Дело № 2-189/2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 марта 2011 года п.Шушенское
Судья Шушенского районного суда Красноярского края Шимохина Н.П.
при секретаре Романовой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Спиридоновой В.Т. к администрации Шушенского района, Агибалову А.И. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, обязывании администрации Шушенского района предоставить Спиридоновой В.Т. жилое помещение в виде отдельного дома или квартиры в с.Казанцево в течение 1 месяца по её выбору в хорошем техническом состоянии, не требующем ремонта,
У с т а н о в и л:
Спиридонова В.Т. обратилась в суд с иском к администрации Шушенского района, Агибалову А.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между Агибалов А.И. (продавцом), Спиридонова В.Т. (покупателем) и администрацией Шушенского района (организатором). Просила обязать администрацию Шушенского района предоставить ей жилое помещение в виде отдельного дома или жилой квартиры в <адрес> в течение <данные изъяты> месяцев в хорошем техническом состоянии, не требующем ремонта. Свои требования истица мотивировала тем, что по программе переселения из зоны подтопления жителей <адрес> <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ между нею и Агибаловым А.И. был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры и в принудительном порядке ей была приобретена квартира по адресу: <адрес>, которая требовала ремонта, находилась в запущенном состоянии, баня и надворные постройки требовали ремонта. Администрация Шушенского района перечислила продавцу Агибалову А.И. деньги в сумме <данные изъяты> рублей. С момента заселения ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время истица не может зарегистрировать право собственности на данную квартиру, так как продавец Агибалов А.И. на момент заключения договора не являлся собственником квартиры, не имел технической документации на квартиру и необходимых документов для государственной регистрации сделки купли-продажи, однако при наличии данных нарушений администрация Шушенского района перечислила деньги Агибалову А.И. Основной договор купли-продажи квартиры так и не был заключён. В настоящее время собственник квартиры А. умерла, в связи с чем приобрести право собственности на спорное жилое помещение истица не может. На момент продажи квартиры Агибалов А.И. собственником квартиры не являлся, что влечёт ничтожность договора. Кроме того, договор не содержит условий, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, и его расположение на земельном участке, при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе является не согласованным, а договор не заключённым. Проживание в данной квартире более трех лет без регистрации, невозможность получения субсидий на газ и электроэнергию, невозможность зарегистрировать право собственности на квартиру нарушают её права.
Истца заявленные требования уточнила, просит признать договор ничтожным по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указала, что доверенность Агибалову А.И. была дана А. на предмет оформления и регистрации её права собственности на спорную квартиру, для чего она уполномочила его быть представителем во всех компетентных организациях по вопросам подготовки технической и иной документации. Права на продажу квартиры она ему не давала. В связи с тем, что собственница умерла, приобрести право на спорное жилое помещение у истицы не имеется возможности. Просит обязать администрацию Шушенского района предоставить ей жилое помещение в течение <данные изъяты> по своему выбору в хорошем техническом состоянии, не требующем ремонта.
Истица Спиридонова В.Т. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие, доверяет представление своих интересов Тороповой М.В.
В судебном заседании представитель истицы Торопова М.В., действующая на основании доверенности, уточнённые требования поддержала, мотивируя изложенным в исковом заявлении, пояснила дополнительно, что администрация Шушенского района инициировала данную сделку, так как необходимо было в кратчайшие сроки освоить денежные средства, направленные на переселение жителей из д<адрес>, в связи с чем почти в принудительном порядке для Спиридоновой В.Т. была приобретена спорная квартира, в которую истица не желала вселяться, так как дом её не устраивал, но она боялась совсем остаться без жилья и согласилась на этот вариант.
Представитель ответчика администрации Шушенского района Быков Е.В., действующий на основании доверенности, иск не признал, пояснил суду, что вначале было принято решение приобрести жильё в собственность администрации Шушенского района, передать его МО «Казанцевский сельсовет» для последующего предоставления гражданам <адрес> по договорам социального найма. С этой целью было размещено извещение о проведении открытого конкурса на покупку жилья, но конкурс не состоялся, так как у продавцов документы для заключения договоров купли-продажи не были подготовлены, а сроки для освоения выделанных средств истекали, их необходимо было освоить до конца года, поэтому администрацией района было принято решение о приобретении жилья в собственность граждан по предварительным договорам. При этом администрация района стороной сделки не являлась, она только перечисляла денежные средства за приобретаемое жильё, в связи с чем администрация Шушенского района является ненадлежащим ответчиком. Между Агибаловым А.И. и Спиридоновой В.Т. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, где Агибалов А.И. выступал как собственник, так как он купил данную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у А. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ А. дает Агибалову А.И. доверенность, что он вправе заключать, подписывать предварительный договор, заключать договор купли-продажи и иные полномочия, поэтому администрацией района были перечислены деньги именно на имя Агибалова А.И. Администрация Шушенского района свои обязательства в рамках договора о перечислении денежных средств выполнила. Агибалов А.И. должен был заключить со Спиридоновой В.Т. договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности, однако он этого не сделал. Документально Агибалов А.И. не может подтвердить, что он произвел расчет по сделке с А. Спиридоновой В.Т. разъяснялось её право на обращение в суд за понуждением к заключению сделки.
Соответчик Агибалов А.И. исковые требования не признал, суду пояснил, что собственницей спорной половины жилого дома по адресу: <адрес> являлась А., которая попросила его присмотреть за домом, потому что сама проживала в <адрес>. Узнав о переселении жителей д<адрес>, он сообщил об этом А. и договорился с ней, что будет искать покупателя на данный дом. При заключении ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи квартиры со Спиридоновой В.Т. он выступал как представитель А., о чём администрация Шушенского района знала, и свои полномочи он потом подтвердил нотариально удостоверенной доверенностью, которая была администрацией принята. Он до настоящего судебного разбирательства не знал о том, что в предварительном договоре есть ссылка на то, что он якобы по договору от ДД.ММ.ГГГГ эту квартиру купил у А. Этот договор поддельный, он никогда его не видел и не подписывал, данного договора не существовало. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не читал, доверял специалистам администрации, иначе зачем бы он брал доверенность у А. на продажу этой квартиры, которая администрацией Шушенского района была принята. Полученные денежные средства от сделки он передал А. под расписку. Эту расписку он отдал в администрацию Шушенского района. Специалистом КУМИ администрации Шушенского района АЗ ему было разъяснено, что по возникшим вопросам он может обращаться к ней. В ДД.ММ.ГГГГ года, собрав весь пакет документов, подтверждающих право собственности А. на квартиру, он передал их АЗ, документы пролежали в администрации <данные изъяты> месяцев, за это время часть документов была утеряна, в том числе и расписка А. в получении от него денег. А. зарегистрировала свое право собственности только ДД.ММ.ГГГГ, после этого в ДД.ММ.ГГГГ году они со Спиридоновой В.Т. обратились в регистрационную палату, оказалось, что квартира является долей дома и требовалось для отчуждения доли согласие собственника второй половины дома. Во второй половине дома проживает больной человек, который не мог приехать в регистрационную палату и подтвердить свой отказ от покупки доли дома. Он обращался к нотариусу и готов был свозить нотариуса на дом, но нотариус отказался, предложил привезти его хотя бы до дверей нотариальной конторы. Пока шли данные согласования срок действия доверенности, выданной А., истек, новую доверенность он не успел оформить по причине смерти А. ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель третьего лица администрации Казанцевского сельсовета Тонких А.Н. против удовлетворения исковых требований не возражал, суду пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи спорного домовладения администрацией Шушенского района были нарушены права Спиридоновой В.Т.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:
Согласно протоколу собрания жителей д<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о направлении ходатайства в администрации Казанцевского сельсовета и Шушенского района о закрытии населенного пункта д.<адрес> как неперспективного населенного пункта и переселении его жителей, зарегистрированных в д. <адрес> (л.д. 7-8).
Постановлением администрации Шушенского района № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19) было утверждено Положение о переселении жителей д. <адрес>, которое регулирует порядок обеспечения жителей д. <адрес> Казанцевского сельсовета Шушенского района жилыми помещениями (жильём) в связи с переселением из зоны подтопления. Предоставление жилых помещений осуществляется путём выделения субсидий в безналичной форме на приобретение жилья за счёт средств районного бюджета или предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда на основе договоров социального найма с последующей приватизацией. Организатор проекта – администрация Шушенского района. Участник Проекта - жители д. <адрес>, которым предоставляется субсидия –бюджетные средства, предоставленные Участнику Проекта для финансирования расходов, связанных с приобретением жилья. Положением предусматривалось два способа обеспечения переселенцев жилым помещением. Согласно разделу 2 посредством предоставления субсидии. Субсидия предоставляется участникам проекта в безналичной форме путем зачисления выделенных средств на лицевой счет продавца, открытый в кредитном учреждении, после государственной регистрации сделки купли-продажи. Согласно разделу 3 путём приобретения жилых помещений на конкурсной основе в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд. В данном случае жильё предоставлялось Участнику проекта по договору социального найма с последующей приватизацией (л.д. 20-22).
С целью реализации Проекта администрацией Шушенского района была разработана конкурсная документация и опубликовано извещение о проведении открытого конкурса на покупку жилья в газете «Ленинская искра», срок приёма заявок определён с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).
Постановлением администрации Шушенского района № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23) «О внесении изменений и дополнений Положение «О переселении жителей д. <адрес>» было изложено в новой редакции, в которой претерпел изменения раздел 2 о порядке предоставления субсидий. Участники проекта, Организаторы в течение ДД.ММ.ГГГГ года заключают предварительные договоры купли-продажи с Продавцами. Организатор содействует в переселении Участника проекта в совместно подобранное жильё (п.2.1). Согласно п.2.2, п. 2.4 субсидия предоставляется Участнику проекта в безналичной форме путём перечисления выделенных средств на лицевой счёт Продавца, открытый в Шушенском ОСБ № 7041, после подписания предварительного договора купли-продажи администрацией <адрес>. (л.д.24-26).
ДД.ММ.ГГГГ МО «Шушенский район», МО «Казанцевский сельсовет» и Спиридоновой В.Т. было подписано соглашение о взаимных обязательствах, по которому МО «Шушенский район» и «Граждане» осуществляют приобретение жилого помещения по адресу: <адрес>. МО «Шушенский район», МО «Казанцевский сельсовет» обеспечивают переселяемым гражданам помощь в перевозке имущества. Спиридонова В.Т. обязуется освободить жилое помещение, занимаемое в д. <адрес> в течение <данные изъяты> календарных дней после регистрации права собственности на приобретённое жилой помещение (заключение договора социального найма) (л.д. 82).
Таким образом, из приведённых документов следует, что администрация Шушенского района как организатор являлась стороной сделки, которая обозначена в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как «Организатор». Фактически предварительный договор являлся трёхсторонней сделкой, по которой у каждой стороны возникали права и обязанности. Приобретение жилого помещения должно было совершаться с соблюдением требований закона и гарантировать в последующем регистрацию Спиридоновой В.Т. права собственности на приобретаемое жилое помещение, однако со стороны администрации района, от которой в большей мере зависело состоится или не состоится сделка, поскольку деньги перечислялись из средств районного бюджета, законность совершённой сделки не была обеспечена.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора является половина жилого дома, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> <адрес>, именуемая в дальнейшем «Отчуждаемая квартира», продавцу Агибалов А.И. отчуждаемая квартира принадлежит на основании договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1,2 договора) и указан банковский счёт продавца, открытый в Шушенском ОСБ № 7041/06. Ответчик Агибалов А.И. не отрицает, что деньги в сумме <данные изъяты> рублей согласно договору на его счёт поступили. В дальнейшем регистрацию перехода права собственности должны были совершить продавец и покупатель.
При этом принадлежность жилого дома Агибалову А.И. на основании договора купли-продажи документами не подтверждалась. Представленный администрацией Шушенского района договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (в ксерокопии) не является доказательством его права собственности на отчуждаемый объект недвижимости, поскольку в соответствии со ст. 552 ч.2 ГК РФ доказательством права собственности является наличие государственной регистрации договора купли-продажи. Суд находит убедительными доводы ответчика Агибалова А.А. о том, что он собственником продаваемой квартиры на основании представленной администрацией ксерокопии договора от ДД.ММ.ГГГГ не являлся. В представленной ксерокопии договора от ДД.ММ.ГГГГ между А. (продавцом) и Агибаловым И.А. (покупателем) и графе продавец А. содержится подпись и дата подписания ДД.ММ.ГГГГ При таких обстоятельствах у администрации Шушенского района как организатора сделки оснований считать Агибалова А.А. собственником отчуждаемой половины жилого дома, которую в договоре принято считать квартирой, не было. В последующем Агибаловым А.И. в администрацию района были представлены нотариально удостоверенные доверенности от А.: от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.45), выданной Агибалову А.И. для оформления правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества по адресу: <адрес>, в которой не предоставлено полномочий Агибалову А.И. на продажу права указанного жилого помещения; и от ДД.ММ.ГГГГ на продажу ? доли в праве долевой собственности на жилой дом в <адрес> (л.д.80), однако предварительный договор остался в прежнем виде.
Из пояснений свидетеля К., участвовавшей в подготовке данной сделки, следует, что переселение жителей д. <адрес> было запланировано в сжатые сроки, так как до конца года нужно было освоить выделенные средства, поэтому администрация делала всё возможное, чтобы переселение состоялось. Агибалов А.И. заключал договор по доверенности, выданной А., его право на квартиру сомнений не вызывало, так как в доверенности на продажу, удостоверенной нотариусом, указано, что А. является собственником, она полагала, что этого достаточно для подтверждения её права собственности на отчуждаемую квартиру. В предварительном договоре купли-продажи Агибалов А.И. в качестве собственника указан ошибочно. Все необходимые документы были представлены, и администрация в свою очередь перечислила деньги на имя Агибалова А.И. Из пояснений свидетелей КЛ, Е, Д следует, что переселение жителей д.<адрес> было произведено в спешном порядке, Спиридонова В.Т. вынуждена была переселиться в квартиру по адресу: <адрес>, которую ей предложили, хотя она изначальна была недовольна ею: крыша вот-вот обвалится, полы в доме скрипят и проваливаются, дом и постройки гнилые, баня отсутствует, времени на то, чтобы подыскать другую квартиру, не давалось, она побоялась, что другого жилья ей не предоставят, и согласилась. Специалисты администрация Шушенского района предупреждали переселенцев о том, что если не будут переселяться в предложенные варианты, то останутся совсем без жилья.
Приведённые доказательства подтверждают, что в момент заключения договора администрации Шушенского района было известно о том, что Агибалов А.И. собственником отчуждаемого недвижимого имущества не является, тем не менее сделка была оформлена и оплачена.
На момент заключения предварительного договора купли-продажи право собственности на спорное жилое помещение не было зарегистрировано ни за А., ни за Агибаловым А.И.
Право собственности на ? долю жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А. было признано решением Шушенского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-44), право собственности А. зарегистрировано на основании указанного решения суда и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46). Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ предмет договора не определён. По договору продана квартира в виде половины жилого дома, а фактически в судебном заседании установлено, что речь идёт об ? доле в общей долевой собственности на жилой дом, порядок отчуждения указанных видов имущества различный. В договоре не указано расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Таким образом, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не согласовано, в связи с чем договор следует признать не заключённым.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку отчуждение квартиры по оспариваемому договору купли-продажи было произведено лицом, которое не обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки, такая сделка противоречит требованиям ч. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку деньги Спиридовой В.Т. за квартиру не уплачивала, собственница квартиры умерла, а администрация Шушенского района обязана предоставить Спиридоновой жильё как переселенке, то в качестве последствий признания сделки ничтожной суд считает необходимым возложить на администрацию Шушенского района обязанность по обеспечение истицы жилым помещением в соответствии с принятыми обязательствами.
Согласно ст. 98 ч. 1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Истица просит взыскать в её пользу расходы за удостоверение доверенности <данные изъяты> рублей и на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, ходатайство заявлено в письменной форме, расходы подтверждаются доверенностью и договором на оказание правовых услуг.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Расходы на оплату услуг представителя взыскиваются исходя из принципа разумности, то есть соразмерности заявленных стороной расходов по отношению к времени участия представителя в судебном разбирательстве и существу рассмотренного судом спора. Из материалов дела усматривается, что представитель истицы Торопова М.В. оказывала юридические услуги по составлению уточняющих исковых требований, участвовала дважды в досудебной подготовке и в судебном заседании.
Разрешая ходатайство Спиридоновой В.Т. о возмещении судебных издержек, связанных с оплатой услуг представителя, с учетом существа спора и объема оказанной юридической помощи, суд полагает возможным компенсировать их в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -
Р е ш и л:
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: Россия, <адрес>, заключённый Агибалов А.И., Спиридонова В.Т. и администрацией Шушенского района.
Обязать администрацию Шушенского района предоставить в собственность Спиридонова В.Т. жилое помещение в виде отдельного дома или жилой квартиры в <адрес> по её выбору, в хорошем техническом состоянии, не требующем ремонта, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.
Взыскать с администрации Шушенского района в пользу Спиридоновой В.Т. судебные издержки в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в течение дести суток со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Шушенский районный суд.
На 25 мая 2011 года решение в законную силу не вступило.
Председательствующий Н.П.Шимохина