РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-419/11

г.Славянск-на-Кубани                27 мая 2011г.

Судья Славянского городского суда Краснодарского края Мурашев Н.И.,

при секретаре Зубкове В.Ю.,

рассмотрев гражданское дело по иску Орел Е.В. к ООО «Аспект» о признании частично недействительным договора купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Орел Е.В. обратилась в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что она являлась собственником доли в земельном участке, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в границах ЗАО «Прикубанское» Славянского района. 7 сентября 2007 года между ООО «Аспект» и Солдаевым М.Ю., действующим на основании доверенности от ее имени, был заключен договор купли-продажи (..), по которому ООО «Аспект» купило у нее 1/2255 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 7667 0000 кв.м. для сельскохозяйственного назначения. Из решения Славянского городского суда ей стало известно, что 20.01.2007 года на общем собрании собственников земельного участка, для последующего оформления договора аренды с фирмой ООО «Аспект», был составлен протокол разногласий, содержащий запрет Солдаеву М.Ю. подписывать договор аренды на предложенных условиях с ООО «Аспект». ООО «Аспект» и Солдаев М.Ю. заключили незаконный договор аренды от 21.01.2007 года, по которому использовали земельный участок и скупали доли в праве общей долевой собственности на ее земельный участок. Считает, что данная сделка является недействительной. Считает, что ООО «Аспект» не имело право покупать ее земельную долю, требования Закона были нарушены. На момент заключения договора купли-продажи от 7.09.2007 года покупатель знал о возможных притязаниях со стороны собственников земельных долей, так как договор аренды ранее оспаривался в суде. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности (..) от 7.09.2007 года в части заключения между ООО «Аспект» и ней и применить последствия недействительной сделки - двухстороннюю реституцию.

В судебном заседании представитель истицы Орел Е.В. Богданович Г.Н. изменила исковые требования, просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности (..) от 7.09.2007 года в части заключения между ООО «Аспект» и Орел Е.В. Пункт 2 требований просила оставить без рассмотрения, т.к. намерена обратиться с требованиями о взыскании с ответчика всего полученного по сделке.

Суд считает возможным принять изменение иска представителем истца, поскольку это предусмотрено ст. 39 ГПКУ РФ и заявлено в пределах предоставленных доверенностью полномочий.

Кроме того Богданович Г.Н. пояснила, что договоры купли-продажи между собственниками земельных долей и ООО «Аспект» были заключены в 2007 году и в 2008 году. О том, что они были заключены с нарушением закона, собственники земельных долей узнали только после 8.09.2010 года, когда было принято Славянским городским судом решение по иску ОМА по аналогичному спору. Считает, что они не пропустили срок исковой давности, поскольку течение срока начинается со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Представители ответчика обманывали и запугивали людей, поэтому те подписывали доверенности на Солдаева, который скупал участки за бесценок. На общем собрании пайщиков 20.01.2007г. были принято решение о прямом запрете Солдаеву заключать договоры аренды на предложенных ООО «Аспект» условиях. Был утвержден протокол разногласий. Впоследствии решением суда договор аренды был признан незаконным, поэтому незаконным является и договор купли-продажи. При заключении договора аренды срок действия доверенностей был просрочен. Предложение Лагошина отмежеваться на другом массиве истцы не могут принять, т.к. там плохая земля.

Директор ООО «Аспект» Лагошин С.И. иск не признал. Пояснил, что ответчик скупал земельные доли у владельцев через Солдаева, у которого была нотариальная доверенность. После приобретения долей было проведено межевание участков, а затем часть участков была продана другим лицам. Считает, что нет оснований для удовлетворения заявленных требований. Это оспоримая сделка. 2255 человек дали свои доверенности на продажу, а протокол разногласий не имеет силы, т.к. на собрании присутствовали не все собственники, а Солдаев не присутствовал.

Представители ООО «Аспект» Ковалева И.А. и Гриценко С.Н. иск не признали. Ковалева И.А. в судебном заседании 18.05.11 пояснила, что изначально собственники земельных долей продавали право, потом ООО «Аспект» формировало массив. Все эти паи вышли из кадастра 42, сейчас они имеют свой номер, свою площадь. Остальные собственники этих земельных участков привлекались к участию в этих сделках, знали о них. Когда происходил выдел участков, давалось объявление в газету. У них был заключен договор аренды и ООО «Аспект» наравне с собственниками имело преимущественное право на приобретение. Возражений от других собственников не поступало. Гриценко С.Н. пояснил, что договор был заключен законно и оснований признавать его недействительным нет, поскольку граждане давали доверенности добровольно, давление на них не оказывалось, они знали об оформлении договора, но пропустили срок исковой давности. Нарушения закона не было, граждане за земельную долю получили денежные средства. Договор был заключен на основании Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым выкупить доли без выдела земельного участка может сособственник, арендатор или администрация края.

Солдаев М.Ю. считает иск не подлежащим удовлетворению. Пояснил, что на первом собрании пайщиков было принято решение поручить ему оформить доли пайщиков в их собственность. Ему выдали доверенности и он несколько лет оформлял право собственности граждан на доли в земельном участке. Затем каждый из них выдавал ему доверенность на заключение договора аренды с ООО «Аспект» и на продажу. Протокол разногласий для него не обязателен, т.к. он частное лицо.

Представитель Щербакова В.И. Перегоненко Е.А. показала, что Щербаков приобрел часть земельного участка у ООО «Аспект», является добросовестным приобретателем, признание сделки недействительной может повлечь для него негативные последствия.

БРИ показал, что он произвел обмен земельного участка с ООО «Аспект». Если договор недействительный, т.к. с самого начала. Действия пайщиков неправильные, Солдаев имел право продать по доверенности. Их интерес понятен, они хотят продать подороже, но нарушится хозяйственный оборот земель и потери будут невосполнимы.

Представитель ООО «Цементная транспортная компания» Михайлюк В.В. возражал против удовлетворения иска. Имеется решение суда о признании недействительным договора аренды, но ООО «Аспект» имел право заключать сделку и по другим основаниям, т.к. был собственником долей. В иске не определены правовые последствия.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 7 сентября 2007 года был заключен договор купли-продажи (..) между     Солдаевым М.Ю., действующим на основании доверенности от 22.08.2007 года от имени истицы, и ООО «Аспект» в лице директора Лагошина С.И., согласно которому истица продала 1/2255 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 76670000 кв.м. для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: (...) кадастровый номер (..).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2010 года отменено решение Славянского городского суда от 27 февраля 2010 года. Принято новое решение, согласно которому признаны недействительными протоколы общего собрания участников общей долевой собственности от 20 января 2007 года, 14 декабря 2007 года, 24 мая 2008 года.

Решением Славянского городского суда от 5 июля 2010 года договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения между ООО Фирма «Аспект» и собственниками земельных долей от 21 января 2007 года признан недействительным.

Решением Славянского городского суда от 8 сентября 2010 года аналогичный договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности от 9.07.2007 года, заключенный между ООО Фирма «Аспект» и Солдаевым М.Ю., действовавшим на основании доверенностей собственников земельных долей, признан недействительным. Из содержания решения следует, что сделка является ничтожной.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом. Это требования закона при заключении оспариваемого договора выполнено не было.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. С 22.07.2008 года такое же определение содержится в ст. 11.1 ЗК РФ.

Согласно ст. 14 Закона РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002 года с последующими изменениями и дополнениями «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решением общего собрания собственников земельного участка должны быть определены условия передачи земельного участка в аренду.

Из протокола общего собрания собственников земельных долей ЗАО «Прикубанское» от 20.01.2007 года следует, что по вопросу об обсуждении условий договора на 2007 год и последующие годы было принято следующее решение: «для доработки договора аренды создать согласительную комиссию, которая должна разработать протокол разногласий согласно выступлениям пайщиков и представить этот протокол арендатору до 27.01.2007 года, запретить Солдаеву М.Ю. подписать договор на предложенных условиях с ООО «Аспект» на 2007 год и последующие годы, пока не будет решен вопрос с инициативной группой, утвержденной собранием пайщиков 20.01.2007 года по разногласию договора». Данное решение выполнено не было, условия договора не были согласованы на собрании собственников.

В судебном заседании установлено, что вопреки указанному решению собрания пайщиков, Солдаев М.Ю. после оформления права собственности пайщиков на земельные доли заключил договор аренды земельного участка, который стал собственностью пайщиков, с ООО «Аспект». Эти обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда.

Согласно положениям указанного выше Закона № 101-ФЗ (ч. 1 ст. 12) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно ст. 8 того же Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Суду не представлено доказательств того, что указанные требования закона при оформлении оспариваемой сделки были выполнены.

Доверенное лицо может лишь выполнять поручение доверителя и не вправе включать в договор условия, которые не были согласованы с этим доверителем. Стороной договора является не Солдаев М.Ю., а коллектив собственников. Суду не представлено доказательств того, что условия договора были согласованы сторонами.

Договор зарегистрирован без межевания предмета аренды. В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что действовавший от имени истца Солдаев М.Ю., не был уполномочен доверителем на выполнение действий, законность которых теперь оспаривается истицей, т.е. на заключение договора аренды с теми условиями, которые указаны в его тексте. Более того, прямо нарушил запрет на заключение договора, указанный в решении общего собрания собственников земельных долей от 20.01.2007 года. При этом Солдаев М.Ю. работал на момент заключения договора в ООО «Аспект», чего не отрицал в судебном заседании. По этим основаниям можно считать, что налицо злонамеренное соглашение представителя одной из сторон с другой стороной, что на основании ст. 179 ГК РФ также является основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В соответствии с этим течение срока давности начинается не со дня заключения оспариваемого договора, а с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора аренды земельного участка недействительным, после чего стало ясно, что сделка заключена с нарушением закона. По этим основаниям суд считает заявление о пропуске срока давности необоснованным.

Поскольку представитель истца в судебном заседании просил не применять двустороннюю реституцию, а представители ответчика ходатайства о ее применении не заявили, ссылаясь на то, что при возвращении истицей полученных в результате сделки денежных средств необходимо применять индексацию, суд считает, что требования о применении последствий недействительности сделки должны быть оставлены без рассмотрения.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать частично недействительным договор (..) купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности, заключенный 7 сентября 2007г. между представителем Орел Е.В. Солдаевым М.Ю. и ООО фирма «Аспект» в части продажи принадлежащей Орел Е.В. 1/2255 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 76670000 кв.м. для сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер (..), расположенный по адресу: (...), (...)

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Славянский городской суд в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено 30 мая 2011г.

Судья -