копия
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2010 года г. Сибай
Сибайский городской суд Республики Башкортостан в составе:
судьи Сафина Ф.Ф.,
при секретаре Исхаковой З.Р.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Гумеровой Г.Х. к Закрытому акционерному обществу (далее ЗАО) «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании ничтожным пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору суммы и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец Гумерова Г.Х. обратилась в защиту своих прав потребителя в суд с иском к ответчику ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании ничтожным пунктов предварительного договора №№ купли-продажи квартиры, заключенного 30.10.2007г. между нею и ответчиком, а именно пунктов 2.2.1, 7.6, 6.2, 6.3, 6.6 в части, ущемляющих ее права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, и возврате уплаченных ею денежных средств и затрат по уплате госпошлины.
В обоснование иска Гумерова указала, что 30 октября 2007 года был заключен Предварительный договор №№ купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже, в осях 36-56; Бб-Жб, предварительный номер 157, <адрес>, не позднее 30 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру.
Стоимость квартиры по предварительному договору составляет 5 185 584 рублей.
Пункт 2.2.1. Предварительного договора гласит, что она как Покупатель обязуется произвести предварительную оплату общей стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п.п. 3.1., 3.2., по цене и на условиях указанных в разделе 4 настоящего Договора (то есть по полной цене в размере 5185584 рубля).
Несмотря на то, что предметом указанного договора является обоюдная обязанность сторон по вступлению в будущем в основной договор, ответчик навязал ей предварительную стопроцентную предоплату всей стоимости квартиры, т.е. исполнение обязательств по основному, еще незаключенному и необретшему силу основному договору купли-продажи.
Во исполнение условий предварительного договора по приходному кассовому ордеру №№ от 30 октября 2007 года она несла ответчику 532 000 рублей, также с использованием кредитных средств ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», платежным поручением №№ от 31.10.2007 года перечислила денежные средства в сумме 4 667 000 рублей. Всего уплатила ответчику 5 199 000 рублей, в том числе из них излишне переплатила 13 416 рублей.
В соответствии с п.1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Истец считает, что условия вышеуказанного предварительного договора в части получения с неё стопроцентной предоплаты стоимости квартиры при отсутствии какого-либо обеспечения продавцом встречных обязательств ущемляют её права по сравнению с гарантиями, предусмотренными статьями 2 и 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации». В соответствии с п. 2 ст. 3 указанного Закона, право на привлечение денежных средств от граждан на строительство многоквартирного дома допустимо лишь на основании договора долевого участия в строительстве. В соответствии с п. 3 ст. 3 указанного Закона в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Поскольку ответчик получил с неё деньги и использовал их на строительство квартиры не по договору долевого участия в строительстве, то он является лицом, не имеющим права привлечения денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Следовательно, истец полагает, что она имеет право потребовать с ответчика немедленного возврата переданных ему денежных средств.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Также истец считает, что к возникшим правоотношениям применимы положения ст. 9 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», гласящей о том, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.
По мнению истца, заключив с ответчиком предварительный договор купли-продажи, она выступала в договоре на стороне покупателя, поскольку имела намерение приобрести квартиру для своих личных бытовых нужд. Товаром по возмездному договору купли-продажи должна была быть квартира. Следовательно, независимо от вида заключенного ответчиком с ней договора, она является потребителем.
Не меньшим ущемлением прав потребителя истец считает п. 6.2 Предварительного договора, по которому Продавец записал себе право на расторжение в одностороннем и внесудебном порядке предварительного договора за неисполнение ею обязательств перед Банком по кредитному договору. Указанное условие договора, по мнению истца, ухудшает её право, гарантированное в основном принципе гражданского законодательства о разумности и справедливости (п.2 ст.6 ГК РФ). После полного исполнения ею обязательств по предварительному договору, в т.ч. по стопроцентной предоплате квартиры, не является справедливым и разумным наделение Продавца правом на одностороннее и внесудебное расторжение предварительного договора за нарушение истцом перед третьим лицом обязательств, не относящихся к предмету ни предварительного, ни основного договора купли-продажи квартиры.
Так же истец считает, что не является справедливым и добросовестным взимание с неё 20 % штрафа от внесенных ею сумм за расторжение договора по инициативе Продавца (п.6.3 Предварительного договора).
По мнению истца, её права как потребителя ущемляет и пункт 7.6 Предварительного договора о том, что споры между сторонами подлежат рассмотрению в судебных инстанциях г. Санкт-Петербурга (по месту нахождения продавца) по сравнению с п.2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», предоставляющим мне право обращения в суд с иском по месту своего жительства.
Так же истец считает не соответствующей срокам разумности установление п. 6.6 Предварительного договора обязательство Продавца вернуть полученные от Покупателя денежные средства в течение 65 календарных дней по обстоятельствам, указанным в п.п. 6.2 и 6.4 договора.
По смыслу ст.180 ГК РФ вполне допустимо признание отдельной части сделки, не заявляя требований о недействительности всей этой сделки, если такая сделка могла быть совершена и без включения в нее недействительной части. Без включения в Предварительный договор от 30.10.2007г. недействительной части, а именно пунктов 2.2.1; 7.6.;.6.3, 6.6 и п. 6.2 в части расторжения договора во внесудебном порядке, он вполне мог быть совершен (заключен и исполнен). Следовательно, признание судом ничтожными указанных пунктов не препятствует дальнейшему существованию предварительного договора со всеми существенными условиями, которые названы в законе.
На основании изложенного, ссылаясь на ст.ст. 6, 167, 168, 180 ГК РФ, п.1 ст.16 и п.2 ст.17 Закона «О защите прав потребителей», п. 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных дом и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации», истец просит признать вышеназванные пункты Предварительного договора ничтожными, взыскать с ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» в её пользу 5 185 584 рубля, а также возмещение расходов по оплате госпошлины в суд 29 127,92 рублей.
В судебном заседании Гумерова Г.Х. и её представитель адвокат Дюпин Ю.Н. поддержали исковые требования по заявленным в иске основаниям. При этом Гумерова уточнила требование, и просила принять решение о взыскании заявленной суммы 5 185 584 рублей путем направления и зачисления их на её лицевой счет № № в ОАО «Балтийский инвестиционный банк» ИНН № для погашения задолженности перед банком по кредитному договору.
В судебное заседание представитель ответчика Суворов Д.В. не явился, о дне судебного заседания оповещен надлежаще. Им направлено ходатайство об отложении рассмотрения дела, при этом указав в обоснование, что оплата истцом денежных средств ответчику производилась в большей части за счет средств, полученных от ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» по условиям кредитного договора, согласно п. 6.9 Предварительного договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ответчиком и истцами в случае расторжения договора по любому основанию и по инициативе любой стороны уплаченные Покупателем денежные средства в размере не менее суммы задолженности покупателя перед Банком по кредитному договору перечисляются в безналичном порядке на текущий счет Покупателей, открытый в Банке, с обязательным уведомлением Банка о возврате средств не менее, чем за три рабочих дня до их отправки. При этом размер задолженности Покупателя перед Банком определяется на дату возврата денежных средств. Ссылаясь на то, что между ответчиком и ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» заключен договор поручительства № № от 31.10.2007 г., по условиям которого ответчик принял на себя обязательства солидарно отвечать перед Банком за исполнение Гумеровой обязательств по кредитному договору № № от 31.10.2007 г. в части возврата сумму кредита, указывает, что в настоящее время вступило в законную силу решение Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга по иску ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» к Гумеровой и ЗАО «СО «М-Индустрия», в соответствии с которым с ЗАО «СО «М-Индустрия» как с поручителя солидарно взыскано в пользу Банка 4 667 000 рублей. Утверждает, что в настоящее время между сторонами настоящего дела ведутся переговоры об утверждении текста мирового соглашения. Согласно достигнутым договоренностям Ответчик возвращает внесенную истцом денежную сумму по предварительному договору купли-продажи в размере 5 185 584 рублей на счет Истца, открытый в ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» (в соответствии с п. 6.9 договора), а в свою очередь, Истец отказывается от права требования по предварительному договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ года.
Аналогичное ходатайство поступило в суд от третьего лица ОАО ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк».
Судом отказано в удовлетворении ходатайств об отложении рассмотрения дела на том основании, что по утверждению истца Гумеровой какая-либо договоренность о мировом соглашении до сих пор не достигнуто, с подобными условиями соглашения ответчик к ней не обращался, хотя такие условия её бы устраивали, в связи с чем она согласна на перечисление денежных средств по решению суда на её лицевой счет в ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк».
Суд, выслушав доводы иска, обсудив позицию представителя ответчика, изложенного в ходатайстве, исследовав материалы дела, находит исковые требования Гумеровой подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
30 октября 2007 года между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор №№ по условиями которого стороны в будущем были обязаны заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры, <адрес>, но не позднее 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру. Стоимость указанной квартиры по предварительному договору составляет 5 185 584 рублей.
На основании пункта 2.2.1. Предварительного договора, Покупатель обязался произвести предварительную оплату общей стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п.п. 3.1., 3.2., по цене и на условиях указанных в разделе 4 Договора, то есть по полной цене в размере 5185584 рубля.
Суд полагает обоснованным утверждение истца о том, что несмотря на то, что предметом указанного договора является обоюдная обязанность сторон по вступлению в будущем в основной договор, ответчик навязал истцу предварительную стопроцентную предоплату всей стоимости квартиры, т.е. исполнение обязательств по основному, еще незаключенному и необретшему силу основному договору купли-продажи.
Во исполнение условий предварительного договора по приходному кассовому ордеру №№ от ДД.ММ.ГГГГ года Гумерова внесла ответчику 532 000 рублей, также с использованием кредитных средств ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», платежным поручением №№ от ДД.ММ.ГГГГ года были перечислены денежные средства в сумме 4667000 рублей. Всего уплатила ответчику 5 199 000 рублей, в том числе излишне уплачено 13 416 рублей.
В соответствии с п.1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Обоснованны доводы истца о том, что условия вышеуказанного предварительного договора в части получения с неё стопроцентной предоплаты стоимости квартиры при отсутствии какого-либо обеспечения продавцом встречных обязательств ущемляют её права по сравнению с гарантиями, предусмотренными статьями 2 и 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации». В соответствии с п. 2 ст. 3 указанного Закона, право на привлечение денежных средств от граждан на строительство многоквартирного дома допустимо лишь на основании договора долевого участия в строительстве. В соответствии с п. 3 ст. 3 указанного Закона в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Поскольку ответчик получил с истца деньги и использовал их на строительство квартиры не по договору долевого участия в строительстве, то он является лицом, не имеющим права привлечения денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Следовательно, истец вправе потребовать с ответчика немедленного возврата переданных ответчику денежных средств.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
К возникшим правоотношениям применимы положения ст.9 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» о том, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.
Заключив с ответчиком предварительный договор купли-продажи, она выступала в договоре на стороне покупателя, поскольку имела намерение приобрести квартиру для своих личных бытовых нужд. Товаром по возмездному договору купли-продажи должна была быть квартира. Следовательно, независимо от вида заключенного ответчиком с ней договора, она является потребителем. Оценка этому обстоятельству была дана судом при вынесении определения от 23.08.2010 г. об отказе в удовлетворении ходатайства ЗАО «СО «М-Индустрия» о передаче дела по подсудности, с которой согласилась кассационная инстанция 12.10.2010 года.
Суд соглашается с мнением истца о нарушении её прав, как потребителя, о присвоении права, изложенного в пункте 6.2 Предварительного договора, по которому Продавец вправе расторгнуть в одностороннем и внесудебном порядке предварительный договора за неисполнение Покупателем обязательств перед Банком по кредитному договору.
Указанное условие договора ухудшает её право, гарантированное в основном принципе гражданского законодательства о разумности и справедливости (п.2 ст.6 ГК РФ). После полного исполнения ею обязательств по предварительному договору, в т.ч. по стопроцентной предоплате квартиры, не является справедливым и разумным наделение Продавца правом на одностороннее и внесудебное расторжение предварительного договора за нарушение истцом перед третьим лицом обязательств, не относящихся к предмету ни предварительного, ни основного договора купли-продажи квартиры.
Отношения между Банком и заемщиком Гумеровой, в случае неисполнения последней обязательств по кредитному договору, могут быть разрешены в судебном порядке. При этом ответственность ответчика как поручителя не лишает его права предъявления регрессного иска в соответствии со ст. 365 ГК РФ.
Обоснованно мнение истца о том, что не справедливым и не добросовестным является п. 6.3 договора, которым Покупателю навязано право взимания Продавцом 20 % штрафа от внесенных покупателем сумм за расторжение договора по инициативе Продавца по основаниям указанным в п.п. 6.2 и (или) 6.4 Предварительного договора.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Из смысла указанной нормы следует, что неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства того договора, во исполнение которого она оговаривается сторонами, т.е. в данном случае - во исполнение Предварительного договора купли-продажи №3010/07/СФИ от 30.10.2007 г.
В оспариваемом пункте 6.3 договора предусмотрен штраф в случае расторжения договора за неисполнение Гумеровой обязательств по кредитному договору перед ОАО «Балтийский инвестиционный банк», т.е. иного договора, следовательно данная неустойка незаконна.
Кроме того, сумма штрафа не соответствует требованиям разумности и справедливости.
Что касается требования истца о том, что ущемляет её права как потребителя пункт 7.6 Предварительного договора о том, что споры между сторонами подлежат рассмотрению в судебных инстанциях г. Санкт-Петербурга (по месту нахождения продавца) по сравнению с п.2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», предоставляющим право обращения в суд с иском по месту своего жительства, в этой части судом дана правовая оценка в вышеупомянутом определении от 23.08.2010 г. об отказе в удовлетворении ходатайства ЗАО «СО «М-Индустрия» о передаче дела по подсудности, которую поддержала кассационная инстанция 12.10.2010 года, следовательно данный довод истца так же является законным и обоснованным.
Требование истца о том, что не соответствует срокам разумности установление п. 6.6 Предварительного договора обязательство Продавца вернуть полученные от Покупателя денежные средства в течение 65 календарных дней по обстоятельствам, указанным в п.п. 6.2 и 6.4 договора, суд признает справедливым. Принимая во внимание, что по другим условиям договора, предопределяющим право продавца перед покупателем (п.п. 6.4, 6.5, 6.9, 7.4), установлено значительно меньшие сроки, установление 65-ти дневного срока возврата денежных средств покупателю, является несправедливым.
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Следовательно, признание судом ничтожными указанных пунктов не препятствует дальнейшему существованию предварительного договора со всеми существенными условиями, которые названы в законе, если стороны придут к соглашению о заключении основного договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 6.9 Предварительного договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ответчиком и истцом в случае расторжения договора по любому основанию и по инициативе любой стороны уплаченные Покупателем денежные средства в размере не менее суммы задолженности покупателя перед Банком по кредитному договору перечисляются в безналичном порядке на текущий счет Покупателей, открытый в Банке, с обязательным уведомлением Банка о возврате средств не менее, чем за три рабочих дня до их отправки. При этом размер задолженности Покупателя перед Банком определяется на дату возврата денежных средств.
Истец Гумерова во исполнение указанного пункта договора просила взыскать указанные средства с ответчика в её пользу и перечислить на её расчетный счет, открытый в ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк».
На основании ст. 98 ГПК РФ с ЗАО «СО «М-Индустрия» в пользу Гумеровой, в пределах заявленных исковых требований, суд взыскивает уплаченная при подаче иска в суд госпошлину в размере 29 127,92 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Гумеровой Г.Х. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» о признании ничтожным пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору суммы и судебных расходов, удовлетворить полностью.
Признать ничтожными пункты 2.2.1, 6.2, 6.3, 6.6 и 7.6 предварительного договора №№ купли-продажи квартиры, заключенного 30.10.2007г. между Гумеровой Г.Х. и ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия».
Взыскать с ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» в пользу Гумеровой Г.Х. денежную сумму по предварительному договору купли-продажи в размере 5 185 584 (пять миллионов сто восемьдесят пять тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рублей путем перечисления на её лицевой счет № №, открытый в ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк».
Взыскать с ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» в пользу Гумеровой Г.Х. расходы по уплате госпошлины в размере 29 127 (двадцать девять тысяч сто двадцать семь) рублей 92 копеек.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, а ответчиком и третьим лицом в тот же срок со дня получения копии решения.
Судья: подпись