Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Сибай 11 января 2011 года
Сибайский городской суд Республики Башкортостан
в составе судьи Юлмухаметова А.М.,
с участием истца Янбердиной Г.А., её представителя Дюпина Ю.Н.,
при секретаре судебного заседания Мухаметкуловой А.М.,
рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску Янбердиной Г.А. к Закрытому акционерному обществу «Строительное объединение «М-Индустрия» (далее ЗАО М-Индустрия») о признании ничтожным пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору денежной средств,
у с т а н о в и л :
Истец Янбердина Г.А. обратилась с иском к ЗАО «М-Индустрия» о признании ничтожным пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры №№, заключенного между ней и ответчиком, а именно пунктов 2.2.1, 7.6, 6.3 и 6.2 в части расторжения договора во внесудебном порядке, возврате уплаченных ею денежных средств в размере 6 371 008 рублей и затрат по уплате госпошлины в размере 40 055, 04 рублей, мотивируя это тем, что 08 ноября 2007 года заключен Предварительный договор №№ купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной на 7-м этаже, в осях 5б-7б; Иб-Тб, предварительный номер 184, общей приведенной площадью 45,40 кв.м. в жилом доме, находящемся по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры по предварительному договору составляет 6 371 008 рублей. Пункт 2.2.1. Предварительного договора гласит, что она как Покупатель обязуется произвести предварительную оплату общей стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п.п. 3.1., 3.2., по цене и на условиях указанных в разделе 4 настоящего Договора (по цене в размере 6 371 008 рубля). Несмотря на то, что предметом договора является обязанность сторон по вступлению в будущем в основной договор, ответчик навязал ей предварительную предоплату всей стоимости квартиры, т.е. исполнение обязательств по основному, еще незаключенному и не обретшему силу основному договору купли-продажи. Во исполнение условий предварительного договора по приходному кассовому ордеру №№ от 08.11 2007г. она уплатила ответчику 651 008 рублей, также с использованием кредитных средств ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», платежным поручением №№ от 09.11.2007г. перечислила денежные средства в сумме 5 720 000 рублей. Всего уплатила ответчику 6 371 008 рублей.
В соответствии с п.1 ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Истец считает, что условия вышеуказанного предварительного договора в части получения с неё стопроцентной предоплаты стоимости квартиры при отсутствии какого-либо обеспечения продавцом встречных обязательств ущемляют её права по сравнению с гарантиями, предусмотренными п.п.2 и 3 ст.3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации». В соответствии с п.2 ст.3 указанного Закона, право напривлечение денежных средств от граждан на строительство многоквартирного дома допустимо лишь на основании договора долевого участия в строительстве. В соответствии с п.3 ст. 3 указанного Закона в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Поскольку ответчик получил с неё деньги и использовал их на строительство квартиры не по договору долевого участия в строительстве, то он является лицом, не имеющим права привлечения денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Следовательно, она имеет право потребовать с ответчика немедленного возврата переданных ему денежных средств.
В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Истец считает, что к возникшим правоотношениям применимы положения ст.9 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», гласящей о том, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.
По мнению истца, заключив с ответчиком предварительный договор купли-продажи, она выступала в договоре на стороне покупателя, поскольку имела намерение приобрести квартиру для своих личных бытовых нужд. Товаром по возмездному договору купли-продажи должна была быть квартира. Следовательно, независимо от вида заключенного ответчиком с ней договора, она является потребителем.
Ущемляющим права потребителя истец считает и п.6.2 Предварительного договора, по которому Продавец записал себе право на расторжение в одностороннем и внесудебном порядке предварительного договора за неисполнение ею обязательств перед Банком по кредитному договору. Указанное условие договора, по мнению истца, ухудшает её право, гарантированное в основном принципе гражданского законодательства о разумности и справедливости (п.2 ст.6 ГК РФ). После полного исполнения ею обязательств по предварительному договору, в т.ч., стопроцентной предоплате квартиры, не является справедливым и разумным наделение Продавца правом на одностороннее и внесудебное расторжение предварительного договора за нарушение истцом перед третьим лицом обязательств, не относящихся к предмету ни предварительного, ни основного договора купли-продажи квартиры.
Так же истец считает, что не является справедливым и добросовестным взимание с неё 20 % штрафа от внесенных ею сумм за расторжение договора по инициативе Продавца (п.6.3 Предварительного договора).
По мнению истца, её права как потребителя ущемляет и пункт 7.6 Предварительного договора о том, что споры между сторонами подлежат рассмотрению в судебных инстанциях г.Санкт-Петербурга (по месту нахождения продавца) по сравнению с п.2 ст.17 Закона «О защите прав потребителей», предоставляющим ей право обращения в суд с иском по месту своего жительства.
По смыслу ст.180 ГК РФ вполне допустимо признание отдельной части сделки, не заявляя требований о недействительности всей этой сделки, если такая сделка могла быть совершена и без включения в нее недействительной части. Без включения в Предварительный договор от 08.11.2007г. недействительной части, а именно пунктов 2.2.1; 7.6.;.6.2 в части расторжения договора во внесудебном порядке, он вполне мог быть совершен (заключен и исполнен). Следовательно, признание судом ничтожными указанных пунктов не препятствует дальнейшему существованию предварительного договора со всеми существенными условиями, которые названы в законе.
В судебном заседании Янбердина Г.А. поддержала иск по вышеуказанным основаниям. При этом Янбердина уточнила требование, и просила принять решение о взыскании заявленной суммы 6 371 008 рублей путем направления и зачисления их на её лицевой счет № 40817810000003117876 в ОАО «Балтийский инвестиционный банк» ИНН 783100145 для погашения задолженности перед банком по кредитному договору.
В судебное заседание представитель ответчика не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Им направлено ходатайство о передаче дело по подсудности, указав в обоснование, что согласно ст. 28 ГПК РФ иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.
Ответчик указывает, что в Постановлении Пленума Верховного Суда №7 от 29.09.1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», Верховный Суд РФ разъяснил, что действие Закона распространяется в случае заключения между гражданином и юридическим лицом возмездной сделки, в результате которой у гражданина возникает право на получение взамен внесенной суммы денежных средств по договору какого-либо встречного предоставления. Правоотношения сторон, возникающие из безвозмездных гражданско-правовых договоров, не связанных с приобретением товаров, выполнением работ, оказанием услуг, указанным законом не регулируются.
Ответчик полагает, что в силу ст.29 ГПК РФ и закона "О защите прав потребителей". Место нахождения ответчика: <адрес>. Поэтому ответчик считает, что дело по иску Янбердиной Г.А. к ЗАО «М-Индустрия» подлежит рассмотрению в Калининском районном суде г. Санкт-Петербурга.
Представитель третьего лица - ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело бех их участия.
Выслушав доводы иска, обсудив позицию ответчика, изложенную в ходатайстве, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.9 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», и п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Кроме того, как указал Пленум Верховного Суда РФ в абзаце третьем п.1 указанного Постановления, с 20 декабря 1999 года (времени опубликования Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 17 ноября 1999 года) отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать и из других договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
С 2003 года аналогичной позиции Верховный Суд РФ придерживается и в отношении споров между гражданами-потребителями и коммерческими организациями, строящими жилые помещения на деньги таких граждан, по самым различным гражданско-правовым договорам (долевое участие в строительстве, уступка, подряд, предварительный договор, договор простого товарищества и т.д.). Так в своем Обзоре за 2003 год «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» прямо указано на следующее: следует признать правильной практику судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст.9 Федерального закона от 26 января 1996г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ»).
Как следует из искового заявления, истец подписала и произвела стопроцентную предоплату квартиры в сумме 6371008 рублей по тому договору, который ей предложил ответчик. И каким бы количеством договоров не оформлялись бы отношения между истцом и ответчиком, но если они в итоге завершаются передачей истцу созданного результата (квартиры), а истец при заключении договора имел намерение приобрести квартиру для своих личных бытовых нужд, то истец подпадает под защиту закона «О защите прав потребителей» при подписании даже предварительного договора.
Кроме того, одно из требований истца, а именно о возврате предварительно уплаченной суммы, основано на п.п.2 и 3 ст.3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации», который также указывает, что отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по его месту жительства.
При таких обстоятельствах, нарушение норм материального права при принятии судом иска Янбердиной Г.А. в защиту её прав потребителя по месту ее жительства не допущено.
08 ноября 2007 года между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор №№ по условиями которого стороны в будущем обязались заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной на 7-м этаже, в осях 5б-7б; Иб-Тб, предварительный номер 184, общей приведенной площадью 45,40 кв.м. в жилом доме, находящемся по адресу: <адрес>, но не позднее 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру. Стоимость указанной квартиры по предварительному договору составляет 6 371 008 рублей.
На основании пункта 2.2.1. Предварительного договора, Покупатель обязался произвести предварительную оплату общей стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п.п. 3.1., 3.2., по цене и на условиях указанных в разделе 4 Договора, то есть по полной цене в размере 6 371 008 рубля.
Суд полагает обоснованным утверждение истца о том, что несмотря на то, что предметом указанного договора является обоюдная обязанность сторон по вступлению в будущем в основной договор, ответчик навязал истцу предварительную стопроцентную предоплату всей стоимости квартиры, т.е. исполнение обязательств по основному, еще незаключенному основному договору купли-продажи.
Во исполнение условий предварительного договора по приходному кассовому ордеру №№ от 08 ноября 2007 года истец Янбердина внесла ответчику 651008 рублей, также с использованием кредитных средств ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», платежным поручением №№ от 09.11.2007 года были перечислены денежные средства в сумме 5 720 000 рублей. Всего истец уплатила ответчику 6 371 008 рублей.
В соответствии с п.1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Обоснованны доводы истца, что условия вышеуказанного предварительного договора в части получения с неё стопроцентной предоплаты стоимости квартиры при отсутствии какого-либо обеспечения продавцом встречных обязательств ущемляют её права по сравнению с гарантиями, предусмотренными статьями 2 и 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В соответствии с п.2 ст.3 указанного Закона, право на привлечение денежных средств от граждан на строительство многоквартирного дома допустимо лишь на основании договора долевого участия в строительстве. В соответствии с п.3 ст.3 указанного Закона в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Поскольку ответчик получил с истца деньги и использовал их на строительство квартиры не по договору долевого участия в строительстве, то он является лицом, не имеющим права привлечения денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Следовательно, истец вправе потребовать с ответчика немедленного возврата переданных ответчику денежных средств.
В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
К возникшим правоотношениям применимы положения ст.9 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» о том, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.
Заключив с ответчиком предварительный договор купли-продажи, она выступала в договоре на стороне покупателя, поскольку имела намерение приобрести квартиру для своих личных бытовых нужд. Товаром по возмездному договору купли-продажи должна была быть квартира. Следовательно, независимо от вида заключенного ответчиком с ней договора, она является потребителем.
Суд соглашается с мнением истца о нарушении её прав, как потребителя, о присвоении права, изложенного в пункте 6.2 Предварительного договора, по которому Продавец вправе расторгнуть в одностороннем и внесудебном порядке предварительный договора за неисполнение Покупателем обязательств перед Банком по кредитному договору. Указанное условие договора ухудшает её право, гарантированное в основном принципе гражданского законодательства о разумности и справедливости (п.2 ст.6 ГК РФ). После полного исполнения ею обязательств по предварительному договору, в т.ч. по стопроцентной предоплате квартиры, не является справедливым и разумным наделение Продавца правом на одностороннее и внесудебное расторжение предварительного договора за нарушение истцом перед третьим лицом обязательств, не относящихся к предмету ни предварительного, ни основного договора купли-продажи квартиры.
Обоснованно мнение истца о том, что не справедливым и не добросовестным является п.6.3 договора, которым Покупателю навязано право взимания Продавцом 20% штрафа от внесенных покупателем сумм за расторжение договора по инициативе Продавца по основаниям указанным в п.п. 6.2 и (или) 6.4 Предварительного договора. С учетом стоимости квартиры, указанная сумма единовременного штрафа не соответствует требованиям разумности, является чрезмерно завышенной и не справедливой.
Что касается требования истца о том, что ущемляет её права как потребителя пункт 7.6 Предварительного договора о том, что споры между сторонами подлежат рассмотрению в судебных инстанциях г.Санкт-Петербурга (по месту нахождения продавца) по сравнению с п.2 ст.17 Закона «О защите прав потребителей», предоставляющим право обращения в суд с иском по месту своего жительства, суд считает обоснованным по вышеуказанным судом основаниям.
Требование истца, что не соответствует срокам разумности установление п.6.6 Предварительного договора обязательство Продавца вернуть полученные от Покупателя денежные средства в течение 65 календарных дней по обстоятельствам, указанным в п.п. 6.2 и 6.4 договора, суд признает обоснованным. Принимая во внимание, что по другим условиям договора, предопределяющим право продавца перед покупателем (п.п. 6.4., 6.5., 6.9., 7.4.), установлено значительно меньшие сроки, установление 65-ти дневного срока возврата денежных средств покупателю, является несправедливым.
В силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Поэтому признание судом ничтожными указанных пунктов не препятствует наличию предварительного договора со всеми существенными условиями, которые названы в законе, если стороны придут к соглашению о заключении основного договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 6.9 Предварительного договора купли-продажи № № от 30.10.2007 года, заключенного между ответчиком и истцом в случае расторжения договора по любому основанию и по инициативе любой стороны уплаченные Покупателем денежные средства в размере не менее суммы задолженности покупателя перед Банком по кредитному договору перечисляются в безналичном порядке на текущий счет Покупателей, открытый в Банке, с обязательным уведомлением Банка о возврате средств не менее, чем за три рабочих дня до их отправки. При этом размер задолженности Покупателя перед Банком определяется на дату возврата денежных средств.
Поэтому обоснованно заявление истца о перечислении взысканных с ответчика сумм на её расчетный счет, открытый в ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк».
На основании ст.98 ГПК РФ с ЗАО «СО «М-Индустрия» в пользу истца подлежит взысканию уплаченная ею при подаче иска госпошлина в размере 40 055,04 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Иск Янбердиной Г.А. к ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» - удовлетворить.
Признать ничтожными пункты 2.2.1., 6.2., 6.3. и 7.6. предварительного договора №№ купли-продажи квартиры, заключенного 08.11.2007г. между Янбердиной Г.А. и ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия».
Взыскать с ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» в пользу Янбердиной Г.А. денежные средства в размере 6 371 008 рублей, с предоставлением ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» права перечислить их на лицевой счет № № Янбердиной Г.А., открытый в ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», ИНН №
Взыскать с ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» в пользу Янбердиной Г.А. расходы по уплате госпошлины в размере 40 055 рублей 04 копеек.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья:
Решение в окончательной форме принято 31.01.2011г.
Судья: