Дело № 2-950/2010
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
город Каменск-Уральский
Свердловской области 28 сентября 2010 года
Синарский районный суд города Каменск-Уральского Свердловской области
в составе: председательствующего судьи Толкачевой О.А.
при секретаре Карповой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Николаев П.С. к Симоновой Е.А, о признании договора купли-продажи жилого помещения заключенным, проведении государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества
УСТАНОВИЛ:
Николаев П.С. обратился в суд с иском к Симоновой Е.А, о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** (далее по тексту - Квартира, спорное жилое помещение) от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, проведении государственной регистрации указанного договора, перехода права собственности по нему.
В обоснование иска Николаев П.С. указал, что в ДД.ММ.ГГГГ года заключил с ИП Мухлынина Т.Ю. договор аванса на приобретение вышеуказанной однокомнатной Квартиры, выставленной на продажу Агентством недвижимости «Город» ИП Мухлынина Т.Ю., по которому передал ***руб.
ДД.ММ.ГГГГ с собственником Квартиры Симоновой Е.А, истцом был заключен основной договор купли-продажи квартиры, при его подписании истцом была передана оставшаяся сумма от стоимости *** 000 руб. Таким образом, он выплатил за квартиру покупную стоимость ***руб. В КаменскУральском отделении Федеральной регистрационной службы Симоновой Е.А, отказалась регистрировать договор купли-продажи, так как ей стало известно, что регистрация сделки по приобретению в ее собственность иной квартиры по адресу: ***Уральский, ***, взамен отчуждаемой, не состоится. На следующий день ему была возвращена сумма ***руб., однако денежные средства в сумме ***руб. ему до настоящего времени не возвращены, также не передана в его собственность сама квартира. Полагал, что им были исполнены все условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в полном объеме переданы денежные средства, составляющие стоимость квартиры, в связи с чем, на основании ст.ст. 429, 445, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации просил признать заключенным подписанный между ним и Симоновой Е.А, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, произвести его государственную регистрацию и регистрацию его права собственности.
В судебном заседании истец Николаев П.С. и его представитель адвокат Терновая В.В. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Утверждали, что между Николаев П.С. и Симоновой Е.А, был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Николаев П.С. выполнил принятые на себя обязательства по выплате ответчику покупной цены за приобретаемую квартиру. Симоновой Е.А, знала и одобряла действия Николаев П.С. по передаче денежных средств за квартиру не непосредственно ей, а ИП Мухлынина Т.Ю. Более того, именно Симоновой Е.А,, указала на ИП Мухлынина Т.Ю. как на лицо, которое от её имени совершает все значимые действия по совершению сделки.
Дополнительно Николаев П.С. пояснил, что оригиналы всех необходимых для регистрации сделки и перехода права собственности документов, в том числе договор, подписанный Симоновой Е.А,, в настоящее время находятся у него на руках, однако ввиду отказа продавца Симоновой Е.А, от совместного с ним обращения в Управление Росреестра он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру по ***. На основании изложенного истец просил удовлетворить свои исковые требования, взыскать с ответчика ***руб. в счет возмещения своих расходов по оплате услуг представителя.
Ответчик Симоновой Е.А, и ее представитель адвокат Казакова Н.И. исковые требования не признали. Свои возражения мотивировали тем, что между Симоновой Е.А, и ИП Мухлынина Т.Ю. был заключен ДД.ММ.ГГГГ года риэлтерский договор, согласно условий которого ответчику должны были подобрать обмен ее однокомнатной квартиры на двухкомнатную квартиру без ремонта, в худшем состоянии, однако без какой-либо доплаты. В качестве варианта приобретаемого жилья ей предложили квартиру по адресу ***, которая ее устроила. Поскольку по достигнутой с ИП Мухлынина Т.Ю. договоренности никакой доплаты по сделкам передаваться было не должно, оформлением всех документов занималась сама ИП Мухлынина Т.Ю., которой Симоновой Е.А, доверяла. В силу своей юридической неграмотности Симоновой Е.А, не могла до конца осознавать правовые последствия совершаемых ею и ИП Мухлынина Т.Ю. действий. ДД.ММ.ГГГГ она подписала договор на приобретение двухкомнатной квартиры по ***. От имени продавца при этом выступал на основании доверенности некий Дегтярев В.А. При подписании договора никакие денежные средства за приобретаемую квартиру она не платила. Полагала, что денежные средства в данном случае вносятся самим риэлторским агентством. Поэтому она написала на имя Мухлынина Т.Ю. расписку о получении займа, которые согласно тексту расписки подлежали выплате после продажи принадлежащей Симоновой Е.А, однокомнатной квартиры. При передаче документов на государственную регистрацию сотрудником Каменск-Уральского отдела УФРС было сообщено об отсутствии в пакете документов требующейся доверенности, однако Мухлынина Т.Ю. и Дегтярев В.А. уверили, что доверенность незамедлительно будет довезена. При подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Николаев П.С. Мухлынина Т.Ю. убедила ответчицу, что недостающая доверенность уже предоставлена государственному регистратору. Поверив этому она по требованию Мухлынина Т.Ю. написала расписку о своем согласии приобрести жилье на основании совершенной по доверенности сделки. После этого она подписала договор с Николаев П.С. и по указанию Мухлынина Т.Ю. написала в договоре, что вся стоимость квартиры получена до подписания договора. Ей пояснили, что такую запись необходимо сделать перед передачей документов на государственную регистрацию. Фактически денежные средств Симонова Е.С. на руки не получала ни от Николаев П.С., ни от Мухлынина Т.Ю. Доверенность на получение за себя денежных средств Мухлынина Т.Ю. не давала, на совершение таких действий не уполномочивала. ДД.ММ.ГГГГ при сдаче договора на регистрацию регистратор сообщил Симоновой Е.А, о том, что доверенность, на основании которой ДД.ММ.ГГГГ от имени продавца Невьянцева В.И. выступал Дегтярев В.А. отозвана. Осознав, что может вообще лишиться жилья, Симоновой Е.А, отказалась передавать на регистрацию договор от ДД.ММ.ГГГГ с Николаев П.С. в отношении спорного жилого помещения.
Просили учесть, что при стоимости Квартиры в ***руб, за приобретаемую Симоновой Е.А, двухкомнатную квартиру передавалось только ***руб, ***руб ДД.ММ.ГГГГ были Мухлынина Т.Ю. возвращены Николаев П.С., однако в риэлтерском договоре ничего о риэлтерском вознаграждении Мухлынина Т.Ю. в такой сумме не сказано.
Третье лицо Невьянцева В.И. в ходе судебного заседания пояснила, что являлась собственником *** намерение продать данную квартиру и купить себе иную с доплатой. Нашла по объявлению подходящий вариант в виде квартиры по ***. Познакомилась с Кузнецов Д.Н., который представился сыном владельца данной квартиры. С Кузнецов Д.Н. была достигнута договоренность, по которой она становится собственником квартиры по *** и получает доплату ***руб. Соответствующая сделка была оформлена. Поскольку Кузнецов Д.Н. не имел намерений становиться собственником квартиры по ***, а данная квартиры была нужна ему для перепродажи, по просьбе Кузнецов Д.Н. Невьянцева В.И. были оформлены две нотариальные доверенности на права распоряжения квартирой на имя самого Кузнецов Д.Н. и на имя его знакомого, представленного как заместитель. В ДД.ММ.ГГГГ года к ней неожиданно подошли молодой человек с женщиной, фамилия женщины Мухлынина Т.Ю. ей стала известна только в последующем. Данные люди пояснили о факте утраты доверенности, попросили оформить новую. Решив проверить данную информацию, она позвонила Кузнецов Д.Н., который настрого ей запретил оформлять какие-либо документы, пояснил, что сделку хотят оформить без его согласия и участия. На следующий день она съездила с Кузнецов Д.Н. к нотариусу и отменила доверенность выданную на «заместителя» Кузнецов Д.Н. Доверенность на Кузнецов Д.Н. оставалась в силе. Какие и кем в последующем были совершены сделки с квартирой по ***, ей не известно.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области в судебное заседание не явился, направив письменное ходатайство с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие.
Третье лицо ИМ Мухлынина Т.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом и в срок, причин уважительности неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства, возражений против удовлетворения иска не представила.
Ранее в судебном заседании при рассмотрении дела Мухлынина Т.Ю. оставляя вопрос о разрешении иска Николаев П.С. на усмотрение суда, поясняла о полной выплате Николаев П.С. денежных средств в счет приобретения квартиры по ***. Данные денежные средства она передала продавцу квартиры, которая приобреталась в собственность Симоновой Е.А,, разница в стоимости квартир составляла её агентское вознаграждение.
Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля К.Н.А., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам:
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 554 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Симоновой Е.А, и Николаев П.С. был подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: *** (л.д. 5).
Согласно условиям данного договора Симоновой Е.А,, действуя как продавец, продала, а Николаев П.С. как покупатель приобрел в единоличную собственность вышеуказанное жилое помещение.
Правомочия на отчуждение квартиры Симоновой Е.А, подтверждены свидетельством о регистрации её права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).
Анализ содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать вывод о согласовании сторонами всех существенных условий, установленных законом для данной категории сделок. Так, сторонами в договоре определен его предмет в виде вышеуказанного жилого помещения, определена покупная цена квартиры равная ***руб.
Не оспаривая факт подписания указанного договора, Симоновой Е.А, в ходе судебного заседания в обоснование своих возражений на иск ссылается на не исполнение истцом как покупателем перед ней обязанности по оплате квартиры. Утверждает, что лично ей денежные средства Николаев П.С. не передавались. При этом ответчик настаивает на том, что её волеизъявление было направлено не на продажу квартиру, а на её обмен без доплаты на другую двухкомнатную квартиру. Поскольку до настоящего времени сделка по приобретению в её собственность двухкомнатной квартиры не состоялась, она не намерена отчуждать принадлежащую ей на праве собственности квартиру истцу.
Между тем, доводы ответчика о неисполнении истцом перед ней встречного предоставления по договору суд признает несостоятельными по следующим основаниям.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ между Симоновой Е.А, и ИП Мухлынина Т.Ю. (Центр недвижимости «Город») был заключен договор на оказание услуг (л.д. 100). По условиям данного договора ИП Мухлынина приняла на себя обязательства оказать Симоновой Е.А, комплекс услуг, далее по тексту договора: «по продаже (обмену) квартиры по ***». Условием продажи (обмена) являлось приобретение для ответчика двухкомнатной квартиры в Синарском районе г. Каменска-Уральского без доплаты.
Из объяснений Симоновой Е.А, установлено, что с целью исполнения условий договора ИП Мухлынина Т.Ю. предлагала ей для приобретения различные варианты двухкомнатных квартир, в конечном итоге был выбран вариант приобретения для ответчика квартиры по адресу: ***.
При этом суд критически относится к доводам ответчика о том, что по достигнутой между ней и ИП Мухлынина Т.Ю. договоренности был выбран вариант именно мены жилых помещений (ст. 567 ГК РФ).
Так, согласно содержанию договора на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ Симоновой Е.А, была изначально поставлена в известность о том, что отчуждение её однокомнатной квартиры и приобретение в её собственность двухкомнатной квартиры будет осуществлено путем заключения договоров купли-продажи. Для этих целей в договоре на оказание услуг стороны согласовали предполагаемую цену продажи однокомнатной квартиры ответчика, а также в п. 1.2 Договора предусмотрели условие о покупке двухкомнатной квартиры. В пункте 3.1 Договора стороны предусмотрели, что разница в цене между продаваемой и приобретаемой квартирами будет составлять комиссионное вознаграждение ИП Мухлынина Т.Ю. за оказанные услуги. Данный договор был подписан Симоновой Е.А, без каких-либо разногласий.
Из объяснений истца Николаев П.С. следует, что, имея намерение приобрести в свою собственность однокомнатную квартиру, он по объявлению нашел подходящий вариант. При встрече собственник Симоновой Е.А, подтвердила намерение на продажу квартиры, однако указала, что все вопросы о цене, условиях продажи Николаев П.С. как покупателю необходимо решать с ИП Мухлынина Т.Ю., то есть с руководителем агентства недвижимости, в котором выставлена на продажу квартира.
ДД.ММ.ГГГГ между Николаев П.С. и ИП Мухлынина Т.Ю. был подписан договор аванса, по условиям которого ИП Мухлынина Т.Ю. приняла на себя обязательство оказать истцу комплекс услуг по приобретению однокомнатной квартиры по ***, стоимостью ***руб. В соответствии с условиями договора Николаев П.С. в качестве аванса в счет приобретения квартиры передал ИП Мухлынина Т.Ю. ***руб. В подтверждение данного обстоятельства в договоре Мухлынина Т.Ю. была проставлена соответствующая отметка (л.д.102-103). Оставшаяся денежная сумма в размере ***руб была внесена Николаев П.С. непосредственно при подписании основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Факт полной оплаты Николаев П.С. покупной стоимости приобретаемого жилого помещения подтвержден материалами дела и не оспаривался в ходе судебного заседания стороной ответчика. Возражения ответчика Симоновой Е.А, и её представителя сводятся лишь к тому, что денежные средства истцом были переданы не непосредственно Симоновой Е.А,, а неуполномоченной отметчиком на совершение подобных действий ИП Мухлынина Т.Ю.
Действительно, в своих объяснениях истец признает, что денежные средства в счет приобретения однокомнатной квартиры он передавал ИП Мухлынина Т.Ю., при этом он был уверен в том, что принимая деньги, ИП Мухлынина Т.Ю. действует от имени и в интересах Симоновой Е.А,
По правилам ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.
Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Пункт 1 ст. 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 указанной статьи).
Как было указано ранее, именно Симоновой Е.А, указала Николаев П.С. на ИП Мухлынина Т.Ю. как на уполномоченное ею лицо на согласование всех существенных условий предполагаемой сделки. Данное обстоятельство при рассмотрении дела ответчиком Симоновой Е.А, не оспаривалось.
По условиям п. 2.1.5 договора на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.100) Симоновой Е.А, уполномочила ИП Мухлынина Т.Ю. на оформление соглашения об авансе (задатке) с потенциальными покупателями её квартиры, согласование порядка оплаты и сроков оформления сделки.
Судом на основании объяснений участников процесса установлено, что ответчик Симоновой Е.А, знала о том, что денежные средства в счет приобретения принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры передаются покупателем непосредственно ИП Мухлынина Т.Ю. Была согласна с этим и одобряла как действия покупателя, так и действия Мухлынина Т.Ю. Окончательный расчет в сумме ***руб за приобретаемую Николаев П.С. квартиру производился при подписании договора ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства передавались в присутствии Симоновой Е.А,, что признавалось в судебном заседании ответчиком. Аналогичные объяснения ранее при рассмотрении дела в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ давала третье лицо ИП Мухлынина Т.Ю. Исполнение обязательств Николаев П.С. по выплате покупной цены квартиры Симоновой Е.А, признала путем подписания договора, в котором собственноручно указала о том, что расчет за квартиру в сумме ***руб произведен полностью (л.д. 5 оборот). Более того, Симоновой Е.А, ДД.ММ.ГГГГ была составлена расписка, которой она подтвердила полный расчет перед ней Николаев П.С. за отчуждаемую однокомнатную квартиру в сумме ***руб. (л.д. 84). Распиской от ДД.ММ.ГГГГ Симоновой Е.А, подтвердила отсутствие со своей стороны каких-либо материальных претензий к Центру недвижимости «Город» (л.д. 40).
Оценив в совокупности все доказательства по делу, суд признает, что полномочия Мухлынина Т.Ю. на получение денежных средств за квартиру за Симоновой Е.А, явствовали из обстановки, в которой заключался договор и передавались денежные средства. Окончательный расчет по сделке производился в присутствии ответчика, с её одобрения. Об одобрении ответчиком действий ИП Мухлынина Т.Ю. по принятию денежных средств от истца именно в счет оплаты приобретаемой квартиры свидетельствует факт подписания Симоновой Е.А, ДД.ММ.ГГГГ договора, расписок от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, последующее одобрение Симоновой Е.А, действий ИП Мухлынина Т.Ю. по получению денежных средств от Николаев П.С. свидетельствует о принятии самой Симоновой Е.А, от Николаев П.С. встречного исполнения по сделке и создает для Симоновой Е.А, обязанность исполнения заключенного договора.
Установлено, что после подписания ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи стороны обратились в Каменск - Уральский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации договора и перехода права собственности по нему. Однако уже в кабинете регистратора от передачи договора на регистрацию Симоновой Е.А, отказалась.
В судебном заседании Симоновой Е.А, пояснила, что причиной отказа в предоставлении документов на государственную регистрацию явилось не исполнение своих обязательств Николаев П.С., а то, что в момент передачи документов она была уведомлена регистратором о наличии препятствий в регистрации ранее переданного ею договора на приобретение двухкомнатной квартиры по ***.
Между тем, суд признает, что не проведение государственной регистрации договора на приобретение в собственность Симоновой Е.А, двухкомнатной квартиры по *** не может быть расценено как основание для отказа от исполнения своих обязательств по договору с Николаев П.С.
В ходе судебного заседания Николаев П.С. признавал, что был извещен ИП Мухлынина Т.Ю. о намерении Симоновой Е.А, приобрести в свою собственность иное жилое помещения. Знал, что приобретением квартиры для ответчика занимается также ИП Мухлынина Т.Ю. Однако ни сама Симоновой Е.А,, ни ИП Мухлынина Т.Ю. не ставили Николаев П.С. в известность о прямой зависимости продажи однокомнатной квартиры по *** от совершения Симоновой Е.А, иной сделки. Кроме того, Николаев П.С. вплоть до момента отказа Симоновой Е.А, от передачи договора на государственную регистрацию не был поставлен в известность о наличии каких-либо препятствий в совершении ответчиком иной сделки. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду предоставлено не было. Также в ходе судебного заседания не было установлено обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении Николаевым А.С. при совершении сделки своими правами.
Так, в судебном заседании Симоновой Е.А, признавала, что не возражала против получения ИП Мухлынина Т.Ю. от истца-покупателя денежных средств за квартиру по ***, поскольку предполагала, что данные денежные средства будут направлены ИП Мухлынина Т.Ю. на приобретение в её (ответчика) собственность двухкомнатной квартиры по ***.
Договор на приобретение данной двухкомнатной квартиры, собственником которой по документам являлась Невьянцева В.И., был подписан Симоновой Е.А, до подписания договора с Николаев П.С., а именно ДД.ММ.ГГГГ От имени продавца Невьянцева В.И. при подписании договора на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выступал Дегтярев В.А. (л.д. 38).
В ходе судебного заседания Симоновой Е.А, признавала, что самостоятельно никаких денежных средств в счет приобретения квартиры по *** она не вносила. Знала о том, что оплата двухкомнатной квартиры Дегтярев В.А. произведена Мухлынина Т.Ю. за счет денежных средств, полученных в виде аванса от покупателя квартиры по ***, а также частично за счет денежных средств самой Мухлынина Т.Ю. Вследствие изложенного ДД.ММ.ГГГГ Симоновой Е.А, на имя Мухлынина Т.Ю. была составлена соответствующая расписка (л.д. 108). Последующее получение ИП Мухлынина Т.Ю. денежных средств от Николаев П.С. ответчик расценивала как погашение своей задолженности перед ИП Мухлынина Т.Ю. по расписке от ДД.ММ.ГГГГ
Также из материалов дела усматривается, что договор на приобретение квартиры по ***, был сдан Симоновой Е.А, и представителем собственника Невьянцева В.И. Дегтярев В.А. на регистрацию в Управление Росреестра (УФРС) ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59).
ДД.ММ.ГГГГ действия по регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности по нему к Симоновой Е.А, были приостановлены. Согласно уведомлению, направленному в адрес сторон сделки, причиной приостановления регистрации послужило отсутствие в представленном на регистрацию пакете документов - документа, подтверждающего полномочия представителя правообладателя, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права (л.д. 57, 58).
ДД.ММ.ГГГГ в регистрации перехода прав на квартиру по *** было отказано. Соответствующие сообщения направлены в адрес Невьянцева В.И. и Симоновой Е.А,
Относительно обстоятельств, послужившей причиной отказа в регистрации сделки судом установлено следующее:
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры по ***, был заключен Симоновой Е.А, ДД.ММ.ГГГГ с Дегтярев В.А., действующим на основании нотариально удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ доверенности от имени собственника квартиры Невьянцева В.И. (л.д. 54).
Указанная доверенность на имя Дегтярев В.А. была выдана в порядке передоверия Холодовым С.А., действующим от имени Невьянцева В.И. на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ
В ходе судебного заседания третье лицо Невьянцева В.И. поясняла, что являлась владельцем квартиры по ***. Преследуя цель приобрести взамен данной квартиры иную квартиру с доплатой, ДД.ММ.ГГГГ она согласилась с предложением некого Кузнецов Д.В., по которому в собственность Невьянцева В.И. была оформлена квартира по ***, также ей была выплачена денежная сумма (доплата) ***руб. В свою очередь она выписала на имя Кузнецов Д.В. и Холодова С.О., представленного Кузнецов Д.В. в качестве своего заместителя, две доверенности на право распоряжения квартирой по *** передала оригинал свидетельства о праве собственности. Доверенности были удостоверены нотариально.
В последующем по просьбе Кузнецов Д.В., она отменила доверенность на имя Холодова С.О. Просьбу об отмене доверенности Кузнецов Д.В. мотивировал желанием пресечь действия третьих лиц по продаже квартиры по *** без его ведома и без его участия.
Обращает на себя внимание то обстоятельство, что на момент подписания договора между Симоновой Е.А, и Дегтярев В.А., а также на момент передачи договора на государственную регистрацию, доверенность по которой последний действовал от имени правообладателя являлась действующей, поскольку доверенность на Холодова О.С. была отозвана Невьянцева В.И. лишь ДД.ММ.ГГГГ. Обстоятельств, свидетельствующих об обратном, судом установлено не было. Регистрация договора в отношении квартиры по *** также была приостановлена лишь ДД.ММ.ГГГГ
Из всего вышеизложенного суд делает вывод о том, что обстоятельства, по которым не была завершена регистрация сделки в отношении квартиры по ***, не зависели от истца Николаев П.С.
В судебном заседании Николаев П.С. признавал, что со слов ИП Мухлынина Т.Ю. он знал о намерении Симоновой Е.А, приобрести взамен квартиры по *** А-68, другое жилое помещение. Предполагал, что передаваемые Мухлынина Т.Ю. денежные средства предназначаются для оплаты стоимости приобретаемого Симоновой Е.А, жилья, однако продажа однокомнатной квартиры по *** не ставилась в зависимость от приобретения Симоновой Е.А, иного жилого помещения. Сделки были совершены в разные дни. В совершении сделки купли-продажи квартиры по ***, Николаев П.С. участия не принимал, не знал о наличии препятствий в её совершении. Сам договор, заключенный между Симоновой Е.А, и Николаев П.С., не содержит условий о встречном приобретении Симоновой Е.А, иного жилого помещения.
Достоверных доказательств того, что исполнение договора на продажу квартиры по ***, напрямую зависело от исполнения условий договора купли-продажи, заключенного с Дегтярев В.А., представлено не было.
Установлено, что будучи лишь устно уведомленной ДД.ММ.ГГГГ о не предоставлении оригинала документа, подтверждающего полномочия представителя правообладателя Невьянцева В.И., Симоновой Е.А, просто воспользовались своим правом отказа от государственной регистрации договора.
Суд признает, что Симоновой Е.А, имела реальную возможность для защиты своих прав в отношении квартиры по *** однако данным правом не воспользовалась. Ограничилась лишь отказом от исполнения договора, заключенного с Николаев П.С. Уголовное дело следователем СЧ СУ при УВД по МО г. Каменск-Уральский возбуждено по заявлению Николаев П.С. ДД.ММ.ГГГГ производство по уголовному делу приостановлено на основании п. 1 ч. 1 ст. 208 УПК РФ.
На основании вышеизложенного суд признает, что регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности по нему не произошла именно по волеизъявлению Симоновой Е.А,
В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ, не допускаются односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что Симоновой Е.А, умышленно в одностороннем порядке без уважительных на то причин уклоняется от исполнения договора, в том числе путем уклонения от государственной регистрации перехода права собственности.
Данное поведения расценивается судом ничем иным как злоупотреблением предоставленным правом, что является недопустимым по смыслу ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ.
В свою очередь отсутствуют какие-либо обстоятельства, свидетельствующие об уклонении от принятых на себя обязательств по договору со стороны Николаев П.С.
В силу ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенных с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (ч.3 ст. 551, ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).
Данная норма корреспондирует с нормой, закрепленной в ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, о том, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Признавая доказанным наличие факта уклонения Симоновой Е.А, от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, принимая во внимание отсутствие со стороны заинтересованных лиц каких-либо заявлений относительно наличия обстоятельств, свидетельствующих о недействительности договора купли-продажи, несоблюдения предъявляемых к нему законодательством требований, суд приходит к выводу о необходимости защиты прав Николаев П.С. путем удовлетворения его требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и государственной регистрации перехода права и права собственности на основании решения суда.
То обстоятельство, что уже после отказа Симоновой Е.А, от государственной регистрации договора купли-продажи Николаев П.С. были частично возвращены денежные средства в сумме ***руб, ранее переданные им в счет оплаты квартиры, не может свидетельствовать о необходимости отказа в удовлетворении иска Николаев П.С.
В ходе судебного заседания Николаев П.С. признавал, что после его обращения в правоохранительные органы Мухлынина Т.Ю. возвратила ему ***руб., которые ранее удерживала в виде своего комиссионного вознаграждения за оказанные услуги. В подтверждение получения денег он составил расписку, в которой по настоянию Мухлынина Т.Ю. указал, что деньги получил от Симоновой Е.А, (л.д.84). В настоящее время он готов возвратить данную сумму Симоновой Е.А, Требование о взыскании денежной суммы в судебном порядке ответчик Симоновой Е.А, не предъявила.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Николаев П.С. в полном объеме.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Требования истца о возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере ***руб заявлены в письменной форме (л.д. 117), размер возмещения подтвержден квитанциями №*** от ДД.ММ.ГГГГ, №*** от ДД.ММ.ГГГГ
С учетом конкретных обстоятельств дела, степени его сложности, суд полагает разумным и справедливым определить подлежащими возмещению расходы истца по оплате услуг представителя в полном размере, то есть в сумме ***руб.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца надлежит взыскать ***руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине, оплаченной при обращении с настоящим иском в суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Николаев П.С. к Симоновой Е.А, о признании договора купли-продажи жилого помещения заключенным, проведении государственной регистрации перехода права и право собственности на объект недвижимого имущества.
Признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Николаев П.С., действующим в качестве продавца и Симоновой Е.А,, действующей в качестве покупателя, в отношении однокомнатной ***, находящейся в ***
Провести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Продавцом - Симоновой Е.А, и Покупателем - Николаев П.С., и переход права собственности по нему на объект недвижимого имущества - однокомнатную квартиру, общей площадью 35,1 кв.м., расположенную по адресу: ***, к Покупателю - Николаев П.С., без участия стороны договора Продавца - Симоновой Е.А,.
Взыскать с Симоновой Е.А, в пользу Николаев П.С. ***. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, *** копеек в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя, итого взыскать ***.
Настоящее решение является основанием для регистрации перехода права собственности и права собственности в Управлении Федеральной службы реестра, кадастра и картографии по Свердловской области.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Синарский районный суд города Каменск-Уральского Свердловской области.
Судья:
Решение изготовлено в окончательной форме 08.10.2010 г.
Судья: