Дело №2-818/2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 сентября 2011 года
город Славгород
Славгородский городской суд Алтайского края в составе:
Председательствующего судьи Щербина Е.В.,
при секретаре Тырышкиной Е.А.,
с участием:
истца Пархоменко ФИО13 и его представителя Терновского ФИО14,
представителя ответчика ФИО15 - Першину (Андра) ФИО16, действующей на основании выданной генеральным директором Е.Е. Мозжилиным доверенности № от 25.02.2011 года,
третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Гильмановой ФИО17 и Гильманова ФИО18,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пархоменко ФИО19 к ФИО20 о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пархоменко ФИО21 к ФИО22 о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Пархоменко А.В. обратился в суд с иском к ФИО23 о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
В обоснование указал, что 21.03.2011 года между сторонами был заключен в письменной форме предварительный договор № купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>
По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком на условиях предусмотренных предварительным договором. Срок заключения основного договора в предварительном договоре указан «не позднее 01.02.2012 года.
Истец указал, что он добросовестно выполняет условия предварительного договора, перечисляя ежемесячно на указанный ответчиком счет по 5.000 рублей.
В апреле 2011 года истцом от ответчика получено письмо №1965-06-01 от 01.04.2011 года с уведомлением о том, что 29.03.2011 года в отношении спорного дома был заключен договор купли-продажи между ответчиком и третьим лицом.
После обращения в компетентный орган по регистрации прав на недвижимое имущество, истцом была получена информация о том, что жилой дом по-прежнему является собственностью ответчика.
После указанного истец получил от ответчика проект соглашения о расторжении предварительного договора, подписывать который отказался. Указанные действия, по мнению истца, свидетельствуют об отказе ответчика в одностороннем порядке от исполнения обязательств по предварительному договору от 21.03.2011 года, что истец считает недопустимым в силу положений ст.310 ГК РФ.
Истец указал, что на его (истца) устные обращения к ответчику, последний не предоставил договора с иным лицом, ссылаясь на наличие которого ответчик требует расторжения заключенного с истцом предварительного договора.
Указывая о том, что им (истцом) в спорном доме произведены значительные затраты на его улучшение (построен сарай для хозяйственных нужд, засажен земельный участок), ссылаясь на положения п.5 ст.429 ГК РФ (согласно которой в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ) и п.4 ст.445 ГК РФ (согласно которой если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор), истец просит обязать ответчика заключить с ним (истцом) договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>), на условиях, предусмотренных предварительным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением суда от 22.08.2011 года к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гильманова ФИО24 и Гильманов ФИО25, с которыми 18.03.2011 года ФИО26 был заключен письменный договор купли-продажи № объектов недвижимого имущества (земельный участок с расположенным на нем жилым домом), являющихся предметом намерений сторон по заключенному с Пархоменко А.В. предварительному договору от № ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).
В судебном заседании истец Пархоменко А.В. и его представитель Терновский А.С. на исковых требованиях по изложенным в исковом заявлении доводам настаивают.
Представитель ответчика ФИО27 - Першина (Андра) Е.Н. исковые требования не признала, указав об отсутствии фактической возможности выполнить условия предварительного договора, заключенного с Пархоменко А.В., по причине перехода права собственности на спорные объекты к другим покупателям Гильмановым на основании заключенного с ними 18.03.2011 года представителем по доверенности ФИО28 письменного договора купли-продажи. В связи с указанным полагает ФИО29 ненадлежащим ответчиком по делу. Поддержала доводы возражений, изложенные в письменном отзыве на исковые требования (л.д.№).
3-и лица Гильманова Г.Д. и Гильманов Е.А. полагают исковые требования Пархоменко А.В. не обоснованными, ссылаясь на то, что в настоящее время на основании заключенного 18.03.2011 года договора купли-продажи и свидетельств о регистрации права долевой собственности они и их несовершеннолетние дети являются собственниками спорных дома и земельного участка, приобретенных на денежные средства, выделенные им в качестве материнского капитала.
Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее:
21 марта 2011 года между Пархоменко ФИО30 (Покупатель), с одной стороны, и Открытым акционерным обществом «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" в лице генерального директора Мозжилина ФИО31 (Продавец) в письменной форме заключен предварительный договор №1-21-03/11 о намерении сторон в срок до 01.02.2012 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка и распложенного на нем жилого дома по адресу: <адрес> Цена договора сторонами определена в 200.000 рублей. П.3.1-3.3 договора стороны предусмотрели, что денежные средства за приобретаемые земельный участок и жилой дом Покупателем оплачиваются за счет собственных средств в следующем порядке: по 5.000 рублей ежемесячно в период с 01.03.2011 года до 01.11.2011 года в срок до 28-го числа расчетного месяца с уплатой первого взноса до 28.03.2011 года; 80.000 рублей – за ноябрь 2011 года в срок до 28.11.2011 года; 80.000 рублей за декабрь 2011 года в срок до 28.12.2011 года (п.3.1). Подтверждением оплаты является поступление денежных средств на расчетный счет Продавца (п.3.2). Покупатель имеет право произвести оплату по Договору досрочно (п.3.3) (л.д.№).
По состоянию на 28.08.2011 года во исполнение условий предварительного договора №1-21-03/11 от 21.03.2011 года оплачено в общей сумме 30.000 рублей (из которых 5.000 руб. – 25.03.2011 года, 5.000 руб. – 26.04.2011 года, 5.000 руб. – 24.05.2011 года, 5.000 руб. – 25.06.2011 года, 5.000 руб. – 26.07.2011 года, 5.000 руб. – 26.08.2011 года), что подтверждается квитанциями об оплате через ОСБ №0179/0179 (л.д.№№
Относительно жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, между ФИО32 (Продавец), с одной стороны, и Гильмановой ФИО33 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Гильмановым ФИО34 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Валиулиным ФИО35 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (в лице законного представителя – матери Гильмановой ФИО36, Валиулиным ФИО37 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (в лице законного представителя – матери Гильмановой ФИО39) и Гильмановой ФИО38 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (в лице законного представителя – матери Гильмановой ФИО40) был заключен датированный 18.03.2011 года письменный договор купли-продажи №1-22-03/11 указанных объектов, который Управлением Федерально службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрирован 06.04.2011 года (госрегистрация № - л.д.№, №).
Право долевой собственности Гильмановой ФИО41, Гильманова ФИО42 и несовершеннолетних Валиулина ФИО43 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Валиулина ФИО44 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Гильмановой ФИО46 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилой дом и земельный участок (расположенные по адресу: ул<адрес>) зарегистрировано с внесением 01.07.2011 года сведений о праве долевой собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (что подтверждается выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ свидетельствами о государственной регистрации права серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес>, серии <адрес> – л.д.№).
Выслушав доводы истца и его представителя, представителя ответчика и 3-х лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства, как в отдельности, так и в совокупности, суд приходит к следующему выводу:
Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Договор купли-продажи недвижимого имущества относится к сделкам, для совершения которых законом предусмотрена обязательная письменная форма (ст.161 ГК РФ).
Согласно принципу свободы договора (упоминаемого в п.п.1 и 2 ст.1 ГК и тесно связанного с другим принципом гражданского права - принципом автономии воли - п.1 ст.2 ГК), конкретизированного в абз.1 п.1 ст.421 ГК РФ, субъекты гражданского права самостоятельно, по своей воле определяют, заключать ли им договор, а если они принимают решение о его заключении, то самостоятельно определяют, когда, с кем, какой договор заключать и на каких условиях.
Исключение из принципа свободы договора предусмотрено для случаев, когда обязанность заключить договор принята на себя добровольно одной из сторон или обеими сторонами будущего договора (п.1 ст.421 ГК РФ). Такая обязанность заключить договор возникает, прежде всего, из предварительного договора.
Руководствуясь положениями п.2 ст.429 ГК, согласно которой к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора (т.е. не требуется его государственная регистрация в соответствии с положениями ст.131, 164 и 559 ГК РФ), а предметом предварительного договора является не обязательство по поводу недвижимого имущества, а обязательство сторон по поводу намерения заключить в будущем договор, суд приходит к выводу о том, что при подписании ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, между собственником указанных объектов недвижимости – Продавцом Открытым ФИО47 и Покупателем Пархоменко ФИО48 они добровольно взяли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (расположенными по адресу: <адрес> по цене 200.000 рублей на условиях предварительной оплаты указанной суммы Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
С требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора другая сторона вправе обратиться в суд только в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора (п.5 ст.429 ГК РФ).
При этом, необходимым условием для предъявления указанных требований также является действительность обязательств сторон предварительного договора, поскольку из положений ст.429 ГК РФ следует, что юридические последствия истечения предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора (а при его отсутствии - срока в один год) срока состоят в том, что, если основной договор в течение этого срока не будет заключен или хотя бы одна из сторон до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, не направит другой стороне оферту (предложение заключить этот договор), то обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными.
Поскольку согласно п.3.2 и 3.1 заключенного между собственником указанных объектов недвижимости – Продавцом ФИО49 и Покупателем Пархоменко ФИО50 предварительного договора условием заключения основного договора купли-продажи является полная оплата стоимости приобретаемых объектов недвижимости (в том числе и досрочно), а в судебном заседании установлено, что к моменту разрешения спора из полной стоимости в размере 200.000 рублей Покупателем Пархоменко А.В. оплачена лишь часть в размере 30.000 рублей, принимая во внимание, что оговоренный сторонами срок для заключения основного договора купли-продажи (до 01.02.2012 года) не истек, суд приходит к выводу о преждевременности заявленных истцом требований о понуждении ФИО51 заключить основной договор купли-продажи.
С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения исковых требований Пархоменко А.В. суд не усматривает.
Помимо указанного, самостоятельным основанием для оставления без удовлетворения заявленных Пархоменко А.В. исковых требований является то обстоятельство, что на момент разрешения спора право собственности ответчика ФИО52 на спорные объекты (жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, алтайский край) прекращено в связи с переходом ДД.ММ.ГГГГ права собственности на спорные объекты недвижимости к иным лицам - Гильмановой ФИО53, Гильманову ФИО54 и несовершеннолетним Валиулину ФИО55 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Валиулину ФИО56 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Гильмановой ФИО57 ДД.ММ.ГГГГ года рождения по датированному 18.03.2011 года письменному договору купли-продажи №1-22-03/11, прошедшему госрегистрацию 06.04.2011 года с государственной регистрацией перехода права собственности к указанным лицам и внесением сведений о праве долевой собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.№, №).
П.2 ст.218 ГК РФ определяет, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Ст.235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности. Так, одним из оснований прекращения права собственности по воле собственника согласно положениям п.1 п.2 ст.235 ГК РФ является: отчуждение собственником своего имущества другим лицам (п.2 ст.218 ГК РФ).
Указанное позволяет сделать вывод о том, что после прекращения права собственности Открытое ФИО58 утратило юридическую возможность быть Продавцом спорных объектов и, как следствие – утратило возможность выполнить перед Пархоменко А.В. взятые по предварительному договору купли-продажи от 18.03.2011 года обязательства по заключению основного договора купли-продажи в качестве стороны указанного договора (Продавца-собственника).
П.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Доказательств прекращения зарегистрированного права Гильмановой ФИО59, Гильманова ФИО60 и несовершеннолетних Валиулина ФИО61 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Валиулина ФИО62 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Гильмановой ФИО63 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилой дом и земельный участок (расположенные по адресу: <адрес>), суду не предоставлено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, при наличии не оспоренного зарегистрированного права указанных лиц на спорные объекты, а также при отсутствии права собственности на указанные объекты недвижимости у ответчика ФИО64 требования истца Пархоменко А.В. о понуждении указанного ответчика заключить относительно спорных объектов договор купли-продажи в качестве стороны договора являются не обоснованными, а поэтому удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Пархоменко ФИО65 к ФИО66 о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Славгородский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Дата изготовления мотивированного решения 20 сентября 2011 года.
Председательствующий: Щербина Е.В.
<данные изъяты>
<данные изъяты>