К делу №2-222/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Славянск-на-Кубани 30 марта 2011 года Славянский городской суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Диденко Д.Ю., при секретаре Рыбиной Н.С., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Харина Ю.П. к Бывалому Д.Б., ООО «Купеческий двор» о признании недействительным заключённого по итогам публичных торгов договора купли-продажи недвижимости и о применении последствий его недействительности, УСТАНОВИЛ: Харин Ю.П. обратился в суд с исковым заявлением к Бывалому Д.Б., ООО «Купеческий двор» о признании недействительным заключённого по итогам публичных торгов договора купли-продажи недвижимости и о применении последствий его недействительности, согласно которому указал, что 27.09.2010 года, состоялся открытый аукцион по продаже арестованного имущества, принадлежащего Харину Ю.П. - должнику по исполнительному производству. По итогам проведённого аукциона победителем торгов явился Бывалый Д.Б.. Организатором аукциона явилось Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. Специализированной организацией - ООО «Купеческий двор». Объектом недвижимости, выставленным на торги, являлся земельный участок, площадью 949 кв.м., с кадастровым номером ..., и расположенные на нем здание гаража, размером 3м. на 6м., и объект незавершённый строительством, состоящий из фундамента, выполненный в форме «Г» со сторонами 10м. на 11м., шириной с обеих сторон по 4м., и возведённых стен, высотой 2м из красного кирпича, по адресу: ... ... Постановлением судебного пристава-исполнителя Славянского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю установлена начальная продажная стоимость имущества должника, на которое обращено взыскание. Постановление о принятии результатов оценки вынесено на основании отчёта ... от 28.04.10 года, об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, произведенное оценщиком - ЗАО «Бизнес-Фактор». 27.09.2010 года, между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в лице ООО «Купеческий двор» и Бывалым Д.Б. заключён договор купли-продажи №... арестованных объектов недвижимости. Истец по делу считает договор купли-продажи №... от 27.09.10 года, ничтожной сделкой по следующим основаниям. Начальная продажная стоимость имущества, указанная в постановлении о принятии результатов оценки имущества, явно занижена. Судебный пристав-исполнитель вынес постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15%, в связи с признанием торгов несостоявшимися, не уведомив должника по исполнительному производству. К постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на торги не приложены документы, необходимые в соответствие п.9 ст.89 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве». Право собственности на незавершённый строительством объект недвижимости, выставленный на торги, не было зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Переход права собственности на несуществующий объект недвижимости, невозможен. В судебном заседании представитель истца по делу по доверенности - Кутернега С.Б., исковые требования поддержал в полном объёме. По мнению представителя истца основным мотивом признания сделки недействительной является заниженная стоимость отчужденного объекта недвижимости и отсутствие государственной регистрации права собственности на незавершённый строительством объект недвижимости. Бывалый Д.Б., в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, просит суд, в иске Харину Ю.П., отказать, потому как по мнению ответчика, ссылка истца на нарушение порядка проведения торгов не служит основанием признания недействительной самой сделки. Основанием для признания недействительной сделки, заключённой по результатам проведения торгов, является факт признания недействительными самих торгов. Поскольку задачей публичных торгов является выявление действительной рыночной стоимости отчуждаемого имущества, начальная продажная стоимость не может нарушать прав должника, поскольку победителем торгов является лицо, предложившее за объект недвижимости максимальную цену, несмотря на установленную начальную. Отсутствие государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости на момент проведения торгов не является безусловным основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, принадлежащем истцу по праву собственности. В соответствие свидетельствам о государственной регистрации права, право собственности Харина Ю.П. на незавершённый строительством объект недвижимости зарегистрирован после проведения торгов и к моменту перехода права собственности к покупателю по договору, заключённому по результатам аукциона к Бывалому Д.Б., истец являлся собственником. Представитель ответчика по делу ООО «Купеческий двор», в судебное заседание не явился по неустановленным причинам, представив суду отзыв на исковое заявление Харина Ю.П., согласно которому просит суд, рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований, отказать, в котором указал, что Общество, при подписании договора купли-продажи недвижимого имущества действовало как представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, что подтверждается доверенностью, выданной Территориальным управлением, государственным контрактом №... от 25.12.2009 года, дополнительным соглашением от 30.06.2010 года, и самим договором купли-продажи, в котором указано, что ООО «Купеческий двор» действует от имени Территориального управления. Поскольку представитель продавца действует от его имени, стороной сделки, не является, соответственно, двусторонняя реституция в случае признания сделки недействительной, невозможна. Третьи лица - Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Славянский городской отдел судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, закрытое акционерное общество «Бизнес-Фактор», Бошман И.А. в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, по материалам дела. Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела в их совокупности, оценив представленные в дело доказательства, сверив подлинные документы с имеющимися в деле копиями, не находит оснований, в соответствие Закону, для удовлетворения исковых требований Харина Ю.П. к Бывалому Д.Б., ООО «Бизнес-Фактор» по следующим основаниям. В силу ст.219 ГК РФ, право собственности на здание, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Не завершённые строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к вновь создаваемому недвижимому имуществу. Если вещное право на недвижимое имущество возникло у должника до момента вступления в силу ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то в соответствии с частью 1 статьи 6 названного ФЗ РФ это право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. Согласно архивной выписке №... от 10.11.2010 года, Харину Ю.П. в 1996 году, выдано разрешение на строительство объекта недвижимости на земельном участке площадью 800 кв.м. по ... в .... Как следует из договора купли-продажи №... от 27.09.10 года, предметом договора явился также гараж. На основании п.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. Таким образом, суд не принимает доводы истца относительно отчуждения имущества, являющегося самостроем и не имеющего разрешения на строительство. Согласно п.2 ст.455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В соответствие п.5 ст.454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости), не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Обязательным условие о наличии права собственности у продавца на данное имущество станет только к моменту подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статья 131 и 551 ГК РФ). Как следует из представленных свидетельств о государственной регистрации права за Хариным Ю.П. право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации права №... от 19.03.2011 года. Незавершённый строительством объект недвижимости расположен на земельном участке, принадлежащем истцу по делу, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2009 года, сделана запись регистрации №... что подтверждается выпиской из ЕГРП от 31.08.09 года, № ... Кроме того, за Хариным Ю.П. было зарегистрировано право собственности на гараж, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2011 года, сделана запись регистрации .... Таким образом, никто иной кроме самого истца право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрировать не мог. Договор купли-продажи объекта недвижимости является лишь юридическим фактом - основанием возникновения обязательства (ст. 551 ГК РФ, ст.16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Отсутствие права собственности у продавца на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности может свидетельствовать о невозможности исполнения обязательства, но не влечет недействительность сделки как юридического факта. Содержанием сделки являются её условия. В соответствие п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Согласно п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Обязательные правила для содержания договора купли-продажи недвижимости установлены параграфами 1 и 7 главы 30 ГК РФ. Поскольку, указанными нормами допускается заключение договора купли-продажи имущества, право собственности, на которое не приобретено продавцом на момент заключения договора, суд приходит к выводу о соответствии условий договора купли-продажи №... от 27.09.2010 года, нормам действующего законодательства. На основании п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В обоснование своих доводов о занижении начальной стоимости выставленного на торги объекта недвижимости истцом не предоставлено доказательств, в связи с чем суд приходит к выводу о недоказанности данного обстоятельства. Более того, задачей публичных торгов является отчуждение имущества по более высокой цене, в связи с чем права должника нарушены не были. В соответствие абзацу 2 п.4 ст.447 ГК РФ, выигравшим торги на аукционе признаётся лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. В виду чего, права истца при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по итогам аукциона не могли быть нарушены, поскольку в процессе проведения торгов выявляется действительная рыночная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости. Доводы истца о том, что судебным приставом не приложены документы, необходимые в соответствие п.9 ст.89 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель вынес постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 %, в связи с признанием торгов несостоявшимися, не уведомив должника по исполнительному производству, относятся к порядку проведения торгов. В соответствие п.1 ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Поскольку в иске не содержится требование о признании торгов недействительными, суд не принимает доводы истца о нарушении порядка проведения торгов при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной. При таких обстоятельствах, исковые требования Харина Ю.П. должны быть оставлены без удовлетворения. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Харина Ю.П. к Бывалому Д.Б., ООО «Купеческий двор» о признании недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи недвижимости и о применении последствий его недействительности, отказать. Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Славянский городской суд Краснодарского края в течение десяти дней со дня вынесения. Копия верна: Справка: Решение вступило в законную силу 17 мая 2011 года Согласовано: судья Диденко Д.Ю.