№2-798/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Колесниковой Д.А.,
при секретаре Абасовой И.Г.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 1 ноября 2011 года гражданское дело по исковому заявлению Шахова Ю.А. к Пяткову А.М. о признании договора недействующим, о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Шахов Ю.А. обратился в суд с иском к Пяткову А.М. о признании договора недействующим с 1 июня 2010 года, о взыскании материального ущерба в размере <данные изъяты> рублей, а так же компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей. В обоснование требований истец указал, что 01.06.2009 с ответчиком Пятковым А.М. заключен договор аренды нежилого помещения, согласно положениям которого первый арендовал у ответчика нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м по <адрес> под строительство сауны с бассейном. Цена договора составила <данные изъяты> рублей ежемесячно. Кроме того, ответчик взял на себя обязательство по возмещению всех причиненных в процессе строительства сауны убытков. Вместе с тем, Пятков А.М. нарушил условия договора путем невнесения платы за аренду помещения, неисполнения обязательств в части оплаты коммунальных платежей, что привело к значительному ущербу истца, а так же передал ключи от арендуемого помещения третьим лицам. Кроме того, указывает, что неоднократно обращался к ответчику с требованием освободить помещение, однако последний не освобождает его. Полагает, что неисполнение взятых на себя обязательств со стороны ответчика влечет взыскание с последнего убытков истца.
Определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 16 августа 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Шахова И.В.
В последующем исковые требования Шаховым Ю.А. увеличены требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2009. Определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 28 сентября 2011 года дополнительные требования Шахова Ю.А. приняты к производству суда.
Определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 1 ноября 2011 года исковые требования Шахова Ю.А. к Пяткову А.М. о взыскании материального ущерба и компенсации морального вреда выделены в отдельное производство.
В судебном заседании истец Шахов Ю.А. исковые требования с учетом их дополнений поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что ответчиком нарушены существенные условия договора. Так, ответчиком не вносилась плата за аренду помещения с декабря 2009 года, не оплачивались коммунальные услуги, кроме того без согласия собственника помещения ответчик передал его в субаренду Шаховой И.В., чем нарушил существенные условия договора. Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора. Кроме того, поскольку он не давал согласия на продление договора, и с подобным предложением ответчик не обращался, Шахов Ю.А. просит признать договор недействующим со дня истечения его действия, указанного в п.4 договора аренды.
Ответчик Пятков А.М. и его представитель Тоболев В.Е., действующий на основании ордера, с требованиями не согласились в полном объеме, пояснив, что Пятков А.М. оплачивал арендную плату по договору по ноябрь 2009 года, а с декабря 2009 года плата не вносилась, поскольку арендатор не имел доступа к арендуемому имуществу. Кроме того, пояснили, что у истца имелись долги за электроэнергию, которую ответчик оплатил, поскольку необходимо было получение определенных документов, при этом истец был предупрежден о том, что Пятков А.М. будет оплачивать задолженность по электроэнергии в счет арендной платы. В июне 2010 года третье лицо Шахова И.В. обратилась к ответчику с просьбой передать ей в субаренду спорное нежилое помещение для использования его в качестве сауны с предпринимательской целью, в связи с чем, Пятковым А.М. заключен договор субаренды спорного нежилого помещения с Шаховой И.В.
Третье лицо Шахова И.В., будучи надлежащим образом извещенной о дне, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, направив своего представителя.
Представитель третьего лица Тоблев В.Е., действующий по ордеру, с требованиями истца Шахова Ю.А. не согласился, пояснив, что действительно в июне 2010 года с ответчиком Пятковым А.М. был заключен договор субаренды помещения. Договор заключался с целью осуществления деятельности Шаховой И.В. Кроме того, пояснил, что фактически собственником сауны является Шахова И.В., поскольку документов у истца на это строение нет, в связи с чем, требования истца неправомерны.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица Шаховой И.В.
Заслушав объяснения истца, ответчика и его представителя, представителя третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, отказной материал №293/3 ск-11, материал №2787/608 об отказе в возбуждении уголовного дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 1 июня 2009 года между Пятковым А.М. (Арендатором) и Шаховым Ю.А. (Арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения – гаража площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно условиям названного договора Арендодатель предоставил Арендатору во временное пользование нежилое помещение исключительно для постройки и организации сауны.
Пунктом 4 договора определено, что срок аренды помещения установлен с 01.06.2009 по 01.06.2010.
В силу п.5 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние помещения и обслуживающих сетей на момент сдачи в аренду.
В соответствии с п.9 договора аренды нежилого помещения арендная плата по договору составляет <данные изъяты> рублей в месяц, которая оплачивается в срок до 5 числа последующего месяца путем перечисления на счет Арендодателя.
Положениями п.12 указанного договора контрагенты установили право каждой из сторон на расторжение договора досрочно, предупредив об этом письменно другую сторону за 15 дней до расторжения договора.
Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания договора, то есть с 1 июня 2009 года. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Судом установлено, и сторонами по делу не оспаривалось, что с декабря 2009 года ответчик полностью прекратил производить платежи по арендной плате.
Решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 27 января 2011 года установлено, что оспариваемый договор аренды в установленном порядке не прекращался, в связи с чем, суд пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения от 01.06.2009, заключенный между сторонами, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Кроме того, названным решением установлено, что на основании постановления главы администрации Зеленецкого сельсовета Шахову Ю.А. выделен земельный участок для строительства жилого дома по адресу: <адрес>, – на котором последним построен жилой дом, что подтверждается строительным паспортом, актом разбивки строений и выноса их в натуру на местности, схемой разбивки жилого дома и строений на земельном участке, пояснительной запиской для застройщика индивидуального жилого дома.
