Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
5 августа 2010 года город Слюдянка
Слюдянский районный суд Иркутской области в составе председательствующей судьи Жулидовой Н.Г.,
при секретаре Гришковой Т.М.,
с участием представителей истца *** банка РФ (открытое акционерное общество) по доверенности Юденко В. И. и Нырковой О. Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 5\10 по исковому заявлению *** банка РФ (открытое акционерное общество) к Шершитскому Г. А., Шершитской Т. В. о досрочном возврате суммы кредита, взыскании процентов, неустойки по кредиту и процентам по кредитному договору и договору поручительства, и обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
В обоснование исковых требований и уточнений к нему *** банк РФ указал, что ... года заключен договор, согласно которому ответчику предоставлен кредит в сумме 1 500 000 рублей сроком на 5 лет под 17 % годовых. Кроме этого, между истцом и ответчиком Шершитской Т.В. заключен договор поручительства от ... года, которым установлена обязанность поручителя отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком всех его обязательств по договору.
Также ... года заключен договор ипотеки. Предметом залога является объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчикам на праве собственности, а также право аренды земельного участка. Согласно договору ипотеки предмет залога в целом оценен сторонами в сумму 2 723 000 рублей.
В связи с неисполнением заемщиком п.п. 2.6,2.7 кредитного Договора с июня ... года по настоящее время задолженность по предоставленному кредиту с учетом процентов по кредиту, неустойки по кредиту, неустойки по процентам составила 1284 139,86 рублей.
Поэтому истец со ссылкой на ст.ст. 314,322,323,348, 349, 811, 819 Гражданского Кодекса РФ просит взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору в размере 1284 139, 86 рублей, а также обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену предмета залога в размере, согласованном договором ипотеки, то есть в размере залоговой стоимости 2723 000 рублей.
В судебном заседании представители истца Юденко В.И., Ныркова О.Г. исковые требования поддержали, уточняя, что поскольку рыночная стоимость объекта согласно заключения оценщика по состоянию на ... года составляет 3310000 рублей, следовательно, они просят установить начальную продажную цену предмета залога в размере 3310000 рублей.
При этом Ныркова О.Г. дополнила, что истец по собственной инициативе изучал спрос и предложение на аналогичные объекты недвижимости. В результате было установлено, что предложенная ООО «***» рыночная стоимость объекта незавершенного строительства в размере 5453000 рублей не соответствует объективной реальности и превышает цену на аналогичные достроенные коттеджи.
Ответчики Шершитский Г.А., Шершитская Т.В. в судебное заседание не явились. Были надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, представили суду заявления с просьбой рассматривать дело в свое отсутствие.
В судебном заседании ... года ответчики Шершитские Г.А. и Т.В. с иском в части взыскания солидарно задолженности в размере 1284139, 86 рублей согласились; с начальной продажной цена заложенного имущества, предложенной истцом, не согласились, указывая, что она не соответствует его рыночной стоимости, поскольку на момент заключения договора об ипотеке стороны определяли стоимость заложенного имущества без учета того, что после получения кредита ответчик все денежные средства вложил в улучшение объекта незавершенного строительства: построен зимний сад из кирпича, большой гараж из кирпича, подведена холодная вода, канализация, на втором этаже возведена перегородки из кирпича, а в спальне - из бруса. А потому залоговая стоимость существенно отличается от действительной стоимости объекта на момент рассмотрения дела. Поэтому они согласны с продажей объекта залога по рыночной цене, которая была определенной ООО «***» в экспертном заключении *** от ... года ( том ***л.д. 174-181).
В судебном заседании ...г. Шершитская Т.В. не согласилась с оценкой, произведенной ООО «***», указывая, что оценка не соответствует сложившимся на рынке ценам на аналогичные объекты. Во-вторых, оценщиком допущены ошибки, отмеченные в письменном заявлении от ... года (том ***л.д.132-133).
Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, заключение эксперта ООО «***» по состоянию на ... года, а также заключения ООО «***», ООО «***», суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме с учетом рыночной стоимости объекта в размере 3310000 рублей. К такому выводу суд приходит, исходя из следующего.
В силу ч. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательств.
В силу ст. 363 Гражданского кодекса РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В силу статьи 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу стати 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу ст. 811 Гражданского Кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу статьи 819 части 1 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Судом установлено что, ... года между *** банком РФ и Шершитским Г.А. был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии за *** л.д.10-12). По данному договору Шершитскому Г.А. были предоставлены денежные средства на неотложные нужды в сумме 1500 000 рублей на срок до ... года под 17 % годовых. Согласно раздела 5 данного договора Шершитский Г.А. дал обязательство возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере и в сроки, указанные в кредитном договоре.
Факт получения кредита в сумме 1500 000 рублей ответчиками не оспаривался.
Из договора поручительства за *** от ... года установлено, что Шершитская Т.В. обязалась отвечать перед кредитором за исполнение Шершитским Г.А. всех его обязательств в полном объеме по договору *** от ... года л.д.19). Пунктами 2.1.и 2.2. договора поручительства установлено, что поручитель отвечает перед кредитором за выполнением заемщиком условий кредитного договора в том же объеме, как и заемщик, включая погашение основного долга, уплату процентов за пользование кредитом и неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору заемщиком (пункт 2.1. договора поручительства). При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по указанному кредитному договору поручитель и заемщик отвечают перед кредитором солидарно (пункт 2.2. договора поручительства).
Пунктом 2.3. договора поручительства сторонами предусмотрено, что поручитель согласен на право кредитора, потребовать как от заемщика, так и от поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей по кредитному договору в случаях, предусмотренных кредитным договором
Данное условие подтверждается пунктом 4.7 кредитного договора.
Проанализировав расчет задолженности, суд находит его правильным, соответствующим условиям пунктов 2.4,2.5,2.6 и 2.7 кредитного договора, а также данным об операциях по погашению кредита, согласно которым последнее погашение было произведено ответчиками ... года в размере 30 000 рублей л.д.77-80 том № 1), что ими не оспаривалось.
Таким образом, исковые требования *** банка Российской Федерации о досрочном погашении кредита и взыскании с ответчиков солидарно суммы задолженности по кредиту в размере 1169 483, 15 рубля, по процентам 83 680, 75 рублей, неустойки по кредиту 25 739, 72 рубля, неустойки по процентам 5236, 24 рубля, а всего 1284 139, 86 рублей подлежат удовлетворению.
Удовлетворяя требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из следующего.
В соответствии со ст. 334 Гражданского Кодекса РФ ( в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В силу статьи 348 Гражданского Кодекса РФ (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с ч.1 ст. 350 Гражданского Кодекса РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с правилами ст. 54 ч.1 Федерального закона « Об ипотеке ( залоге недвижимости )» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона ( в редакции, действовавшей на момент заключения договора от ...).
Аналогичное правило установлено Законом « Об ипотеке ( залоге недвижимости) в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела.
Так, в силу ст. 54 указанного закона в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 54.1 указанного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В силу статьи 64.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.
Из материалов дела установлено, что между сторонами заключен договор ипотеки *** от ... года. Согласно данного договора предметом залога явились объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ..., общей площадью 248, 6 кв.м, кадастровый номер ***, в соответствии с техническим паспортом; право аренды земельного участка, кадастровый номер *** общей площадью 1230 кв.м, расположенный по адресу: ... в соответствии с кадастровым планом земельного участка. Пунктом 1.6 договора ипотеки установлена цена 2723000 рублей л.д.20-25 том № 1).
Тот факт, что Шершитские заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и перенайма земельного участка, нашло свое подтверждение договором купли-продажи от ... года, передаточным актом к нему и дополнительным соглашением от ... года, которым был изменен срок аренды участка, а также свидетельствами о государственной регистрации права от ... года серии 38 -АБ *** и серии 38-АБ ***, из которых видно, что Шершитские приобрели право общей долевой собственности в размере 1\2 доли за каждым на объект незавершенного строительства л.д.31-36 том № 1).
Из заключения ООО «***» *** от ...г. (оценщики ФИО3 и ФИО1) установлено, что рыночная стоимость объекта залога - незавершенного строительства, расположенного в городе ..., микрорайон ..., ... - равна 5453 000 рубля, в том числе стоимость права аренды земельного участка площадью 1230 кв.м.- 488 000 рублей ( том № 2л.д. 2- 85).
Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта *** ООО «***» от ... года установлено, что рыночная стоимость объекта залога - незавершенного строительства, расположенного в ... - равна 3585000 рублей, в том числе стоимость объекта незавершенного строительства 2029000 рублей, права аренды земельного участка площадью 1230 кв.м.- 1 556 000 рублей ( том № 3л.д. 68-132).
Из отчета *** от ... года ООО «***» установлено, что итоговая рыночная стоимость объекта залога составляет 3310000 рублей, в том числе рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с НДС 1790 000 рублей, без НДС- 1516945,15 рублей, стоимость земельного участка 1520 000 рублей. Износ объекта по состоянию на ... года составляет 7% ( том № 2л.д. 193-284).
Оценивая указанные отчеты, а также иные доказательства, в том числе пояснения сторон в совокупности с доказательствами, приведенными выше, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 3310000 рублей, установленной ООО «***».
При этом суд учитывает, что отчет ООО «***» по сравнению с другими отчетами содержит сравнительный анализ четырех объектов аналогов, расположенный в .... Кроме того, в судебном заседании оценщики ФИО3 и ФИО2, ранее проводившие исследование объекта оценки, указали на оценщиков ООО «***» как на компетентных и профессиональных исполнителей, а ответчик Шершитская указала на несколько некорректных выводов, содержащихся в отчете ООО «***», которые не оспорил оценщик ФИО2
Поэтому суд считает не возможным принять оценку в размере 3585000 рублей, установленную ООО «***», а также оценку в размере 5453000 рублей, установленную ООО «***», поскольку данная оценка менее всего отвечает цене предложения на аналогичные объекты на момент рассмотрения дела.
В силу части 1 статьи 98 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 520 рублей 70 копеек, солидарно.
Судебные издержки, связанные с рассмотрением дела, в частности суммы, подлежащие выплате за производство оценки, выполненной ООО «***» подлежат возмещению за счет ответчиков, поскольку экспертиза была назначена по инициативе Шершитской Т.В.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление *** банка РФ (открытое акционерное общество) к Шершитскому Г. А., Шершитской Т. В. о досрочном возврате суммы кредита, взыскании процентов, неустойки по кредиту и процентам по кредитному договору и договору поручительства, и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с Шершитского Г. А., Шершитской Т. В. в пользу *** банка РФ (открытое акционерное общество) солидарно сумму кредита, процентов, неустойки по кредиту и процентам по кредитному договору и договору поручительства в сумме 1284 139, 86 рублей, в том числе по оплате кредита 1169483,15 рублей, процентам 83680, 75 рублей, неустойки по кредиту 25 739, 72 рубля, неустойки по процентам 5236, 24 рубля, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 520, 70 рублей, итого 1294 660 (один миллион двести девяносто четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей 56 копеек.
Обратить взыскание на заложенное имущество:
а) объект незавершенного строительства общей площадью 248, 6 кв.м., расположенного в ..., принадлежащий ответчикам на праве собственности;
б) право аренды земельного участка общей площадью 1230 кв.м, расположенного по адресу ....
Назначить начальную продажную цену заложенного объекта незавершенного строительства общей площадью 248, 6 кв.м., расположенного в ... и права аренды земельного участка общей площадью 1230 кв.м., расположенного по адресу: ..., при реализации его на торгах- 3 310 000 (три миллиона триста десять тысяч) рублей.
Отнести на Шершитскую Т. В. и Шершитского Г.А. судебные издержки в пользу общества с ограниченной ответственностью «***» в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей за производство судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Слюдянский районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: