Дело № 2-450/2011 17 августа 2011 года

Р Е Ш Е Н И Е

Сланцевский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Дорошенко Н.А.

при секретаре Буланчиковой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оносовой Натальи Валерьевны, Савинцевой Галины Александровны к Соловьевой Вере Федоровне, открытому акционерному обществу «Ленинградсланец» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

Истцы Оносова Н.В., Савинцева Г.А. обратились в суд с иском к ответчикам Соловьевой В.Ф., открытому акционерному обществу «Ленинградсланец» и просили признать недействительным договор купли-продажи помещения <адрес> (кадастровый номер № в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № между ОАО «Ленинградсланец» и Соловьевой В.В., применить последствия недействительности ничтожной сделки. Также просили взыскать с ответчиков солидарно судебные расходы по оплате государственной пошлины в пользу каждой из истиц по 200 рублей, в пользу Оносовой Н.В. судебные расходы на оплату услуг адвоката по составлению иска в сумме 2000 рублей.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска на спорное нежилое помещение наложен арест.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Ленинградской области и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

В судебном заседании истица Савинцева Г.А. исковые требования поддержала, просила удовлетворить и пояснила, что проживает с 1989 года по адресу: <адрес>. Первоначально этот дом был общежитием ОАО «Ленинградсланец». Соловьева В.Ф. была комендантом этого общежития, они обратились к ней по поводу ремонта парадного крыльца здания и его открытия. Но затем из ответа управляющей компании ООО «ВИРА сервис» им стало известно, что нежилое помещение, непосредственно относящееся к коридору центрального входа, находится в собственности коменданта Соловьевой В.Ф. Раньше жильцы дома, и она (Савинцева Г.А.) в том числе, пользовались этим входом. Со стороны этого входа в здание были газоны, на лестнице стояли полозья для колясок, они могли оставлять коляски в вестибюле, так как там постоянно находился вахтер. Через тамбур при входе на лестничные площадки не проникал холодный воздух. Когда вход со стороны ул. Спортивной закрыли, Соловьева В.Ф. открыла запасные входы в дом с другой стороны, со стороны двора. В этих подъездах нет отопления, около них расположены контейнеры для мусора, все это создает им неудобства, запах от контейнеров с мусором идет в подъезд, поскольку в подъездах нет стояков отопления и при входе нет тамбура, холод с улицы идет в квартиры. Пока они занимались приватизацией своих квартир в судебном порядке, Соловьева В.Ф. оформила места общего пользования в свою собственность, что является незаконным. Нежилое помещение, оформленное Соловьевой В.Ф. в свою собственность, состоит из нескольких помещений: входной двери, тамбура при ней, коридора, нескольких помещений, которые ранее использовались для хранения белья, там сидели вахтеры. Все эти отдельные помещения созданы были позднее, первоначально это было помещение единое, вестибюль. Эти помещения являются общим имуществом их дома и должно принадлежать собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.

Истица Оносова Н.В. полностью поддержала объяснения Савинцевой Г.А. и дополнила, что у их дома до сих пор нет официального статуса жилого дома, ОАО «Ленинградсланец» так и не передало дом в муниципальную собственность, а незаконно оформило в свою собственность. Ей, как и другим жильцам дома, пришлось обращаться в суд, чтобы получить свою квартиру в собственность в порядке приватизации.

Оносова Н.В. просит удовлетворить ее требования в полном объеме.

Ответчик Соловьева В.Ф. иск не признала, просила в его удовлетворении отказать и пояснила, что она является добросовестным приобретателем, в этом доме, построенном Гатчинским ДСК, часть помещений первого этажа была приспособлена под общежитие, в том числе и парадный вход. Предполагалось, что там должны сидеть вахтеры. В соответствии с приказом по ОАО «Ленинградсланец» данный жилищный комплекс был ликвидирован, с ДД.ММ.ГГГГ были сокращены вахтеры и вход, через который обеспечивался проход в общежитие и где сидели вахтеры, был закрыт и открыты два подъезда, как во всех домах. Права истцов никаким образом не нарушаются, поскольку это нежилое помещение не является общим домовым имуществом. Даже, если этот подъезд открыть, им смогут пользоваться не все жильцы дома, а только жильцы одного подъезда, так как сообщения между подъездами сейчас нет, поскольку установлены двери. В каждый подъезд имеется вход с улицы, подъезды оборудованы тамбуром, отопление и освещение в подъездах имеется согласно проекту, закрытие входа не ограничивает доступ к коммуникациям, к квартирам первого этажа. Она приобрела указанное нежилое помещение у прежнего собственника ОАО «Ленинградсланец». В принадлежащем ей нежилом помещении нет общих коммуникаций, это автономное встроенное нежилое помещение, которое она собирается использовать под офис.

Ответчик ОАО «Ленинградсланец» был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства <данные изъяты>, однако в суд явку своего представителя не обеспечил. Его представитель по доверенности Сковородникова О.М. по телефону просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав, что иск ответчик не признает <данные изъяты>

Третьи лица Управление Росреестра по Ленинградской области и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения данного дела <данные изъяты> от Управления Росреестра по Ленинградской области поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии его представителя <данные изъяты>

От третьего лица ООО «ВИРА сервис» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя <данные изъяты>

На основании ст. 167 ГПК РФ, учитывая мнение явившихся лиц, суд пришел к выводу о возможности рассматривать дело в отсутствии представителей ответчика ОАО «Ленинградсланец» и третьих лиц.

Суд, заслушав объяснения истцов, ответчика Соловьевой В.Ф., изучив материалы гражданского дела, обозрев в судебном заседании заключение о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, приходит к следующему выводу.

Истицы Савинцева Г.А. и Оносова Н.В. проживают и зарегистрированы соответственно Савинцева Г.А. с ДД.ММ.ГГГГ, Оносова Н.В. – с ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, где они имеют на праве общей долевой собственности доли квартир, Савинцева Г.А. одну четвертую долю <адрес>, Оносова Н.В. – одну вторую долю <адрес>.

Это подтверждается справками о регистрации <данные изъяты> копиями свидетельств о государственной регистрации права <данные изъяты> из которых следует, что основанием для регистрации права общей долевой собственности за истицами на эти квартиры явились решения Сланцевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Ленинградсланец» и Соловьевой В.Ф. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ОАО «Ленинградсланец» продал, а Соловьева В.Ф. приобрела в собственность нежилое встроенное помещение в <адрес> <адрес> общей площадью 37,5 кв. м, расположенное на первом этаже этого дома <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ был оформлен акт приема-передачи указанного помещения от продавца к покупателю <данные изъяты>

Право собственности на данное нежилое помещение было зарегистрировано за ФИО3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ в реестре сделана запись регистрации № <данные изъяты>

Истицы обратились в суд с настоящим иском, в котором оспаривают этот договор купли-продажи нежилого помещения, просят признать его недействительным в силу его ничтожности, ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома и не может перейти в собственность одного лица в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Данные доводы истцов суд находит законными и обоснованными по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Названная статья определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» также определен состав общего имущества в таком доме (п. 1 – 9 части 1).

Как следует из объяснений истцов, не оспариваемых ответчиком Соловьевой В.Ф., данное нежилое помещение изначально было предназначено для обслуживания данного дома и ранее не учитывалось как самостоятельное, в границах сформированного в настоящее время нежилого помещения в период, когда этот дом был построен в 1988 году, введен в эксплуатацию и являлся общежитием, вплоть до 2008 года располагались служебные помещения, занимаемые вахтерами, лифтерами, бельевые, а также тамбур, коридор, вход в здание общежития, которым пользовались все проживающие и работающие в этом здании.

Кроме того, эти обстоятельства подтверждаются копией плана 1 этажа от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> представленными истцами фотографиями <данные изъяты>

Из плана 1 этажа видно, что помещение <адрес> как на этом плане, так и в техническом паспорте 2008 года <данные изъяты> является тамбуром, из которого имеется выход на улицу, помещение <адрес> - это коридор, являющийся проходным, соединяющим тамбур с выходом на лестничную клетку.

Ответчик Соловьева В.Ф. также подтвердила, что данное нежилое помещение проходное: одна дверь ведет на улицу, а вторая на лифтовую площадку.

Все это указывает на то, что оно не является помещением, которое может использоваться самостоятельно.

Об этом же свидетельствует и то, что в нем отсутствуют приборы, позволяющие отдельно учитывать потребление тепла и электроэнергии, расходуемых на освещение и отопление этого помещения, при этом через него проходят общедомовые электрические сети, в нем находятся стояки отопления.

О том, что данное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного жилого дома, подтверждают и ответ, полученный жильцами дома от управляющей компании ООО «ВИРА сервис» <данные изъяты>

Учитывая эти обстоятельства, суд находит, что спорное нежилое помещение является частью общего имущества дома, оно в силу статьи 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и поэтому не может находиться в собственности отдельных лиц.

Поскольку судом установлено, что спорное нежилое помещение является частью общего имущества дома, изначально принадлежит домовладельцам на праве общей долевой собственности, не может являться самостоятельным предметом сделок по отчуждению, то договор купли-продажи, заключенный между ОАО «Ленинградсланец» и Соловьевой В.Ф. по его отчуждению является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Статья 168 ГК РФ гласит: «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Удовлетворяя требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд также принимает во внимание следующее.

В соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 26 марта 2003 года Указом Президента РФ от 26.03.2003 г. № 370) при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, не могли быть включены в состав приватизируемого имущества объекты жилищного фонда. Указанные объекты относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации местных органов власти по месту расположения объекта.

Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и переданные в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Установлено, что <адрес>, в котором находится спорное нежилое помещение, являлся комплексом гостиницы и общежития, построенном в 1988 году по заказу Ленинградского производственного объединения «Ленинградсланец», являвшимся государственным предприятием, данное здание было зарегистрировано в БТИ по праву государственной собственности за ЛПО «Ленинградсланец».

Право собственности на спорное нежилое помещение <адрес> зарегистрировано за ОАО «Ленинградсланец» ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

Справка о содержании правоустанавливающих документов по регистрации права собственности ОАО «Ленинградсланец» на спорное нежилое помещение имеет ссылку как на основание регистрации права на акт оценки стоимости зданий от ДД.ММ.ГГГГ, план приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, хотя ни один из указанных документов не является по Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для регистрации права собственности.

Кроме того, следует отметить, что в плане приватизации не имеется такого объекта недвижимости, как нежилое помещение <адрес>, а есть ссылка на здание общежития. План приватизации и акт оценки – это не основания для возникновения прав на здание общежития или помещение в нем, как жилое, так и нежилое – по приведенным выше нормам закона о прямом запрете на включение в уставной капитал и состав приватизируемого имущества жилищного фонда.

Учитывая данные обстоятельства, принимая во внимание выше указанные нормы, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которым относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий, эти объекты подлежали передаче в муниципальную собственность. Таким образом, и спорное нежилое помещение, расположенное в здании общежития, относящегося к объектам жилищного фонда, не могло быть включено в состав приватизируемого имущества в силу прямого запрета закона, а подлежало передаче в ведение органов местного самоуправления. Следовательно, действия ответчика по оформлению и регистрации в собственность спорного нежилого помещения произведены с нарушением требований Закона.

Отсюда вытекает, что ОАО «Ленинградсланец» не имело право распоряжаться данным имуществом, поскольку не являлось собственником этого нежилого помещения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между ОАО «Ленинградсланец» и Соловьевой В.Ф., и на этом основании является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, не порождающей правовых последствий.

Учитывая эти обстоятельства, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, приводя стороны в первоначальное положение, суд не может возвратить нежилое помещение 3 по указанному адресу в собственность ОАО «Ленинградсланец».

Поскольку суд пришел к выводу о том, что данное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, в котором оно находится, следует и признавать его таковым, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в этом многоквартирном доме.

В связи с тем, что государственная регистрация права собственности Соловьевой В.Ф. на нежилое помещение <адрес> (кадастровый номер № в <адрес> произведена на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признанного судом недействительным в силу его ничтожности, она должна быть признана недействительной.

При этом суд не считает возможным взыскать с ОАО «Ленинградсланец» в пользу Соловьевой В.Ф. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, полагая, что ответчик Соловьева В.Ф. не лишена возможности обратиться в суд за взысканием этих денежных средств.

В связи с удовлетворением иска на основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истцов подлежат взысканию с ответчиков солидарно судебные расходы, понесенные истцами, которые подтверждены документально <данные изъяты>): а именно: в пользу Савинцевой Г.А. – 200 рублей в возмещение уплаченной госпошлины, в пользу Оносовой Н.В. – 2200 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины и услуг адвоката по составлению иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 194 – 199 ГПК РФ,

Р е ш и л:

Признать недействительными договор купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения <адрес> площадью 37,50 кв. м, кадастровый (или условный) номер: №, расположенного на первом этаже <адрес>, заключенного между открытым акционерным обществом «Ленинградсланец» и Соловьевой Верой Федоровной, и государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение за Соловьевой Верой Федоровной, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ под номером №

Признать нежилое помещение <адрес> площадью 37,50 кв. м, кадастровый (или условный) номер: №, расположенное на первом этаже <адрес>, общим имуществом указанного многоквартирного дома, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам квартир в этом многоквартирном доме.

Взыскать с Соловьевой Веры Федоровны, открытого акционерного общества «Ленинградсланец» солидарно в пользу Оносовой Натальи Валерьевны судебные расходы по оплате государственной пошлины и услуг адвоката по составлению иска в размере 2200 рублей 00 копеек, в пользу Савинцевой Галины Александровны судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Сланцевский городской суд в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Дорошенко