Названное решение суда вступило в законную силу 14 апреля 2011 года.
В соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Анализ приведенного положения позволяет сделать вывод, что преюдициальность является следствием характеристик законной силы судебного акта, в частности таких как неопровержимость, исключительность и обязательность.
При таких обстоятельствах, учитывая, что, как указывалось выше, решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 27 января 2011 года, вступившим в законную силу 14 апреля 2011 года, установлено, что договор аренды нежилого помещения от 1 июня 2009 года, заключенный между Шаховым Ю.А. и Пятковым А.М. является действующим и продленным на неопределенный срок, требования Шахова Ю.А. в части признания спорного договора аренды недействующим с 1 июня 2010 года удовлетворению не подлежат.
Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды от 1 июня 2009 года, суд приходит к следующему.
Из материалов рассматриваемого дела следует, что ответчик Пятков А.М. и Шахова И.В. заключили договор субаренды нежилого помещения от 1 июня 2010 года, согласно которому Пятков А.М. (Субарендодатель) передает, а Шахова И.В. (Субарендатор) принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - с целью использования его в качестве бытового помещения «сауна».
Истцом Шаховым Ю.А. в материалы предоставлены письменные обращения в адрес ответчика Пяткова А.М. по урегулированию спора по договору аренды в досудебном порядке с требованием исполнить взятые на себя по договору обязательства и освобождении помещения.
Посчитав, что действия Пяткова А.М. выразившиеся в невнесении платежей по арендной плате и передаче спорного помещения в сабаренду существенно нарушают условия договора аренды нежилого помещения от 1 июня 2009 года, Шахов Ю.А. обратился в суд с требованием о его расторжении и признании договора недействующим с 1 июня 2010 года.Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
Как указывалось выше, Пятков А.М. в нарушение п. 4 ст. 615 ГК РФ, а также п.8 спорного договора без уведомления арендодателя сдал нежилое помещение по адресу: ул<адрес>, – в субаренду.
Таким образом, в рассматриваемом случае Пятков А.М. передал нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды от 1 июня 2009 года, в субаренду Шаховой И.В., не получив согласия арендодателя Шахова Ю.А. на совершение данной сделки. В результате данной сделки Шахова И.В. приобрела право пользования арендованным помещением, что существенно нарушает условия договора аренды от 1 июня 2009 года, поскольку при заключении сделки истец Шахов Ю.А. наделил правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора, то есть Пяткова А.М.
Кроме того, в ходе судебного производства достоверно установлено, что ответчиком Пятковым А.М. в нарушение п.9 договора платежи по арендной плате не вносились с декабря 2009 года.
При этом доводы ответчика об оплате имеющейся у Шахова Ю.А. задолженности за электроэнергию в счет будущих платежей за аренду суд во внимание не принимает, поскольку ответчиком не предоставлено доказательств, свидетельствующих о наличии как названного соглашения между сторонами, так и об оплате Пятковым А.М. указанных платежей.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1, 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Как установлено судом, ответчиком не исполнялись условия договора аренды, имеется значительная задолженность по арендной плате, и кроме того, ответчик пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем, истцом в адрес ответчика направлены претензии, в которых указано на нарушения условий договора и предложено устранить выявленные нарушения.
Таким образом, руководствуясь частью 3 статьи 619 и пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды в связи с нарушением условий договора.
При таких обстоятельствах, суд, оценив предоставленные в дело доказательства в соответствии с правилами ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, установил, что в нарушение пункта 8 спорного договора арендатор без согласия арендодателя распорядился арендуемым имуществом путем передачи его в субаренду, и в нарушение пункта 9 договора длительное время, а именно более полутора лет, не производил арендную плату, находит, что указанные нарушения являются существенными и приходит к выводу о том, что эти нарушения влекут расторжение договора аренды в судебном порядке в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом ссылки ответчика на то, что прекращение произведения платежей по арендной плате вызвано отсутствием доступа последнего к арендуемому нежилому помещению суд признает несостоятельными.
Так, указанные обстоятельства опровергаются заключением ответчиком в июне 2010 года договора субаренды спорного нежилого помещения, что свидетельствует о возможности использования Пятковым А.М. данного помещения. Более того, из отказного материала № 292/3 ск-11, в частности из объяснений Пяткова А.М. и постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29 июня 2011 года, следует, что Пятков А.М. вплоть до 2011 года продолжал пользоваться спорным нежилым помещением, при этом указывая, что не прекращает пользование сауной, поскольку в строительство данного объекта им вложены денежные средства.
Кроме того, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ ответчиком Пятковым А.М. не предоставлены суду достоверные и допустимые доказательства отсутствия доступа к арендованному помещению, в связи с чем, доводы последнего об обратном не приняты судом во внимание.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что суд пришел к выводу о расторжении договора аренды от 1 июня 2009 года, а также принимая во внимание, что ответчик добровольно не устранил выявленные нарушения, суд находит, что на Пяткова А.М. надлежит возложить обязанность передать Шахову Ю.А. арендованное помещение согласно п.1 Договора аренды нежилого помещения.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Шахова Ю.А. к Пяткову А.М. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения в виде гаража, расположенного по адресу: <адрес>, –заключенный 1 июня 2009 года между Шаховым Ю.А. и Пятковым А.М..
Возложить на Пяткова А.М. обязанность передать Шахову Ю.А. имущество, переданное по договору аренды нежилого помещения.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме – 7 ноября 2011 года.
Судья Д.А. Колесникова