РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 октября 2010 года Симоновский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Киселевой Л.В., при секретаре Бусыгиной Е.Н., с участием адвоката Шевченко Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2595/10 по иску Махмудова Э.Т. к Азизов Р.Т. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости, взыскании убытков, и встречному иску Азизов Р.Т. к Махмудова Э.Т. о признании недействительным договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Махмудова Э.Т. обратился в суд с иском к Азизов Р.Т. государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и перехода права собственности на данный объект недвижимости, взыскании убытков в размере 105000 руб., мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Азизов Р.Т. от имени которого по доверенности выступал Оруджев А.И., был заключен договор купли-продажи спорной квартиры и подписан акт передачи указанной квартиры, при этом денежные средства за продажу квартиры были получены представителем ответчика Оруджевым А.И., с этого момента он фактически вступил во владение квартирой и несет все расходы по содержанию квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец и представитель ответчика по доверенности Оруджев А.И. передали договор купли-продажи для государственной регистрации в УФРС по <адрес>, о чем была выдана расписка, в которой указан срок окончания регистрационных действий - ДД.ММ.ГГГГ, однако в ДД.ММ.ГГГГ. истцу стало известно о том, что Азизов Р.Т. подал в УФРС по <адрес> заявление о прекращении регистрационных действий. Данные действия ответчика являются незаконными, в связи с чем истец просит суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и перехода права собственности на данный объект недвижимости, а так же взыскать с ответчика понесенные истцом убытки в размере 105000 руб.
Азизов Р.Т. в свою очередь обратился в суд со встречным исковым заявлением к Махмудова Э.Т. признании договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным, мотивируя свои требования тем, что Азизов Р.Т. не давал согласие на продажу своей квартиры, доверенность на имя Оруджева А.И. была выдана под психологическим воздействием и угрозой физического насилия, денег за квартиру не получал, при этом полагает, что доверенность выданная на имя Оруджева А.И. ничтожна в силу закона, т.к. нотариус совершил нотариальные действия на основании недействительного паспорта гражданина <адрес>, т.к. паспорт был выдан Азизов Р.Т. ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия в течение 5 лет, т.е. на момент выдачи доверенности срок его действия истек, и данный документ не мог быть принят нотариусом для совершения нотариального действия. Поскольку доверенность, выданная Азизов Р.Т., является ничтожной, то соответственно все юридические действия, произведенные Оруджевым А.И, не создали прав и обязанностей для представляемого Азизов Р.Т.
Представитель истца по доверенности Баширов Н.Я. в судебном заседании явился, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал, на удовлетворении заявленных требований настаивал. В удовлетворении встречного искового заявления просил отказать.
Представитель ответчика, адвокат Шевченко Ю.В., в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. На удовлетворении встречного искового заявления по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал.
Третье лицо представитель Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Статьей 165 ГК РФ установлено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Махмудова Э.Т. и представителем Азизов Р.Т. действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Оруджевым А.И., был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В тот же день был подписан акт приема-передачи спорной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ истец и представитель ответчика по доверенности Оруджев А.И. передали договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации в УФРС по <адрес>, о чем была выдана расписка, в которой указан срок окончания регистрационных действий - ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Азизов Р.Т. в УФРС по <адрес> подано заявление о прекращении регистрационных действий в отношении спорной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ УФРС по <адрес> в адрес Махмудова Э.Т. и Азизов Р.Т. было направлено уведомление о прекращении регистрационных действий.
Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, оснований не доверять которым у суда не имеется.
Согласно п.1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается.
Пунктом 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 12 и ст. 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований так и возражений.
Истец Махмудова Э.Т. в обоснование заявленных требований ссылается на то обстоятельство, что Азизов Р.Т. уклоняется о регистрации договора купли-продажи квартиры.
Однако как установлено в судебном заседании, после прекращения государственной регистрации договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, истец не обращался к Азизов Р.Т. и его представителю Оруджеву А.И. с требованием представления документов на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и совершения иных действий для проведения государственной регистрации договора купли-продажи. В связи с чем, суд полагает, что доводы представителя Махмудова Э.Т. об уклонении от регистрации договора являются необоснованными, т.к. Азизов Р.Т. не уклонялся от регистрации договора купли-продажи, а фактически отказался от его заключения.
Ответчик Азизов Р.Т. в обосновании своих требований ссылается на то обстоятельство, что при заключении договора купли-продажи квартиры имело место недобросовестное поведение и злонамеренное соглашение представителя ответчика Оруджева А.И. и истца, в связи с чем просит признать договор купли-продажи недействительной сделкой в силу п.1 ст.179 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Пунктом 3 ст.10 ГК РФ установлено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Суд полагает обоснованными и доказанными доводы представителя Азизов Р.Т. том, что при подписании договора купли-продажи спорной квартиры Оруджев А.И. злоупотребил своим полномочиями, заключив договор купли-продажи квартиры на заведомо не выгодных условиях.
Действую по доверенности, Оруджев А.И., исходя из принципа разумности и добросовестности, обязан был заключить договор купли продажи квартиры исходя из рыночной стоимости квартиры, с учетом сложившейся рыночной коньюктуры. Заключение же договора купли-продажи квартиры по цене в несколько раз ниже реальной рыночной стоимости аналогичной квартиры не соответствует принципу разумности и добросовестно при исполнении поручения.
Более того, суд полагает, доказанным факт злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, исходя из следующего.
В соответствии с условиями договора купли-продажи (п.3) сторонами была определена стоимость жилого помещения в размере 990000 рублей.
Однако из текста акта приема-передачи жилого помещения (п.7) следует, что стоимость жилого помещения оговорена сторонами в заключенном между ними договоре не может подвергаться изменению, при этом денежная сумма, соответствующая стоимости жилого помещения, в размере 90000 долларов США, что в рублевом эквиваленте на день подписания акта ДД.ММ.ГГГГ, составило 2243070 рублей, Азизов Р.Т. получена полностью.
При этом фактически среднерыночная стоимость аналогичной квартиры на день подписания договора составляла 4420941 руб., что подтверждается справкой <данные изъяты>
Таким образом, учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заключение договора купли-продажи спорной квартиры представителем Азизов Р.Т. по доверенности Оруджевым А.И. и Махмудова Э.Т. на заведомо не выгодных для Азизов Р.Т. условиях, по цене существенно ниже рыночной стоимости квартиры, является злоупотребления правом и совершенно под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен содержать существенные его условия, к каковым отнесены данные, позволяющие определенно установить название объекта, его местонахождение, цену.
Как следует из материалов дела и установленных судом обстоятельств, договор купли-продажи был заключен от имени Азизов Р.Т. его представителем по доверенности Оруджевым А.И., который не имел полномочий на заключение договора и получения денежных средств, поскольку доверенность, на основании который был заключен договор и получены денежные средства в силу законно является ничтожной по следующим основаниям.
В соответствии со ст.42 Основ законодательства РФ «О НОТАРИАТЕ» при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица.
Установление личности должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия.
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства (ст.48 Основ законодательства).
Паспорт гражданина выдается на определенный срок, что обязывает нотариуса проверять его действительность.
Паспорт № гражданина <адрес> был выдан Азизов Р.Т. ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 5 лет. То есть на момент выдачи доверенности ДД.ММ.ГГГГ срок его действия истек, что подтверждается ответом из Министерства внутренних дел <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что срок действия, выданного Азизов Р.Т. паспорта, истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи после истечения срока его действия он является недействительным, а потому данный документ не мог быть принят нотариусом для совершения нотариального
действия.
Согласно ст. 166 ГК РФ установлено, что ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания судом.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор подписан от имени Азизов Р.Т. на основании недействительной доверенности.
Так же суд учитывает, что при заключении договора, сторонами договора не было достигнуто соглашение относительно цены квартиры, т.е. одного из существенных условий договора.
В соответствии с ч.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо одобрит данную сделку.
При этом, только последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделки с момента ее совершения.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, Азизов Р.Т. сделку по продажи квартиры впоследствии не одобрял и о том, что выдал доверенность на продажу своей квартиры, не знал.
Кроме того, из материалов дела следует, что Махмудова Э.Т. с момента подписания акта приема-передачи квартиры фактически во владение квартиры не вступал и в квартиру не вселялся, что подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела и ответом участкового уполномоченного ОВД района «Нагатинский Затон <адрес>», из которых следует, что до ДД.ММ.ГГГГ квартирой фактически владел и осуществлял права собственника, именно Азизов Р.Т., который так же в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ производил оплату жилищно-коммунальных услуг, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг, в связи с чем суд не может принять во внимание доводы представителя истца о том, что с момента подписания акта-приема передачи квартиры Махмудова Э.Т. фактически вступил во владение квартирой.
Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, а так же учитывая, что сделка по продажи квартиры была совершена на основании недействительной доверенности, под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, при этом между сторонами при совершении сделки не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, квартира фактически по акту приема-передачи Махмудова Э.Т. не передавалась, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных Азизов Р.Т. требований о признании недействительным договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
Поскольку договор купли-продажи квартиры судом признан недействительным, то оснований для удовлетворения требований Махмудова Э.Т. государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости, у суда не имеется.
Так же не подлежат удовлетворению требования Махмудова Э.Т. взыскании убытков в размере 115000 руб. по следующим основаниям.
В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Махмудова Э.Т. в качестве убытков заявлено требование о взыскание расходов по оплате услуг представителя, что регулируется иными нормами права.
Согласно п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Поскольку оснований для удовлетворения заявленных Махмудова Э.Т. требований у суда не имеется, то требования Махмудова Э.Т. возмещении расходов по оплате услуг представителя так же подлежат отклонению по изложенным выше основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных Махмудова Э.Т. требований к Азизов Р.Т. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости, взыскании убытков, - отказать в полном объеме.
Заявленные встречные исковые требования Азизов Р.Т. к Махмудова Э.Т. о признании недействительным договора купли-продажи, - удовлетворить.
Признать договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный между Азизов Р.Т. и Махмудова Э.Т. ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд в течение 10 дней.
Судья: Киселева Л.В.