Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
город Каменск-Уральский
Свердловской области 14 октября 2010 года
Синарский районный суд г. Каменска-Уральского, Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Попковой Н.В.
с участием представителя истца Светлаковой Е.Л., представителя ответчика Синицыной И.Ю.,
при секретаре Дзюба О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 928/10 по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Каменск-Уральского отделения №1726 к Сахаровой А.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Сахаровой А.Б. к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) в лице Каменск-Уральского отделения №1726 о расторжении кредитного договора,
У С Т А Н О В И Л:
ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) в лице Каменск-Уральского отделения №1726 (далее Банк) и Сахаровой А.Б. был заключен кредитный договор №*** о предоставлении кредита «Ипотечного» в сумме *** руб. В соответствии с условиями договора Банк - Кредитор обязуется предоставить заемщику кредит «Ипотечный» в сумме *** руб на приобретение жилого бревенчатого дома индивидуального типа со служебными постройками, расположенного на земельном участке площадью 750 кв.м. по адресу: *** на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 12,25% годовых. После предоставления заемщиком кредитору надлежаще оформленных документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу кредитора, предоставления иных документов, предусмотренных кредитным договором, процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 11, 75%. Заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора.
Согласно имеющейся в материалах дела закладной, подписанной ДД.ММ.ГГГГ, кредитный договор №*** от ДД.ММ.ГГГГ обеспечен ипотекой, предметом которой являются: жилой бревенчатый дом индивидуального типа со служебными постройками, общей площадью 152,8 кв.м., жилой 80,3 кв.м.; земельный участок с разрешенным использованием: жилой дом индивидуальной жилой застройки площадью 750 кв.м. Предмет ипотеки расположен в ***,а.
В настоящее время Банк обратился в суд с иском к Сахаровой А.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору, указав, что ответчик с ДД.ММ.ГГГГ. не вносит платежи по кредитному договору, в связи с чем образовалась задолженность в размере *** руб., которую Банк просит взыскать с заемщика.
В последующем истцом представлено в суд дополнительное исковое заявление, в соответствии с которым Банк просит взыскать с ответчика досрочно всю задолженность по кредитному договору в размере *** руб., в том числе задолженность по кредиту в размере *** руб., просроченные проценты за пользование кредитом в размере *** руб., пени за нарушение сроков внесения кредита в размере *** руб пени за несвоевременное погашение процентов по кредиту - *** руб., обратить взыскание на заложенное имущество - жилой бревенчатый дом индивидуального типа со служебными постройками и земельный участок, расположенные по адресу: ***, установив начальную продажную стоимость имущества в размере *** руб.
Ответчиком Сахаровой А.Б. предъявлено в суд встречное исковое заявление о расторжении кредитного договора №*** от ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истца Светлакова Е.Л., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, пояснив, что до настоящего времени платежи по кредитному договору ответчиком не вносятся. При определении начальной продажной стоимости предмета залога просила принять во внимание представленный истцом в материалы дела Отчет №*** «Об оценке стоимости вынужденной реализации объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями в виде жилого дома, расположенного по адресу: ***, в связи с чем установить начальную продажную стоимость объекта в размере *** руб. В удовлетворении встречного искового заявления Сахаровой А.Б. просила отказать, указав, что оснований, предусмотренных законом для расторжения кредитного договора не имеется.
Ответчик Сахаровой А.Б., ее представитель Синицына И.Ю., действующая на основании устного заявления ответчика, не оспаривая наличие оснований для досрочного взыскания задолженности по кредитному договору и правильность расчета взыскиваемой суммы, настаивали на удовлетворении встречных исковых требований. Пояснили, что в настоящее время у ответчика изменились семейные обстоятельства, значительно ухудшилось имущественное положение. Изменение этих обстоятельств она предвидеть не могла, но если бы знала о них в момент заключения кредитного договора, он не был бы заключен. Данные требования заявлены с целью пресечения для Банка возможности продолжать начислять на сумму взысканной судом задолженности штрафные санкции. При определении начальной продажной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, просили установить ее в соответствии с Отчетом №*** «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (жилого дома с земельным участком)» от ДД.ММ.ГГГГ, представленным в материалы дела.
Выслушав объяснения представителя истца, объяснения ответчика и его представителя, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующим выводам:
В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие отношения по договору займа, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации или не вытекает из существа кредитного договора.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком Сахаровой А.Б. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор №*** о предоставлении кредита «Ипотечного» в размере *** руб., выдача кредита подтверждается имеющимся в материалах дела расходным кассовым ордером №*** от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26). Денежные средства были выданы заемщику на условиях возврата на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 12, 25% годовых, на условиях ежемесячного погашения суммы основного долга и процентов, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным (п. 1.1, 2.4 Договора на л.д.5), а после надлежащего оформления документов в отношении объекта ипотеки - под 11, 75% годовых.
По условиям договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплаты процентов за пользование кредитом заемщик должен уплатить банку неустойку в размере двукратной процентной ставки по настоящему договору (30 %) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной настоящим договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно) (п. 2.7 договора)
В обеспечение исполнения обязательства заемщика между истцом и ответчиком заключен договор залога объектов недвижимости - жилого бревенчатого дома индивидуального типа со служебными постройками, общей площадью 152,8 кв.м., жилой 80,3 кв.м.; земельного участка с разрешенным использованием: жилой дом индивидуальной жилой застройки площадью 750 кв.м., расположенных ***,а, что подтверждается имеющейся в материалах дела закладной от ДД.ММ.ГГГГ, Выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №***, №*** (л.д.21, 22).
В ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что взятые на себя обязательства по своевременному возврату суммы кредита и начисленных на него процентов Сахаровой А.Б. исполняла ненадлежащим образом. Последнее погашение задолженности по кредитному договору Сахаровой А.Б. было произведено ДД.ММ.ГГГГ.
На день рассмотрения дела судом задолженность по кредитному договору, включая просроченные платежи, составила *** руб., в том числе задолженность по кредиту в размере *** руб., просроченные проценты за пользование кредитом в размере *** руб., пени за нарушение сроков внесения кредита в размере *** руб., пени за несвоевременное погашение процентов по кредиту - *** руб.
Расчет суммы долга, процентов, пени истцом произведен обоснованно и верно. Правильность начисления данных сумм не вызывает сомнения у суда, проверена в судебном заседании и не оспаривалась ответчиком. Выплата данных денежных сумм предусмотрена п. 1.1, 2.7, 3.3. кредитного договора.
Совокупность установленных обстоятельств, с учетом требований ст. ст. 809, 810, 811, 819 Гражданского кодекса позволяет суду сделать вывод об обоснованности и законности требований истца к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору №*** от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с Сахаровой А.Б. в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Каменск-Уральского отделения №1726 подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в сумме *** руб., в том числе задолженность по кредиту в размере *** руб., просроченные проценты за пользование кредитом в размере *** руб пени за нарушение сроков внесения кредита в размере *** руб., пени за несвоевременное погашение процентов по кредиту - *** руб
Суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой бревенчатый дом индивидуального типа со служебными постройками, общей площадью 152,8 кв.м., жилой 80,3 кв.м.; земельный участок с разрешенным использованием: жилой дом индивидуальной жилой застройки площадью 750 кв.м., расположенных ***,а, на основании заключенного между сторонами договора залога недвижимого имущества, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено наличие оснований, предусмотренных ст.348 Гражданского кодекса РФ для обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с п.1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п.п.4 п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102 - ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в случае спора - судом.
Согласно имеющейся в материалах дела закладной, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ денежная оценка предмета ипотеки составляет *** руб
В соответствии с имеющимся в материалах дела и представленным истцом Отчетом №*** «Об оценке стоимости вынужденной реализации объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями в виде жилого дома, расположенного по адресу: ***» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость вынужденной реализации земельного участка с улучшениями в виде жилого дома, расположенных по *** в ***, составляет *** руб.
Согласно Отчета №*** «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (жилого дома с земельным участком)» от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в материалы дела ответчиком, рыночная стоимость жилого дома на земельном участке площадью 750 кв.м. по адресу: *** по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет *** руб., в том числе стоимость земельного участка - *** руб.
Из объяснений сторон следует, что соглашение об определении стоимости объекта залога между сторонами не достигнуто, в связи с чем стороны настаивают на определении размера начальной продажной стоимости объекта согласно представленным в материалы дела Отчетам.
Проанализировав содержание имеющихся в материалах дела и названных выше Отчетов, определяющих стоимость предмета залога, суд приходит к следующему выводу:
В соответствии с Отчетом №*** «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (жилого дома с земельным участком)» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области, представленным в материалы дела ответчиком, при исследовании объекта оценки оценщиком был принят во внимание в том числе технический паспорт на жилой дом, выполненный «Каменск - Уральским БТИ и РН» на ДД.ММ.ГГГГ (л.л. 6,8 Отчета), в связи с чем в Отчете имеется и полное наименование зданий и сооружений, находящихся на земельном участке по ***, со ссылкой на обозначения в техническом паспорте. Из Отчета №*** «Об оценке стоимости вынужденной реализации объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями в виде жилого дома, расположенного по адресу: ***» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «ЦНО «Бизнес - Эксперт» и представленного в суд истцом, следует, что техническая документация на объект оценки оценщику не представлена (л.12 Отчета), в связи с чем в Отчете отсутствует полная информация обо всех объектах, имеющихся на участке, неверно определена характеристика пристроя в виде гаража. При указании характеристики объекта оценки оценщиком в Отчете №*** от ДД.ММ.ГГГГ указано, что годом начала строительства индивидуального жилого дома является ДД.ММ.ГГГГ. (л.9 Отчета), что также подтверждается имеющимся в материалах дела договором купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что указанный жилой дом с хозяйственными постройками принят в эксплуатацию Актом №*** от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным постановлением главы *** №*** от ДД.ММ.ГГГГ В Отчете же №***г. указан как год реконструкции жилого дома (л.12 Отчета).
Кроме того, в Отчете №*** от ДД.ММ.ГГГГ оценщиком определена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая составила *** руб В Отчете же №*** от ДД.ММ.ГГГГ определена стоимость вынужденной реализации объекта залога (ликвидационная стоимость), которая предполагает установление цены, обуславливаемой реализацией имущества в нестандартных условиях, при отсутствии условий, предусмотренных ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Суд считает, что установление начальной продажной цены заложенного имущества равной стоимости его вынужденной реализации повлечет необоснованное нарушение прав ответчика Сахаровой А.Б., учитывая, что изначально сторонами была определена залоговая стоимость имущества в размере *** руб., а за прошедший период времени ответчиком произведены определенные улучшения в жилом доме.
Учитывая изложенное, суд считает возможным определить начальную продажную цену предмета залога - жилого бревенчатого дома индивидуального типа со служебными постройками, общей площадью 152,8 кв.м., жилой 80,3 кв.м.; земельного участка с разрешенным использованием: жилой дом индивидуальной жилой застройки площадью 750 кв.м., расположенных ***,а, - в размере *** руб.
Относительно встречных исковых требований Сахаровой А.Б. о расторжении кредитного договора суд отмечает следующее:
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
На основании п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, законом установлено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона вправе требовать в судебном порядке расторжения договора.
Иное противоречило бы принципам гражданского права - свободе волеизъявления сторон при установлении договорных отношений и равенству участников регулируемых гражданским законодательством отношений.
Таким образом, истец по встречному иску в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ должен доказать наличие одновременно четырех признаков, при которых суд может удовлетворить рассматриваемые исковые требования, а именно, во-первых, стороны в момент заключения договора исходили из того, что соответствующие обстоятельства являются заведомо непредвидимыми для каждой из сторон (в момент заключения договора стороны полагали, что такого рода обстоятельства не возникнут), во-вторых, непреодолимыми (при той степени заботливости, которая требовалась от сторон по характеру и условиям оборота, они такого рода обстоятельства преодолеть не могли), в-третьих, чрезмерными (если оставить договор в первоначальном виде, соотношение имущественных интересов окажется для стороны нарушенным, а ущерб столь большим, что она лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор), в-четвертых, то, что ни обычай делового оборота, ни существо договора не предполагали необходимости возложения риска изменения обстоятельств на заинтересованную сторону.
Между тем, истец по встречному иску не представила достаточных доказательств наличия в данной правовой ситуации одновременно вышеуказанных четырех признаков.
Ухудшение финансового положения Сахаровой А.Б., являющейся индивидуальным предпринимателем, в связи с мировым экономическим кризисом, суд не может принять во внимание в качестве существенного изменения обстоятельств, влекущего расторжение кредитного договора, поскольку хозяйствующие субъекты осуществляют предпринимательскую деятельность на свои страх и риск (ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Осуществляя предпринимательскую деятельность истец могла и должна была предвидеть, что финансовая ситуация в стране может измениться настолько, что осуществление платежей по кредитному договору станет затруднительным или даже невозможным. Не может суд принять во внимание и факт прекращения Сахаровой А.Б. трудовых отношений с у ИП Яринский С.В., что подтверждается имеющейся в материалах дела копией трудовой книжки ответчика, тем более, что трудовой договор расторгнут по п.3 ч.1 ст. 77 Трудового кодекса Российской Федерации (собственное желание). К тому же из объяснений Сахаровой А.Б., данных в судебном заседании, следует, что основной доход она получала от собственной предпринимательской деятельности, а не от трудовой деятельности.
Все вышеизложенные обстоятельства, в том числе рождение у Сахаровой А.Б. ДД.ММ.ГГГГ ребенка нельзя расценить как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров. Более того, все указанное вызвано причинами, которые ответчик могла предвидеть, вследствие чего данные возможные обстоятельства должны были быть учтены при заключении договора.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободе договора. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ввиду удовлетворения первоначальных исковых требований АК СБ РФ (ОАО) о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины - 31 *** руб
На основании ст.ст. 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с АК СБ РФ (ОАО) в пользу Сахаровой А.Б. подлежат взысканию в возмещение расходов на проведение работ по оценке предмета залога, подтвержденных договором от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком - *** руб
Учитывая, что истцом уплачена государственная пошлина в большем размере, чем предусмотрено законом, на основании п.1 ч.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации АК СБ РФ (ОАО) подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере *** руб
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требованияАкционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Каменск-Уральского отделения №1726 к Сахаровой А.Б. удовлетворить частично.
Взыскать с Сахаровой А.Б. в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) задолженность по кредитному договору в сумме *** руб, в том числе просроченную задолженность по кредиту - *** руб просроченные проценты за пользование кредитом - *** руб, пени за нарушение сроков внесения кредита - *** руб пени за несвоевременное погашение процентов по кредиту - *** руб, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** руб, а всего взыскать *** руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой бревенчатый дом индивидуального типа со служебными пристройками, литер А, а, общей площадью 152, 8 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый номер №***; земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилой дом индивидуальной жилой застройки, площадь. 750 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый номер №*** путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного недвижимого имущества в размере *** руб.
В удовлетворении встречных исковых требований Сахаровой А.Б. к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) о расторжении кредитного договора №*** от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
Взыскать с Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в пользу Сахаровой А.Б. в возмещение судебных расходов *** руб
Возвратить Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) излишне уплаченную государственную пошлину в размере *** руб
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Синарский районный суд г.Каменска -Уральского.
Решение изготовлено в машинописном варианте и является подлинником.
Судья Н.В. Попкова
Решение в окончательной форме изготовлено 04 ноября 2010 года.