Дело № 2-541/2012 17 января 2012 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Грибиненко Н.Н.
при секретаре Мартыновой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лешина В.А. к КУГИ Санкт-Петербурга, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.
В обоснование иска указывает, что 12.10.2010 года он обратился в КУГИ Санкт-Петербургас заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации, расположенного под нежилым строением, принадлежащим на праве частной собственности по адресу: <адрес>
В ответ на обращение получено письмо заместителя председателя КУГИ с предложением с 7-ми дневный срок явиться в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» для оформления договора купли-продажи земельного участка.
09.10.2010 года ОАО «Фонд имущества» выдал для ознакомления и подписания договор купли-продажи земельного участка, в котором указано, что ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» действует от имени КУГИ на основании передаточного Распоряжения КУГИ от 25.11.2010 года № 6893(з) «О передаче земельного участка». Однако, копия данного распоряжения ему передана не была.
Истец обратился в КУГИ Санкт-Петербурга с письмом о передаче ему документов и подтверждении соответствующих полномочий ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на заключение договора от имени КУГИ Санкт-Петербурга. Однако, данное обращение оставлено без ответа.
18.12.2010 года в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» истцом были направлены два экземпляра подписанных договора с протоколом разногласий.
Суть разногласий состояла прежде всего в том, что некоторые условия договора ставили его фактически в кабальное положение, а также в том, чтобы в заключаемом договоре было прямо указано, что данный договор заключается с КУГИ Санкт-Петербурга в лице его представителя.
ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга, действуя от имени КУГИ, письмом от 24.01.2011 года отказался рассматривать по существу представленный протокол разногласий по договору, ссылаясь на то, что форма договора и его условия установлены Распоряжением КУГИ от 19.08.1993 года №, в связи с чем не могут быть пересмотрены или изменены ОАО « Фонд имущества».
20.09.2011 года повторно в адрес КУГИ и ОАО «Фонд имущества» были направлены два экземпляра договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий. Однако, Фонд имущества отказался от рассмотрения протокола разногласий.
Разногласия истца сводятся к следующему:
- в предлагаемом к заключению договору купли-продажи продавцом должен быть указан КУГИ, а не Фонд имущества;
- сумма вознаграждения в размере 52 310 рублей оплачиваемая Фонду имущества является несоразмерной, кроме того, Фонд имущества никаких услуг для истца не оказывает;
- срок оплаты, установленный договором, в течение 10 дней за приобретение земельного участка, является нереальным;
- п.<данные изъяты> о наличии на земельном участке ограничений и обременений необходимо исключить из текста договора, поскольку на данном земельном участке не проходят какие-либо коммуникации общего пользования.
Полагает, что договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, указанных в разногласиях.
Истец просит обязать ответчиков заключить с ним договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> с учетом предлагаемых им исключений, изменений и дополнений, изложенных в протоколе разногласий от 20.09.2011 года.
Представитель истца по доверенности ФИО3 в суд явился, исковые требования поддерживает.
Представитель ответчика КУГИ Санкт-Петербурга по доверенности ФИО4 в суд явилась, исковые требования не признает. Представила письменный отзыв по иску.
Представитель ответчика ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования не признает. Представил письменные возражения.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.З ст. 125 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации в сфере приватизации определяется законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Согласно п.5 п.1 ст.2 Закона Санкт-Петербурга от 10.03.2005 № 59-15 «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» функции по подготовке имущества Санкт- Петербурга к приватизации, а также по исполнению решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга осуществляет Правительство Санкт-Петербурга. В соответствии с п.З ст.2 указанного Закона Санкт-Петербурга по специальному поручению Правительства Санкт-Петербурга функции по подготовке имущества Санкт-Петербурга к приватизации, а также по исполнению решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга могут осуществляться специализированной организацией, единственным учредителем (участником) которой является Санкт-Петербург (далее - специализированная организация).
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002 создан Фонд имущества, 100 процентов акций которого находятся в государственной собственности Санкт- Петербурга. Пунктом 3 указанного постановления Правительства Санкт-Петербурга Фонд имущества уполномочен от имени Санкт-Петербурга осуществлять функции по подготовке имущества Санкт-Петербурга к приватизации, исполнению решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга на основании и в соответствии с распоряжениями Комитета. Пунктом 5.3 указанного постановления Правительства Санкт-Петербурга Комитету поручено определить порядок и условия взаимодействия Комитета и Фонда имущества, в т.ч. при подготовке имущества к приватизации, исполнении решений об условиях приватизации имущества.
Во исполнение п.5.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002 Комитетом издано распоряжение от 31.08.2006 № 262-р (далее — Распоряжение), утвердившее порядок взаимодействия Комитета и Фонда имущества, в соответствии с которым функции продавца исполняет Фонд имущества.
Как следует из п.п.1, 2.4, 4 Приложения 1 к Распоряжению, Приложения 7 к Распоряжению Комитет непосредственно договоров купли-продажи рассматриваемых участков не заключает. Данную функцию выполняет Фонд имущества, который заключает договор купли-продажи участка от имени Комитета. Комитет лишь осуществляет прием заявлений на выкуп участков и готовит передаточные распоряжения, а также (при наличии информации, из которой следует возможность продажи участка) направляет заявителю уведомление с предложением в 7-дневный срок со дня получения уведомления явиться в Фонд имущества (т.е. к продавцу) для заключения договора купли-продажи участка.
Кроме того, порядок заключения договора купли-продажи земельного участка с собственником расположенного на нем объекта недвижимости, утвержденный Распоряжением, не является закрытой информацией, он был официально опубликован в «Информационном бюллетене Администрации Санкт-Петербурга», N 37, 25.09.2006.
Информация о том, что функции продавца земельных участков, находящихся в государственной собственности, выполняет Фонд имущества, размещена в сети Интернет на официальном сайте Комитета по адресу: www.commim.spb.ru. Кроме того, информацию о полномочиях Фонда имущества на заключение договоров купли-продажи участков истец мог получить непосредственно в Фонде имущества, куда ему и предлагалось явиться для оформления договора купли-продажи согласно письму Комитета от 25.11.2010 за №
Письмом от 24.01.2011 № Фонд имущества сообщил ответчику, что рассмотрел протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с указанием причин, по которым заключение указанного договора на условиях, предложенных ответчиком, невозможно. После повторного получения проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий, Фонд имущества письмом от 14.11.2011 № еще раз дал разъяснения ответчику о том, что заключение Договора на условиях ответчика невозможно.
С учетом изложенного не имеется оснований полагать, что Фонд имущества или Комитет уклонялись от заключения Договора, поскольку каждый из них действовал в рамках утвержденного порядка взаимодействия между ними при продаже земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости.
Условие об уплате вознаграждения продавцу (Фонду имущества) установлено в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2005 № 59-15 «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» (пункт 3 статья 2) и договором поручения от 20.04.2010 №. В соответствии с указанным Законом и Договором за осуществление действий по продаже в порядке, предусмотренном ст.36 Земельного кодекса РФ земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга, Фонд имущества получает вознаграждение в размере 1 процента от цены продажи государственного имущества.
Договор купли-продажи участка в процессе приватизации заключается в соответствии с одной из типовых форм, утвержденных распоряжением Комитета от 19.08.2003 № «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации».
Форма договора предусмотрена приложением 1 к указанному распоряжению. В соответствии с п.<данные изъяты> типовой формы договора срок оплаты цены участка составляет 10 дней с момента заключения договора. Типовая форма является обязательной как для Фонда имущества, так и для всех покупателей, приобретающих участки в процессе приватизации. Заключение договоров купли-продажи на иных условиях возможно только после внесения соответствующих изменений в распоряжение Комитета от 19.08.2003 №.
Редакция п. <данные изъяты> Договора, предлагаемая Комитетом, прав и законных интересов истца не нарушает, так как конкретные ограничения прав на участок и обременения частей участка перечислены в пунктах <данные изъяты> из содержания которых следует, что никаких договоров аренды, безвозмездного пользования частями земельного участка, соглашений о сервитутах в отношении данного участка не имеется. Отсутствие сервитутов, обременений участка правами аренды или безвозмездного пользования также подтверждается Кадастровым паспортом участка от 26.06.2009 №, который представлен Истцом в материалы дела.
В соответствии со ст.37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае сообщения заведомо ложных сведений об обременениях участка и ограничениях его использования покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных убытков.
В соответствии с указанной статьей ЗК РФ и действующим порядком продажи земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости, утвержденным распоряжением Комитета от 31.08.2006 № 262-р, сведения о наличии в отношении участка ограничений (обременений), устанавливает Комитет путем направления запросов в компетентные органы. Полученные сведения указываются в передаточном распоряжении Комитета и подлежат включению в договор купли-продажи.
В рассматриваемой ситуации сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) участка были Комитетом собраны в установленном порядке, указаны в передаточном распоряжении и договоре купли-продажи. Иных ограничений, обременений, помимо тех, что указаны в п.п. <данные изъяты> Договора, в отношении участка не имеется.
Ограничение прав на участок, указанное в п. <данные изъяты> договора, соответствует Генеральному плану Санкт-Петербурга, утвержденному Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
Ограничение, указанное в п.1.4.2, соответствует Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 года № 29-10.
Наличие обременений частей участка, указанных в п.<данные изъяты> договора подтверждае6тся кадастровым паспортом участка от 26.06.2009 года №
Обязанность покупателя обеспечивать сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций, указанная в п.<данные изъяты> договора следует из ст.209 ГУ РФ, в силу которой собственник осуществляет владение и пользование землей, не нарушая при этом права и охраняемые законом интересы других лиц. Обеспечение сохранности данных коммуникаций и допуск к ним эксплуатирующих служб необходимы для обслуживания жилых домов, а также объектов социально-культурного и бытового назначения, которые находятся в одной жилой зоне с участком.
Возражения истца против редакции п.<данные изъяты> договора, согласно которой продавец не отвечает за непригодность участка к улучшению, не основаны на законе.
В соответствии со ст.469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В соответствии с п.<данные изъяты> договора на участке располагается здание универсама. Размер участка определен исходя из необходимости использования данного объекта. Согласно п. <данные изъяты> Договора неотъемлемым приложением к договору купли-продажи участка является кадастровый паспорт участка, Договор может быть заключен только при его наличии. В п.<данные изъяты> кадастрового паспорта указано разрешенное использование участка: «для размещения объектов торговли».
Таким образом, качество передаваемого истцу (покупателю) участка соответствует Договору. Продавец не может и не должен нести ответственность за непригодность участка к возможным будущим улучшениям участка, произведенным покупателем после приобретения участка в собственность.
Порядок взаимодействия Комитета и Фонда имущества при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости утвержден распоряжением Комитета от 31.08.2006 № 262-р «О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета и Открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости». Пункт 4.5 приложения 1 к указанному распоряжению предусматривает перечень случаев, когда заявление потенциального покупателя на выкуп участка аннулируется. К таким случаям, в частности, относится отказ покупателя от подписания договора при отсутствии преддоговорного спора. Договор купли-продажи не заключен в связи с наличием преддоговорного спора, в связи с чем заявка истца на выкуп участка не аннулирована.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях не имеется, иск удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Лешина В.А. к КУГИ Санкт-Петербурга, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга в течение одного месяца.
Судья Н.Н.Грибиненко
Мотивированное решение изготовлено 30 января 2012 года.