РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
№ 2-545/2010 г.
07 сентября 2010 года. г.Славянск-на-Кубани
Славянский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ярового А.В.,
при секретаре Ветютневой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-545/2010 г. по иску
Кожевникова В.А. к Калашниковой Н.П. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи (ДКП) от 18.05.2009 года объектов недвижимости – земельного участка с расположенным на нём жилым домом и соглашения о задатке и взыскании суммы неосновательного обогащения – аванса и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
истец Кожевников В.А. предъявил в Славянский районный суд Краснодарского края иск к ответчице Калашниковой Н.П. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка по адресу: Славянский район, ст.Петровская, ул.Димитрова <...> от 18.05.2009 года и соглашения о задатке от 18.05.2009 года, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 200000 рублей уплаченного в виде аванса и понесенных по делу судебных расходов, указав в своем исковом заявлении, что 18.05.2009 года между ответчицей Калашниковой Н.П., как собственником объектов недвижимости и указанной в предварительном ДКП как «Продавец», и ним (истцом Кожевниковым В.А.), указанном в этом предварительном ДКП как «Покупателем», был заключен предварительный договор купли-продажи (ДКП) объекта недвижимости – земельного участка с расположенным на нём жилым домом по адресу: Краснодарский край, ст.Петровская, ул. Димитрова дом <...> В этом предварительном ДКП, в пункте 2 предварительного договора купли-продажи был оговорен ( указан) срок заключения основного договора купли-продажи (ДКП)- до 01.09.2009 г. При подписании предварительного договора купли-продажи (ДКП) он ( истец Кожевников В.А.) передал ответчице Калашниковой Н.П. денежные средства в сумме 200 000 рублей в качестве авансового платежа, которые в предварительном ДКП были названы как «задаток». Однако эта сделка купли-продажи земельного участка с расположенным на нём жилым домом не состоялась. На его (истца Кожевникова В.А.) просьбу вернуть денежную сумму в размере 200000 рублей, переданные им ответчице Калашниковой Н.П. по предварительному договору купли-продажи от 18.05.2009г., и соглашению о задатке, ответчица Калашникова Н.П. ответила отказом.
В судебном заседании Славянского райсуда истец Кожевников В.А. поддержал свои исковые требования и пояснил суду, что купить спорный жилой дом и земельный участок по адресу: ст. Петровская, ул.Димитрова <...> он (Кожевников В.А.) не смог, так как не смог продать принадлежащий ему объект недвижимости в г.Новороссийске, по которому у него также был заключен предварительный договор купли-продажи и назначен окончательный срок денежного расчета до 01.09.2009 года. Потенциальный покупатель принадлежащей ему доли жилого дома и земельного участка в г.Новороссийске Краснодарского края оказался мошенником, в отношении этого покупателя было возбуждено уголовное дело, по которому он ( истец Кожевников В.А.) был признан потерпевшим. По этой причине сделка по покупке земельного участка и жилого дома по адресу: ст.Петровская Славянского района, ул.Димитрова <...> не состоялась. Он считает, что денежные средства в размере 200 тысяч рублей, переданные им (Кожевниковым В.А.) по предварительному договору купли-продажи от 18.05.2009 года и соглашению о задатке от 18.05.2009 года ответчице Калашниковой Н.П. являются авансовым платежом и должны быть возвращены ему ( истцу) ответчицей Калашниковой Н.П.. После подписания предварительного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости и с устного согласия ответчицы Калашниковой Н.П. он (истец) стал выполнять в домовладении и в самом спорном жилом доме ремонтные работы по улучшению технического состояния жилого дома. После того, как эта сделка расстроилась, то он ( истец Кожевников В.А.) подписал 11.03.2010 г. с Калашниковым А.В. соглашение, согласно которого он ( Кожевников В.А.) обязался привести домовладение и дом в первоначальное состояние и выполнить определенные работы, а Калашников А.В.( муж ответчицы Калашниковой Н.П. и титульный владелец спорных земельного участка с расположенным на нём жилым домом) обязался вернуть ему ( истцу) деньги- аванс в размере 200 тысяч рублей. Эти работы согласно достигнутого соглашения он ( истец) почти все выполнил. Однако в связи с тем, что весна 2010 года была дождливая, то штукатурка в спорном жилом доме сохла долго, а поэтому он ( истец) не смог полностью завершить работы к указанному в соглашении сроку. Оставшиеся работы могли быть выполнены в течение 2 дней, однако Калашников А.В. забрал ключи от этого дома и выпроводил его работников, выполнявших в доме работы, не дав возможности полностью завершить работы, указанные в достигнутом соглашении. 19 февраля 2010 года Калашников А.В. сказал ему, что он не хочет с ним связываться и продавать ему (Кожевникову В.А.) этот спорный дом не будет, после чего он (Кожевников В.А.) купил себе другой дом в ст. Петровской по цене намного ниже, чем спорный жилой дом, принадлежащий Калашникову А.В.. Через 2 месяца Калашников А.В. купил себе новый легковой автомобиль «ДЖИП». Он (Кожевников В.А.) вложил в этот спорный дом 650 тысяч рублей вместе с авансом: поменял в этом спорном жилом доме все трубы водяного отопления, установил новую электропроводу, новую торсаду; поштукатурил стены, постелил полы, выполнил и другие работы. Почти все условия достигнутого соглашения о восстановлении спорного дома в первоначальное состояние он выполнил, однако Калашников А.В. все сорвал ( обои, потолки), чтобы не платить ему деньги, чтобы не возвращать ему (Кожевникову В.А.) аванс в размере 200 тысяч рублей.
Представитель истца Кожевникова В.А. -Лопатина Н.В. поддержала требования своего доверителя и пояснила суду в судебном заседании, что она считает предварительный договор купли-продажи от 18.05.2009года между истцом Кожевниковым В.А. и ответчицей Калашниковой Н.П. недействительной сделкой, так как он не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства. В этом предварительном договоре купли-продажи ответчица Калашникова Наталья Петровна указана как «продавец» и собственник спорного недвижимого имущества, а именно земельного участка и жилого дома по адресу: Славянский район, ст.Петровская, ул.Димитрова <...> и именно она- ответчица Калашникова Н.П. подписала предварительный договор и соглашение о задатке и получила деньги в сумме 200 тысяч рублей от истца. Однако, юридически ответчица Калашникова Н.П. не является собственником спорной недвижимости, так как титульным собственником, за которым зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости является Калашников А.В., в связи с чем ответчица по делу Калашникова Н.П. не правомочна была подписывать предварительный ДКП, соглашение о задатке и получать задаток( аванс) от своего имени. В соответствии со ч. 1 ст. 180 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникает только при заключении основного договора. В соответствии со ч. 3 ст. 380 в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Ответчица Калашникова Н.П. в судебном заседании исковые требования истца Кожевникова В.А. не признала, представив суду письменный отзыв на иск и пояснила суду, что она считает предварительный договор купли продажи спорных объектов недвижимости и соглашение о задатке соответствующими требованиям закона, так как это спорное недвижимое имущество является их совместным с её мужем (Калашниковым А.В.) имуществом. Она получила на совершение ДКП согласие своего мужа- Калашникова А.В.. Переданную ей истцом денежную сумму в размере 200 тысяч рублей она считает задатком. В связи с тем, что Кожевников В.А. отказался от сделки и не купил у них спорные жилой дом и земельный участок, то она ( ответчица) считает, что задаток должен остаться у них с мужем.
Представитель Калашниковой Н.П. поддержала в судебном заседании позицию своей доверительницы и пояснила суду в судебном заседании, что оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 18.05.2009г. между ответчицей Калашниковой Н.П. и истцом Кожевниковым В.А. недействительным не имеется. Она считает, что в соответствии со ч. 2 ст. 381 ГК РФ, задаток должен остаться у ответчицы Калашниковой Н.П.
Третье лицо, не заявившее самостоятельных требований и привлеченное в судебное заседание по ходатайству и на стороне ответчицы Калашниковой Н.П. - Калашников А.В., подал письменный отзыв на иск и в судебном заседании пояснил суду, что он считает исковые требования Кожевникова В.А. необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Действительно он (Калашников А.В.) является собственником спорн6ых жилого дома и земельного участка и право собственности на эти спорные объекты недвижимости оформлено на его имя. Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка действительно подписала его жена- ответчица Калашникова Н.П.), но с его согласия, которое он дал ей устно по телефону, так как находился в то время за пределами Краснодарского края. Позднее он оформил на имя своей жены ( Калашниковой Н.П.) доверенность на продажу этого спорного домовладения. От обязательств предварительного договора купли-продажи он не отказывался и не отказывается. Договор купли-продажи спорного домовладения не был заключен по вине истца Кожевникова В.А., у которого не оказалось денег для заключения этой сделки. 11.03.2010 г. он (Калашников А.В.) подписал с истцом Кожевниковым В.А. соглашение, согласно которого Кожевников В.А. обязался привести спорный жилой дом в первоначальное положение и выполнить определенные работы. После выполнения истцом этих работ он (Калашников А.В.) обязался вернуть истцу деньги в сумме 200 тысяч рублей. В установленные сроки истец Кожевников В.А. работы не выполнил, в связи с чем, он (Калашников А.В.) вынужден нести расходы по восстановлению дома самостоятельно. Он считает, что задаток должен остаться у них с женой и возвращать его истцу они не обязаны.
Суд, выслушав объяснения истца, его представителя, ответчицы, ее представителя, третьего лица и его представителя, допросив в судебном заседании свидетелей, исследовав в судебном заседании материалы гражданского дела, считает, что иск истца Кожевникова В.А подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.
Истцом Кожевниковым В.А. заявлено требование о признании недействительными предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.05.2010г. и соглашения о задатке от 18.05.2010 г. на основании ст. 168 ГК РФ – как сделок, не соответствующих требованиям закона и взыскании с ответчицы в его пользу денежной суммы в размере 200 000 рублей, переданной истцом ответчице Калашниковой Н.П. при подписании предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, как неосновательного обогащения.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно положений ст. 429 ГК РФ предварительный договор носит организационный характер и определяет обязанность договаривающихся сторон заключить в будущем основной договор на тех же условиях.
Суд приходит к мнению о том, что ответчица Калашникова Н.П., как «Продавец» по предварительному ДКП спорной недвижимости взяла на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи от своего имени как собственника имущества, не смотря на те обстоятельства, что титульным собственником спорных земельного участка и жилого дома является ее муж- Калашников А.В. и право собственности на это спорное недвижимое имущество зарегистрировано только на имя Калашникова А.В.. Ответчица Калашникова Н.П. не имела права и предусмотренных законом полномочий подписать основной договор купли-продажи данного спорного недвижимого имущества от своего имени, как собственника этого имущества, то есть фактически ответчица не имела возможности выполнить взятое ею на себя в предварительном договоре купли- продажи обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимости от своего имени как собственника имущества. Калашниковым А.В. было одобрено подписание предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке Калашниковой Н.П. и в дальнейшем Калашников А.В. дал доверенность на совершение сделки купли-продажи от его имени, однако данная доверенность не дает право ответчице Калашниковой Н.П. заключить договор купли-продажи от ее имени. При таких обстоятельствах, суд считает, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.05.2009 года является недействительным договором в силу ст. 168 ГК РФ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Соглашение между Калашниковым А.В. и истцом Кожевниковым В.А. от 11.03.2010 года о порядке возврата суммы задатка суд считает доказательством, подтверждающим согласие Калашникова А.В. вернуть сумму задатка. Условие о выполнении истцом Кожевниковым В.А. определенных работ в спорном жилом доме для возврата задатка не относятся, по мнению суда, к обстоятельствам, определяющим в соответствие со ст. ст.38 0-381 ГК РФ условия возврата задатка и не являются предметом спора.
В соответствии с ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Согласно пункту 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Суд считает, что при сложившихся и установленных судом в судебном заседании обстоятельствах, денежная сумма в размере 200000 рублей, переданная истцом Кожевниковым В.А. в качестве аванса ответчице Калашниковой Н.П. подлежит возврату в полном объеме.
Свидетель –Ц.М.Н. дала в суде показания, аналогичные показаниям истца.
Свидетель Ч.Е.С. пояснил суду в судебном заседании, что он является индивидуальным предпринимателем и занимается отделочными работами,
Он действительно заключил соглашение с истцом на выполнение работ в спорном жилом доме. Первый раз в 2009 году он начал выполнять по заказу истца ремонт спорного жилого дома, но потом прекратили делать ремонт. Истец сказал, что он покупает себе этот спорный дом. Состояние дома было плохое изначально: ДВП на полах было прелое, так как оно лежало прямо на земле; двери в этом доме были старые покрашенные. Потом хозяин привез новые дверные коробки. Все работы он выполнял по заказу истца полу и в 2009 году получил от истца за выполненные работы в этом доме более 200 тысяч рублей. Второй раз в апреле 2010 года он уже демонтировал по заказу истца стену в этом спорном доме, оштукатурили стену, сделали потолки. В срок до 30 апреля 2010 года он должен был выполнить строительные работы в этом доме для приведения дома в первоначальное состояние по требованию Калашникова А.В., однако собственник этого дома Калашников А.В. не дал ему выполнить до конца эти работы. Стены в этом доме долго не высыхали из-за сырости, а поэтому все работы они не успели выполнить до 30.04.2010 года. После них уже другая бригада строителей срывали обои, сорвали плиточку с потолков, так как его со своей бригадой Калашников А.В. не допустил больше к работам в этом доме, тогда как им не хватило всего 2 дня для выполнения всех работ по соглашению. За выполненные работы в апреле 2010 года истец Кожевников В.А. заплатил ему 75450 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчицы Калашниковой Н.П. в пользу истца Кожевникова В.А. судебные расходы по оплате юридических услуг представителя в суде в размере десяти тысяч рублей и возврат уплаченной госпошлины в сумме 9682 рубля 28 коп., а всего 19682 рубля 28 коп..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194,198,199 ГПК РФ, суд,
решил:
исковые требования Кожевникова В.А. к ответчице Калашниковой Н.П. о признании недействительными предварительного договора купли –продажи (ДКП) от 18.05.2009 года земельного участка площадью 1871 кв. м с расположенным на нём жилым домом <...> »а» общей полезной площадью 78,5 кв.м, в том числе жилой площадью 45,6 кв.м по ул. Димитрова в ст. Петровской Славянского района Краснодарского края, заключённый между продавцом Калашниковой Н.П., выступившей в роли собственника этого недвижимого имущества и покупателем Кожевниковым В.А., соглашения о задатке от 18.05.2009 года и взыскании аванса и судебных расходов удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор купли продажи от 18.05.2009 года земельного участка площадью 1871 кв. м с расположенным на нём жилым домом <...> »а» общей полезной площадью 78,5 кв.м, в том числе жилой площадью 45,6 кв.м по ул. Димитрова в ст. Петровской Славянского района Краснодарского края, заключённый между продавцом Калашниковой Н.П., выступившей в роли собственника этого недвижимого имущества и покупателем Кожевниковым В.А..
Признать недействительным соглашение о задатке от 18.05.2009 года ( приложение к предварительному договору купли продажи от 18.05.2009 года земельного участка площадью 1871 кв. м с расположенным на нём жилым домом <...> общей полезной площадью 78,5 кв.м, в том числе жилой площадью 45,6 кв.м по ул. Димитрова в ст. Петровской Славянского района Краснодарского края, заключённый между продавцом Калашниковой Н.П., выступившей в роли собственника этого недвижимого имущества и покупателем Кожевникова В.А.), по которому продавец этого недвижимого имущества Калашниковой Н.П. получила от покупателя Кожевникова В.А. двести тысяч рублей.
Взыскать с Калашниковой Н.П. в пользу Кожевникова В.А. полученный ею аванс в размере двести тысяч рублей.
Взыскать с Калашниковой Н.П. в пользу Кожевникова В.А. судебные расходы по оплате юридических услуг представителя в суде в размере десяти тысяч рублей и возврат уплаченной государственной пошлины в сумме девять тысяч шестьсот восемьдесят два рубля 28 коп., а всего девятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят два рубля 28 коп.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Славянский районный суд в течение десяти дней.
Председательствующий-