Дело № 2-770/12г. 04 апреля 2012г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга
В составе: председательствующего судьи Смирновой З.С.
При секретаре Васкевич А.С.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Дубровина М.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконными действия ответчика по приостановке (отказу) в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение <данные изъяты> мансарду, расположенную по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> и об обязании ответчика произвести действия по государственной регистрации права собственности на нежилое помещение <данные изъяты> мансарду, расположенную по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> на имя Дубровина М.В.,
Установил:
07.10.2009г. между Дубровиным М.В., выступающим в качестве инвестора, и ЗАО «ОКСТРОЙ, выступавшим в качестве заказчика, был заключен договор № инвестиционной деятельности по реконструкции чердачного помещения нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.10-16), по которому заказчик за счет собственных и привлеченных средств осуществил финансирование и организовал реконструкцию объекта по вышеуказанному адресу, а Инвестор был обязан передать заказчику денежные средства в сумме, установленной данным договором, а именно в размере <данные изъяты>. инвестиционного взноса для осуществления проекта реконструкции объекта и надстройки мансардного этажа.
Реконструкция объекта осуществлялась ЗАО «ОКСТРОЙ», выступавшим в качестве заказчика и застройщика данного объекта, а также это же Общество являлось собственником объекта на момент заключения данного договора от 07.10.2009г. на основании свидетельства о государственной регистрации права № от 09.08.2001г., Договора купли-продажи № от 18.06.2001г.
Истцом необходимая сумма инвестиционного платежа была внесена полностью (л.д.17), а заказчиком были выполнены обязательства по договору. Согласно Акта МВК Выборгского р-на С-Петербурга № от 12.07.2010г. состоялась приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта- нежилого помещения <данные изъяты> мансарды площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> (л.д.27). Далее истец указывает, что он приобрел по договору купли-продажи от 04.05.2010г. в свою собственность нежилое здание (кадастровый номер <данные изъяты>) площадью <данные изъяты> и земельный участок (кадастровый номер <данные изъяты>) площадью <данные изъяты> находящиеся по адресу: <адрес>
10.08.2010г. истец обратился в Управление Росреестра по С-Петербургу с заявлением на государственную регистрацию права собственности на имя истца на нежилое здание по указанному адресу (кадастровый номер <данные изъяты> (л.д.21) на основании представленного им Инвестиционного договора от 07.10.2009г. № о реконструированного мансардного этажа, возведенная над 4-ым этажом здания, поскольку ранее эта мансарда не была учтена. Однако истцом было получено письмо от ответчика от 19.01.2011г. с запросом о предоставлении дополнительных документов и разъяснениями о необходимости получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, т.к. отсутствие разрешения на ввод мансарды в эксплуатацию является нарушением, однако истец с этим требованием ответчика не согласен, т.к. он считает, что получение разрешения было необязательным в силу положений п.5 ч.17 ст.51 Град.кодекса РФ. Далее истец указывает, что распоряжением Комитета по содержанию жилищного фонда от 20.02.1997г. № (л.д.67-68) утвержден иной порядок разрешения производства работ по реконструкции чердачных помещений и мансардных этажей в многоквартирных домах без получения разрешения на строительство и без прекращения и расселения эксплуатируемых жилых зданий, (п.1.1 Положения), в соответствии с которым разрешения на строительство для этого не требуется, а только Администрацией района выдается разрешение на производство работ в соответствии п.5.1 Положения. Еще на момент подготовки к строительству ЗАО «ОКСТРОЙ» осуществлял согласование документов: 30.07.2007г. было получено разрешительное письмо КГА, в котором было указано, что основанием для выдачи разрешения на строительство является Градостроительный план участка. Он был получен еще в 2007г. В этой связи истец считает, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства, а поэтому доказал наличие у него оснований приобретения права собственности на нежилое здание с учетом его реконструкции, а поэтому отказ ответчика в производстве государственной регистрации права собственности на это нежилое здание он считает незаконным. Истец также полагает, что срок на обжалования действий ответчика им не был пропущен, т.к. только 14.03.2011г. истцом был подан запрос о выдаче отказа в производстве государственной регистрации права собственности (л.д.23), который истцом был получен только 12.09.2011г., после чего 12.12.2011г. он обратился с иском в суд.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 поддержал заявленный иск и просил его удовлетворить в уточненном варианте по изложенным в иске основаниям.
Представители ответчика- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу возражали в суде против предъявленного иска, считая его необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Свои возражения по иску были представлены суду в письменном виде (л.д.70-74).
Представитель 3-го лица- ЗАО «Окстрой» в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.42).
Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п.2 ст.12 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах и правообладателях.
По сведениям ЕГРП в отношении нежилого здания по адресу: <адрес> (кадастровый № площадью <данные изъяты> 02.06.2010г. за №) была проведена государственная регистрация права частной собственности истца Дубровина М.В. на основании Договора купли-продажи здания и земельного участка от 04.05.2010г. (л.д.20).
28.12.2010г. за № была внесена запись об обременении в виде ипотеки на основании Договора об ипотеке от 21.12.2010г. (сделка зарегистрирована 28.12.2010г. за №).
10.08.2010г. истец обратился к Управление Росреестра по СПб в порядке п.1 ст.16 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации на его имя права собственности на здание с учетом произведенной реконструкции чердачного помещения и образованного мансардного этажа, что нашло свое подтверждение в выданном ГУП ГУИОН техническом паспорте, где по данным ГУП «ГУИОН» от 14.03.2011г. площадь мансарды составляет <данные изъяты> (л.д.50-58). В качестве правоустанавливающего документа в соответствии со ст.17 Закона о регистрации истцом был представлен Договор об инвестиционной деятельности по реконструкции чердачного помещения нежилого здания от 07.10.2009г., а также акт МВК № от 12.07.2010г. Иные документы, необходимые для проведения регистрационных действий в соответствии с п.2 ст.16 Закона о регистрации, а именно документы, утвержденные органами по государственному техническому контролю и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства и содержащие технические характеристики вновь образованного объекта недвижимого имущества (мансарды) в регистрирующий орган истцом не были представлены, а поэтому по результатам проведенной в соответствии с п.1 ст.13 Закона о регистрации правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Управлением Россреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права частной собственности Дубровина М.В. на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> после реконструкции чердачного помещения было отказано Уведомлением от 24.03.2011г. за №, т.к. истцом не были представлены документы, разрешающие указанную реконструкцию и подтверждающую ввод указанного объекта недвижимости в эксплуатацию. Данный отказ суд считает обоснованным по следующим основаниям:
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией признается изменение параметров объекта капитального строительства, их частей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения. Отсюда следует, что объект недвижимого имущества, образованный в результате существенного видоизменения ранее существовавшего объекта является вновь образованным объектом. Изменение внешних границ первоначального объекта с присвоением вновь образованному объекту нового кадастрового номера органом технического учета по результатам технической инвентаризации и государственного технического учета является критерием признания объекта вновь созданным объектом.
В соответствии со ст.218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности является право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Действующим градостроительным законодательством предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных п.2,п.17 ст.51 Град.кодекса РФ.
Разрешением на строительство является документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий соответствующему лицу право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.51 Град.кодекса РФ.
Критерием, позволяющим установить факт окончания строительства (реконструкции) объекта недвижимого имущества является в соответствии с п.1 ст.55 Град.кодекса РФ наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительных работ в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Истцом в качестве документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после проведенной реконструкции представлен Акт Межведомственной комиссии № от 12.07.2010г. Однако компетентным органом по этому вопросу является не МВК, а Служба государственного строительного надзора и экспертизы С-Петербурга в соответствии с п.п.3 и 3.4 Постановления Правительства С-Петербурга от 26.10.2004г. № 1747 «О службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга», а ссылка истца на получение такого разрешения от Администрации Выборгского р-на СПб является необоснованной, поскольку Администрация не наделена полномочиями на выдачу разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.
Необходимо также отметить, что из Акта МВК от 12.07.10г. следует, что Комиссия производила осмотр нежилого помещения <данные изъяты>, мансарды здания площадью <данные изъяты> в то время, когда по данным технического паспорта, составленным 14.03.2011г., площадь мансарды того же здания составляет <данные изъяты> (л.д.52), а по данным Инвестиционного договора от 07.10.2009г. она составляет <данные изъяты> поэтому расхождение в этих данных также могло служить основанием для отказа в производстве регистрации, поскольку нет точных данных о размерах площади реконструкции или о заключении сторонами дополнительного соглашения в соответствии с п.<данные изъяты> Инвестиционного договора.
Самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо осуществившее самовольную постройку в силу п.п.1 и 2 ст.222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности. Однако истцом, в нарушение п.1 ст.222 ГК РФ, п.1 ст.17, ст.25 Закона о регистрации, ст.ст.51,55 Град.кодекса РФ документы, разрешающие реконструкцию и подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию выданные по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ № 698 от 24.11.2005г. «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод в эксплуатацию» в регистрирующий орган, не представлены.
Помимо этого, порядок государственной регистрации прав на реконструированные объекты недвижимого имущества содержится в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007г. № 113.
В соответствии с п.п.24 и 25 этих Методических рекомендаций при изменении внешних границ объекта недвижимого имущества в соответствии с документом, удостоверенным органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации с присвоением нового кадастрового номера реконструированному объекту, раздел ЕГРП, связанный ранее с существовавшим объектом недвижимого имущества, подлежит закрытию в связи с прекращением существования объекта. В графу «запись о ликвидации (преобразовании) объекта» заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела (п.36 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, в подтверждение данного положения п.27 Правил ведения ЕГРП предусмотрено, что для объекта недвижимого имущества, источником образования которого явился иной объект недвижимости, формируется новый раздел ЕГРП с указанием в графе «Предыдущий кадастровый (условный) номер кадастровый (условный) преобразованного объекта (объектов) на основании соответствующего документа, удостоверенного органом технического учета (или) технической инвентаризации объектов.
В связи с проведенной реконструкцией в силу п.9 ст.12 Закона о регистрации, ст.235 ГК РФ, п.36 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219 все ранее зарегистрированные на них права, подлежат прекращению в ЕГРП на основании заявления правообладателя.
Как указано выше, истцом не были представлены в регистрирующий орган необходимые документы, утвержденные органами по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства и содержащие технические характеристики вновь образованного объекта (мансардного этажа) недвижимого имущества. В ответ на запрос Управления Росреестра по СПб был дан ответ письмом ГУП «ГУИОН» № от 11.02.2011г., подтвердивший эти сведения, из которого следует, что с заявлением о техническом учете вновь образованного объекта недвижимого имущества истец Дубровин М.В. в орган по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объекта капитального строительства не обращался. Его заявления о прекращении права собственности на нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> в порядке, предусмотренном п.1 ст.16 Закона о регистрации в адрес ответчика также не было представлено, поэтому произвести новую регистрацию на новый реконструированный объект невозможно. Кроме того, в связи с прекращением существования нежилого помещения с кадастровым № в Едином государственном реестре прав подлежат также прекращению зарегистрированные обременения в отношении такого объекта. Непредоставление документов, свидетельствующих о прекращении обременения в виде ипотеки либо изменения предмета обременения, тоже является препятствием регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> и обременений на нежилое здание с данным кадастровым номером в илу п.1 ст.131 ГК РФ, п.1 ст.2,пп.1,4 ст.16,п.1 ст.17 Федерального закона о регистрации и новой регистрации возникновения права на новый объект, т.е здание, созданное в результате реконструкции.
Необходимо также отметить, что действия регистрирующего органа могут быть обжалованы в течение 3-х месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод. Порядок рассмотрения и разрешения дел, возникающих из публичных правоотношений содержится в положениях п.1 ст.246 ГПК РФ, в соответствии с которым установлено, что данная категория дел имеет процессуальные особенности, предусмотренные Главой 25 ГПК РФ срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании действий (бездействия) и решения регистрирующего органа установлен в соответствии со ст.256 ГПК РФ в течение 3-х месяцев. Причем исчисление срока начинается со дня, когда лицу стало известно о нарушении его прав.
Как следует из материалов дела, Дубровин М.В. подал свои документы для производства регистрации на нежилое здание 10.08.10г. согласно Инвестиционного договора от 07.10.2009г., Акта МВК № от 12.07.10г. и технического паспорта, составленного с учетом данных от 14.03.11г. о реконструкции мансардного помещения., после чего в срок до 06.09.2010г. должна была быть произведена государственная регистрация права собственности на нежилое здание по указанному выше адресу, однако эта регистрация не состоялась, т.к. она была приостановлена на срок до 18.02.11г. (л.д.24) для предоставления истцом дополнительных документов, устраняющих выдвинутые в его адрес замечания, однако он этих документов не представил и за получением отказа к ответчику не обратился, а поэтому суд полагает возможным по требованию ответчика применить положения ч.2 ст.256 ГПК РФ и отказать в удовлетворении заявления истца, полагая, что причины пропуска им срока для обращения в суд с данным исковым заявлением, которое по существу носит характер публичных правоотношений, являются неуважительными, поскольку об отказе в производстве государственной регистрации его права истец знал уже 19.02.2011г., т.е. после истечения срока для устранения недостатков, т.к. они не были устранены, но в суд с иском он обратился только 12.12.2011г., т.е. с нарушением установленного законом трехмесячного срока для обращения в суд и никаких уважительных причин для его восстановления суду не представил.
Рассматривая доводы истца и его представителя о том, что регистрация права собственности после произведенной реконструкции нежилого здания должна производиться без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а лишь в соответствии с п.5 ч.17 ст.51 Град.кодекса РФ и п.5.1 распоряжения Комитета по содержанию жилищного фонда Администрации С-Петербурга от 20.02.1997г. № 34-р (л.д.69), где установлен иной порядок согласования реконструкции чердачных помещений, то суд считает их ошибочными, учитывая, что в данном случае речь идет не только о необходимости получения разрешения на строительство и надлежащих по нему согласований, а об обязательном получении разрешения на ввод всего нового объекта в эксплуатацию после его реконструкции, учитывая, что у истца отсутствуют официальные данные о техническом учете мансарды. Представленный истцом технический паспорт относится к 2001г., в котором помещение мансарды не учтено, а лишь внесена 14.03.11г. запись о наличии мансарды размером <данные изъяты>, что не соответствует данным, указанным в акте МВК № от 12.07.10г. не могут быть приняты судом во внимание, поскольку площадь мансарды официально не учтена, что не может служить основанием для удовлетворения иска. После изменения границ помещений нежилого здания требуется произвести его новый технический учет в установленном законом порядке, а при его невозможности истцу необходимо предъявлять новый иск о признании за ним права собственности на нежилое здание с учетом данных о произведенной в нем реконструкции. Оспаривать в этом случае действия ответчика, которые суд сейчас считает правомерными, не потребуется. Причем необходимо также отметить, что ГУП «ГУИОН» не производил учет здания после 2001г., т.е. после его реконструкции, никаких официальных данных об изменении площади здания и его границах не имеется, поэтому исковое требование о производстве ответчиком гос.регистрации на основании представленных ему документов является необоснованным, т.к. до сего времени еще неясно, какой объект и с какими характеристиками необходимо регистрировать. Сам истец просит произвести гос.регистрацию здания с учетом произведенной реконструкции, а не реконструированной им мансарды, а необходимых для этого документов для этого в полном объеме не предоставляет, а поэтому отказ ответчика в такой регистрации правомерен..
Так, в п.2.2 Положения о порядке разработки и согласования проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард от 20.02.1997г. указано о необходимости получения разрешения на разработку предпроектных предложений, которое выдает Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) по заявке заказчика, которое также выдает согласно п.2.3 архитектурно-планировочное задание на разработку проектной документации на основании заявки заказчика. К заявке прилагается распоряжение Главы Администрации района Санкт-Петербурга, утверждающее решение территориальной комиссии по распоряжению объектами недвижимости о привлечении инвестора к строительству или реконструкции чердачных помещений (в случае, если работы осуществляются в соответствии с распоряжением мэра С-Петербурга от 19.02.96г. № 128-р). Согласование проектной документации производится в соответствии с п.4 данного распоряжения, после чего эта документация предоставляется на экспертизу в экспертно-технический отдел Комитета по содержанию жилищного фонда.
В силу п.5.1 Распоряжения разрешение на производство работ по устройству мансардных этажей дает орган территориальной администрации С-Петербурга или собственник здания на основании согласованных экспертно-техническим отделом Комитета по содержанию жилищного фонда проекта и договора между заказчиком и специалистом, осуществляющим технический надзор о проведении технического надзора за ведением строительно-монтажных работ. Однако такого разрешения на производство работ по устройству мансардного этажа истец суду не представил, а только данные о согласовании предпроектных предложений от 18.05.2005г. Поэтому доводы истца о том, что получение разрешения на строительство являются ошибочными. Кроме того, учитывая, что инвестиционный договор был заключен истцом 07.10.2009г., то в этот период в соответствии с положениями п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ уже требовалось оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а выдачей разрешений на реконструкцию объекта занимался соответствующий компетентный орган - Служба государственного строительного надзора и экспертизы С-Петербурга, куда истец, как собственник нежилого здания, за получением указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после его реконструкции не обращался, поэтому представленных им документов для производства гос.регистрации права собственности истца недостаточно., а поэтому отказ ответчика в ее производстве по вышеуказанным причинам является законным и обоснованным, нарушений прав истца при этом со стороны регистрирующего органа также не выявлено. После реконструкции все ранее зарегистрированные права на нежилое помещение (объект с кад. №) подлежат прекращению в ЕГРП по заявлению правообладателя, однако Дубровин М.В. с таким заявлением к ответчику не обращался, поэтому повторная регистрация на объект недвижимости с тем же кадастровым номером, но прекратившим свое существование после реконструкции невозможна, новый кадастровый паспорт не представлен, замечания ответчика не устранены. В этой связи суд не усмотрел оснований для признания нарушения прав и свобод Дубровина М.В. со стороны ответчика при даче отказа в гос.регистрации права собственности на нежилое помещение в силу вышеназванных причин, включая пропуск им установленного законом срока для обжалования решения Управления Росреестра СПб об отказе от 24.03.2011г., то суд не находит других оснований для удовлетворения заявленного иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленного Дубровиным М.В. иска- отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.
Судья: Смирнова З.С.