Дело № 2-43/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 31 января 2012 г. с.Смоленское Смоленский районный суд Алтайского края в составе: председательствующего судьи Прохоровой В.Д. при секретаре Фефеловой Н.И., с участием истцов Лопатина М.Н., Шемонаевой Н.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Лопатина М.Н., Шемонаевой Н.В. к Межрайонной ИФНС России № 3 по <адрес> о признании права собственности на недвижимое имущество, У С Т А Н О В И Л: Истцы Лопатин М.Н., Шемонаева Н.В. обратились в суд с вышеуказанным иском, просили признать за ними право собственности на 1/2 долю за каждым на здание столовой, пекарни с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес> а; на 1/2 долю за каждым на здание телятника с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес> б. В обоснование иска указали, что в связи с ликвидацией ЗАО «Буревестник» была осуществлена продажа с открытых торгов имущества указанной организации. Торги по реализации лота № (столовая-пекарня, телятник, буровая скважина) состоялись ДД.ММ.ГГГГ, по результатам, которых они были признаны победителями. ДД.ММ.ГГГГ были заключены предварительные договоры купли-продажи:предварительный договор № купли-продажи здания столовой-пекарни и предварительный договор № купли-продажи здания телятника и буровой скважины. Продавцом в данных договорах выступало ликвидируемое ЗАО «Буревестник», а покупателями они - Лопатин М.Н. и Шемонаева И.В. ДД.ММ.ГГГГ ими была исполнена обязанность по оплате приобретаемого имущества. На основании выставленных счетов от ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата в размере 68475 руб. 41 коп. по счёту № и 73775 руб. 70 коп. по счёту №. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение предварительных договоров купли-продажи был заключён договор купли-продажи № всех объектов недвижимости: здания столовой, пекарни; здания телятника, буровой скважины. Настоящий договор имел одновременно значение акта приёма-передачи. Таким образом, обязанность продавца по передаче имущества была исполнена полностью. При обращении в Смоленский отдел Федеральной регистрационной службы по вопросу о регистрации указанного договора, им была разъяснена целесообразность оформления купли-продажи зданий отдельными договорами купли-продажи. Поэтому были заключены 2 договора: договор №А купли-продажи здания столовой, пекарни и договор №Б купли-продажи здания телятника, датированные ДД.ММ.ГГГГ. По этим договорам, они приобрели право общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, по 1/2 доли каждый, без выдела в натуре (п. 2.2 договоров). ДД.ММ.ГГГГ ими и представителем ЗАО «Буревестник» - конкурсным управляющим К., совместно были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Смоленский отдел Федеральной регистрационной службы. Однако, в государственной регистрации им было отказано в связис «представлением документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства; непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав». К основаниям для отказа в регистрации права собственности было отнесено: 1) отсутствие надлежащих документов, подтверждающих право собственности продавца на имущество; 2) отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки, принадлежащие продавцу; 3) отступление от процедуры проведения торгов, предусмотренной ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; 4) отсутствие передаточного акта по передаче проданного имущества. Полагают, что для признания за ними права собственности на указанное имущество имеются правовые основания, так как они признаны победителями торгов, и данные результаты торгов никем не оспаривались и не обжаловались. По результатам торгов были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с ними, стороны обязались заключить в будущем основные договоры, определив все существенные условия основных договоров: предмет, цену и срок их заключения. Предварительные договоры заключены в письменной форме. На основании выставленных счетов была произведена оплата в размере 68475,41 руб. по договору № и в размере 73775,70 руб. по договору №. Таким образом, обязанность по оплате приобретаемого имущества исполнена полностью. В п. 3.1 предварительного договора № и в п. 3.1 предварительного договора № было указано, что объекты недвижимости передаются во владение и пользование. В ст. 3 договора № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что участники сделки признают, что объекты недвижимости переданы от продавца покупателям, что подтверждает то обстоятельство, что договорная обязанность по передаче объектов недвижимого имущества продавцом была исполнена. Таким образом, договор № фактически имеет значение акта приёма-передачи имущества. Что касается иных условийдоговора №, то они фактически были продублированы договорами №А и № Б. Обязательства по договорам сторонами исполнены полностью. Данные договоры заключены в письменной форме и подписаны сторонами. Таким образом, договоры купли-продажи заключены в надлежащей форме и должным образом выражают волеизъявление сторон. Действительность указанных договоров никем не оспаривалась. Объекты недвижимости, являющиеся предметами купли-продажи, находятся в их фактическом владении и пользовании с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени. Притязаний на указанное имущество со стороны каких - либо третьих лиц не было и нет. Споров в отношении данного имущества с участием третьих лиц нет. Споров между ними - совладельцами данного имущества относительно размеров долей или пределов владения и пользования имуществом нет. Однако, отсутствие государственной регистрации права собственности на указанное имущество, делает невозможным осуществление ими правомочий собственника вполной мере, что существенно ущемляет их интересы. Таким образом, признание за ними права собственности на указанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи, имеет существенное значение и необходимо им для последующей государственной регистрации права собственности и осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения указанным имуществом. В настоящее время предъявить какие-либо требования к ЗАО «Буревестник» не представляется возможным, так как ЗАО «Буревестник» ликвидировано, полномочия конкурсного управляющего К., действовавшей от имени ЗАО «Буревестник», прекращены. В судебном заседании истец Лопатин М.Н. настаивал на заявленных требованиях, ссылался на те же доводы, что и в заявлении, дополнительно суду пояснил, что сначала конкурсным управляющим ЗАО «Буревестник» был Беженцев, и предварительные договоры купли-продажи заключались с ним, он обещал им, что как оформят все документы на имущество, так будут заключены основные договоры. Потом конкурсным управляющем стала К. тоже сказала им ждать, были заключены договоры купли-продажи. Потом оказалось, что нет денежных средств на оформление документов, им предложили сделать технические паспорта на имущество за свой счет, что они и сделали. После чего обратились в Росреестр для регистрации права собственности, но в документах, которые оформляла конкурсный управляющий, была допущена какая-то ошибка, которую она уже не могла исправить, так как закончился срок её полномочий, и им было отказано в регистрации права собственности. В связи с чем, они вынуждены были обратиться в суд с иском, отсутствие свидетельств о регистрации права собственности ущемляет их права на владение, пользование и распоряжение данным недвижимым имуществом. Истец Шемонаева Н.В. в судебном заседании также настаивала на удовлетворении заявленных требованиях, ссылаясь на те же доводы, что изложены в заявлении, подтвердила все сказанное Лопатиным М.Н. Ответчик МИФНС России № по Алтайскому краю и третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в письменных ходатайствах, поступивших в адрес суда, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд, руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьего лица. Выслушав пояснения истцов, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества ЗАО «Буревестник» были проведены торги и победителем торгов лота № был определен Лопатин М.Н., что подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 17. На торги в лоте № было выставлено недвижимое имущество: столовая, пекарня; телятник, буровая скважина, общей стоимостью 158056,90 руб., что подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ Как пояснил в судебном заседании истец Лопатин М.Н. заявку на торги на указанное имущество они с Шемонаевой Н.В. подавали вместе, и оба стали победителями по результатам торгов, но в протоколе его указали одного, как пояснил ему конкурсный управляющий, что этого достаточно, поскольку в заявке они указаны двое. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Буревестник» в лице конкурсного управляющего Б. с одной стороны и гражданами Лопатиным М.Н., Шемонаевой Н.В. с другой стороны были заключены предварительные договоры купли-продажи № и №, предметами которых являлось недвижимое имущество в виде: столовой, пекарни и телятника (л.д. 11-24). ДД.ММ.ГГГГ истцам был выставлен счёт в размере 68475, 41 руб. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ год и 73775, 70 рублей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается счетами № и №, а ДД.ММ.ГГГГ истцами произведена оплата, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-27). ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между ЗАО «Буревестник», именуемое «продавец» в лице конкурсного управляющего К. с одной стороны и Лопатиным М.Н., Шемонаевой Н.В., именуемыми «покупателями», был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества № А. Предметом данного договора являлось недвижимое имущество: здание столовой, пекарни, находящееся по адресу: <адрес> а, инв. номер 053/054. Участники сделки признают, что данный объект передан от первоначального «покупателя» к «новому покупателю» во исполнение договора о правопреемстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, который одновременно являлся актом приема-передачи (п. 3.1 договора). Согласно п. 2.1 данного договора цена объекта установлена в сумме 76084 руб. 01 коп., оплата произведена полностью. Покупатели Лопатин М.Н. и Шемонаева Н.В. приобретают право общей долевой собственности по 1/2 доли каждому, без выдела в натуре, что подтверждается копией указанного договора на л.д. 30. Также ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между ЗАО «Буревестник», именуемое «продавец» в лице конкурсного управляющего К.. с одной стороны и Лопатиным М.Н., Шемонаевой Н.В., именуемыми «покупателями», был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества № Б. Предметом данного договора являлось недвижимое имущество: здание телятник (профилакторий), находящееся по адресу: <адрес> инв. номер 338. Участники сделки признают, что данный объект передан от первоначального «покупателя» к «новому покупателю» во исполнение договора о правопреемстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, который одновременно являлся актом приема-передачи (п. 3.1 договора). Согласно п. 2.1 данного договора цена объекта установлена в сумме 64867 руб. 80 коп., оплата произведена полностью. Покупатели Лопатин М.Н. и Шемонаева Н.В. приобретают право общей долевой собственности по 1/2 доли каждому, без выдела в натуре, что подтверждается копией указанного договора на л.д. 31. Согласно кадастровым паспортам помещений №, № от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 35, 40, следует, что зданию столовой - пекарни по <адрес> а в <адрес> присвоен кадастровый номер №; зданию телятника присвоен кадастровый номер № Согласно выпискам из технических паспортов на указанные нежилые помещения, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 32-34 и л.д. 36-39, следует, что субъектом права указанных нежилых помещений значится ЗАО «Буревестник». Переход права собственности на указное имущество истцами в установленном законном порядке зарегистрирован не был. В соответствии с ч. 2 ст. 4 ФЗ-122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ-122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с требованиями законодательства, если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключён в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нём имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. Законом не предусмотрен какой-либо срок, в течение которого лицо должно зарегистрировать право собственности или переход права собственности на недвижимое имущество, а судом установлено, что на сегодняшний день истцы лишены возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество - здание- столовой, пекарни и здание - телятник, так как вторая сторона по договору купли-продажи (продавец) ЗАО «Буревестник» ликвидировано вследствие банкротства по решению Арбитражного суда Алтайского края и снято с учёта в налоговом органе ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГР юридических лиц на л.д. 52-53. В силу ч. 1 ст. 130 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи предусмотрено, что в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счёт имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов). Оценка имущества должника проводится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. В соответствии с ч. 1 и ч. 4 и ч. 5 ст. 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, установлено, что в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан предоставить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. Условия продажи имущества должника должны предусматривать получение денежных средств за проданное имущество не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или семь дней с момента возникновения права собственности у покупателя. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника. Начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Из показаний свидетеля К. судом установлено, что предусмотренный ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции, действовавшей на момент заключения сделки, порядок продажи спорного имущества, был соблюден. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено. Договоры купли-продажи здания столовой-пекарни и здания телятника от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспариваются. Как показала данный свидетель в судебном заседании, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ она исполняла обязанности конкурсного управляющего ЗАО «Буревестник» на основании определения Арбитражного суда Алтайского края. Ею были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества с Лопатиным и Шемонаевой, так как они были признаны победителями по результатам торгов, которые проводились предыдущим конкурсным управляющим Б.. Сначала с ними были заключены предварительные договоры, потом ДД.ММ.ГГГГ были заключены основные договоры на каждый из объектов: здание столовой, пекарни и здание телятника. ДД.ММ.ГГГГ процедура банкротства в отношении ЗАО «Буревестник» была завершена, поэтому её полномочия были прекращены. До этого времени не удалось зарегистрировать приобретенные истцами объекты недвижимости. Отчет об оценке рыночной стоимости данных объектов предоставлялся в центр регистрации. Не были составлены отдельные акты приема-передачи недвижимого имущества. Но на это указывалось в заключенных договорах. Все требования по проведению торгов были соблюдены, информация о торгах была опубликована в газете «Алтайская правда», торги были открытыми. Истцами действительно была произведена оплата по договорам. Не были своевременно оформлены документы на имущество, так как на их оформление нужны были большие денежные затраты, которых при проведении банкротства изыскать не представилось возможным, кроме того, на тот момент не было четких требований к тому, как должны быть оформлены документы, подтверждающие право собственности ЗАО «Буревестник» на недвижимое имущество. Когда она приступила к исполнению обязанностей конкурсного управляющего, конкурсная масса была полностью исчерпана, по этим причинам необходимые документы не были изготовлены, часть документов истцы оформляли за свой счет. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). В соответствии со ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается вручённой приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Как следует из содержания представленных истцами договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённых между ЗАО «Буревестник» (продавец) и истцами Лопатиным М.Н. и Шемонаевой Н.В. (покупатели), здание - столовой, пекарни, являющееся предметом договора, находится по адресу: <адрес> а, здание телятника, так же являющееся предметом договора, находится по адресу: <адрес> б, кроме того описаны все характеристики зданий, то есть, индивидуально-определённые признаки, позволяющие выделить их из других объектов недвижимости. Таким образом, договоры содержат данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договорам. Из пунктов 3.1 указанных договоров следует, что настоящие договоры являются одновременно актами приёма-передачи указанного недвижимого имущества: здания столовой, пекарни и телятника, что позволяет сделать вывод о том, что указанное в договоре имущество, фактически было передано покупателям - истцам Лопатину М.Н. и Шемонаевой Н.В. Также из содержания договора, показаний свидетеля К. и квитанций об оплате по договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 73775 руб. 70 коп. и 68475 руб. 41 коп. (л.д. 27) следует, что оплата по договору была произведена истцами в полном объёме. При указанных обстоятельствах, суд считает, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует признать заключёнными и исполненными сторонами. В то же время у истцов имеются препятствия для регистрации их права собственности на объекты недвижимости по данным договорам, так как бывший собственник имущества ЗАО «Буревестник» своё право собственности на отчуждаемое имущество в установленном законом порядке не зарегистрировал, а в настоящее время ликвидирован вследствие банкротства. Согласно абз. 6 ч. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, и вступившие в законную силу судебные акты. На основании изложенного, суд приходит к выводу о возможном удовлетворении заявленных Лопатиным М.Н. и Шемонаевой Н.В. требований. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) Учитывая, что спорное имущество было приобретено истцами Лопатиным М.Н. и Шемонаевой Н.В. на праве общей долевой собственности, по 1/ 2 доле каждым, что следует из заключенных ими договоров купли-продажи, и не оспаривалось в судебном заседании, следовательно, судом должно быть признано право собственности на 1/2 долю в здании столовой, пекарни, расположенного по <адрес> и телятника, расположенного по <адрес> за каждым. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования Лопатина М.Н., Шемонаевой Н.В удовлетворить. Признать за Лопатиным М.Н. право собственности на 1/2 долю недвижимого имущества - здания столовой, пекарни общей площадью 228,5 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> а. Признать за Шемонаевой Н.В. право собственности на 1/2 долю недвижимого имущества - здания столовой, пекарни общей площадью 228,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> а. Признать за Лопатиным М.Н. право собственности на 1/2 долю недвижимого имущества - здания телятника общей площадью 1014,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> б. Признать за Шемонаевой Н.В. право собственности на 1/2 долю недвижимого имущества - здания телятника общей площадью 1014,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> б. Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Смоленский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться в суде ДД.ММ.ГГГГ Судья В.Д. Прохорова ......... Г