Дело № 2-222/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 21 июня 2011 г. с. Смоленское Смоленский районный суд Алтайского края в составе: председательствующего судьи Прохоровой В.Д., при секретаре Фефеловой Н.И., с участием истцов: Лапшина Г.А., Куклина С.С., их представителя Назаровой Е.И., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиков: Неудахиной В.В., Неудахина А.В., представителя органа опеки и попечительства Администрации Смоленского района - Соловьевой З.Ю., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Лапшина Г.А., Куклина С.С. к Неудахиной В.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних: Неудахина В.А., Неудахиной А.А., Неудахину А.В. о расторжении договора купли-продажи, у с т а н о в и л: Истцы Лапшин Г.А., Куклин С.С. обратилась в суд с иском к Неудахиной В.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних Неудахина В.А., Неудахиной А.А., Неудахину А. В. о расторжении договора купли-продажи, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между продавцами Лапшиным Г.А., Куклиным С.С. и покупателями Неудахиным А.В., Неудахиной В.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей Неудахина В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Неудахиной А.А., 18 августа года рождения был заключён договор купли-продажи земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно договору они продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру и принадлежащий истцу Лапшину Г.А. земельный участок за 600000 рублей, а покупатели Неудахин А.В., Неудахина В.В., Неудахин В.А., Неудахина А.А. приобрели в собственность недвижимое имущество. Соглашением сторон стоимость земельного участка оценена в 50000 руб., квартиры в 550000 руб. По условиям договора в соответствии с п. 5 договора, расчёт между сторонами произведён частично в размере 5000 рублей при подписании договора. До подписания договора купли-продажи квартира с земельным участком была передана покупателям, договор купли-продажи квартиры с земельным участком зарегистрирован в ЕГР на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ, о чём сделана запись регистрации №. Поскольку п.7 и п.8 договора установлено, что выполнение сторонами обязательства по оплате стоимости земельного участка и квартиры в рассрочку не обеспечивается залогом в силу закона, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена одновременно с регистрацией договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. С указанной даты покупатели приобрели права владения, пользования и распоряжения имуществом, рассчитаться по сделке покупатели обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При подписании договора купли-продажи денег за проданное жильё с земельным участком они не получали, между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что оплату квартиры с землей покупатели произведут полностью в размере 600000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени ответчики за проданную квартиру и земельный участок не рассчитались. Покупатели не исполнили обязательство по оплате приобретенного имущества, тем самым, условия договора оказались существенно нарушены, так как при заключении договоракупли-продажи они рассчитывали получить денежные средства от реализации принадлежащего им на праве собственности имущества, фактически же лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора. Таким образом, они не достигли цели, преследуемой при заключении сделки купли-продажи, в связи с чем, имеются достаточные основания для расторжения договорных отношений с ответчиками в связи с существенным нарушением договора стороной. Во вне судебном порядке разрешить спор не удалось, ответчики не имеют денежных средств для расчёта по договору, а регистрация нового договора купли-продажи, согласно которому ответчики продают, а истцы покупают у них квартиру с земельным участком, регистрирующим органом приостановлена в связи с отсутствием согласия на сделку органа опеки и попечительства Администрации Смоленского района Алтайского края. Направленное в адрес ответчиков уведомление о добровольном расторжении договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ ответчики проигнорировали, избегают встреч с ними, не желают общаться. Поскольку возможности решить вопрос во вне судебном порядке они не имеют, вынуждены обратиться в суд за расторжением договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 488 ГК РФ. Из содержания договора купли-продажи жилья следует, что при подписании договора купли-продажи Лапшин Г.А. и Куклин С.С. получили от покупателей 50000 руб., что не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку при подписании договора деньги в сумме 50000 рублей не передавались, расписка в подтверждение получения денег, покупателям не выдавалась. Договор купли-продажи квартиры с земельным участком был заключён в кредит, так как в момент подписания договора у покупателей денег для расчёта не было, поэтому они договорились с ответчиками о выплате указанной в договоре суммы 600000 руб. позже, на что обе стороны согласились. Со слов ответчиков им известно, что последние рассчитывали получить средства материнского капитала и рассчитаться по сделке, однако на день предъявления иска в суд условия договора об оплате жилья ответчиками не исполнены. Ответчиками нарушены условия договора. Просили расторгнуть заключённый ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка и <адрес>, расположенных по адресу: <адрес>; признать за Лапшиным Г.А. право собственности на имущество: земельный участок, площадью 1100 кв. м. и 2/3 доли в <адрес> общей площадью 57,3 кв. м., а за Куклиным С.С. право собственности на 1/3 долю в указанной <адрес> расположенных по <адрес> в <адрес>; обязать ответчиков передать квартиру и земельный участок Лапшину Г.А. и Куклину С.С. по акту приёма - передачи. В судебном заседании истец Лапшин Г.А. настаивал на заявленных требованиях, ссылаясь на те же доводы, что и в заявлении. Просил исковые требования удовлетворить в полном объёме. Дополнительно суду пояснил, что никаких денежных средств от ответчиков они не получали, та сумма 50000 руб., которая была указана в договоре, как якобы полученная ими, была указана по требованию пенсионного органа, где ответчики оформляли документы на получение материнского капитала, но фактически им не передавалась. Была устная договоренность о том, что ответчики должны рассчитаться за квартиру до ДД.ММ.ГГГГ, но 14 января они позвонили и сказали, что денег у них нет, и чтобы они забирали квартиру. В центре регистрации им посоветовали оформить договор купли-продажи по которому ответчики им снова якобы продают квартиру, но зарегистрировать договор не смогли, так как ответчики не получили согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, так как собственниками являются и их дети, поэтому они вынуждены были обратиться в суд с иском. Истец Куклин С.С. в судебном заседании поддержал исковые требования, ссылаясь на те же доводы, что указаны в иске. Просил удовлетворить иск. Подтвердил, что никаких денежных средств от ответчиков по договору не получал. Представитель истцов Назарова Е.И. в судебном заседании поддержала требования истцов в полном объеме и просила об удовлетворении иска. Ответчик Неудахина В.В., действующая в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних Неудахина В.А., Неудахиной А.А. в судебном заседании исковые требования, заявленные истцами признала, суду пояснила, что действительно они с мужем хотели приобрести квартиру за счет средств материнского капитала, но в получении материнского капитала им было отказано, поэтому те деньги, которые они рассчитывали получить, не получили, и не смогли рассчитаться с продавцами. Денежные средства в сумме 50000 руб., на которые указано в договоре, они на самом деле истцам не передавали. После того, как они не смогли рассчитаться по договору, то предложили истцам оформить договор купли-продажи, по которому они эту квартиру вновь бы им передали, но так как собственниками квартиры являются и их несовершеннолетние дети, орган опеки не дал согласие на продажу квартиры и сделку зарегистрировать они не смогли. Согласна с расторжением договора и передачей имущества истцам. Ответчик Неудахин А.В. в судебном заседании также признал исковые требования истцов, суду пояснил, что подтверждает все сказанное супругой Неудахиной В.В., денег истцам по договору они не передавали, согласен на расторжение договора и передачу имущества истцам. Представитель органа опеки и попечительства Администрации Смоленского района Соловьева З.Ю. в судебном заседании исковые требования, заявленные истцами, полагала обоснованными. Суду пояснила, что действительно Неудахиным не было дано согласие на продажу квартиры, так как собственниками являются и их несовершеннолетние дети, которые должны быть обеспечены другим жильем. В настоящее время Неудахина оформляет право собственности своих детей на квартиру, принадлежащую ей и находящуюся в <адрес>, поэтому они не возражают против расторжения договора. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, причину неявки представителя суду не сообщили и не просили о рассмотрении дела в отсутствии их представителя. Суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица. Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В судебном заседании установлено, что истцы Лапшин Г.А. и Куклин С.С. являлись сособственниками жилого помещения - <адрес>, расположенной по <адрес> в <адрес> на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9). Лапшин Г.А. также являлся собственником земельного участка, расположенного по этому же адресу. Данное обстоятельство подтверждается как пояснениями самих истцов, так и свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым: Лапшин Г.А. является собственником земельного участка, площадью 1100 кв. м., кадастровым номером № земель населённых пунктов, выделенного для ведения личного подсобного хозяйства и собственником 2/3 доли общей долевой собственности в <адрес>, площадью 57,3 кв. м., кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> в <адрес> на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-13); Куклин С.С. является собственником 1/3 доли общей долевой собственности в <адрес> площадью 57,3 кв. м., кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> в <адрес> на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14). Согласно договору купли-продажи земельного участка и квартиры с рассрочкой платежа заключённого ДД.ММ.ГГГГ между продавцами Лапшиным Г.А., Куклиным С.С. и покупателями Неудахиным А.В., Неудахиной В.В., действующей в своих интересах и в несовершеннолетних детей Неудахина В.А., Неудахиной А.А. (л.д. 15-18) следует, что Лапшин Г.А. и Куклин С.С. продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру и принадлежащий Лапшину Г.А. земельный участок по <адрес>, а покупатели Неудахин А.В., Неудахина В.В., Неудахин В.А., Неудахина А.А. приобрели в собственность недвижимое имущество. Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что правоотношения, возникшие между истцами и ответчиками на основании договора купли-продажи спорного имущества регулируются нормами гл. 30 ГК РФ, а также к ним применимы положения гл. 29 ГК РФ. На основании ст. 454 ГК РФ общие положения о договоре купли-продажи применяются к отдельным видам договоров купли-продажи, в том числе, недвижимости, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. В силу положений ст. 486 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 4 настоящего договора - земельный участок и квартира продаются за 600000 руб., земельный участок за 50000 руб., квартира за 550000 руб. По условиям договора в соответствии с п. 5 договора, расчёт между сторонами произведён частично в размере 50000 рублей при подписании договора. Стоимость квартиры в размере 550000 руб. покупатели обязались передать в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи земельного участка и квартиры зарегистрирован в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ, о чём сделаны записи регистрации № №(665). В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из пояснений истцов усматривается, что ответчики, не отказываясь от права на жилое помещение, сумму по договору купли-продажи в размере 600000 руб. истцам не передали, чем существенно нарушили их права. На этом основании истцы обратились в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и квартиры. Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В данном случае установлено, что истцами ДД.ММ.ГГГГ было заявлено требование к ответчикам о расторжении договора во внесудебном порядке, где был установлен срок для совершения действий по расторжению договора до ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено ответчиками (л.д. 19-21). В установленный срок, какого-либо ответа от ответчиков получено не было, исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, что не противоречит требованиям закона. На основании п. 2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В соответствии со ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. На необходимость устанавливать вину стороны, нарушившей договор, указано также в ст. 25 Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров, согласно которой признаётся достаточным для постановки вопроса о расторжении договора нарушение, которое лишает сторону в значительной степени «… того, на что она вправе была рассчитывать на основании договора, за исключением случаев, когда нарушившая договор сторона не предвидела такого результата и разумное лицо, действующее в том же качестве, при аналогичных обстоятельствах, не предвидело бы его». Таким образом, договор купли-продажи квартиры и земельного участка, заключённый между сторонами, может быть расторгнут судом при наличии следующих условий: - имело место нарушение договора одной стороной, - данное нарушение произошло в результате виновных действий (бездействия) этой стороны, - это нарушение повлекло возникновение ущерба для другой стороны, - этот ущерб является значительным (сторона не достигла целей договора). Поскольку, в соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), следовательно, заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения и земельного участка, ответчики приняли на себя обязательство по оплате продавцам его стоимости. Поскольку в судебном заседании ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих исполнение ими обязанностей по договору купли-продажи недвижимости в части оплаты, более того, ответчиками было подтверждено, что по договору купли-продажи им не передавались истцам денежные средства, суд считает установленным факт нарушения по договору купли-продажи земельного участка и <адрес> в <адрес> со стороны покупателей Неудахиных. В соответствии со ст. 401 ГК РФ, лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. В данном случае со стороны ответчиков суду каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие их вины в неисполнении обязательств по договору, как в форме умысла, так и неосторожности, представлено не было. Поскольку односторонний отказ от исполнения договора действующим законодательством не допускается, независимо от причин, которыми такой отказ был вызван, следует считать, что вина ответчиков в неисполнении условий договора купли-продажи имеет форму прямого умысла и подтверждается имеющимися по делу доказательствами. Кроме того, в данном случае со стороны истцов не установлено каких-либо нарушений договора, которые могли бы повлиять на вину ответчиков в нарушении условий договора купли-продажи. Как установлено в ходе судебного разбирательства, сумма по договору купли-продажи ответчиками истцам не выплачена. Тот факт, что нарушение ответчиками условий договора купли-продажи квартиры и земельного участка повлекло для истцов ущерб, в данном случае является очевидным. По смыслу ст. 450 ГК РФ под ущербом понимается невозможность для стороны по договору достижения цели этого договора, то есть, любые последствия нарушения договора одной стороной, существенно отражающиеся на интересах другой стороны. В данном случае, заключая договор купли-продажи, истцы имели своей целью получить от покупателей денежную сумму, соответствующую рыночной стоимости квартиры и земельного участка на момент заключения договора, а именно сумму 600000 руб. В связи с чем, неполученная истцами указанная денежная сумма, бесспорно представляет для истцов материальный ущерб. Не вызывает сомнения и тот факт, что этот ущерб является для истцов значительным. На основании чего суд приходит к выводу о том, что у истцов имеется право на расторжение данного договора купли-продажи. Следовательно, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению. В силу ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращёнными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. В соответствии с ч. 4 ст.453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Следовательно, если законом или договором предусмотрено право стороны, в качестве последствий расторжения договора, требовать возврата того, что было исполнено до расторжения договора, суд вправе обязать сторону, нарушившую договор, возвратить то, что ею было получено в порядке исполнения договора, в том числе, если договор подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку иное действующим законодательством не предусмотрено. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (п. 15). При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований истцов в заявленном иске и о возврате в их собственность спорного земельного участка и жилого помещения. Возврат имущества продавцам предполагает утрату права собственности на него у покупателей и возникновение права собственности у продавцов. Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка и квартиры с рассрочкой платежа в данном случае подлежит расторжению, с момента вступления решения суда в законную силу права и обязанности сторон подлежат прекращению. В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная им при подаче иска в суд пропорционально размеру удовлетворенных требований. Поскольку определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, истцам была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины в сумме 9200 рублей, то в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования «Смоленский район Алтайского края» в размере 9200 руб. в равных долях с каждого из ответчиков, то есть по 4600 руб., так как исковые требования истцов удовлетворены в полном объеме. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л : Исковые требования Лапшина Г.А., Куклина С.С. удовлетворить. Расторгнуть договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между Лапшиным Г.А., Куклиным С.С. и Неудахиным А.В., Неудахиной В.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: Неудахина В.А., Неудахиной А.А. земельного участка и <адрес>, расположенных по адресу: <адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №, №. Признать за Лапшиным Г.А. право собственности на имущество: земельный участок, площадью 1100 кв.м., кадастровым номером №, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный на землях населенных пунктов по <адрес> и 2/3 доли в <адрес> общей площадью 57,3 кв. м., кадастровым номером №, расположенной по <адрес> в <адрес>. Признать за Куклиным С.С. право собственности на 1/3 долю в <адрес> общей площадью 57,3 кв. м., кадастровым номером №, расположенной по <адрес> в <адрес>. Обязать Неудахина А.В., Неудахину В.В., действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: Неудахина В.А., Неудахиной А.А. передать квартиру и земельный участок, расположенные по <адрес> Лапшину Г.А. и Куклину С.С. по акту приёма- передачи. Взыскать с Неудахина А.В. и Неудахиной В.В. государственную пошлину, уплата которой истцам была отсрочена в бюджет муниципального образования «Смоленский район Алтайского края» в размере 9200 рублей, в равных долях по 4600 рублей с каждого ответчика. Решение может быть обжаловано в Алтайском краевом суде через Смоленский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться в суде 24 июня 2011 г. Судья В.Д. Прохорова Решение в законную силу не вступило