о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры



дело №

                                           Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес>                                                        ДД.ММ.ГГГГ.

Снежинский городской суд <адрес> в составе:

- председательствующего Двоеглазова С.В.,

- при секретаре                    Полетаевой С.М.,

с участием

- истца:                                  Ащепкова И.В.,

- представителя истца:         адвоката Сериковой Е.С.,

- представителя ответчика: адвоката Дубровской Н.Т.,

- представителя 3 лица:        Щербины Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ащепкова ФИО9 к Дубровской ФИО10 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

Ащепков И.В. обратился в суд с иском к Дубровской Е.С. о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи жилого помещения. В исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Дубровской Е.С. предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (далее - квартира). В тот же день стороны заключили договор задатка, по которому он (истец) передал Дубровской Е.С. 350 000 рублей. Стоимость квартиры сторонами определена в 2 850 000 рублей. Согласованный сторонами срок заключения основного договора купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик уклоняется от заключения сделки, в связи с чем истец просит обязать Дубровскую Е.С. заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (далее - предварительный договор).

В судебном заседании Ащепков И.В. и его представитель адвокат Серикова Е.С. (ордер № от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования к Дубровской Е.С. поддержали, просили суд обязать ответчика заключить указанный выше договор купли-продажи квартиры. Дополнили также, что суть уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи квартиры связана с тем, что сумму в 2 500 000 рублей для приобретения квартиры Ащепков И.В., как военнослужащий, должен был получить в банке по военной ипотеке, но получению данной суммы препятствовали действия Дубровской Е.С., отказавшейся уплатить свою задолженность по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а предоставление справки об отсутствии такой задолженности - это одно из условий банка для выдачи денег.

Ответчик Дубровская Е.С., извещенная о дате рассмотрения дела в суд не прибыла, представив заявление о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, учитывая, что интересы Дубровской Е.С. в соответствии с ордером № от ДД.ММ.ГГГГ представляет адвокат Дубровская Н.Т.

Представитель Дубровской Е.С. в судебном заседании иск Ащепкова И.В. не признал, указав в обоснование непризнания иска, что Дубровская Е.С. не отказывалась заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, более того в период до ДД.ММ.ГГГГ она неоднократно предлагала истцу заключить этот договор; на момент заключения предварительного договора Дубровской Е.С. не был известен источник получения Ащепковым И.В. суммы в 2 500 000 рублей (военная ипотека), а также то, что для получения этой суммы на нее будут также возложены определенные обязательства. Погасить задолженность по уплате ЖКУ, составлявшую более 60 000 рублей, она не могла в связи с отсутствием денежных средств; справка об отсутствии задолженности по уплате ЖКУ не является обязательным документом для регистрации заключения договора купли-продажи квартиры. В настоящее время Дубровская Е.С. заключать договор купли-продажи квартиры с Ащепковым И.В. (в редакции, предлагаемой истцом) не желает, поскольку пунктом 4 предварительного договора не установлен срок, в течение которого она может получить деньги в сумме 2 500 000 рублей за проданную квартиру после государственной регистрации договора. Дубровская Н.Т. также ходатайствовала об отмене меры обеспечения иска при вынесении решения по делу.

Представитель третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «№» (далее - ООО «№») в судебном заседании пояснил, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ составлен риэлтором данного общества; стороны согласовали условия этого договора; срок подписания основного договора (ДД.ММ.ГГГГ) определен самой Дубровской Е.С., поскольку первоначально был установлен срок - ДД.ММ.ГГГГ; Дубровской Е.С. было устно сообщено, что деньги в сумме 2 500 000 рублей будут получены Ащепковым И.В. по военной ипотеке, против этого Дубровская Е.С. не возражала

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения и доводы участников судебного заседания, суд считает, что иск Ащепкова И.В. к Дубровской Е.С. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу требований пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 429 (п.п. 1, 4 и 5) ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора в соответствии с ГК РФ или иными законами обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Стороны по данному делу основывают свои доводы и возражения, исходя из текста предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-8) и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5).

Пункт 3 предварительного договора устанавливает стоимость квартиры - 2 850 000 рублей (л.д.7). Как видно из условий договора (п.3), данная сумма пересмотру не подлежит; должна быть уплачена покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Из покупной суммы покупателем уплачено только 350 000 рублей (п.4 договора), что подтверждено соглашением о задатке и распиской Дубровской Е.С. в получении указанной суммы (л.д.5, 6).

Из содержания абз.2 пункта 4 предварительного договора следует, что сумму в 2 500 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу после осуществления регистрации основного договора купли-продажи квартиры. При этом дата уплаты этой части суммы договором прямо не установлена, но, исходя из толкования пункта 3 того же договора, данная сумма (в 2 500 000 рублей) также должна быть уплачена покупателем продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Как установлено в судебном заседании (из пояснений истца), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у него не было суммы в 2 500 000 рублей, то есть сделка во всяком случае в установленный предварительным договором срок не могла состояться по причине отсутствия денег у покупателя.

Отсутствие у него по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ требуемой суммы (в 2 500 000 рублей) Ащепков И.В. связывает с действиями ответчика. При этом суд учитывает следующее. Ссылку истца на то, что деньги на приобретение квартиры он должен был получить по военной ипотеке и ответчику данное обстоятельство было известно суд не принимает по следующим основаниям.

В силу требований статьи 431 (п.1) ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 4 предварительного договора не установлено, что сумма в 2 500 000 рублей должна быть обязательно получена покупателем по военной ипотеке, данный пункт вообще не содержит в себе указания на источник происхождения данной суммы. Указание истца о том, что сумму в 2 500 000 рублей для приобретения квартиры он мог получить только по военной ипотеке является безотносительным к данному делу, поскольку предварительным договором такое условие не установлено, то есть источник появления данной суммы может быть любым (получение кредита; заключение договора займа и т.п.)

Указание истца на то, что он представил Дубровской Е.С. список документов, необходимых для представления в банк и получения денег по военной ипотеке суд считает не доказанным допустимыми доказательствами. Истцом такой список в материалы дела представлен (л.д.18), но при этом не опровергнуто заявление представителя ответчика о том, что в письменном виде и в целом этот список ей не представлялся. Отдельные требования Ащепкова И.В. о представлении ряда документов, входящих в указанный список, Дубровская Е.С. выполнила, необходимые истцу документы представила. При этом всякий раз это были именно отдельные устные требования Ащепкова И.В.

О требовании банка уплатить задолженность по квартплате с представлением соответствующей справки Дубровская Е.С. на момент заключения предварительного договора не знала. Допустимых доказательств этого истец не представил.

Требование истца от ответчика уплатить задолженность по оплате жилья и ЖКУ для получения ипотечного кредита - это дополнение к договору, имеющее существенное значение, то есть фактическое требование изменения договора со стороны истца, поскольку это требование порождает встречную обязанность продавца (Дубровской Е.С.) произвести определенные действия. Однако данное условие подлежало предварительному согласованию сторонами и оформлению в письменном виде, в соответствии с условиями такого изменения, установленного ст.ст.450-452 ГК РФ.

Суд полагает, что истец пытался доказать факт уклонения Дубровской Е.С. от уплаты задолженности по оплате жилья и ЖКУ, но при этом факт наличия такой задолженности сторона ответчика не оспаривала. Невозможность уплаты задолженности ответчик связывал не с противодействием заключению договора купли-продажи квартиры, а с отсутствием денежных средств по уплате задолженности, размер которой на декабрь 2011 года составлял более 60 000 рублей. Истцом данный довод ответчика также не опровергнут. Причина неуплаты задолженности по ЖКУ суд признает уважительной. При этом, доказательств уклонения Дубровской Е.С. от заключения основного договора купли-продажи (а не от уплаты ЖКУ) истцом не представлено. Дубровская Е.С. заявляла, что она не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи. Последнее повремени предложение заключить такой договор датировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21). В судебном заседании Ащепков И.В. подтвердил получение этого письма Дубровской Е.С. При этом именно у Ащепкова И.В. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не было суммы в 2 500 000 рублей, следовательно договор мог быть заключен только при условии оплаты указанной суммы в более поздний период времени, что уже нарушает требования предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны в судебном заседании не оспаривали заявление представителя ответчика о том, что справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и ЖКУ не является обязательным документом для проведения (в порядке статьи 131 ГК РФ) государственной регистрации заключения договора купли-продажи квартиры и перехода прав на недвижимое имущество.

Сам истец в исковом заявлении указал на отсутствие предварительной договоренности с Дубровской Е.С. о том, что для заключения договора купли-продажи квартиры ответчик предварительно должен оплатить задолженность по оплате жилья и ЖКУ, то есть требование истца понудить ответчика заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, с одновременным возложением на ответчика дополнительной обязанности по уплате задолженности по коммунальным платежам, противоречит условиям предварительного договора, которым данная обязанность для Дубровской Е.С. не установлена.

Подлежит учету заявление представителя ответчика о том, что предварительным договором стороны не согласовали дату уплаты покупателем продавцу суммы в 2 500 000 рублей. Такой даты пункт 4 предварительного договора не содержит. В судебном заседании представитель ответчика утверждал, что Дубровская Е.С. ожидала уплаты ей данной суммы не позднее ДД.ММ.ГГГГ; истец указывал на то, что данная сумма была бы не медленно уплачена Дубровской Е.С. после перечисления банком денег по военной ипотеке, то есть истец предполагал, что эта сумма могла быть передана продавцу и после ДД.ММ.ГГГГ.

По указанным основаниям суд не может обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, поскольку, как установлено в судебном заседании, ряд положений предварительного договора сторонами не согласован, в толковании условий предварительного договора у сторон имеются противоречия и заключение основного договора купли-продажи, исходя только из текста предварительного договора эти противоречия не устранит. Суд также не может в решении указать какие-либо условия (из числа ранее не согласованных сторонами) основного договора купли-продажи квартиры, поскольку такое решение нарушит требования статьи 421 ГК РФ о свободе граждан в заключении договора.

По вступлении решения в законную силу суд полагает возможным отменить меру обеспечения иска в виде наложения ареста на имущество Дубровской Е.С. (квартиру по <адрес>), установленную определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

В силу требований ст.ст. 88 и 98 ГПК РФ, учитывая отказ в удовлетворении рассматриваемого иска, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу Ащепкова И.В. средств в счет возмещения понесенных истцом судебных расходов по настоящему делу.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194 и 198 ГПК РФ, суд

                                               Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Ащепкова ФИО11 к Дубровской ФИО12 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры отказать.

С момента вступления настоящего решения в законную силу отменить меру обеспечения иска в виде ареста имущества Дубровской ФИО13 - двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, установленного определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Снежинский городской суд, при этом апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Снежинского городского суда                              Двоеглазов С.В.