хх

Дело № 2-80/10

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Каменск-Уральский

Свердловской области       12 апреля 2010 года

Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области

в составе: председательствующего судьи Толкачевой О.А.

при секретаре Карповой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Казакова Н.Ю. к Кияхову Е.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения не заключенным, выселении

по встречному иску

Кияхова Е.В. к Казакову Н.Ю, о проведении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры

УСТАНОВИЛ:

Казаков Н.Ю. обратился в суд с иском к Кияхову Е.В., указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, за хх рублей. При подписании договора ответчик произвел с ним расчет, выплатив хх рублей, остальную сумму в размере хх рублей устно обещал выплатить после его (истца) снятия с регистрационного учета. ДД.ММ.ГГГГ он снялся с учета по адресу ранее занимаемого жилого помещения, однако ответчик расчет по договору так и не произвел, вследствие чего ДД.ММ.ГГГГ на основании его (истца) заявления государственная регистрация заключенного с ответчиком договора была приостановлена. Ссылаясь на ст.ст. 166-168, 12, 301, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и выселить ответчика из спорного жилого помещения. В последующем истец уточнил дату заключения оспариваемого им договора, указал, что он был заключен ДД.ММ.ГГГГ, также уточнил основание своих требований - просил признать договор недействительным по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие ее заключения под влиянием обмана.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к производству суда для совместного рассмотрения с вышеуказанным иском было принято встречное исковое заявление Кияхову Е.В. к Казакова Н.Ю. о проведении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, возмещении расходов, связанных с задержкой государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ Казаков Н.Ю., воспользовавшись правом, предусмотренным ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предъявил суду уточненное исковое заявление к Кияхову Е.С. с требованием о признании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, сделки - несостоявшейся.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду принятия отказа истца Казакова Н.Ю. от требований, предъявленных к Кияхову Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, производство по делу в части указанных исковых требований было прекращено.

В судебном заседании Казаков Н.Ю. поддержал требования о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, выселении ответчика. Представитель истца адвокат Савкина Н.А. (ордер № х, удостоверение № х) просила требования своего доверителя удовлетворить. Пояснила, что в договоре купли-продажи, оформленном между Казаковым Н.Ю. и Кияховым Е.В., отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать предмет договора, что свидетельствует о том, что договор должен считаться незаключенным по мотиву отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора. Пояснила, что к договору не приложен план спорного жилого помещения. Предметом договора является квартира, тогда как согласно техническому паспорту, <адрес>, расположена в доме коридорного типа и имеет все признаки комнаты коридорного типа: расположена в секции из шести комнат, имеется общий коридор, санитарный узел, чулан-кладовка. Оплата за содержание данного помещения и капитальный ремонт также берется как с комнаты коридорного типа. Определенная сторонами покупная стоимость жилого помещения в размере хх рублей также больше соответствует продаже комнаты, а не квартиры.

Ответчик Кияхов Е.В. против удовлетворения требований Казакова Н.Ю. возражал. Утверждал, что предмет договора и иные существенные условия договора были между ним и истцом согласованы. Настаивал на том, что со своей стороны он выполнил все обязанности по договору, в том числе в части выплаты Казакову Н.Ю. хх рублей. Утверждал, что Казаков Н.Ю. в свою очередь, необоснованно уклоняется от регистрации состоявшегося договора, в связи с чем просил удовлетворить его встречные исковые требования, возместить понесенные им в связи с задержкой регистрации расходы, не уточняя их состав и величину.

Третье лицо Кияхова Н.А. позицию ответчика Кияхова Е.В. (своего супруга) поддержала. Просила удовлетворить предъявленные последним встречные исковые требования.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в лице Каменск-Уральского отдела в суд не явился.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Выслушав объяснения истца, его представителя, объяснения ответчика, третьего лица Кияховой Н.В., учитывая показания свидетелей П., П., Б., допрошенных в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам:

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Казаков Н.Ю., Кияхов Е.В. обратились в Каменск-Уральское отделение Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода по нему права собственности от Казакова Н.Ю. к Кияхову Е.В. в отношении жилого помещения: квартиры <адрес> (л.д. 45-48).

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним была приостановлена на основании поданного Казаковым Н.Ю. заявления (л.д. 59). В качестве причины подачи заявления указан неполный расчет между продавцом и покупателем.

В настоящее время Казаков Н.Ю. просит признать договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, саму сделку- несостоявшейся, утверждая, что в договоре отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать его предмет.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Как следует из условий договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного Казаковым Н.Ю. в качестве продавца и Кияховым Е.В. в качестве покупателя, сторонами определен предмет данного договора как квартира <адрес>, выкупная цена сторонами определена в размере хх рублей.

Анализ содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать вывод о согласовании сторонами всех существенных условий, установленных законом для данной категории сделок, в том числе, по мнению суда, сторонами в договоре четко указаны данные, позволяющие идентифицировать его предмет.

Доводы истца о том, что о незаключенности договора свидетельствует отсутствие в нем сведений о конкретном местоположении объекта недвижимости, этажности и других параметрах, что, по его мнению, не позволяет идентифицировать объект, суд признает несостоятельными.

Согласно условиям договора, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру <адрес> состоящую из одной комнаты, общей площадью - 11,8 кв.м., в том числе жилой - 9,6кв.м. (п. 1 Договора).

Указанные сведения суд полагает достаточно определенными для идентификации предмета купли-продажи. Признает, что отчуждаемый объект определен в договоре купли-продажи настолько конкретно, насколько это возможно в отношении жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.

Пункт 2 Договора содержит сведения о том, что отчуждаемая квартира принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ за № х. В подтверждение указанного представлен сам договор от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права собственности Казакова Н.Ю. в отношении объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49,50). В данных документах объект недвижимости также поименован как однокомнатная квартира <адрес>.

Более того, о согласовании сторонами предмета договора свидетельствует состоявшийся фактически до подписания договора факт передачи жилого помещения во владение покупателя Кияхова Е.В., что не оспаривали в судебном заседании обе стороны. Указанное также зафиксировано в п. 7 Договора. Установлено, что в настоящее время Кияхов Е.В. с семьей пользуется приобретенным жилым помещением, проживает в нем. Более того, и до заключения договора семья Кияховых пользовалась данным помещением на возмездной основе на основании достигнутого ранее с Казаковым Н.Ю. соглашения. Указанное в судебном заседании не оспаривалось Казаковым Н.Ю. Таким образом, при заключении договора обе стороны четко осознавали, какое помещения является предметом договора, не могли заблуждаться ни относительно его технических характеристик, ни относительного его местонахождения, разногласий и споров между сторонами, свидетельствующих о том, что при заключении договора они заблуждались относительно предмета договора, не возникало.

В судебном заседании представитель истца утверждала, что <адрес>, передаваемая по договору купли-продажи, имеет признаки комнаты коридорного типа, оплата за ее содержание также производится, исходя из ставки, применяемой для комнат, расположенных в домах коридорного (секционного) типа, в силу чего ее именование в договоре как квартира свидетельствует о несогласовании сторонами условий о предмете договора. Между тем, суд также отклоняет данные доводы как несостоятельные.

Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объединяет под понятием виды жилого помещения: и квартиру и комнату, и жилой дом. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).

Как следует из технического паспорта спорного жилого помещения, предоставленного Каменск-Уральским БТИ и РН, по учетным данным это помещение числится как квартира в доме коридорного типа, имеет общую площадь 11,8 кв.м., жилую 9,6 кв.м. Данные сведения технического учета полностью соответствует сведениям, закрепленным сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Аналогичным образом спорное жилое помещение было поименовано в договоре, послужившим основанием для возникновения в свое время права собственности на помещение у Казакова Н.Ю. и в выданном на основании данного договора свидетельстве о праве собственности (л.д. 49, 50).

Относительно доводов стороны истца о том, что при предъявлении на государственную регистрацию к договору не был приложен план жилого помещения, суд отмечает следующее:

Довод истца об отсутствии плана спорного помещения как приложения договору не может быть принят во внимание как основание для признания факта недостижения сторонами соглашения об имуществе, подлежащем передаче покупателю по договору. Приложение к договору купли-продажи объектов недвижимости плана объекта как обязательное статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено. Более того, статья 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент обращения сторон в Управление Федеральной регистрационной службы, при указании на необходимость приложения к документам, передаваемым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества, предусматривала, что представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требовалось, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Установлено, что в дело правоустанавливающих документов в отношении <адрес> до обращения сторон с заявлением о регистрации перехода права собственности ранее уже предоставлялся план объекта недвижимого имущества, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ регистрировались договор и переход права собственности на квартиру к Казакову Н.Ю., в ДД.ММ.ГГГГ - договор и переход права собственности к предыдущему собственнику Ш. (л.д. 50). Технический паспорт на спорный объект недвижимости был составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, имеется достаточно точных сведений, позволяющих однозначно определить спорный объект, в связи с чем нарушений требований ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не усматривается.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По смыслу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимого имущества цена является существенным условием договора.

Как следует из текста договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны при его заключении согласовали цену отчуждаемого Казаковым Н.Ю. жилого помещения, равной хх рублей и согласовали порядок расчета (п. 3,4 Договора).

В судебном заседании также было установлено, что заключению основного договора от ДД.ММ.ГГГГ предшествовали переговоры сторон. С целью получения комплекса услуг по подысканию покупателей, оформлению документов Казаков Н.Ю. обращался в Агентство недвижимости «хх» (ИП П.), его условием изначально была продажи имеющегося в его собственности жилого помещения за хх рублей, о чем свидетельствует соглашение о задатке на л.д. 5.

Таким образом, сторонами при заключении договора были согласованы все его существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора, следовательно, указанный договор является заключенным и оснований для удовлетворения требований Казакова Н.Ю. и признания договора незаключенным не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи (для движимых вещей) либо с момента государственной регистрации (для недвижимых вещей), если иное не установлено законом. В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенных с момента такой регистрации.

В силу положений статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч.3 ст. 551, ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ, не допускаются односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, после заключения договора купли-продажи жилого помещения, обращения в Федеральную регистрационную службу с заявлением о проведении государственной регистрации, Казаков Н.Ю. ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ и перехода по нему права собственности на жилое помещение к покупателю Кияхову Е.В. Свое требование мотивировал тем, что с ним покупателем не в полном объеме произведен расчет по договору. Аналогичные доводы изначально были положены истцом в основу требований о признании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в соответствии с ч. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, от данных требований истец в последующем отказался. Отказ истца принят судом. Производство по делу в части требований Казакова Н.Ю. к Кияхову Е.В. о признании сделки купли-продажи недействительной было прекращено

К показаниям допрошенных ранее по ходатайству истца свидетелей П., П. - сотрудников агентства «хх», занимающихся оформлением документов по продаже Казаковым Н.Ю. жилого помещения, суд относится критически. Данные лица дали противоречивые показания относительно сумм, которые в их присутствии передавались Кияховым Е.В. в счет приобретения квартиры Казакову Н.Ю., а также о датах передачи данных сумм.

Вместе с тем суд учитывает, что после уточнения исковых требований Казаков Н.Ю. более не указывал на наличие перед ним задолженности по оплате спорного жилого помещения, признавал, что помимо денежных средств, переданных ему Кияховым Е.В. в момент подписания договора, что подтверждали допрошенные в ходе разбирательства дела свидетели, от Кияхова Е.В. он получал в счет оплаты квартиры иные денежные суммы. Указанное, в том числе, подтверждается соглашением о задатке, произведенном Кияховым Е.В. на сумму хх рублей (л.д.34), распиской от ДД.ММ.ГГГГ на хх рублей (л.д.35). В подтверждение своей платежеспособности Кияховым Е.В. был представлен в материалы дела договор, свидетельствующий о том, что накануне состоявшейся сделки ДД.ММ.ГГГГ, а именно ДД.ММ.ГГГГ Кияхов Е.В. получил от продажи ранее принадлежащего ему жилого помещения, расположенного в <адрес>, хх рублей (л.д. 40). Указанное, по мнению суда, заслуживает внимание.

О получении хх рублей в счет оплаты приобретаемой Кияховым Е.В. квартиры Казаков Н.Ю. сделал отметку непосредственно в самом договоре от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17 оборот). Более того, в ходе рассмотрения дела Казаков Н.Ю. неоднократно при обсуждении вопроса о разрешении спора миром в качестве условия мирового соглашения в ответ на отказ ответчика Кияхова Е.В. от встречных требований о государственной регистрации состоявшегося договора и перехода по нему права собственности предлагал возвратить Кияховым в качестве уплаченной по договору суммы именно хх рублей. Все указанное в совокупности свидетельствует о выполнении ответчиком Кияховым Е.В. принятых на себя по договору обязательств по оплате приобретаемой квартиры, достоверных и допустимых доказательств в опровержение данного факта, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Казаковым Н.Ю. суду представлено не было.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что Казаков Н.Ю. в свою очередь умышленно в одностороннем порядке без уважительных на то причин уклоняется от исполнения договора, путем уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, тем самым, возможно, преследуя цель увеличения продажной цены принадлежащей ему квартиры, поскольку в настоящее время нуждается деньгах, поскольку является недобросовестным должником по нескольким денежным обязательствам, что в судебном заседании не оспаривалось самим Казаковым Н.Ю. Данное поведения расценивается судом ничем иным как злоупотреблением предоставленным правом, что является недопустимым по смыслу ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, признавая доказанным наличие факта уклонения Казакова Н.Ю. от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, принимая во внимание отсутствие со стороны истца, заинтересованных лиц каких-либо заявлений относительно наличия иных обстоятельств, свидетельствующих о недействительности договора купли-продажи, несоблюдения предъявляемых к нему законодательством требований, суд приходит к выводу о необходимости защиты прав Кияхова Е.В. путем удовлетворения его встречных исковых требований о государственной регистрации в отсутствие стороны продавца договора купли-продажи жилого помещения и перехода по нему права собственности на приобретенное жилое помещение.

Указанное, в свою очередь, влечет отказ в удовлетворении требований Казакова Н.Ю. о выселении Кияхова Е.В. из спорного жилого помещения по следующим основаниям:

Установлено, что сторонами при заключении договора купли-продажи жилого помещения были согласованы все его существенные условия, договор фактически сторонами был исполнен, поскольку произошла передача предмета договора в обладание покупателя, следовательно, последний имеет право использовать приобретенное жилое помещение по своему целевому назначению, то есть проживать в нем. Законных оснований для удовлетворения требований Казакова Н.Ю. в части выселения ответчика из приобретенного жилого помещения суд не усматривает.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Казакова Н.Ю. в пользу Кияхова Е.В. подлежит взысканию сумма государственной пошлины, уплаченной последним при обращении в суд.

Вместе с тем, доказательств наличия иных убытков, связанных с задержкой государственной регистрации договора, а также несения иных судебных расходов, Кияхов Е.В. суду не предоставил. Требования о возмещении этих расходов не уточнил, в связи с чем, они не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Казакова Н.Ю. к Кияхову Е.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения не заключенным, выселении отказать.

Встречные исковые требования Кияхова Е.В. к Казакову Н.Ю. о проведении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Провести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Продавцом - Казаковым Н.Ю. и Покупателями - Кияховым Е.В., и переход права собственности по нему на объект недвижимого имущества - жилое помещение <адрес> в собственность Кияхова Е.В., без участия стороны договора Продавца - Казакова Н.Ю,

Взыскать с Казакова Н.Ю. в пользу Кияхова Е.В. хх рублей хх копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение является основанием для регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности в ГУ Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Синарский районный суд города Каменск-Уральского Свердловской области.

Судья: подпись

Решение изготовлено в окончательной форме 21.04.2010 года.

Копия верна.

Судья:       Секретарь: