указанным земельным участком путем его продажи, либо сдачи в аренду. Право выбора способа реализации права распоряжения земельным участком, принадлежит владельцу земли.

Оганесян А.В., как единственный участник долевой собственности помещений, составляющих в совокупности все здание, расположенное по адресу: <...>, имел исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка.

В соответствии с требованиями статьи 166 ГК РФ сделка, недействительная независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации в силу признания ее таковой судом, является ничтожной.

Прокурор полагает, что совершенная между муниципальным образованием г.Лакинск и Оганесяном А.В. сделка по отчуждению земельного участка является ничтожной, поскольку совершена с нарушениями требований земельного законодательства.

В соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка была совершена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Иных доказательств для признания сделки недействительной, суду не представлено.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

В случае удовлетворения исковых требований, суд обязан применить двустороннюю реституцию, обязать муниципальное образование г.Лакинск в лице Администрации г.Лакинска, вернуть Оганесяну А.В. денежные средства, полученные по сделке в размере <...>, а Оганесяна А.В. вернуть в муниципальную собственность указанный участок.

В соответствии со статьей 28 Бюджетного кодекса РФ к основным принципам бюджетной системы РФ относится принцип адресности и целевого характера бюджетных средств, который означает, что бюджетные ассигнования и лимиты бюджетных обязательств доводятся до конкретных получателей бюджетных средств с указанием цели их использования, а также принцип результативности и эффективности использования бюджетных средств, который означает, что при составлении и исполнении бюджетов участники бюджетного процесса в рамках установленных им бюджетных полномочий должны исходить из необходимости достижения заданных результатов с использованием наименьшего объема средств или достижения наилучшего результата с использованием определенного бюджетом объема средств.

В случае применения правил реституции потребуется изменение структуры расходных обязательств местного бюджета, отвлечению бюджетных средств на цели, не связанные с решением вопросов местного значения, и не приведет к восстановлению чьих-либо прав. Применение последствий признания сделки ничтожной, приведет к нарушению прав неопределенного круга лиц, проживающих на территории муниципального образования г.Лакинск, что противоречит статье 2 ГПК РФ, которая в качестве задач гражданского судопроизводства указывает защиту прав граждан.

В силу п.п. 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане совместно обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 года № 370. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

В месячный срок со дня поступления указанного заявления орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, волеизъявление Оганесяна А.В. на покупку земельного участка, выраженное в заявлении с приложением комплекта документов, влечет обязанность администрации города осуществить продажу данного участка. Как указывает представитель Администрации г.Лакинска оснований для отказа в осуществлении права на выкуп, не имелось. Отказ в продаже участка являлся бы незаконным и нарушающим права собственника объекта недвижимости.

Прокурор обратился в суд, выступая в интересах неопределенного круга лиц. Однако, доказательств того, что кто-либо намеревался стать участником сделки, суду не представлено. В чем конкретно заключается нарушение прав граждан, в результате заключения оспариваемой сделки, истец суду также не указал.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу требований статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Истец просит суд признать незаконной государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Регистрация права собственности Оганесян А.В. на земельный участок была произведена на основании правоустанавливающих и технических документов на спорный земельный участок.

Поскольку указанные документы не были признаны незаконными, суд не находит оснований для признания государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконной.

С учетом изложенного, суд считает необходимым отказать Собинскому межрайонному прокурору в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Собинскому межрайонному прокурору в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Собинский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

.