№ 2-484/2012 копия РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Сибай 04 июня 2012 года Сибайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Чернова В.С., с участием представителя истца Арслановой И.А., ответчика Кабанова И.М., его представителя Уметбаевой Г.Ф., прокурора Муртаева Ф.Р., при секретаре судебного заседания Кутлубаевой А.А.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тавлыкаева З С к Кабанову И М о признании прекратившим права пользования жилым помещением и выселении, встречному иску Кабанова И М к Тавлыкаеву З С о признании права пользования квартирой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, УСТАНОВИЛ: Тавлыкаев З.С. обратился в суд с иском к Кабанову И.М. о признании прекратившим право пользования и выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, мотивируя тем, что является собственником квартиры на основании договора купли-продажи арестованного (заложенного) имущества от ДД.ММ.ГГГГ В спорном жилом помещении проживает и состоит на регистрационном учете Кабанов И.М., добровольно из спорного жилого помещения не выселяется и не снимается с регистрационного учета. Ответчик его членом семьи не является, соглашения о предоставлении ему квартиры в пользование с ним не заключалось, не имеет законных оснований пользования квартирой, в связи с чем, нарушает его права как собственника. Ответчик Кабанов И.М. не признав исковые требования, предъявил встречный иск к Тавлыкаеву З.С. о признании права пользования спорной квартирой, применении последствий недействительности ничтожной сделки мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Рыскильдиной Л.А., являющейся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, был заключен договор о пожизненном проживании в квартире, который по сути и содержанию является договором безвозмездного пользования. Считает, что требования, предъявляемые к форме договора ими соблюдены - он составлен в простой письменной форме; срок окончания договора определен моментом смерти ссудополучателя (Кабанова И.М.); договором найма не является, так как имущество предоставлено в его безвозмездное пользование. Иных оснований прекращения действия договора от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено, следовательно, он имеет законные основания безвозмездного пользования спорной квартирой после смены собственника. Просит признать договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Тавлыкаевым З.С. и ООО «Янга» незаключенным и ничтожным по тем основаниям, что в договоре купли-продажи арестованного имущества - квартиры, условие, предусмотренное п.1 ст.558 ГК РФ отсутствует, хотя для данного вида сделок оно является существенным, и, применить последствия недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить имущество прежнему собственнику - Рыскильдиной Л.А. Определением Сибайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Росимущества в Республике Башкортостан. В судебном заседании истец Тавлыкаев З.С. не участвовал, надлежаще уведомлен, просил рассмотреть дело с участием его представителя Арслановой И.А., что в силу ст.167 ГПК РФ позволяет суду рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель истца Арсланова И.А., действующая на основании ордера серии № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала, встречный иск Кабанова И.М. не признала, мотивируя тем, что решением Сибайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с Рыскильдиной Л.А. взыскана задолженность по кредиту в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы - <данные изъяты> рублей; обращено взыскание в пользу ОАО «Банк Уралсиб» на заложенное имущество - <адрес> в <адрес>, реализовав ее путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой <данные изъяты> рублей. Считает, что в связи с тем, что спорная квартира принадлежала Рыскильдиной Л.А. с ограничением (обременением) права - ипотекой в силу закона, Рыскильдина Л.А. должна была заключать договор о пожизненном проживании, безвозмездном пользовании квартиры с Кабановым И.М. с согласия залогодержателя - ОАО «УралСиб». Об этом договоре ни залогодержателю, ни исполнителю по реализации квартиры - ООО «Янга» не было известно. Считает, что в связи с тем, что согласие ООО «Банка УралСиб» не было получено бывшим собственником квартиры и в соответствии со ст.40 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор о пожизненном проживании (безвозмездном пользовании) от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан действительным в части передачи в безвозмездное пользование на неопределенный срок, так как не соответствует требованиям закона и является недействительным. Просит отказать в удовлетворении встречного иска и признать Кабанова И.М. прекратившим право пользования и выселить его из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей и услуг представителя - <данные изъяты> рублей. В судебном заседании ответчик Кабанов И.М. и его представитель Уметбаева Г.Ф., действующие на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск Тавлыкаева З.С. не признали, просили отказать в его удовлетворении, поддержали встречный иск, просят удовлетворить по указанным в нем основаниям. Ответчик Кабанов И.М. пояснил, что договор с Рыскильдиной Л.А. был заключен в 2007г., еще до того, как было обременение, она была хозяйкой квартиры, он уплатил первый взнос за Рыскильдину Л.А. Представитель ответчика Уметбаева Г.Ф. пояснила, что договор от ДД.ММ.ГГГГ о пожизненном проживании в квартире, является договором безвозмездного пользования. Кабанов И.М. имеет законные основания безвозмездного пользования спорной квартирой после смены собственника. Считает, что согласия Банка на заключение такого договора не требовалось. Представитель ответчика - ООО ПКК «Янга» - директор А.А.Янгиров, не участвовал в судебном заседании, направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия и письменный отзыв на встречный иск Кабанова И.М. в котором указывает, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО ПКК «Янга» и Тавлыкаевым З.С. ДД.ММ.ГГГГ, был заключен по результатам проведения торгов. Считает, что Кабанов И.М. не является ни участником торгов, ни лицом, которому было отказано принимать участие в торгах, сторонами по спорному договору являются Тавлыкаев З.С. и территориальное управление. В случае признания торгов недействительными, имущество, реализованное с публичных торгов подлежит возврату Территориальному управлению, а денежные средства, уплаченные по договору - Тавлыкаеву З.С. С требованием о признании торгов недействительными могут обращаться лица, круг которых ограничен ГК РФ и должно быть установлено нарушение прав заинтересованных лиц. Также спорная квартира была заложена по договору кредита между Рыскильдиной Л.А. и ОАО «Банк УралСиб», по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ на нее было обращено взыскание. Для заключения договора безвозмездного пользования Рыскильдина Л.А. должна была получить согласие залогодержателя, которое не было получено Рыскильдиной Л.А. Кабанов И.М.свои права на спорную квартиру утратил еще после вступления в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым было обращено взыскание на заложенную квартиру. Просит отказать в удовлетворении встречного иска Кабанова И.М., поскольку гражданские права Кабанова И.М. не нарушены. Представитель третьего лица - Территориального управления Росимущества в <адрес>, Янгирова А.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании иск Тавлыкаева З.С. считает законным и обоснованным, встречный иск Кабанова И.М. - не подлежащим удовлетворению, полагая, что довод Кабанова И.М. о том, что в договоре купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ должно быть указано его право на проживание в спорной квартире, на основании того, что между бывшим собственником данной квартиры Рыскильдиной Л.А. и им был заключен договор безвозмездного пользования является несостоятельным, и, договор безвозмездного пользования на вышеуказанную квартиру заключенный между Кабановым И.М. и Рыскильдиной Л.А.- недействительным. Спорная квартира до момента обращения взыскания на нее и реализации с публичных торгов, принадлежала Рыскильдиной Л.А. на праве собственности, но была заложена по договору кредита, заключенного между Рыскильдиной Л.А. и ОАО Банк «Уралсиб» (Сибайское отделение). В свидетельстве о государственной регистрации права собственности Рыскильдиной Л.А. на вышеуказанную квартиру серия № № от ДД.ММ.ГГГГ было указано обременение - ипотека в силу закона. Рыскильдина Л.А. должна была получить согласие залогодержателя, в данном случае - ОАО Банка «Уралсиб». Считает, что Кабанов И.М. утратил свое право пользования после вступления в законную силу решения Сибайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым было обращено взыскание на вышеуказанную квартиру и никаких прав на вышеуказанную квартиру он не имеет и его требование признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, указывая на его ничтожность, является необоснованным. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен между ООО ПКК «Янга» и Тавлыкаевым З.С. по результатам проведения торгов по продаже вышеуказанной квартиры. Недействительной в силу ст. 166 ГК РФ может быть признана сделка. Торги, в соответствии со ст. 447 ГК РФ, являются способом заключения договора (ст. 420 ГК РФ). Таким образом, чтобы признать вышеуказанный договор купли-продажи недействительным, недействительными нужно признать сами торги. В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Сделка, заключенная в порядке ст. 447-449 ГК РФ на торгах относится к оспоримым видам сделки и может быть признана судом недействительной лишь при наличии оснований, установленных ГК РФ. В случае признания торгов недействительными, имущество, реализованное с публичных торгов подлежит возврату Территориальному управлению, соответственно права и интересы Кабанова И.М. не затрагиваются. Просит суд в удовлетворении исковых требований Кабанова И.М. отказать в полном объеме. Представитель третьего лица - Управления Росреестра по РБ, государственный регистратор РБ Хасанова С.Б., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, не участвовала в судебном заседании, направила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, направила письменный отзыв на иск Тавлыкаева З.С., в котором указывает, что безвозмездное пользование не предусматривает государственную регистрацию договора безвозмездного пользования, в связи с чем, в ЕГРП отсутствуют сведения о лицах, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. Обязанность об извещении покупателя (участника торгов) о лицах, зарегистрированных и сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением, лежит на продавце (организаторе торгов). Третье лицо Рыскильдина Л.А. в судебном заседании не участвовала, надлежаще уведомлена, сведений о причинах неявки суд не располагает, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало, что в силу ст.167 ГПК РФ позволяет суду рассмотреть дело в отсутствие указанных третьих лиц. Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск Тавлыкаева З.С. законным и обоснованным, суд приходит к следующему. Судом установлено и материалами дела подтверждено, что вступившим в законную силу решением Сибайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ввиду нарушения заемщиком принятых на себя обязательств по своевременному возврату кредита в пользу ОАО «Банк УралСиб» с заемщика Рыскильдиной Л.А. взыскана задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы - <данные изъяты> рублей; обращено взыскание в пользу ОАО «Банк Уралсиб» на заложенное имущество - <адрес> в <адрес>, установлена начальная продажная цена указанного заложенного имущества - <данные изъяты> руб., способ реализации имущества определен путем продажи с публичных торгов. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Согласно части 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. В судебном заседании установлено и не оспариваются сторонами следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Сибайского ГО УФССП по РБ вынесено постановление о передаче арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на торги. ДД.ММ.ГГГГ УФССП России по РБ уведомлением № сообщило о готовности к реализации арестованного имущества. ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление выдало поручение № на реализацию арестованного имущества специализированной организации ООО ПКК «Янга». ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество передано на реализацию ООО ПКК «Янге» согласно акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ в газете «Башкортостан» № (26012) опубликовано информационное сообщение о проведении торгов. ДД.ММ.ГГГГ согласно протоколу о признании торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися № торги по реализации арестованного имущества признаны несостоявшимися ввиду того, что лицо, выигравшее торги в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ в газете «Кызыл тан» № (23813) опубликовано информационное сообщение о проведении торгов. Торги назначены на ДД.ММ.ГГГГ. На участие в торгах поданы четыре заявки от гр. ФИО10, Тавлыкаева З.С., ФИО11, ФИО12, между организатором торгов и участниками заключены договора о задатке. ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество продано, победителем торгов признан Тавлыкаев З.С., предложивший наиболее высокую цену - <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между организатором торгов и Тавлыкаевым З.С. заключен договор купли-продажи арестованного (заложенного) имущества и имущество передано организатором торгов по акту приема-передачи Тавлыкаеву 3.С. Из свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Тавлыкаев З.С. является собственником <адрес>, на основании договора купли-продажи арестованного (заложенного) имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Из справки № выданной ООО «ИРКЦ» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ постоянно зарегистрирован Кабанов И.М. Согласно ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В силу ч. 1 ст. 78 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на при обретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Таким образом, заключая договор ипотечного кредита и передавая в залог квартиру, Рыскильдина Л.А. вступила в гражданско-правовые отношения с Банком, регулируемые приведенными выше правовыми нормами, предусматривающими возможность утраты права пользования жилым помещением. Право собственности Рыскильдиной Л.А. на спорную квартиру прекращено, в связи с реализацией арестованного имущества с торгов. Состоялся переход права собственности, в результате которого Тавлыкаев З.С. приобрел право собственности на спорную квартиру, в установленном законом порядке зарегистрировав право собственности на жилье. В связи с прекращением права собственности прежний собственник Рыскильдина Л.А. утрачивает право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>. Как указано в договоре от ДД.ММ.ГГГГ о пожизненном проживании в квартире по адресу: <адрес>, Рыскильдина Л.А. признает за Кабановым И.М. право пожизненного проживания в квартире с правом прописки и ответственного квартиросъемщика. В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Таким образом, закон позволяет заемщику передавать заложенное имущество третьим лицам только на основании тех видов договоров, которые указаны в вышеприведённой правовой норме, перечень этих договоров является исчерпывающим. Между тем в договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Кабанов И.М. имеет право пожизненного проживания, из чего следует, что этот договор не является договором временного безвозмездного пользования, а он фактически носит бессрочный характер, чтопротиворечит закону, в силу чего указанная сделка ничтожна, независимо от признания её таковой судом (ст. 168 ГК РФ), а значит она не порождает никаких правовых последствий. В соответствии с п.3 ст.40 «Закона об ипотеке» заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. Рыскильдиной Л.А. не было получено согласие Банка - залогодержателя на заключение договора имеющего бессрочный характер с Кабановым И.М. Норма, закрепленная в пункте 3 статьи 40 Закона об ипотеке, является императивной, а потому согласие банка (залогодержателя) на передачу заложенного имущества в бессрочное пользование должно было быть получено в обязательном порядке. Требования встречного иска о применении последствий недействительности договора купли-продажи арестованной (заложенной) квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признав договор незаключенным и возврата спорного имущества прежнему собственнику -Рыскильдиной Л.А., не состоятельны по следующим основаниям. Во-первых, договор пожизненного безвозмездного пользования спорной квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается Кабанов в обоснование своих требований, ничтожен. Во-вторых, ДД.ММ.ГГГГ между организатором торгов и Тавлыкаевым З.С. заключен договор купли-продажи арестованного (заложенного) имущества и имущество передано организатором торгов по акту приема-передачи Тавлыкаеву 3.С., то есть сделка проведена по результатам торгов. Результаты торгов никем не оспорены, торги не признаны не состоявшимися. Торги прошли с соблюдением требований законодательства. В-третьих, требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании её незаключенной являются взаимоисключающими друг друга, однако оснований признать сделку ничтожной либо незаключенной у суда не имеется. Таким образом, правовых оснований для удовлетворения встречного иска Кабанова И.М. не имеется. В связи с тем, что встречный иск не удовлетворен, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РБ, <адрес>, не признан недействительным, право Кабанова И.М. на пожизненное безвозмездное пользование квартирой, не признано, исковые требования Тавлыкаева З.С. подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, суд находит, что ответчик Кабанов И.М. не имеет законных оснований для пользования спорным жилым помещением, в связи с чем требования истца (собственника) об устранении нарушения его прав подлежат удовлетворению. Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. С учетом характера и сложности спора, обоснованности заявленных требований, а также количества и продолжительности судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца <данные изъяты> рублей - в возмещение расходов на оплату услуг представителя. В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ : Исковое заявление Тавлыкаева З С к Кабанову И М о признании прекратившим права пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения удовлетворить. Признать Кабанова И М прекратившим (утратившим) права пользования квартирой № жилого <адрес> Республики Башкортостан и выселить его без предоставления другого жилого помещения. Взыскать с Кабанова И М в пользу Тавлыкаева З С расходы на оплату услуг представителя - <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины - <данные изъяты> рублей. В удовлетворении встречного иска Кабанова И М к Тавлыкаеву З С о признании права пользования квартирой, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Сибайский городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме. Судья: а