Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
город Каменск-Уральский 28 июня 2012 года
Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Попковой Н.В.,
при секретаре Худяковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № х по иску Милешиной Т.В., действующей в интересах несовершеннолетней Е. к Мамаеву А.И., Черепановой Н.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи,
У С Т А Н О В И Л :
(дата) между Мамаевым А.И. и Черепановой Н.В. был заключен договор купли – продажи комнаты № х в квартире по <адрес>.
В настоящее время Милешина Т.В. обратилась в суд с иском к Мамаеву А.И. о понуждении к заключению договора купли – продажи, указав, что при заключении указанного договора ответчиком было нарушено преимущественное право истца на приобретении комнаты, в связи с чем просит обязать ответчика Мамаева А.И. заключить договор купли – продажи в отношении комнаты № х в квартире по <адрес>.
Определением Синарского районного суда г.Каменска – Уральского от (дата) к участию в деле в качестве соответчика привлечена Черепанова Н.В.
В судебном заседании истец Милешина Т.В. исковые требования уточнила, пояснив, что обратившись в суд, действует в интересах несовершеннолетней дочери Е., (дата).р., при этом, просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли – продажи от (дата), заключенному между Мамевым А.И. и Черепановой Н.В., на несовершеннолетнюю Е., признав ее покупателем комнаты № х по <адрес>, а также признать, что данное решение является неотъемлемой частью договора купли – продажи и подлежит обязательному представлению в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации перехода права собственности на комнату, внести запись о праве собственности Е. на комнату № х по <адрес> в ЕГРП. В обоснование заявленных требований пояснила, что несовершеннолетняя Е. как и ее законный представитель являются долевыми собственниками комнаты № х по <адрес> ( по ? доле в праве собственности). Комната № х находится в собственности Сазонова А.Ф. (дата) истцом была получена телеграмма, датированная (дата) от Мамаева А.И. с предложением приобрести комнату № х по цене хх руб. и необходимости уведомить о своем желании в течении месяца. (дата) истцом была направлена телеграмма на имя Мамаева А.И. о согласии приобрести комнату № х по цене хх руб., однако, реакции от Мамаева А.И. не последовало, в связи с чем Милешина Т.В. повторно (дата) направила телеграмму в адрес Мамаева А.И. с указанием о согласии приобрести комнату. После этого Мамаев А.И. при личном разговоре сообщил Милешиной Т.В., что сделка уже совершена, в связи с чем, если последняя желает приобрести комнату, то ее стоимость составляет хх руб. Поскольку права несовершеннолетнего ребенка Е. на преимущественное право покупки комнаты были нарушены, истец вынуждена обратиться в суд. Милешина Т.В. просила учесть, что как законный представитель Е., она располагает денежными средствами в размере хх руб. Просила удовлетворить иск в полном объеме.
Ответчик Мамаев А.И. исковые требования не признал, пояснив, что (дата), (дата) им были получены телеграммы от Милешиной Т.В. о согласии на приобретение комнаты, однако, на тот момент договор купли – продажи комнаты уже был заключен с Черепановой Н.В., по которому комната была продана за хх руб. Учитывая полученные телеграммы, а также в связи с повышением цен на жилье Мамаев А.И. предложил Черепановой Н.В. изменить стоимость комнаты до хх руб., на что последняя выразила согласие. В связи с этим (дата) стороны вновь подписали договор купли – продажи комнаты с указанием ее стоимости – хх руб., ответчику дополнительно были переданы денежные средства в сумме хх руб., после чего вновь составленный договор купли – продажи был передан в Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии. Однако, регистрация договора в связи с несоблюдением установленного порядка извещения лиц, имеющих преимущественное право покупки комнаты, о совершенной сделке, была приостановлена. Ответчик пояснил, что не возражает против удовлетворения иска при условии уплаты истцом денежных средств в сумме хх руб., поскольку в комнате ответчиком Черепановой Н.В. проведен ремонт, ее стоимость в настоящее время выше ранее заявленной, ответчиком Черепановой Н.В. произведен расчет в сумме хх руб.
Ответчик Черепанова Н.В. поддержала объяснения ответчика Мамаева А.И., пояснив, что первоначально между сторонами была заключен договор купли – продажи комнаты по цене хх руб. (дата) Мамаев А.И. сообщил ей, что Милешина Т.В. выразила согласие на приобретение комнаты, а также о повышении стоимости приобретаемого им жилья, в связи с чем предложил изменить цену комнаты до хх руб. Ответчик в указанными условиями согласилась, дополнительно передав Мамаеву А.И. (дата) денежные средства в сумме хх руб., а также подписав другой экземпляр договора купли – продажи от (дата), в котором стоимость комнаты указана в размере хх руб. В последующем вновь подписанный договор купли – продажи был передан на регистрацию в Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии. Ответчик Черепанова Н.В. не возражала против удовлетворения иска при условии возврата ей денежных средств в сумме хх руб.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, Сазонов А.Ф., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представив заявление с просьбой рассматривать дело в свое отсутствие. В ходе ранее проведенного судебного заседания пояснил, что против удовлетворении иска не возражает, подтвердив, что телеграмму от Мамаева А.И. с предложением приобрести комнату № х он получал, воспользоваться своим правом преимущественной покупки комнаты не желает.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему выводу:
В соответствии с Выпиской из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата), Мамаев А.И. является собственником комнаты № х по <адрес>, Сазонов А.Ф. – собственником комнаты № х в указанном жилом помещении, сособственниками жилой комнаты № х являются Милешина Т.В., несовершеннолетняя Е., (дата).р. (по ? доле в праве у каждой).
Согласно договора купли – продажи от (дата), заключенного между Мамаевым А.И. и Черепановой Н.В. комната № х в квартире по <адрес> продана Черепановой Н.В. по цене хх руб.
(дата) договор купли – продажи комнаты от (дата) и иные необходимые документы были переданы ответчиками в Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается имеющимися в материалах дела заявлениями Мамаева А.И., Черепановой Н.В. от (дата)
(дата) в адрес Мамаева А.И., Черепановой Н.В. было направлено уведомление о приостановлении гос. регистрации прав на недвижимое имущество в связи с отсутствием документов, подтверждающих соблюдение права преимущественной покупки комнаты собственниками других комнат в квартире.
(дата) Мамаевым А.И. и Черепановой Н.В. был передан на регистрацию в Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии договор купли – продажи от (дата), согласно которого комната № х по <адрес> продана по цене хх руб.
(дата) Мамаевым А.И. в адрес Милешиной Т.В., Е.., Сазонова А.Ф. были направлены телеграммы об изменении стоимости комнаты до хх руб.
(дата) Мамаевым А.И. в адрес Милешиной Т.В., Е.А., Сазонова А.Ф. были направлены телеграммы о продаже комнаты № х по <адрес> за хх руб.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В силу ч.6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Из приведенных норм закона следует, что продажа комнаты в коммунальной квартире третьим лицам возможна только после получения отказа собственников других комнат от приобретения продаваемой комнаты либо после истечения месячного срока после извещения всех собственников комнат в коммунальной квартире. При этом, отсчет месячного срока начинается с момента извещения лица, а не направления телеграммы.
Из материалов дела следует, что (дата) в адрес Милешиной Т.В. и несовершеннолетней Е. ответчиком Мамаевым А.И. были направлены телеграммы с предложением приобрести комнату № х по <адрес> по цене хх руб., которые были получены Милешиной Т.В., являющейся одновременно законным представителем несовершеннолетней Е., (дата)
Также (дата) Мамаевым А.И. направлена телеграмма в адрес Сазонова А.Ф. с предложением приобрести комнату по цене хх руб., которая получена третьим лицом (дата)
(дата), (дата) Милешиной Т.В. в адрес Мамаева А.И. были направлены телеграммы о согласии приобрести комнату № х по цене хх руб., факт получения которых подтвердил в судебном заседании ответчик Мамаев А.И.
Однако, вопреки требованиям закона, (дата) между Мамаевым А.И. и Черепановой Н.В. был заключен договор купли – продажи комнаты № х по <адрес>, проданной по цене хх руб.
Суд критически относится к доводам ответчика Мамаева А.И. о продаже комнаты № х по цене хх руб., поскольку из материалов дела следует, что (дата) между ответчиками был заключен договор купли – продажи комнаты по цене хх руб., именно указанный договор был сдан на регистрацию (дата) в Федеральную службу гос.регистрации, кадастра и картографии.
Факт наличия в материалах дела договора купли – продажи от (дата) о продаже комнаты № х по цене хх руб. не может быть принят судом во внимание, поскольку он составлен после заключения первоначального договора купли – продажи на предложенных истцу условиях, при этом, первоначально заключенный договор сторонами не расторгался.
Согласно имеющейся в материалах дела расписки данный договор был представлен на регистрацию в Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии лишь (дата)
Имеющиеся в деле телеграммы от (дата), направленные в адрес Милешиной Т.В., Е., Сазонова А.Ф. с сообщением об изменении стоимости комнаты также подтверждают, что данные условия возникли уже после заключения договора купли – продажи комнаты от (дата), сданного на регистрацию (дата)
Вследствие изложенного, суд исходит из того, что ответчиками был заключен договор купли – продажи комнаты № х по <адрес> на условиях ее продажи по цене 400 000 руб.
По тем же мотивам суд не принимает во внимание имеющиеся в материалах дела телеграммы от (дата), направленные ответчиком Мамаевым А.И. в адрес всех собственников помещений квартиры по <адрес> с предложением приобретения комнаты по цене хх руб., тем более, что они направлены уже после возбуждения судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу.
Иных доказательств, подтверждающих обоснованность доводов ответчиков в данной части в материалах дела нет.
Судом принимается во внимание, что по смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре купли – продажи.
Из объяснений истца следует, что денежные средства в размере хх руб. имелись у нее на момент заключения договора купли – продажи в наличии. В целях представления доказательств в материалы настоящего дела истцом имеющиеся денежные средства были размещены на вкладе в ОАО «Уральский транспортный Банк», о чем суду представлен договор о вкладе от (дата), заключенный между Милешиной Т.В. и ОАО «хх», а также приходный кассовый ордер № х от (дата), в соответствии с которыми на имя Милешиной Т.В. зачислены денежные средства в сумме хх руб.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Милешиной Т.В., действующей в интересах несовершеннолетней Е.
В соответствии с п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следовательно, исковые требования Милешиной Т.В. о внесении записи в ЕГРП о регистрации права собственности несовершеннолетней Е. на комнату № х по <адрес> подлежат удовлетворению.
Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца, денежная сумма, переданная Черепановой Н.В. Мамаеву А.И. (хх руб.) по договору купли – продажи от (дата) должна быть взыскана в пользу Черепановой Н.В.
Истцом требуемая денежная сумма помещена на банковский счет. Определением Синарского районного суда г.Каменска – Уральского от (дата) был наложен арест на денежные средства в размере хх руб., находящиеся на счете № х в ОАО «хх» на имя Милешиной Т.В..
В соответствии со ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Учитывая, что ответчику Черепановой Н.В. подлежат передаче денежные средства в размере 400 000 руб., то на указанную денежную сумму арест должен быть сохранен до момента исполнения решения суда.
На оставшуюся часть денежных средств арест подлежит отмене в момент вступления решения суда в законную силу.
На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу Милешиной Т.В., действующей в интересах Е., в возмещение судебных расходов на уплату госпошлины надлежит взыскать хх рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Милешиной Т.В., действующей в интересах несовершеннолетней Е. к Мамаеву А.И., Черепановой Н.В. удовлетворить. Перевести права и обязанности покупателя по договору купли – продажи комнаты № х по <адрес> от (дата), заключенному между Мамаевым А.И. и Черепановой Н.В., на Е. (дата)г.<адрес> Е., в интересах которой действует Милешина Т.В., покупателем комнаты № х в квартире по <адрес> по договору купли – продажи от (дата).
Внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Е., (дата)г.р. на жилое помещение – комнату № х в <адрес> на основании договора купли – продажи от (дата) года.
Настоящее решение является неотъемлемой частью договора купли – продажи комнаты № х в квартире по <адрес> от (дата) и подлежит обязательному предоставлению в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации перехода права собственности на комнату № х в квартире по <адрес> к Е.,(дата)г.р.
Взыскать с Милешиной Т.В., действующей в интересах Е. в пользу Черепановой Н.В. денежные средства, переданные по договору купли – продажи от (дата) в размере хх рублей, обратив взыскание на денежные средства, находящиеся на лицевом счете № х в ОАО «хх», открытом на имя Милешиной Т.В..
Арест, наложенный определением Синарского районного суда г.Каменска – Уральского от (дата) на лицевой счет № х в ОАО «хх», принадлежащий Милешиной Т.В., в части денежных средств в размере хх рублей, снять в момент исполнения решения суда.
Арест, наложенный определением Синарского районного суда г.Каменска – Уральского от (дата) на лицевой счет № х, в части иных имеющихся денежных средств, снять с момента вступления в законную силу решения суда.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Синарский районный суд города Каменска-Уральского.
Решение изготовлено в машинописной форме и является подлинником.
Судья Н.В. Попкова
Решение изготовлено в окончательной форме 13 июля 2012 года.