Дело № 2-28/2011 г.копия
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Каменск-Уральский 18 февраля 2011 года
Синарский районный суд г. Каменска-Уральского, Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Ю.В.
при секретаре Валитовой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Паниковской Е.Г. к ЖСК «Альпийский» об устранении недостатков законченного строительства, о передаче нежилого помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Паниковская Е.Г. обратилась в суд с иском к ЖСК «Альпийский» об устранении недостатков законченного строительства и о передаче нежилого помещения – магазина №, расположенного по адресу: <адрес> с актом приема-передачи.
В судебном заседании истица заявленные требования поддержала, в их обоснование пояснила, что в соответствии с заключенным договором от ДД.ММ.ГГГГ за №/в (далее по тексту Договор) ЖСК «Альпийский» обязался за установленную плату (паевые взносы) передать в её собственность нежилое помещение: магазин № общей площадью 513,3 кв. м., по адресу: <адрес> в (позднее ему был присвоен адрес - <адрес>) в планируемый срок до 4 <адрес> года.
С её (Паниковской) стороны обязательства по договору были выполнены в полном объеме, она внесла все паевые взносы, но со стороны ЖСК «Альпийский» были допущены существенные нарушения выше указанного договора. В соответствии с п. 4.1 договора ЖСК передает, а Пайщик принимает нежилое помещение после окончания строительных работ по акту приема-передачи. До настоящего времени ответчик не передал ей нежилое помещение по акту приема-передачи, не передал сам акт, что не отвечает требованиям ст. 309 ГК РФ.
Вопреки запланированному сроку окончания строительства (4 <адрес> года) акт приемки объекта капитального строительства ей было предложено подписать только в ДД.ММ.ГГГГ года.
Предлагая подписать акт приемки, со стороны исполнителя по договору не был устранены обнаруженные недостатки передаваемого нежилого помещения, несмотря на многочисленные претензии об этом. А именно: в магазине практически не функционирует вентиляционная система (не работают две приточные и одна вытяжная вентиляции); не устранены недостатки кровли и водостока (с крыши нежилого помещения неоднократно происходили протечки в различных местах потолочного перекрытия); не произведена отделка крыльца (не уложена плитка, не доделаны колонны), что является отступлением от проекта и создает опасность травм для клиентов и сотрудников магазина; при запасном выходе не установлена ранее оплаченная входная группа (пластиковая из двух дверей), не доделан козырек над крыльцом; лестница в дебаркадере - не соответствует проекту; благоустройство прилегающей территории магазина (общей собственности жилого комплекса) не соответствует проекту - вместо тротуарной плитки уложен асфальт; на стеклах витражных стеклопакетов не удалены окалины после сварочных работ; не установлен узел учета тепловой энергии, предусмотренный проектом.
В ответ на многочисленные претензии к ЖСК «Альпийский» его руководство ссылается на недобросовестность в исполнении своих обязательств застройщиком - ООО «<данные изъяты>», входящего в группу компаний «<данные изъяты>», и что ЖСК «Альпийский» не является правопреемником обязательств подрядных организаций.
Поскольку во внесудебном порядке ответчик уклоняется от исполнения договорных обязательств по приему-передаче помещения, по устранению недостатков выполненных работ, она (Паниковская) просит в судебном порядке понудить ответчика ЖСК « Альпийский» исполнить обязательства по договору №в от ДД.ММ.ГГГГ: обязать его передать акт приема-передачи в соответствии с п. 4.2 Договора и передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение в соответствии с п. 4.1. Договора, устранив выше указанные недостатки строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель ответчика Председатель Правления ЖСК «Альпийский» Жидких М.А. иск Паниковской Е.Г. не признала, в обоснование возражений против удовлетворения иска пояснила, что на момент заключения договора №/в от ДД.ММ.ГГГГ строительство объекта осуществлялось ООО «<данные изъяты>», который являлся застройщиком объекта (согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и разрешительных документов). ЖСК «Альпийский» являлся инвестором строительства, согласно заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ЖСК «Альпийский» договора № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям указанного договора п. 1.2. ЖСК «Альпийский» инвестировал строительство объекта, а Исполнитель - ООО «<данные изъяты>» брал на себя обязательство построения объекта в строгом соответствии с Проектом и в установленные договором сроки (п. 2.1.1 договора). Ввиду того, что при сдаче коммерческой недвижимости (в частности магазинов) застройщик не обладает информацией на стадии проектирования о направлении предпринимательской деятельности будущих покупателей данной категории недвижимости, в договоре был предусмотрен объем работ необходимый для возведения и передачи встроено-пристроенных помещений (приложение №). С учетом указанного приложения в договоре №/в о внесении взносов в ЖСК «Альпийский» была предусмотрена та стадия готовности объекта, при которой ЖСК передавал магазин пайщику кооператива. Однако, до момента передачи пайщику помещения, ЖСК должен был принять его у застройщика в течение 5 дней с момента окончания строительных работ (п. 2.1.6. договора №). Срок их окончания устанавливался ДД.ММ.ГГГГ года. Обязанность по вводу в эксплуатацию и оформлению права собственности возлагалась на пайщика кооператива (3.1.7 договора 5/в). ЖСК не получал официального уведомления о готовности объекта к передаче от застройщика ООО «<данные изъяты>», соответственно он не имел возможности проверить строительную готовность магазина (согласно приложения к договору) ввиду того, что Истец самовольно, не выполнив условий договора №/В (п. 3.1.6) приступила к отделочным работам и открыла магазин в ДД.ММ.ГГГГ, без регистрации права собственности, без акта ввода объекта в эксплуатацию. На неоднократные жалобы и претензии ИП Паниковской Е.Г. об устранении недостатков ЖСК обращался к застройщику с требованием выполнить гарантийные обязательства и определить сроки их выполнения, однако, ответов на обращения не получал.
В ДД.ММ.ГГГГ года ООО «<данные изъяты>» отказалось от строительства объектов в Каменске-Уральском ввиду финансовой несостоятельности. Между ЖСК и ООО «<данные изъяты>» было заключено соглашение б/н от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ЖСК принимало на себя функции застройщика и обязанность достроить и ввести в эксплуатацию жилой <адрес>А и поземный паркинг 37Г (п.2.2.1.соглашения), а так же должно было выполнить благоустройство перед встроено-пристроенным помещениями 37В - на сумму <данные изъяты> млн.рублей, (п.2.2.2 соглашения). Оставшиеся обязательства, по ранее заключенным договорам и выполненным работам возлагались на ООО «<данные изъяты>» (п.3.1.2 соглашения). ЖСК свои обязательства перед собственниками встроено-пристроенных помещений выполнил в полном объеме: Благоустройство было выполнено. Проект благоустройства с асфальтированными дорогами был утвержден главным архитектором ФИО
В отношении остальных недостатков, указанный в исковом заявлении ЖСК не является правопреемником обязательств старого застройщика и устранять недостатки работ ООО «<данные изъяты>» и его подрядных организаций не намерен. Кроме того, исходя из документов, прилагаемых истцом к исковому заявлению следует, что ИП Паниковской Е.Г. объект капитального строительства был принят у ООО «<данные изъяты>» и ООО «УКС». Подписи ЖСК, как застройщика на данном акте нет более того, представителя ЖСК в момент принятия объекта не было, и его официально не вызывали.
Обязанностью ЖСК было передать пайщику нежилое помещение в соответствии с характеристикой, указанной в Приложении № (п. 4.3 договора 5/в), в котором предусмотрено, что вентиляция вообще не выполняется, однако, фактически ЖСК было лишено возможности передачи помещения, в силу начала отделочных работ пайщиком без информирования ЖСК. Ввиду выше перечисленного надлежит признать, что ЖСК надлежащим образом исполняло свои обязательства по Договору №/В и требование об устранении недостатков должно быть предъявлено к лицам, выполнявшим непосредственное строительство объекта и несущим за него гарантийные обязательства. Акт приема-передачи помещения был передан истице еще в ДД.ММ.ГГГГ году. Само помещение в том виде, в котором оно подлежало передаче по Договору, не существует. На основании акта от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи помещения с отделкой и введенного в эксплуатацию и справки о выплате паевого взноса Паниковская Е.Г. зарегистрировала свое право собственности на нежилое помещение, таким образом, оснований для повторного составления акта и передачи помещения в соответствии с Договором не имеется.
Представитель третьего лица МУ «Управление капитального строительства» Курбатова К.С. суду пояснила, что МУ «УКС» необоснованно было привлечено к участию в деле, поскольку прав и обязанностей данного учреждения рассматриваемый спор не касается. Действительно до начала строительства МУ «УКС» осуществляло его предпроектную подготовку, получало разрешение на строительство, но впоследствии ООО «<данные изъяты>» заключило договор на выполнение функций заказчика и соответственно на сдачу дома в эксплуатацию с ООО «Управление капитального строительства», которое в настоящее время прекратило свою деятельность. Ни в МУ «УКС», ни в ООО «УКС» в связи с указанным найти проект строительства дома невозможно.
Третье лицо Паниковский Е.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие полностью поддерживая исковые требования супруги Паниковской Е.Г.
Представитель третьего лица ООО «УКС» в судебное заседание не явился по причине ликвидации данного юридического лица, о чем в материалы дела представлена выписка из единого государственного реестра юридических лиц.
Выслушав объяснения явившихся участников судебного разбирательства, изучив письменные доказательства в материалах гражданского дела, суд считает иск Паниковской Е.Г. не подлежащим удовлетворению по следующим ниже основаниям.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. В силу действующего законодательства ЖСК не несет ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию и на отношения между членами ЖСК и кооперативом не распространяется Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как определила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в "Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" к спорам между Кооперативом и членами ЖСК не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"…
Таким образом ответственность сторон спора друг перед другом надлежит анализировать, исходя из Устава ответчика и заключенного между ним и Паниковской Е.Г. Договора.
ЖСК «Альпийский» был зарегистрирован в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ.
Являясь согласно своему Уставу представителем законных интересов членов кооператива, будучи созданным в целях аккумулирования имущественных взносов членов кооператива и строительства, ЖСК «Альпийский» ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «<данные изъяты>» договор № инвестирования строительства, по которому осуществлял финансирование строительства жилого комплекса по <адрес> и должен был получить встроено-пристроенные помещения 37в для передачи пайщикам.
ДД.ММ.ГГГГ Паниковская Е.Г. была принята в члены ЖСК «Альпийский» для приобретения в <адрес> по <адрес> в <адрес> на праве собственности нежилого помещения – магазина № общей проектной площадью 513,3 кв.м.. В тот же день между ЖСК «Альпийский» и Паниковской Е.Г. был заключен договор №/в о внесении взносов в ЖСК «Альпийский», по условиям которого Паниковская Е.Г. обязалась внести в кооператив вступительный, членский и паевой взносы в размере стоимости приобретаемого жилья, а ЖСК «Альпийский» обязался обеспечить передачу в собственность пайщика оговоренного нежилого помещения в виде возврата паевого взноса.
По условиям Договора ЖСК «Альпийский» обязалось по окончании строительных работ в объеме, предусмотренном Приложением № 1 к Договору по акту приема-передачи передать его пайщику, полностью оплатившему все взносы, с документами, необходимыми для оформления права собственности (справкой о полной выплате паевого взноса, актом приема-передачи). При этом все недостатки, недоделки и несоответствия условиям Договора указываются в акте приема-передачи, который должен быть подписан пайщиком в течение 5 рабочих дней с момента оформления акта (раздел 4 Договора). При этом пайщик обязался по договору до принятия нежилого помещения по акту приема-передачи не производить монтаж внутренних сетей и оборудования, отделочные работы, необходимые для сдачи помещения в эксплуатацию (п. 3.1.6 Договора).
Как следует из акта приема-передачи нежилого помещения–магазин № в жилом доме – новостройке по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ЖСК «Альпийский» и член кооператива Паниковская Е.Г. в соответствии с Договором констатировали, что паевый взнос в размере <данные изъяты> рубля внесен членом кооператива полностью, помещение передано и используется по целевому назначению. Каких-либо оговорок о наличии недостатков, недоделок и несоответствия помещения условиям Договора Акт его приема-передачи не содержит. Он подписан обеими сторонами, получен в 2 экземплярах Паниковской Е.Г., один из которых вместе со справкой о выплате паевого взноса был предоставлен в Росреестр для регистрации права собственности Паниковской Е.Г. на нежилое помещение. При указанных обстоятельствах требования Паниковской Е.Г. о понуждении ответчика ЖСК «Альпийский» исполнить обязательства по договору №в от ДД.ММ.ГГГГ, обязав его передать акт приема-передачи в соответствии с п. 4.2 Договора и передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение в соответствии с п. 4.1. Договора, удовлетворено быть не может, поскольку эти действия совершены ответчиком во внесудебном порядке до обращения истца с иском в суд.
Что касается требований Паниковской Е.Г. об обязании ответчика устранить недостатки строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ, то это требование удовлетворению также не подлежит. Во-первых, часть так называемых недостатков строительства ими не является, наличие другой части ничем не подтверждено. В частности, истицей указано, что в магазине практически не функционирует вентиляционная система (не работают две приточные и одна вытяжная вентиляции), однако, по характеристике нежилого помещения, подлежащего передаче члену кооператива по Договору с ним, выполнение вентиляции, кондиционирования, слаботочных сетей не было предусмотрено. Истцом не доказано, что отделка крыльца, лестница в дебаркадере, благоустройство прилегающей к нежилому помещению территории выполнены с отступлением от проекта, что по проекту была предусмотрена установка узла учета тепловой энергии, а при запасном выходе была предусмотрена входная пластиковая группа. Доказательств наличия недостатков кровли и водостока, наличия на витражных стеклопакетах окалины после сварочных работ суду не представлено.
Во-вторых, все эти недостатки и недоделки, несоответствия условиям Договора должны были быть указаны в акте приема-передачи в течение 5 дней со дня его оформления.
Согласно ст. 720 Гражданского кодекса Российской Федерации смысл сдачи и приемки объекта строительства заключается в проверке факта выполнения всех работ и их качества. Если акт приемки подписан заказчиком без указания в акте на явные недостатки, то заказчик лишается права требовать их устранения. Наличие в последующем претензий не имеет значения, так как сведения должны быть указаны в акте либо ином документе удостоверяющем приемку помещения.
Как следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Паниковской Е.Г. в этот акт не было включено ни одного замечания по объему и качеству строительных работ. Ссылки истицы на то, что этот акт не имеет юридической силы и был ей подписан только для того, чтобы зарегистрировать свое право собственности на помещение в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не в связи с тем, что у неё не имеется претензий к кооперативу, суд не принимает, как не основанные на законе, который, как и заключенный сторонами Договор, не предусматривает наличия нескольких актов приема-передачи помещения для различных нужд.
Согласно п. 4.5 Договора все расходы по эксплуатации и содержанию нежилого помещения с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения несет Пайщик, в этой связи принятое без оговорок нежилое помещение должно полностью содержаться и ремонтироваться за счет Паниковской Е.Г. и оснований для возложения части её обязанностей на ответчика не имеется. О скрытых дефектах, которые не могли быть учтены в акте приема-передачи, Паниковской Е.Г. претензий Кооперативу в течение 6 месяцев со дня подписания акта приема-передачи не поступало. Доказательств того, что протечка кровли является недостатком строительства и относится к скрытым дефектам истцом суду не представлено. Акт разногласий к акту по сдаче в эксплуатацию помещения магазина № по <адрес>, не датированный, но, судя по дате его получения Кооперативом ДД.ММ.ГГГГ, составленный по истечении 5 дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения невозможно рассматривать как претензию по скрытым дефектам.
Многочисленные обращения Паниковской Е.Г. к ответчику с просьбой устранить недостатки строительства до составления акта приема-передачи нежилого помещения юридического значения не имеют, поскольку на момент их составления помещение не было сдано Кооперативом, считалось строящимся. Анализируя все представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что все свои обязательства по передаче Паниковской Е.Г. нежилого помещения с характеристикой, предусмотренной приложением № к Договору, ответчик исполнил, иск к нему является безосновательным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Паниковской Е.Г. в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Синарский районный суд.
Судья: подпись
Решение изготовлено в окончательной форме в компьютерном варианте 03 мая 2011 года и является подлинником.
Копия верна. Судья Ю.В. Кузнецова
Секретарь Е.А. Зарипова