Дело № 2-2135/11            19 мая 2011 года

    Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Матусяк Т.П.,

при секретаре Самойловой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Медведева М.А. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права собственности

     У С Т А Н О В И Л:

Заявитель Медведев М.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права собственности.

         В обоснование требований заявитель указал, что на основании договора инвестирования № - Н/ком строительства нежилых помещений в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «ЭО», принял участие, как инвестор, в инвестировании строительства объекта недвижимости - жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, <адрес> (севернее <адрес>.), с целью получения по завершению строительства в собственность одного нежилого помещения <адрес>, расположенного в цокольном этаже объекта.

         ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое помещение передано заявителю.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, для регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ заявителю было отказано в государственной регистрации права.

Заявитель с указанным отказом не согласен, считает, что действиями Управления Росреестра по Санкт-Петербургу нарушаются его права, и просит признать незаконным отказ в государственной регистрации права и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права на нежилое помещение №-Н, общей площадью <данные изъяты> в цокольном этаже, с кадастровым № расположенного в жилом многоквартирном доме, по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., <адрес> <адрес> и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

        Горбунов В.Е., Судакова Д.И., представляющие интересы заявителя Медведева М.А., в судебное заседание явились, заявление поддерживают, считают, что регистрация права собственности должна быть произведена регистрирующим органом, договор не должен соответствовать требованиям 214 закона, так как он заключался на основании ГК РФ и законодательства об инвестиционной деятельности. Управлением Росреестра нарушен установленный порядок проведения проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов и законности сделки, так как заинтересованное лицо должно было проверить договор на соответствие не только 214 закону, а всему действующему законодательству; договор инвестирования по форме и содержанию не противоречит действующему законодательству, при этом нормы 214 закона применены заинтересованным лицом неправильно; при проведении правовой экспертизы документов, Управлением Росреестра должны были быть предприняты меры по получению дополнительных сведений; неправомерным является признание заинтересованным лицом договора инвестирования ничтожным, поскольку такая сделка может быть в соответствии с 214 законом признана недействительной только по иску самого гражданина; отказ лишает Медведева М.А. права зарегистрировать свое право на объект недвижимости; отказ Управления Росреестра оформлен с нарушением закона.

Представитель ООО «ЭО» по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, заявление поддерживает, поддерживает правовую позицию представителей заявителя, суду сообщила, что организация, интересы которой она представляет, не работает по 214 закону, так как он создает много сложностей для застройщика.

       Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по доверенности ФИО6 в судебное заседание явилась, считает заявленные требования не обоснованными. Регистрация права собственности заявителя на основании договора инвестирования невозможна, в связи с тем, что разрешение на строительство дома было выдано после ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, к правоотношениям сторон по участию в строительстве должен быть применен закон № 214-ФЗ. Основания отказа в государственной регистрации права содержатся в уведомлении. В настоящее время из Невского районного суда в Управление поступила копия решения суда о признании за Медведевым М.А. права собственности на спорное нежилое помещение.

        Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд полагает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭО» и Медведевым М.А. был заключен договор инвестирования №-Н/ком строительства нежилых помещений в жилом доме.

ДД.ММ.ГГГГ дом по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная <адрес> <адрес> введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи Медведеву М.А. на основании указанного договора, передано нежилое помещение 1-Н площадью 102, 4 кв. м в цокольном этаже, с кадастровым номером №, расположенное в жилом многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная <адрес> <адрес>

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

      ДД.ММ.ГГГГ Медведеву М.А. отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество, в связи с тем, что разрешение на строительство жилого многоквартирного дома, в котором находится нежилое помещение выдано ДД.ММ.ГГГГ. В силу п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Представленный Медведевым М.А. договор государственную регистрацию не прошел, в связи с чем, является ничтожным. Государственный регистратор пришел к выводу о том, что Медведев М.А. на основании представленного им договора не приобретает право на указанный объект недвижимости в порядке п. 1 с. 218, ст. 408 ГК РФ, как на вновь созданный объект недвижимости. Также, по мнению государственного регистратора, оплата по указанному договору не могла быть произведена векселем, а документы, подтверждающие исполнение обязательств путем выплаты денежных средств по договорам долевого участия в орган регистрации не представлены.

Заявитель оспаривает отказ в государственной регистрации права.

Согласно абзаца 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Именно данное основание указано в уведомлении об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

Сторона заявителя не оспаривает, что на регистрацию прав на вновь созданный объект недвижимости был представлен договор инвестирования №-Н/ком строительства нежилых помещений в жилом доме, ранее не зарегистрированный в соответствии с требованиями закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 1 указанного закона, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 3 указанной статьи, действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 27 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Данный Федеральный закон вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ, а разрешение на строительство объекта получено Обществом ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже в период действия этого Закона.

Исходя из смысла указанного нормативного акта, участие гражданина в долевом строительстве многоквартирного дома, равно как и привлечение средств граждан, после ДД.ММ.ГГГГ возможно только на основании указанного закона и в соответствии с ним. Соответственно ссылка представителей заявителя на то, что договор по своей форме и содержанию соответствовал законодательству об инвестиционной деятельности и ГК РФ, правового значения не имеет.

Таким образом, отношения между заявителем и ООО «ЭО» подпадают под действие указанного закона, поскольку в данных отношениях, не смотря на указанную заявителем цель приобретения нежилого помещения, для извлечения прибыли, заявитель является гражданином, не имея статуса юридического лица либо индивидуального предпринимателя, на которых действие указанного закона не распространяются.

Не основанным на нормах указанного закона является довод представителей заявителя о том, что указанный закон не распространяется на случаи приобретения гражданами нежилых помещений, поскольку указанный случай не оговорен в данном законе как исключение из общего правила.

Согласно п. 3 ч. 4 указанного закона, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии со ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Указанное свидетельствует о том, что права Медведева М.А. на нежилое помещение как на вновь созданный объект на основании представленного им договора инвестирования зарегистрированы быть не могут.

Не состоятельной является и ссылка представителей заявителя на то, что заключенный сторонами договор соответствует требования ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», поскольку согласно ч. 2 ст. 2 указанного закона, настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения,

которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Утверждение стороны заявителя, что законность и обоснованность заключенного договора инвестирования была предметом судебного разбирательства в Невском районном суде Санкт-Петербурга, не соответствует действительности.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга по делу № от ДД.ММ.ГГГГ за Медведевым М.А. было признано право собственности на спорное нежилое помещение. Основанием признания права, исходя из текста указанного решения, послужило отсутствие возражений со стороны ответчика ООО «ЭО», оценка законности и правомерности заключения договора инвестирования судом не давалась, поскольку требование, связанное с договором, его действительностью и соответствием закону, не заявлялось.

При этом суд полагает, что Медведев М.А. вправе обратиться за регистрацией права собственности не на основании договора, а на основании указанного решения суда, вступившего в законную силу.

Не обоснованным является ссылка представителей заявителя на то, что отказ не соответствует требованиям закона, поскольку отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу содержит указание на основания отказа и мотивировку указанных оснований со ссылкой на действующее законодательство.

Указание в отказе на то, что государственный регистратор полагает договор инвестирования ничтожным, мотивировано положениями ст. 165 и 167 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

При этом ссылка стороны заявителей на положения п. 2.1. ст. 1 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которого, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку, не состоятельна. Указанное положение закона не препятствует признанию такой сделки недействительной по иным основаниям, не указанным в части 2 настоящей статьи, иными лицами. Кроме того, согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Таким образом, ничтожные сделки не нуждаются в признании таковыми судом.

Доводы представителей заявителя о том, что заинтересованным лицом применено законодательство, не подлежащее применению, не предприняты меры для получения дополнительных документов, не надлежащим образом проведена правовая экспертиза, не обоснованы, являются субъективными, вызваны несогласием заявителя с отказом в государственной регистрации права собственности.

Суд не усматривает в действиях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу нарушений действующего законодательства, полагая отказ в государственной регистрации права собственности Медведева М.А. на нежилое помещение как на вновь созданный объект недвижимости законным и обоснованным, а соответственно отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

      Учитывая вышеизложенное и, руководствуясь ст. 194-198, 254-258 ГПК РФ, суд

         Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления Медведева М.А. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права отказать.

        Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья:                           Т.П. Матусяк