Дело № 2- 782/12 25 апреля 2012 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга
В составе: председательствующего судьи Масленниковой Л.О.
С участием адвоката Козловской О.В.
При секретаре Михалко Ю.Л.
Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Красиенко Е.В. к Данилову Б о признании заключенным и действительным договора купли-продажи, признании права собственности на квартире и признании прекращенным залога на квартиру
УСТАНОВИЛ:
Данилову Б. принадлежала на праве собственности <данные изъяты> квартира <адрес>
15 июля 2011 года между Даниловым Д. и Красиенко Е.В. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Продажная стоимость квартиры составила 340 629, 25 долларов США.
В тот же день указанная сумма была выплачена Данилову Б. покупателем и передана покупателю по акту приема-передачи квартиры.
10 августа 2011 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербурге ( Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) приостановил государственную регистрацию договора купли-продажи от 15 июля 2011 года и права собственности на объект недвижимости.
Основанием для приостановления регистрационных действий послужило то обстоятельство, что в соответствии с определением Смольнинского суда от 22 апреля 2011 года по ходатайству Шевченко Ю. приняты меры по обеспечению иска в виде запрета совершать регистрационные действия с указанной квартирой, также запрет на совершение регистрационных действий с указанной квартирой наложен определением Смольнинского суда от 03 августа 2011 года. Кроме того, на указанную квартиру было зарегистрировано обременение прав, а именно ипотека в силу закона, тогда как в представленном договоре купли-продажи данные сведения отсутствуют.
14 сентября 2011 года в государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру было отказано по названным выше обстоятельствам.
Истец Красиенко Е. В. обратился в суд с иском, в котором изначально просил признать договор купли-продажи квартиры <адрес> от 15 июля 2011 года действительным, признать за ним право собственности на указанную квартиру и признать прекращенным залог квартиры.
В дальнейшем Красиенко Е.В. дополнил исковые требования, требованиями о признании договора купли-продажи от 15 июля 2011 года заключенным.
В обосновании своих требований Красиенко Е.В., указывает, что приобретенная им квартира находилась в залоге (ипотека в силу закона) у ОАО « Сведбанк». Однако в день заключения договора купли-продажи, он передал Данилову Б. денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи, которые пошли на погашение кредита. Квартира была ему передана по акту приема- передачи.
Истец считает, что залог на приобретенную им квартиру должен быть прекращен в связи с полным погашением кредита 15 июля 2011 года.
Истец и его представитель в суд явились, исковые требования поддержали.
Истец Красиенко Е.В. пояснил суду, что он был намерен приобрести квартиру на <адрес> Обратился в агентство, где ему предложили два варианта квартир. Он выбрал квартиру, собственником которой являлся Данилов Б. О том, что квартира находился в ипотеке, он знал, переданные деньги за квартиру пошли в счет оплаты задолженности по кредиту. В банке после того, как они внесли деньги, им дали справку о погашении кредита.
Истец пояснил, что о наличии других запретов по квартире ему известно не было. На момент заключения договора купли-продажи в качестве обременения была только ипотека банка ОАО « Сведбанк».
Ответчик Данилов Б. в суд явился, исковые требования признал, пояснил суду, что у него были финансовые проблемы, для решения которых он намерен был продать квартиру <адрес> Для продажи квартиры в апреле 2011 года обратился в агентство недвижимости. Данная квартир была приобретена в кредит. Красиенко Е.В. согласился приобрести квартиру, из денежных средств, преданных им в счет оплаты стоимости квартиры, был погашен кредит.
Данилов Б. также пояснил суду, что о решении суда о взыскании с него денежной суммы в пользу Шевченко Ю. и в пользу Романовского он знал.
Ответчик пояснил, что решение суда в пользу Шевченко Ю. было вынесено 04 июля 2011 года, договор купли-продажи был заключен 15 июля 2011 года, после вступления решения в законную силу.
3-е лицо- представитель Управления Россреестра по Санкт-Петербургу в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.
3-е лицо представитель ОАО « Свдбанк» в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя банка, согласно представленным сведениям ОАО « Сведбанк» кредит Данилова Б. погашен в полном объеме 15 июля 2011 года.
Определением суда от 20 февраля 2012 года к участию в деле в качестве 3-х лиц были привлечены кредиторы Данилова <данные изъяты> Романовский А.Я., Шевченко Ю. и банкротный управляющий <данные изъяты>.
Представитель 3-х лиц Щевченко Ю. и Романовского А.Я. по доверенности ФИО6 в суд явился, исковые требования не признал, он пояснил суду, что Шевченко Ю. являлась поручителем Данилова Б. перед ОАО « Сведбанк» по кредитному договору, по которому Данилову Б. был предоставлен кредит в сумме 380 000 долларов США на приобретение спорной квартиры.
В связи с тем, что Данилов Б. не исполнял обязательства по погашению кредита, с нее, как с поручителя были списаны денежные средства в сумме 39 319, 42 доллара США. Решением Смольнинского суда от 04 июля 2011 года с Данилова Б. в её пользу была взыскана задолженность в сумме 1 103 637 руб. 14 коп. и расходы по делу.
Представитель Шевченко Ю. считает, что в связи с тем, что Шевченко Ю. погасила часть кредита Данилова Б., она стало кредитором Данилова Б. и к ней, как кредитору перешло право залогодержателя на спорную квартиру на долю пропорционально выплаченной сумме кредита. Она же, как залогодержатель права на отчуждение квартиры не давала.
Также, по мнению представителя 3-х лиц заключенный между Даниловым Б. и Красиенко К.В. договор является притворной сделкой, цель данного договора сокрытие имущества от кредиторов.
Заявляя о притворности данного договора, представитель 3-х лиц ссылается на то обстоятельство, что 1) спорная квартира продана по цене, которая в два раза ниже рыночной стоимости квартиры; 2) при рассмотрении спора в Харьюским уездном суде, Данилов Б. указал, что «квартира продана связанному с ним лицу, и он надеется её перепродать»; 3) Данилов Б. продолжается пользоваться указанной квартирой, проживая в ней.
Представитель 3-го лица банкротного управляющего – ФИО8 в суд явился, поддержал позицию Шевченко Ю. и Романовского А.Я. Пояснил суду, что требования Красиенко Е.В. нарушают права кредиторов.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Материалами дела установлено, что 23 ноября 2006 года между ФИО15 и ОАО « Сведбанк» <данные изъяты> был заключен кредитный договор, по которому Данилов Б. получил кредит в размере 380 800 долларов США для приобретения квартиры <адрес>, её благоустройства и ремонта ( л.д. 154-158). Указанная квартира была приобретена Даниловым Б. в соответствии с договором купли-продажи от 28 ноября 2006 года ( л.д. 18-24 ).
12 декабря 2006 года было зарегистрировано ограничение права ( ипотека) на указанную квартиру.
15 июля 2011 года между Даниловым Б. и Красиенко Е.В. был заключен договор купли-продажи кв. <адрес> ( л.д. 26-27).
По договору Красиенко Е.В. выплатил Данилову Б. стоимость квартиру, указанную в договоре в сумме 341 967 долларов США, что подтверждается распиской (л.д. 28), и в тот же день между сторонами был подписан акт приема – передачи спорной квартиры Красиенко Е.В ( л.д. 31).
Из материалов дела также усматривается, что 15 июля 2011 года от Данилова Б. в ОАО « Сведбанк» поступила сумма задолженности по кредитному договору 340 630 долларов США ( л.д. 29). Тогда же ОАО « Сведбанк» выдал Данилову Б. справку о погашении кредита, что влечет прекращения действия залога ( л.д. 30).
В соответствии с п.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч.1 ст. 25 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Как усматривается из письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 14 сентября 2011 года ( л.д. 38-39) заявление от залогодержателя и залогодателя или их представителей о прекращении ипотеки представлено не было.
Решением Смольнинского суда от 04 июля 2011 года с Данилова Б. в пользу Шевченко Ю. была взыскана задолженность в сумме 1 103 637 руб. 14 коп., а также государственная пошлина в сумме 13 718 руб. 20 коп., а всего 1 117 355 руб. ( л.д. 49-50). В решении также было указано, что по вступлении в законную силу решения суда определение от 22 апреля 2011 года о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу совершать регистрационные действия в отношении кв. <адрес> отменяется.
Данное решение в части отмены запрета на совершения регистрационных действий с квартирой было обжаловано Шевченко Ю. и определением Санкт-Петербургского городского суда от 15 августа 2011 года в указанной части решение суда отменено (л.д. 51-53).
Таким образом, на момент заключения договора купли продажи между Красиенко Е.В. и Даниловым Б. по спорный квартире были установлены ограничении в виде ипотеки в силу закона, а также запрет на совершение регистрационных действий с квартирой.
Кроме того, в августе 2011 года Шевченко Ю. обратилась в Смольнинский суд с иском к Данилову Б. и Красиенко Е.В. о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным. В обеспечение указанных исковых требований определением Смольнинского суда от 03 августа 2011 года был наложен арест на спорную квартиру, который был отменен определением суда от 12 февраля 2012 года.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 2 п.1 ст. 14 Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость.
Истец просит признать заключенный договор купли-продажи от 15 июля 2011 года заключенным и действительным.
Способы защиты гражданских прав указаны в ст. 12 ГК РФ. Такого способа защиты как признания договора заключенным и действительным данная норма не содержит.
В связи с чем, суд считает, что данные требований удовлетворению не подлежат.
Также, по мнению суда не могут быть удовлетворены требования истца о признании за ним права собственности на спорную квартиру.
В обосновании данных требований истец и его представители ссылаются на положение п.60 Постановления Пленума ВС РФ « 10 и ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав».
Однако, по мнению суда, в данном случае указанное положение применено быть не может.
В соответствии с п.60 и 61 Постановление Пленума ВС РФ « 10 и ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» указано, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В материалах дела имеются доказательства того, что Красиенко Е.В. выполнил свои обязательства по договору купли-продажи от 15 июля 2011 года, т.е. выплатил стоимость квартиру Данилову Б.
Также Даниловым Б. квартира была передана Красиенко Е.В., о чем свидетельствует представленный акт.
Однако все указанные действия были совершены в тот период времени, когда на спорную квартиру были установлены ограничения в виде ипотеки, которая в установленном порядке не была прекращена, и в виде определения суда о запрете совершения регистрационных действий со спорной квартирой.
По мнению суда, в такой ситуации спорная квартира не могла быть объектом совершения каких-либо сделок по её отчуждению.
При этом суд считает, что Данилов Б. об установленных ограничениях на квартиру знал. Если даже предположить, что в силу своей юридической неосведомленности о порядке прекращения ипотеки, а имея на руках справку банка о погашении кредита, он считал, что ипотека погашена, то не знать о наличии определения суда от 22 апреля 2011 года о запрете совершать регистрационные действия с квартирой он не мог. На момент заключения договора купли-продажи 15 июля 2011 года, решение суда от 04 июля 2011 года в законную силу не вступило, следовательно, установленные ограничения по квартире действовали.
Суд не согласен с мнением 3-го лица Шевченко Ю. о том, что к ней как лицу, погасившему часть кредитной задолженности по кредитному договору за Данилова Б., перешло право залогодержателя на спорную квартиру в части пропорциональной погашенному долгу.
В соответствии со ст. 5 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Часть 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Анализируя указанные нормы, можно сделать вывод о том, что предметом ипотеки может быть только « целый» объект недвижимости, зарегистрированный в установленном порядке, а не его какая-то часть.
Также суд считает, что при рассмотрении данного спора, не имеет юридического значения то обстоятельство, когда Данилов Б. изначально обратился в агентство недвижимости с заявлением о продаже принадлежащей ему спорной квартиры, поскольку сама сделка была совершена в период установленных на квартиру ограничений.
По этим же основанием, по мнению суда, не имеет значения и ссылка 3-х лиц на притворность данной сделки, поскольку суд считает, что объектом гражданско-правовых сделок данная квартира могла быть только после прекращения ипотеки и отмены ограничений, наложенных определением Смольнинского суда от 22 апреля 2011 года, которые могут быть отменены только в случае исполнения Даниловым Б. своих обязательств в силу положений п.1 ст. 144 ГПК РФ.
Требования истца о прекращении залога по спорной квартире также, по мнению суда не могут быть удовлетворены в рамках данного спора, поскольку для прекращения залога Данилову Б. необходимо выполнить действия, предусмотренные ст. 25 ФЗ « Об ипотеки ( залоге недвижимости), а данные обстоятельства не являются предметом данного спора.
Прекратить залог в связи с признанием за Киреенко Е.В. право собственности на спорную квартиру, суд не может, поскольку нет оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на спорную квартиру за истцом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Красиенко Е.В. к Данилову Б о признании заключенным и действительным договора купли-продажи, признании права собственности на квартире и признании прекращенным залога на квартиру – отказать.
Решение может быть обжаловано в городской суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, через суд, принявший решение.
Судья: