Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский

Свердловской области 14 декабря 2011 года

Синарский районный суд г. Каменска-Уральского, Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Попковой Н.В.

с участием представителя ответчика Белослудцева А.Н.,

при секретаре Карповой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 1238/11 по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Фадееву С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК) обратилось в суд с иском к Фадееву С.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Свердловская область г. Каменск-Уральский <адрес> (далее – Квартира). В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Фадеевым С.А. заключен договор займа № х на сумму сумме х рублей для целей приобретения двухкомнатной Квартиры, общей площадью 356,3 кв.м. В обеспечение исполнения денежного обязательства ответчиком был предоставлен залог указанного недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ права требования по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и удостоверенные закладной, на основании договора купли-продажи № х залогодержателем ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» переданы истцу - АИЖК. Обязательства по внесению ежемесячных платежей в сумме х рублей по погашению основного долга и процентов по нему перестали исполняться ответчиком Фадеевым С.А с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем возникла задолженность в сумме х руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по погашению основного долга – х руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом х руб., сумма пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему х руб. Требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ответчиком также не исполнено, в связи с чем истец просит обратить взыскание на предмет залога – Квартиру, установив ее начальную продажную стоимость х руб., определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере х руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации имущества (в зависимости, какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере х% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- х руб., и, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере х % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ права требования по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и удостоверенные закладной, на основании договора купли-продажи № х от ДД.ММ.ГГГГ залогодержателем ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» переданы истцу – АИЖК.

В дальнейшем исковые требования неоднократно уточнялись, согласно последнего уточненного искового заявления истец просит обратить взыскание на предмет залога – Квартиру, установив ее начальную продажную стоимость в размере, определенном заключением эксперта, определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества – х рубля х копеек, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации имущества (в зависимости, какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере х % годовых, и до даты вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере х % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины, проведению судебной товароведческой экспертизы.

В судебном заседании представитель истца Гарипов А.А., действующий на основании доверенности № х от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении в объеме согласно уточненных требований. Указал, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по обеспеченному ипотекой обязательству составляет х рубля х копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по погашению основного долга – х рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом х рублей, сумма пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему х рублей х копеек. Просил также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации имущества (в зависимости, какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере х% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – х рублей, и, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере х % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины. При определении начальной продажной стоимости Квартиры просил принять за основу стоимость недвижимого имущества, указанную в заключении эксперта, которая составляет х рублей, полагая что именно такой размер цены соответствует сложившимся на рынке недвижимости.

Ответчик Фадеев С.А. и его представитель Белослудцев А.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования признали в части суммы основного долга, указав, что полагают кредитный договор расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ, то есть когда истец направил в адрес ответчика требование о досрочном возврате суммы долга. Начисление пени с этого момента полагали незаконным. Указали, что не согласны с размером начисленных штрафных санкций, поскольку длительное время истец не принимал никаких мер по обращению взыскания на предмет залога, в то время, как Фадеев С.А. просил предоставить ему отсрочку выплаты кредита на длительный срок, а также в письменном виде сообщал истцу о невозможности исполнения своих обязательств по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога в более ранние сроки. Однако, лишь ДД.ММ.ГГГГ в суд было подано настоящее исковое заявление. Дополнительно указали, что согласны со стоимостью имущества, определенной заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям:

На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 68 ч. 2 Гражданского процессуального кодекса РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Согласно ч.2 ст.68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и ответчиком Фадеевым М.А. был заключен договор займа № х, по которому ответчику предоставляется ипотечный заем в сумме х рублей, на х месяцев под х % годовых, а заемщик обязуются возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п.1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Согласно п.2 названной нормы к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе ст.ст. 809, 810 и 811 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности заемщика возвратить сумму кредита и проценты в порядке и сроки, указанные в договоре, а также право займодавца потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа (если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям).

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из п.п. 1.1, 1.2, 3.1, 3.3.9, 4.1.1, договора займа № х, займодавец ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» предоставляет Фадееву С.А. заем в сумме х рублей на приобретение Квартиры на срок х месяцев под х % годовых, а ответчик Фадеев С.А. принял на себя обязанность возвратить полученный заем в установленный договором срок, а также выплачивать истцу обусловленные договором проценты за пользование займом ежемесячно в сумме х рублей в соответствии с заключенным договором.

Истец свои обязательства по рассматриваемому договору в соответствии со ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнил в полном объеме, предоставив заемщику Фадееву С.А. денежные средства в размере х рублей, что подтверждается платежным поручением № х от ДД.ММ.ГГГГ, а также признано ответчиком и представителем ответчика в судебном заседании. Ответчиком, в свою очередь, условия договора займа надлежащим образом не исполняются, что подтверждается представленными суду справками о фактических платежах, и также не отрицается ответчиком и его представителем в судебных заседаниях.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с п.п.5.2, 5.3 договора займа, п.6.1 закладной при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору пени в размере х% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Суд, проверив расчет процентов по договору и пеней, представленный истцом в материалы дела, находит его правильным.

При этом, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает возможным с учетом периода просрочки, суммы основного долга и процентов по займу, снизить размер пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов до х рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В п. 4.4.1 договора предусмотрено, что банк имеет право в одностороннем порядке потребовать досрочного возврата займа в случае нарушения заемщиком сроков возврата очередной его части и установленных договором процентов.

При этом суд не может согласиться с позицией стороны ответчика о прекращении договорных отношений между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ, когда истцом ответчику было направлено требование о досрочном возврате суммы долга по кредиту, а, соответственно, с доводами о незаконности и необоснованности начисления процентов за пользование займом и штрафных санкций с указанного периода. Довод ответчика о расторжении договора при предъявлении кредитором требования о досрочном возврате суммы займа основан на неверном толковании закона, в частности, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая во взаимосвязи с нормой о последствиях нарушения заемщиком договора займа, предусмотренной п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, и условиями заключенного договора не влекут в данном случае одностороннего расторжения сделки.

В обеспечение исполнения обязательства по погашению займа Фадеевым С.А. (залогодатель) ДД.ММ.ГГГГ составлена закладная, законным владельцем которой в настоящее время является истец АИЖК.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу по договору об ипотеке, по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Исходя из представленной в материалы дела копии закладной, имеющейся в деле, Выписки из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ, запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу первоначального залогодержателя ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» произведена ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, на основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ № х осуществлена смена владельца закладной на АИЖК, что не противоречит положениям ст. 47 Закона об ипотеке, ст.ст. 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В соответствии с ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.50 Закона об ипотеке, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. При этом на основании начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

Поскольку ответчик Фадеев С.А. не исполняет надлежащим образом обязательства заемщика по кредитному договору истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество, а именно: принадлежащую ответчику вышеуказанную Квартиру.

При этом, учитывая, позицию сторон, при определении начальной продажной цены залогового имущества, суд считает необходимым руководствоваться заключением эксперта № х от ДД.ММ.ГГГГ, данным по результатам проведения судебной товароведческой экспертизы, проведенной на основании определения Синарского районного суда г.Каменска – Уральского от ДД.ММ.ГГГГ

Однако, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации имущества (в зависимости, какое из событий наступит раньше), процентов за пользование займом в размере х % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, и, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу пени в размере х % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, поскольку законом такой возможности для взыскания неустойки на будущее время без указания конкретного срока и суммы не предусмотрено.

Кроме того, часть 5 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющая содержание резолютивной части решения, предусматривает, что резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении полностью или в части, исчерпывающие выводы по иску, в связи с чем в ней должно быть четко и понятно сформулировано: что именно постановил суд, кто, какие конкретно действия и в чью пользу обязан предпринять. Решение не должно вызывать затруднений при его исполнении.

Предлагаемое истцом указание в резолютивной части решения на взыскание процентов и пени на неопределенный срок на неопределенную сумму при возврате части долга не может быть признано четкими и ясными формулировками, которые не вызовут затруднений при исполнении решения суда, поэтому взыскание истцом перечисленных процентов и штрафных санкций за ненадлежащее исполнение условий договора после вынесения решения суда возможно путем последующего обращения истца в суд с иском за новый период уклонения ответчика от исполнения обязательства.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца и понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме х рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Фадееву С.А. удовлетворить частично. Обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное в г. Каменске – Уральском по <адрес> путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену имущества в размере х рублей. Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества – х рублей, в том числе х рублей – сумма основного долга, х рублей – сумма процентов за пользование займом, х рублей – пени за нарушение сроков возврата основного долга и процентов за пользование займом.

В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - отказать.

Взыскать с Фадеева С.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в возмещение судебных расходов х рублей.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Синарский районный суд.

Решение изготовлено в машинописной форме и является подлинником.

Судья Н.В. Попкова

Решение изготовлено в окончательной форме 27 января 2012 года.