ДД.ММ.ГГГГ Снежинский горсуд Челябинской области в составе:
председательствующего Симонян И.С.
при секретаре Осинцевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом в интересах муниципального образования «город Снежинск» к Мелкозеровой ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате и процентов,
У С Т А Н О В И Л :
Комитет по управлению имуществом г.Снежинск (далее - Комитет ) обратился в суд с иском к Мелкозеровой ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате на сумму 305 382,40 руб. и процентов на сумму 4076 руб., мотивируя тем, что в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Мелкозеровой АВ был предоставлен земельный участок площадью 971,00 кв.м. по <адрес> в <адрес> для индивидуального жилищного строительства. Постановлением администрации Снежинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № участку присвоен новый адрес: <адрес>. В соответствии с п.5.4.3 заключенного договора аренды, Мелкозерова АВ обязана своевременно оплачивать арендную плату. В связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности, решением Снежинского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика была взыскана сумма основного долга за 2009 год по арендной плате и пени за нарушение срока внесения арендной платы. На настоящий момент (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) у Мелкозеровой АВ вновь образовалась задолженность по арендной плате в размере 305 382,40 руб. с процентами, которую Комитет просит взыскать в судебном порядке.
В судебном заседании представитель истца Суслов ПВ, выступающий на основании доверенности (л.д.34), настаивал на удовлетворении иска в полном объеме. При этом представитель Комитета дополнил, что в связи с нарушением ответчиком срока внесения арендной платы, договор аренды расторгнут в одностороннем порядке. В этой связи ДД.ММ.ГГГГ прекращено право аренды земельного участка, что подтверждается уведомлением Росреестра о погашении регистрационной записи. В силу п.4.7 договора, при досрочном расторжении договора размер арендной платы исчисляется за фактическое время использования участка. Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ на сумму арендной платы с момента, когда Мелкозерова АВ просрочила выплату денежных средств (ДД.ММ.ГГГГ), начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 076 руб.
Мелкозерова АВ в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила заявление с просьбой рассмотреть дело без ее участия, доверила представление своих интересов Дигасу АБ. (л.д.81)
Представитель ответчика Дигас АБ, выступающий на основании доверенности (л.д.32), в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав, что согласно условиям договора аренды земельного участка, арендная плата должна вноситься до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку договор аренды был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, полагает, что на момент расторжения договора обязательство по внесению арендной платы за 2010 год нарушено не было. Кроме этого, в соответствии с п.4.8 договора, по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, арендная плата подлежит перерасчету с ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленному техническому паспорту.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственниками земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
Как установлено в суде, ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Город Снежинск», от имени которого выступил Комитет по управлению имуществом, и Мелкозеровой АВ был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 74:40:0101065:46, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 971 кв.м., для индивидуального жилищного строительства (л.д.16). Постановлением администрации Снежинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № участку присвоен новый адрес: <адрес>. ( л.д.24 )
В связи с нарушением Мелкозеровой АВ условий договора аренды, Комитет в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды и расторг его, о чем свидетельствует уведомление Росреестра о погашении регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26). Факт досрочного расторжения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ сторонами не оспаривается.
Согласно п. 4.7 договора аренды, при досрочном расторжении договора размер арендной платы исчисляется за фактическое время использования участка. Установив дату досрочного расторжения договоры аренды, расчет арендной платы предложен ко взысканию с ответчика с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из изложенного, за указанный выше период действия договора Мелкозерова АВ обязана выплатить арендную плату.
В соответствии с п.4.1 договора аренды (л.д.16), размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 1 023 750 руб. в год.
Как установлено в суде, и не отрицалось представителем ответчика, Мелкозерова АВ ненадлежащим образом исполняла свои обязанности по оплате арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, которая взыскана решением Снежинского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.30 ) Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Проверяя представленный истцом расчет по размеру арендной платы, предъявленный ко взысканию, установлено, что расчет арендной платы производится по формуле: АП=АП * К= 1023 750 *227/365 = 636 688,36, где АП -арендная плата за пользование земельным участком за полный календарный год (руб.) К-коэффициент, учитывающий количество календарных дней года, в течение которых действует договор аренды.
- 2010 год период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Начисленная плата за пользование земельным участком 1 023 750,40 руб., период начисления платы за фактическое пользование с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дни фактического пользования -192, сумма начисленной платы за фактическое использование - 538520,76 руб., сумма (дата) погашения задолженности - 232797,95 руб. от ДД.ММ.ГГГГ.
-2010 год период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Начисленная плата за пользование земельным участком 172459,31 руб., период начисления платы за фактическое пользование с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дни фактического пользования - 42, сумма начисленной платы за фактическое использование - 59,53 руб., сумма (дата) погашения задолженности - 399,73 руб. от ДД.ММ.ГГГГ.
Алгоритм расчета:
1) период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (по момент выдачи кадастрового паспорта на здание):
S=Н*П\365=1023750,40 *192/365=538520,76 руб., где
Н- начисления платы за пользование земельным участком (рыночная стоимость земельного участка)
П- период начисления арендной платы (дни пользования)
2) период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (по момент регистрации прекращения права аренды) :
S = Кст * Сan \ 100 * К1*К2*К3*П \ 365 = 172459,31 * 0,3*1*1*1*42\365 = 59,53 руб., где
Кст - кадастровая стоимость земельного участка,
Сan - ставка арендной платы (пп.б) п.2.ч.2 ст.1 решения Собрания депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №- л.д. 33 )
К1- коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора,
К2- коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе,
К3- коэффициент, учитывающий категорию арендатора,
П- период начисления арендной платы (дни пользования), всего 538520,76+59,53=538580,08 руб.
Сумма 233 197,68 руб. выплачена Мелкозеровой АВ в счет арендной платы, что подтверждается квитанциями ( л.д.42)
Итого : 538580,08 - 233197,68 = 305382,40 руб.
При определении суммы задолженности по арендной плате суд исходил из условий договора, предусмотренных п. 4.8, в соответствии с которыми по завершению строительства и получению арендатором разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию годовой размер арендной платы подлежит перерасчету, исходя из кадастровой стоимости ( л.д.16-оборот ). Кадастровый паспорт на объект недвижимости получен Мелкозеровой АВ ДД.ММ.ГГГГ( л.д.44 )
Исходя из вышеуказанного условия договора, подписанного сторонами, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма определена 538 520,76 руб., а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 59,53 руб.- по ставке арендной платы, предусмотренной пп.б п.2 ч.2 ст. 1 решения Собрания депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ( л.д.33 ).
Как следует из расчета, стадия завершения строительства индивидуального жилого дома определена по дате выдачи кадастрового паспорта - ДД.ММ.ГГГГ, что соответственно образует размер задолженности.
Не соглашаясь с предъявленной суммой, представитель ответчика Дигас АБ в суде пояснял, что истцом неправильно определена дата завершения строительства объекта ( ДД.ММ.ГГГГ), что соответственно влияет на предъявленную ко взысканию сумму. Полагая, что стадия завершения строительства подлежит определению по дате выдаче технического паспорта -ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 45 ), с учетом выплаченных сумм ( л.д. 42 ), представитель считает арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ погашенной.
Анализируя доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что кадастровый паспорт здания является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства.
Документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жи лищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства..., и содержащим описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства(п. 4 ст. 17 Закона о государственной регистрации).
В силу ч.4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Таким образом, оформление и выдача технического паспорта для цели ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, не требуется.
Со дня вступления в законную силу Федерального закона от 13.05.2008 №66 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства стал единственным документов, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание.
Доводы представителя ответчика о том, что технический паспорт является документом, подтверждающим завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, судом признаются несостоятельными.
Действительно, в соответствии с абзацем 3 п.7 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921, по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт. Между тем, технический паспорт на недвижимое имущество - официальный технический документ, удостоверяющий факт наличия в натуре недвижимого имущества с установленными на дату проведения его технической инвентаризации идентификационными, количественными, конструкционными, техническими и стоимостными характеристиками.Организация технического учета лишь описывает конструктивные элементы помещения: фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, сантехническое и электротехническое оборудование, прочие элементы. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта ( л.д. 45 ).
Кадастровый же паспорт в данном случае свидетельствует о факте создания объекта и содержит описание объекта. В рассматриваемом случае, именно кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Доводы представителя Дигаса АБ о том, что кадастровый план выдается и на незавершенный строительством объект, при этом необходим для регистрации недвижимости, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска. В соответствии с п.4 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Учитывая, что федеральный законодатель прямо указал, что до 01 марта 2015 года кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание, соответственно не имеют правового значения доводы представителя, для каких целей необходимо установление данного факта. Иных документов, подтверждающих завершение строительство, действующее законодательство не предусматривает. Федеральный закон имеет высшую юридическую силу наряду с названными в судебном заседании представителем подзаконными актами. Ничто не лишало ответчика возможности оформить кадастровый паспорт в более ранние сроки, сразу же после проведения технической инвентаризации.Ссылка представителя ответчика Дигаса АБ о том, что право истца не нарушено поскольку сумма арендной платы подлежит выплате до 15 сентября каждого оплачиваемого года отклоняется, так как в судебном заседании установлен факт досрочного расторжения договора, что в соответствии с п. 4.7 договора ( л.д.16-оборот ) предусматривает взыскание размера арендной платы за фактическое использование.
Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом
принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности
устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом
договора в целом.
Учитывая, что договор расторгнут ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 26 ), обязательства, в том числе и по срокам внесения арендной платы, прекратились, соответственно у Комитета возникает право на обращение в суд о взыскании арендной платы за период фактического использования с 0101.2010 по ДД.ММ.ГГГГ - на срок действия договора по ставкам, предусмотренным договором.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Комитета по управлению имуществом г.Снежинск в интересах муниципального образования «город Снежинск» к Мелкозеровой ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате и процентов - удовлетворить.
Взыскать с Мелкозеровой ФИО7 в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «город Снежинск» :
- задолженность по арендной плате в размере 305 382 (триста пять тысяч триста восемьдесят два) руб. 40 коп.,
- проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4076 (четыре тысячи семьдесят шесть) руб.
Взыскать с Мелкозеровой ФИО8 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 6 294 ( шесть тысяч двести девяносто четыре ) руб. 84 коп.
Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней через Снежинский городской суд.
Председательствующий- И.С.Симонян