Дело № 2-791/10
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Каменск-Уральский
Свердловской области 23 сентября 2010 года
Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области
в составе: председательствующего судьи Толкачевой О.А.
при секретаре Карповой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Тючкалов О.В. к Левикина С.С. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении
по встречному иску
Левикина С.С. к Тючкалов О.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки
УСТАНОВИЛ:
Тючкалов О.В. обратился в суд с иском к Левикина С.С. с требованием о прекращении прав ответчика в отношении жилого дома под №*** расположенным по ***, выселении из него. В обоснование иска указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел данный дом у ответчика. В нарушение принятых на себя обязательств ответчик в установленный договором срок не выселилась из дома, не снялась с регистрационного учета по его адресу. Ссылаясь на ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, просил удовлетворить свои требования.
Не соглашаясь с иском Тючкалов О.В., Левикина С.С. обратилась к нему со встречным иском о применении на основании ст. 166, 167, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности ничтожной сделки. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ на условиях возврата она взяла у Тючкалов О.В. ***руб., сроком на 1 месяц, о чем написала расписку в единственном экземпляре. Мотивом заключения в этот же день договора купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности дома и земельного участка являлось желание супруги Тючкалов О.В. иметь гарантии возврата долга. В этих целях Тючкалов О.В. предложил оформить фиктивный договор купли-продажи, передать ему оригиналы документов на дом и земельный участок, выписать нотариальную доверенность на представление её интересов в Учреждении юстиции. В свою очередь Тючкалов О.В. уверял, что не станет передавать договор на регистрацию. Поскольку она доверяла Тючкалов О.В., собиралась совместно с ним вести свой бизнес, на предложение согласилась и оформила необходимые документы. В день передачи заемных денежных средств она подписала требуемый договор, думая, что он является лишь обеспечительной мерой возврата суммы займа, то есть, по сути - договором залога. В ДД.ММ.ГГГГ г. из-за невозможности выполнения обязательства по возврату займа по предложению Тючкалов О.В. она переписала расписку на ***руб., под угрозой, что в противном случае он перепишет дом на себя (зарегистрирует переход права собственности по договору). После новогодних праздников у нее заболела мама, в феврале маму положили в больницу, через месяц она умерла. Из-за случившегося она (истец) некоторое время ни с кем не общалась. В последующем в разговорах Тючкалов О.В. соглашался предоставить ей еще дополнительный срок для возврата займа, тогда как к этому времени, как стало известно в настоящее время, он уже оформил переход права собственности на земельный участок и дом по заключенному договору на свое имя. Утверждая, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожна в силу притворности, спорный жилой дом является для неё единственным жильём, оспаривая получение денежных средств по договору и передачу прав владения на дом к Тючкалов О.В., Левикина С.С. просила удовлетворить свои требования.
В последующем Левикина С.С. уточнила свои требования. Просила применить к совершенной сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ последствия её недействительности в виде возврата ей всего переданного по сделке Тючкалов О.В., фактически восстановив её в праве собственности на переданные по договору объекты недвижимости.
В судебном заседании представители истца Тючкалов О.В.: Макухин Ю.А., Зубова Л.Е., действующие на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, требования Тючкалов О.В. поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать. Полагали, что Левикина С.С. не доказана состоятельность встречного иска. Утверждали, что при заключении оспариваемой сделки волеизъявление сторон было направлено именно на переход права собственности на земельный участок и жилой дом от Левикина С.С. к Тючкалов О.В. Заключение между Левикной С.С. и Тючкалов О.В. каких-либо иных договоров, в том числе договоров займа, - оспаривали. Настаивали на том, что оспариваемый договор заключен в надлежащей форме, после достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, денежные средства Тючкалов О.В. по договору уплачены Левикина С.С. в полном объеме.
Представитель ответчика Левикина С.С. - Юровских Е.Ю., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, требования Тючкалов О.В. не признала, просила удовлетворить встречный иск. Утверждала, что у Левикина С.С. отсутствовало намерение продать дом и земельный участок Тючкалов О.В., а у последнего отсутствовало намерение приобрести данные объекты в собственность. В обоснование данного довода ссылалась на ряд обстоятельств. В частности, на то, что в договоре не были учтены права матери Левикина С.С., которая на ДД.ММ.ГГГГ проживала в доме и имела право пользования им. В договоре не были отражены те улучшения, которые были выполнены Левикина С.С. в доме в последнее время, значительно увеличившие его рыночную стоимость. Сумма договора была взята наугад и не соответствует реальной рыночной стоимости данного объекта, равной около 2 млн. рублей. Денежные средства по договору Левикина С.С. не получала. Оспаривала вообще наличие у Тючкалов О.В. данной суммы. По утверждению представителя Юровских Е.Ю., целью заключения договора являлось необходимость предоставления супруге истца доказательств наличия гарантий по возврату Левикина С.С. Тючкалов О.В. суммы займа. Тючкалов О.В. никогда не был в ***, не осматривал его как продавец. Приложенные Тючкалов О.В. к договору документы для целей государственной регистрации были оформлены им позже ДД.ММ.ГГГГ Предмет договора (дом, земельный участок) никогда не передавались во владение Тючкалов О.В. До настоящего времени Левикина С.С. проживает в доме, несет расходы по его содержанию, заключает договоры на коммунальное обслуживание от своего имени.
Аналогичные объяснения давала в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ сама Левикина С.С., которая поясняла, что подписала предложенный Тючкалов О.В. договор и доверенность, поскольку, как объяснил Тючкалов О.В., без оформления этих документов он не может дать ей в долг требуемую денежную сумму. Объяснил, что договор он должен представить супруге, которая не одобряет его решение одолжить денежную сумму, сомневается в платежеспособности Левикина С.С., желает иметь гарантии возврата денег. Левикина С.С. нуждалась в денежных средствах, которые Тючкалов О.В. согласился ей предоставить на условиях возврата, поэтому подписала документы, будучи уверенной, что указанное необходимо только в качестве обеспечительной меры.
Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания истец Тючкалов О.В., ответчик Левикина С.С., представитель третьего лица Каменск-Уральского территориального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в суд не явились, ходатайства об отложении рассмотрения дела, доказательств уважительности причин своей неявки - не представили.
Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся истца, ответчика и представителя третьего лица.
На основании ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания прокурора.
Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, показания свидетеля И.О.В., учитывая показания допрошенных в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ свидетелей Тючкалов О.В., К.О.В., Б. Г.И., Я.Я.В., С.И.С., П.А.В., исследовав письменные доказательства по делу, обозрев материал проверки №***, №*** от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Левикина С.С. в отношении Тючкалов О.В., суд приходит к следующим выводам:
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Таким образом, правовыми последствиями договора купли-продажи являются переход права собственности на отчуждаемую вещь (объект недвижимости) от продавца к покупателю и уплата покупателем покупной цены (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
Как следует из материалов дела, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ Левикина В.Н. передала в дар своей дочери Левикина С.С. недвижимое имущество: жилой дом, площадью 40 кв.м., и земельный участок №***, площадью 653 кв.м., находящиеся по адресу: ***
ДД.ММ.ГГГГ между Левикина С.С. и Тючкалов О.В. был заключен договор купли-продажи, вышеуказанных объектов недвижимости, согласно содержанию которого Левикина С.С. продала, а Тючкалов О.В. купил в собственность жилой дом и земельный участок. По условиям договора дом продан за ***руб, земельный участок - за ***руб. (л.д. 8-9).
ДД.ММ.ГГГГ Тючкалов О.В. получены свидетельства о государственной регистрации возникшего у него права собственности на объекты недвижимости (л.д. 6, 7).
В настоящее время Левикина С.С. утверждает, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась ничтожной, поскольку была совершена с целью прикрытия другой сделки - залога.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пункт 2 статьи 170 ГК РФ закрепляет, что притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Таким образом, по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
В судебном заседании представитель истца по встречному иску Юровских Е.Ю. утверждала о том, что договор купли-продажи заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ являлся притворным поскольку у его сторон не было намерения, волеизъявления на достижение последствий сделки купли-продажи, то есть прекращения права собственности на жилой дом и земельный участок у Левикина С.С., возникновения такого права у Тючкалов О.В. Целью заключения данного договора являлось намерение сторон обеспечить обязательства Левикина С.С. перед Тючкалов О.В. по возврату заемных денежных средств, то есть, фактически, заключить договор залога.
Не признавая предъявленные Левикина С.С. встречные требования, представители истца Тючкалов О.В. в ходе судебного заседания ссылались на совершение сделки в надлежащей форме, согласование в договоре купли-продажи всех его существенных условий, совершение Левикина С.С. действий по подписанию договора, доверенности, передачи Тючкалов О.В. оригиналов документов о праве собственности на спорные объекты. При этом представители Макухин Ю.А., Зубова Л.Е., оспаривали наличие каких-либо иных договорных правоотношений между их доверителем и Левикина С.С. кроме отношений, возникающих из договора купли-продажи.
Между тем, совершение сделки купли-продажи в надлежащей форме, с изложением всех его существенных условий, не является, само по себе, безусловным доказательством действительности сделки. Для признания сделки притворной необходимо установить, что стороны сделки не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия; заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались; правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.
При этом, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что воля сторон при совершении сделки была направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывала иную волю всех участников сделки. Притворные сделки могут подтверждаться всеми доступными средствами доказывания, в т.ч. свидетельскими показаниями. Каких-либо исключений по этому вопросу гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено
Суд признает, что доводы представителей истца Тючкалов О.В. об отсутствии между их доверителем и Левикина С.С. иных правоотношений, чем из договора купли-продажи, опровергаются установленными по делу обстоятельствами.
Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Левикина С.С. обратилась в ОВД Синарского района г. Каменска-Уральского с заявлением о привлечении Тючкалов О.В. к уголовной ответственности за не неправомерное завладение принадлежим ей имуществом (домом и земельным участком).
В ходе проведения проверочных мероприятий по данному заявлению было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Левикина С.С. взяла в долг у Тючкалов О.В. деньги под проценты. В качестве гарантии возврата долга по предложению Тючкалов О.В. в этот же день между ними был заключен фиктивный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Реального намерения на продажу данных объектов недвижимости Левикина С.С. не имела. Указанные выводы как установленные изложены в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ Данное постановление обжаловано не было. Основанием для отказа в возбуждении уголовного дела послужили сведения о наличии судебного спора между Тючкалов О.В. и Левикина С.С., рассматриваемого в порядке гражданского судопроизводства.
Из представленного для обозрения суду материала КУСП №*** следует, что в ходе проверочных мероприятий был неоднократно опрошен сам Тючкалов О.В., который в своих объяснениях признавал наличие между ним и Левикина С.С. правоотношений из договора займа. В частности, в своих объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ Тючкалов О.В. указал, что давал Левикина С.С. в долг ***руб, пояснял, что расписку Левикина С.С. в получении денег он, возможно, выбросил. Указанное, в части величины суммы займа, согласуется с ранее данными в ходе рассмотрения дела показаниями Левикина С.С., которая поясняла, что из-за тяжелого финансового положения, в котором она оказалась, она не смогла возвратить Тючкалов О.В. своевременно сумму займа ***руб. с процентами, вследствие чего по требованию последнего, написала новую расписку, которой признала за собой долг перед Тючкалов О.В. в сумме порядка ***руб.
В ходе судебного заседания в качестве свидетеля была допрошена Я.Я.В., которая пояснила, что со слов самого Тючкалов О.В. и Левикина С.С. ей известно, что Тючкалов О.В. в ДД.ММ.ГГГГ по просьбе Левикина С.С. давал последней в долг по расписке денежную сумму, составляющую примерно ***руб. Поскольку Тючкалов О.В. сомневался в платежеспособности Левикина С.С., между ними в качестве гарантии возврата денег был заключен договор купли-продажи принадлежащего Левикина С.С. имущества. Аналогичные показания дала свидетель И.О.В., которая пояснила, что занимается риэлтерской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя. В ДД.ММ.ГГГГ по просьбе знакомой Тючкалов О.В. она помогала последнему составить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Из разговора между ранее не знакомыми ей Тючкалов О.В. и Левикина С.С., при оформлении договора (ДД.ММ.ГГГГ), она поняла, что Левикина С.С. берет в долг у Тючкалов О.В. на условиях возврата денежную сумму около ***руб. Договор купли-продажи был необходим сторонам в качестве «страховочного» - гаранта возврата денег по займу. Фактически исполнять договор, передавать его на государственную регистрацию они намерены не были. Об этом помимо утверждений самих Левикина С.С. и Тючкалов О.В. свидетельствовала их не подготовленность к совершению сделки: покупная цена имущества была записана наугад, согласована непосредственно при подписании договора; у сторон отсутствовала справка с места жительства о составе проживающих в отчуждаемом доме лицах, вследствие чего соответствующие данные были внесены со слов Левикина С.С.; также отсутствовало согласие супруги Тючкалов О.В. на совершение сделки, оформленное в письменной форме. Желая иметь гарантии возврата денег Левикина С.С., Тючкалов О.В. спросил её (И.О.В.), чем еще он может подстраховаться. На что И.О.В. предложила оформить доверенность от имени Левикина С.С. на подачу документов для регистрации договора в Федеральную регистрационную службу.
Доводы представителей Тючкалов О.В. о необоснованности утверждений Левикина С.С. о наличии между ней и Тючкалов О.В. правоотношений из договора займа вследствие не предоставления последней соответствующих договоров, составленных в письменной форме, признаются судом несостоятельными.
В соответствии с ч. 2 ст. 408 ГК РФ долговой документ до момента исполнения обязательства находится у кредитора.
На основании изложенного, принимая во внимание признание Левикина С.С. факта неисполнения до настоящего времени своих обязательств перед Тючкалов О.В. по договору займа, суд признает обоснованным отсутствие у Левикина С.С. на момент разрешения настоящего спора соответствующей долговой расписки.
Также суд не находит в рассматриваемом случае оснований полагать, что обязательства Левикина С.С. перед Тючкалов О.В. по договору займа прекратились новацией, как на то указывал в своих объяснениях ДД.ММ.ГГГГ Тючкалов О.В. в ходе проверки по заявлению Левикина С.С. о привлечении его к уголовной ответственности. В данных объяснениях Тючкалов О.В. указал, что договор купли-продажи был заключен по предложению Левикина С.С. в счет погашения задолженности по займу.
Между тем, существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.
Судом установлено, что обязательства из займа возникли между сторонами одновременно с подписанием договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, до истечения срока, на который был предоставлен заем, без решения вопроса о прекращении обязательства из займа, следовательно, обязательства из договора купли-продажи нельзя расценивать как новацию - замену одного обязательства другим.
Суд признает, что в ходе судебного заседания нашло свое полное и объективное подтверждение утверждение представителя истца по встречному иску Юровских Е.Ю. об отсутствии у обеих сторон при оформлении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ намерений на достижение правовых последствий по сделке, то есть перехода титула собственника от продавца к покупателю.
Так, в ходе рассмотрения дела были допрошены свидетели К.О.В., С.И.С., П.А.В., не доверять которым у суда нет оснований. Данные свидетели поясняли, что Левикина С.С. никогда не имела намерений продать жилой дом по *** и земельный участок под ним. Данный дом является единственным её жилищем. На протяжении ряда лет Левикина С.С. производит действия по улучшению данного дома: произвела его реконструкцию, увеличив жилую площадь, ремонт. ДД.ММ.ГГГГ года она производила работы по перепланировке приусадебного участка. В ДД.ММ.ГГГГ от своего имени заключила договоры на обслуживание газового оборудования в доме, поставку электроэнергии, газа (л.д.119-121). Из показаний свидетеля С.И.С., следует, что об оформлении Левикина С.С. договора купли-продажи она узнала в ДД.ММ.ГГГГ г. от самого Тючкалов О.В., который пояснил, что переписал дом из-за не возврата Левикина С.С. ему своевременно суммы долга по займу, при этом пояснил, что не намерен проживать в доме, желает лишь возвратить свои деньги. До этого времени никто из родственников Левикина С.С. об оформлении договора не знал.
Также в судебном заседании установлено, что сделка купли-продажи фактически исполнена сторонами не была. До настоящего времени Левикина С.С. проживает и пользуется жилым домом по пер. Вагонников, 5, что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела представителями истца Тючкалов О.В. Сам Тючкалов О.В. в дом не вселился, вещей в нем не хранит Доказательств того, что до обращения Тючкалов О.В. в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ он в досудебном порядке предъявлял требования к Левикина С.С. об освобождении жилого дома, суду представлено не было. Указанное противоречит п. 7 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка Левикина С.С. и принятие его Тючкалов О.В. произошли до подписания договора. Вышеуказанное расценивается судом как еще одно доказательство формальности заключения договора купли-продажи.
Об отсутствии у сторон ДД.ММ.ГГГГ намерений на достижение правовых последствий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка также свидетельствуют не опровергнутые стороной истца по первоначальному иску утверждения Левикина С.С., высказанные ею в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, поддержанные её представителем, о том, что до настоящего времени Тючкалов О.В. никогда не был на территории земельного участка по пер. Вагонников, 5, не находился внутри жилого дома. Указанное нашло свое подтверждение в показаниях свидетелей К.О.В., С.И.С. Допрошенная в ходе судебного заседания в качестве свидетеля супруга истца Тючкалов О.В. пояснила, что дом по пер. *** она впервые увидела после оформления супругом договора купли-продажи, когда Тючкалов О.В. подвез её к дому со стороны улицы. Описание дома данным свидетелем ограничилось указанием на его месторасположение в черте *** и указанием на газификацию дома. Также Тючкалов О.В. пояснила, что не знает, был ли её супруг внутри дома. Суд обращает внимание, что обстоятельств, свидетельствующих о совершении супругами Тючкалов О.В. до ДД.ММ.ГГГГ каких-либо действий по подысканию вариантов покупки жилых домов, судом в ходе рассмотрения дела установлено не было. Указанное также свидетельствует об отсутствии изначально намерений у Тючкалов О.В. на приобретение жилого дома.
Кроме того, обращает на себя внимание, что согласие супруги Тючкалов О.В. на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества по пер. Вагонников, 5, было оформлено у нотариуса только ДД.ММ.ГГГГ, справка с места жительства о составе зарегистрированных лиц - получена Тючкалов О.В. лишь ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на момент оформления договора купли-продажи эти документы отсутствовали, что объясняет также отсутствие в нарушение ч. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре условий о сохранении права пользования домом матерью Левикина С.С. - Левикина В.Н., ДД.ММ.ГГГГ, которая проживала в доме вплоть до своей смерти ДД.ММ.ГГГГ. На ДД.ММ.ГГГГ Левикина В.Н. сохраняла право пользования домом в соответствии с условиями договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому она передала в дар жилой дом и землю под ним своей дочери Левикина С.С.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи был представлен Тючкалов О.В. в Управление Федеральной регистрационной службы для регистрации лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя два с половиной месяца со дня его оформления. Договор был представлен лишь в двух экземплярах, что следует из расписок о получении документов в ФРС, тогда как по тексту договора он должен был быть составлен в четырех экземплярах. Регистрация произведена на основании заявления Тючкалов О.В., действующего за себя и за Левикина С.С., по выданной ею доверенности от ДД.ММ.ГГГГ
Все вышеуказанные обстоятельства в совокупности представляются суду подтверждающими отсутствие у сторон непосредственно в момент оформления сделки купли-продажи намерения для Тючкалов О.В. - достичь цель титульного владения предметом договора (жилым домом и земельным участком), для Левикина С.С. - распорядиться своим правом, получить покупную цену. Заключая данный договор, стороны имели намерение лишь создать обеспечение исполнения обязательства Левикина С.С. по договору займа, в виде залога недвижимого имущества, принадлежащего Левикина С.С. Доказательств, свидетельствующих об обратном суду предоставлено не было.
Согласно п. 4 договора купли-продажи жилой дом и земельный участок подлежали оплате Тючкалов О.В. в сумме ***руб при подписании договора. Вместе с тем, установлено, что указанная в договоре купли-продажи сумма фактически не передавалась Левикина С.С.
Каких-либо достоверных и допустимых доказательств получения Левикина С.С. денежных средств от Тючкалов О.В. по договору суду представлено не было. Более того, по мнению суда, в ходе рассмотрения дела не был доказан даже факт наличия у Тючкалов О.В. на момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере ***руб. Справки о заработной плате истца, сведения об оказании его супругой в качестве индивидуального предпринимателя услуг парикмахера, сами по себе безусловно не свидетельствуют об обладании на ДД.ММ.ГГГГ истцом требуемой денежной суммы. При этом заслуживает внимания выявленный факт противоречивости показаний свидетеля Тючкалов О.В. относительно происхождения денежных средств, уплаченных по её мнению, по договору купли-продажи. Так, в своих объяснениях в ОВД Синарского района Тючкалова С.В. поясняла, что имущество у Левикиной её супругом было приобретено за счет ***руб, которые хранились на банковском счете, а также за счет накоплений в сумме около ***руб, хранящихся у них дома. Между тем, в ходе судебного заседания Тючкалов О.В. поясняла уже о накоплениях в сумме ***руб, хранящихся в виде наличных денежных средств в их доме.
Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель И.О.В. пояснила, что текст договора купли-продажи она составляла ДД.ММ.ГГГГ в присутствии Тючкалов О.В. и Левикина С.С. Покупная цена жилого дома и земельного участка была взята приблизительно, поскольку стороны четко выражали отсутствие своей воли на достижение правовых последствий по сделке, объясняя, что данный договор является лишь «страховочным», оформляется с целью гарантировать возврат суммы займа. Договор подписывался сторонами в её (И.О.В.) присутствии, при этом денежные средства по договору при И.О.В. не передавались. Не доверять показаниям данного свидетеля у суда оснований не имеется. Данный свидетель дал последовательные, не противоречивые показания, согласующиеся с другими фактами, установленными по делу. Обстоятельства, свидетельствующие о какой-либо заинтересованности И.О.В. в исходе дела, судом установлены не были.
В подтверждение безденежности договора купли-продажи косвенно также свидетельствует извещение Тючкалов О.В. при передаче ДД.ММ.ГГГГ им договора в Федеральную регистрационную службу о факте залога в силу закона. Соответствующая отметка им была сделана в графах «Примечание» в заявлениях о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ Указанное соответствует положениям ст. 488, п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которым если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона.
В силу ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив в совокупности все доказательства по делу, суд признает, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что жилой дом по пер. *** земельный участок по данному же адресу, перечисленные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически выступали обеспечением обязательств Левикина С.С. как заемщика перед Тючкалов О.В. Стороны лишь документарно оформили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, а не договор залога. При этом обе стороны договора не имели намерений на достижение правовых последствий в виде перехода титульного владения жилым домом и земельным участком от Левикина С.С. к Тючкалов О.В., более того, стороны также не имели намерений исполнять данный договор, об этом свидетельствует то обстоятельство, что денежные средства в счет приобретения объектов недвижимости по договору не передавались, договор фактически ими исполнен не был. Левикина С.С. до настоящего времени продолжает проживать в доме, нести бремя содержания данного имущества. Доводы представителей Тючкалов О.В. о том, что последним был оплачен налог на спорное имущество, документально не подтвержден.
Поскольку все установленные судом обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки, то она в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ должна быть признана ничтожной. Указанное не лишат истца Тючкалов О.В. прав требования исполнения обязательств по заключенному между ним и Левикина С.С. договору займа.
Ничтожность притворной сделки не вызывает правовых последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК. В соответствии с п. 2 ст. 170 к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.
Между тем, суд признает, что признание в рассматриваемом случае сделки купли-продажи, заключенной между сторонами, ничтожной, не может влечь необходимость применения для спорных объектов недвижимости правовых последствий, предусмотренных в случае заключения договора залога, по следующим основаниям:
Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339).
Обстоятельств, свидетельствующих о достижении между сторонами соглашений по всем вышеуказанным условиям, судом установлено не было, следовательно, в соответствии со ст. 339 ГК РФ договор залога между Тючкалов О.В. и Левикина С.С. считаться заключенным не может
В соответствии с пунктами 3,4 статьи 339 ГК РФ не соблюдение процедуры государственной регистрации договора залога недвижимости влечет признание его недействительным.
В соответствии со ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, не допускается, в случае, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам. Следовательно, соглашение сторон о переходе к Тючкалов О.В. права собственности на жилой дом по пер. *** и, соответственно, на земельный участок под ним, в случае ненадлежащего исполнения обязательств Левикина С.С. по возврату займа, без обращения взыскания на данные объекты в судебном порядке, противоречит требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
На основании изложенного суд признает невозможным применение к рассматриваемым правоотношениям положения ч. 2 ст. 170 ГК в части, предписывающей, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, должны применяться относящиеся к ней правила.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к Тючкалов О.В. на спорные объекты недвижимости осуществлена на основании недействительной сделки, суд приходит к выводу, что запись о государственной регистрации права собственности Тючкалов О.В. должна быть погашена и восстановлена запись о праве собственности на спорные объекты в отношении Левикина С.С. Соответствующие требования встречного иска Левикина С.С. подлежат удовлетворению.
Относительно первоначальных исковых требований Тючкалов О.В. суд отмечает следующее:
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами использования.
Удовлетворение встречного иска Левикина С.С., восстановление её в правах собственника жилого дома по пер. Вагонников, 5 свидетельствует о несостоятельности утверждений Тючкалов О.В., со ссылкой на ст. 235 ГК РФ, 35 ЖК РФ) о прекращении прав Левикина С.С. в отношении данного жилого дома. Соответственно, первоначальные требования Тючкалов О.В. о прекращении данного права и выселении Левикина С.С. подлежат оставлению без удовлетворения.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу Левикина С.С. с Тючкалов О.В. подлежит взысканию денежная сумма в размере ***руб в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Тючкалов О.В. в доход государства необходимо взыскать государственную пошлину в размере ***руб, не уплаченную Левикина С.С. при подаче иска в силу предоставления соответствующей рассрочки определением от ДД.ММ.ГГГГ
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Тючкалов О.В. к Левикина С.С. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении - отказать.
Встречные исковые требования Левикина С.С. к Тючкалов О.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - удовлетворить.
Признать заключенный между Левикина С.С. и Тючкалов О.В. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по переулку ***, недействительным в силу его ничтожности.
Восстановить Левикина С.С. в своем праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные в ***
Настоящее решение является основанием для прекращения записи о государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии права собственности Тючкалов О.В. №*** от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома под №*** расположенного по переулку ***, а также записи №*** от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, площадью 653 кв.м., расположенного по адресу: переулок ***; а также является основанием для восстановления записи о регистрации права собственности на данные объекты за Левикина С.С. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с Тючкалов О.В. в пользу Левикина С.С. ***руб в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
Взыскать с Тючкалов О.В. в доход государства государственную пошлину в размере ***руб.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Синарский районный суд ***.
Судья:
Решение изготовлено в окончательной форме 28.09.2010 года.
Судья: