Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
ДАТА года Симоновский районный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Буториной М.А.,
при секретаре Кружилиной Е.А., с участием Фамилия И.О.2, представителя Фамилия И.О.0 - Токарева Р.А., представителя Фамилия И.О.1 - Вишнякова Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фамилия И.О.2 к Фамилия И.О.1, Фамилия И.О.0, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии о признании договора купли - продажи недействительным, признании незаконной государственной регистрации перехода права собственности и переводе прав и обязанности покупателя по реальной цене,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с иском, в котором просит признать сделку продажи комнаты НОМЕР в коммунальной квартире НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенной между Фамилия И.О.1 и Фамилия И.О.0 недействительной, признать незаконной государственную регистрацию права собственности Фамилия И.О.0 на комнату НОМЕР в коммунальной квартире НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС.
Свои требования истец мотивирует тем, что нарушено ее право преимущественной покупки, так как спорное жилое помещение было продано лицу, не обладающему преимущественным правом покупки доли. Истец полагает договор купли - продажи является недействительной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.
В судебном заседании истица увеличила исковые требования и просила также признать незаконным договор купли - продажи комнатыНОМЕР в коммунальной квартире НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС и оформить перевод права собственности на нее по реальной цене, за которую было куплено спорное жилое помещение (л.д. 189).
В судебном заседании представитель Фамилия И.О.0 просил в удовлетворении требований отказать по доводам письменного отзыва на требования, в том числе в связи с истечением срока давности по заявленным требованиям (л.д.105-106).
В судебном заседании представитель Фамилия И.О.1 просил в удовлетворении требований отказать, в связи с их несостоятельностью.
В судебное заседание представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не явился. Согласно материалов дела извещен судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причины не явки в суд не известны.
Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, находит требования подлежат отклонению.
В судебном заседании установлено:
Истица является собственницей комнаты НОМЕР в коммунальной квартире НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС собственницей комнаты НОМЕР являлась Фамилия И.О.1 на основании договора купли - продажи от ДАТАг.
ДАТА году между Фамилия И.О.1 и Фамилия И.О.0 заключен договор купли - продажи комнаты НОМЕР в коммунальной квартире НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС по цене 3 625 000 рублей (л.д.137).
Согласно п. 3 акта от ДАТА года денежные средства Фамилия И.О.1 от Фамилия И.О.0 получены в полном объеме (л.д.24).
Истица просит признать договор купли - продажи комнаты от ДАТА года, заключенный между Фамилия И.О.1 и Фамилия И.О.0 недействительным, пояснив в судебном заседании, что продажная цена не соответствовала рыночной цене на день продажи, реально комната была продана за меньшие деньги, в связи с чем просила суд установить реальную цену, за которую было продано спорное жилое помещение, оформить перевод права собственности на нее по реальной цене.
Порядок продажи доли в праве общей собственности определен статьей 250 ГК РФ.
Согласно п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Как следует из материалов дела истица выражала согласие приобрести спорное жилое помещение у Фамилия И.О.1 по цене эквивалентной 65 000 долларам США, 70 000 долларам США.
ДАТАгода истицей получено заявление о продажи комнаты по цене 3 625 000 рублей. ДАТА году истица на полученное заявление ответила, что для сбора данной суммы ей необходимо от четырех до шести месяцев (л.д.183).
В судебном заседании истица выразила намерение приобрести комнату за 3 000 000 рублей, при условии, если будет доказано, что данная сумма была передана продавцу ( протокол судебного заседания от ДАТАл.д.192).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ "Преимущественное право покупки", в соответствии с п. 3 которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, ГК РФ предусматривает иные последствия нарушения правил продажи доли участником долевой собственности, чем ничтожность сделки или признание ее недействительной.
Согласно п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от ДАТА N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки продаваемой доли других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Спорный договор купли - продажи комнаты составлен в письменной форме, содержит условие о цене недвижимости.
Доводы истицы о том, что в договоре купли - продажи комнаты определена цена не соответствующая рыночной суд находит несостоятельными.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).
Спорный договор купли - продажи комнаты составлен между Фамилия И.О.1 и Фамилия И.О.0 в письменной форме, содержит условие о цене недвижимости. В судебном заседании Фамилия И.О.0 подтвердила о приобретении ею комнаты по цене 3 625 000 рублей. В деле нет доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли - продажи комнаты НОМЕР между Фамилия И.О.1 и Фамилия И.О.0 на иных условия. Данные письменные доказательства истицей также не представлены в порядке статьи 56 ГПК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований о переводе прав и обязанностей покупателя по сделки, суд исходит из того, что право истца преимущественной покупки нарушено не было, так как истица не выразила свое намерение приобрести спорное жилое помещение за 3 625 000 рублей в предусмотренный ст. 250 ГК РФ срок.
Согласно п. 1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Из буквального толкования положений ст. 250 ГК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. ст. 438, 443 ГК РФ следует, что, при использовании своего преимущественного права, путем согласия на приобретение доли в праве общей собственности, участник долевой собственности должен приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения о продаже по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, иначе продавец вправе продать свою долю любому лицу. Согласие участника долевой собственности на приобретение доли недвижимого имущества на своих условиях означает отказ от предложения продавца.
Кроме того, нормами действующего законодательства, оспаривание сделки купли - продажи в силу не соответствия цены продажи рыночной цене недвижимости не предусмотрено.
Согласно статьи 131, 132, 39, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение согласно основания, предмета иска, заявленных истцом письменных требований.
В судебном заседании истица также в предусмотренном законом порядке не обращалась в суд с письменным заявлением о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по сделки по цене 3 625 000 рублей.
Показания свидетелей ФИО6 относительно сложившиеся отношений между истицей и Фамилия И.О.1, ФИО7. в суде не влияют на правовое рассмотрение дела.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд также исходит из того, что истица в силу п. 3 ст. 250 ГК РФ вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Признание сделки недействительной по заявленным истцом основаниям Гражданский Кодекс РФ не предусматривает. Таким образом, требования истца не основаны на законе.
Доводы истицы о том, что между сторонами по сделки купли- продажи составлен акт передачи, а не расписка, не свидетельствует о недействительности договора.
В соответствии с ч. 2 статьи 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
При этом положения статьи 408 ГПК РФ не определяет обязательного составления расписки в подтверждение получения денежных средств. Факт исполнения может подтверждаться и другими письменными доказательствами.
Требования истицы о признании незаконной государственной регистрации права собственности Фамилия И.О.0 на комнату НОМЕР в коммунальной квартире НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС подлежат отклонению.
Согласно статьи 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, в суде может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, признание же незаконной государственной регистрации права собственности законодательством не предусмотрено.
В суде представитель Фамилия И.О.0 просил отказать в удовлетворении требований в связи с пропуском истцом срока на обращение в суд, предусмотренного ч. 3 ст. 250 ГК РФ.
Как следует из материалов дела основанием иска является признание договора купли - продажи от ДАТА года недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Истица обратилась в суд с иском ДАТА года, то есть в предусмотренный законом срок.
Между тем, с требованиями о переводе прав покупателя по сделки по реальной цене истица обратилась ДАТАг. (л.д.189), то есть по истечении срока, предусмотренного ч. 3 ст. 250 ГК РФ, что является безусловным основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы истца по обстоятельствам дела основаны на иной оценки доказательств, на ином толковании норм действующего законодательства, с которыми суд согласиться не может.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Фамилия И.О.2 к Фамилия И.О.1, Фамилия И.О.0, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии о признании договора купли - продажи недействительным, признании незаконной государственной регистрации перехода права собственности и переводе прав и обязанности покупателя по реальной цене - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней.
Судья: