23 ноября 2010 года г.Шуя Шуйский городской суд Ивановской области В составе Председательствующего судьи Беспаловой О.В. При секретаре Страмковой О.Б., С участием представителя истца ОАО «МДМ-Банк» Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «МДМ-Банк» к Е. об обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л : ОАО «МДМ-Банк» обратился в суд с иском Е., в котором просил обратить взыскания на предмет ипотеки по договору о залоге недвижимости (ипотека) № … на кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-0), инв. №…, лит.А, расположенное по адресу: …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находящийся по адресу …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объекта незавершенного строительства здания кафе «…»; установить начальную стоимость в сумме … руб., в том числе: … руб. – начальная стоимость Объекта недвижимости, … руб. – начальная стоимость Земельного участка; отнести расходы по оплате государственной пошлины в размере … рублей на ответчика. В судебном заседании 3 ноября 2010 года представитель истца ОАО «МДМ-Банк» Ф. заявленные исковые требования изменила в части начальной продажной стоимости залогового имущества и просила установить начальную продажную стоимость имущества, являющегося предметом залога по договору ипотеки, в размере … рублей согласно отчету об оценке, проведенной по ходатайству ответчика. Суду пояснила, что 26 января 2009 года между ОАО «МДМ-Банк» и Е. был подписан договор о залоге недвижимости (ипотека) …, в соответствии с условиями которого ответчик передал в залог истцу предмет ипотеки: кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-0), инв. №…, лит.А, расположенное по адресу: …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м.; земельный участок, на котором расположен Объект недвижимости, находящийся по адресу …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объекта незавершенного строительства здания кафе «…». Договор ипотеки зарегистрирован ФРС по Ивановской области … года за №…. Оценка имущества, согласованная сторонами в договоре, составляет … рублей, в том числе: … руб. – оценка по соглашению сторон Объекта недвижимости, … руб. – оценка сторон земельного участка. Договор ипотеки обеспечивает обязательства ООО «…» по Кредитному договору №… от …г. Согласно условиям данного Кредитного договора истец предоставил ООО «Стандарт-СК» кредит в сумме … рублей (п.1.1), а ответчик обязался возвратить полученную сумму кредита … года и уплатить истцу проценты в размере 15% годовых от суммы кредита (п.2.2). Решением Арбитражного суда г. Москвы от … по делу №… по исковому заявлению ООО «МДМ-Банк» к ООО «Стандарт-СК» о взыскании задолженности по Кредитному договору №… от …г. с ООО «Стандарт-СК» была взыскана сумма задолженности в размере … руб., в том числе: основная задолженность по кредиту – … руб. … коп., проценты за пользование кредитом – … руб…. коп., неустойка – … руб. … коп.. Таким образом, общая сумма, подлежащая возврату за счет заложенного имущества составляет … рублей. До настоящего времени взысканная по решению суда задолженность не погашена, в связи с чем в соответствии со ст. 348 ГК РФ для удовлетворения требований залогодержателя взыскание может быть обращено на заложенное имущество. Согласно отчету №… об оценке рыночной стоимости, составленному экспертом – оценщиком Е. по состоянию на … мая … года, рыночная стоимость объекта оценки – кафе, расположенного по адресу: …, площадью … кв.м., и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящийся по адресу: …, площадью … кв.м., составляет … рублей. Полагает, что указанная стоимость залогового имущества, является реальной; экспертиза проведена должным образом, и ее выводы соответствуют действительности, в связи с чем просит установить начальную продажную стоимость в сумме … рублей. Ответчик Е. и ее представитель Г. в судебное заседание не явились, однако ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседания на более позднюю дату для предоставления ей времени для заключения соглашения с адвокатом. Однако из материалов дела следует, что ответчик Е. воспользовалась правом, предоставленным ей ч.3 ст. 167 ГПК РФ вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика. В судебном заседании 3 ноября 2010 года представитель ответчика Г. суду пояснила, что заявленные исковые требования признает в части обращения взыскания на заложенное имущество, однако не согласна с начальной продажной стоимостью данного имущества в размере … рублей, поскольку считает ее необоснованно заниженной. Полагает, что начальная продажная стоимость должна быть такой, какая указана в договоре залога, то есть … рублей. Доказательств в обоснование своей позиции относительно стоимости заложенного имущества представить не имеет возможности, ходатайствовать о назначении повторной экспертизы не желает, поскольку оценка может быть еще меньше. Представитель третьего лица ООО «Стандарт-СК» в судебное заседание также не явился, однако ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица, о чем представил суду письменное заявление. Суд, заслушав объяснения представителя истца, эксперта, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению. Судом установлено, что … мая … года между ОАО МДМ–Банк» и ООО «Стандарт-СК» был заключен кредитный договор № …, в соответствии с которым ОАО МДМ-Банк предоставил Заемщику ООО «Стандарт-СК» кредит в сумме … рублей … копеек на срок до … года, а Заемщик обязался своевременно возвратить сумму кредита и уплатить Банку установленные настоящим Договором проценты. Срок возврата кредита «…» октября … года. Кредит предоставлен для целевого использования: на пополнение оборотных средств. За пользовании кредитом Заемщик уплачивает Банку 15% годовых от суммы кредита. Указанным договором установлены порядок и сроки уплаты процентов, что подтверждается копией кредитного договора (т…. л.д…). Согласно договору о залоге недвижимости (ипотека) №… от … года, которым обеспечиваются обязательства ООО «Стандарт-СК» по кредитному договору № … от … мая … года, Е. передала в залог ОАО «МДМ-Банк» предмет ипотеки: кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-0), инв. №…, лит.А, расположенное по адресу: …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м.; земельный участок, на котором расположен Объект недвижимости, находящийся по адресу …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объекта незавершенного строительства здания кафе «…». Договор ипотеки зарегистрирован в УФРС по Ивановской области … года за №…. Общая оценка предмета ипотеки (Залоговая стоимость) составляет … рублей, в том числе оценка Объекта недвижимости по договору (залоговая стоимость) составляет … рублей … копеек, оценка земельного участка (залоговая стоимость) - … рублей. (т…, л.д….) В соответствии с решением Арбитражного суда г. Москвы от … июня …г. в пользу ОАО «МДМ-Банк» с ООО «Стандарт-СК» взыскано … рублей … копеек в счет задолженности по кредитному договору № … от … года и … рублей – расходы по госпошлине. (л.д….) Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Ивановской области от … ноября … года по делу № … ООО «Стандарст-СК», зарегистрированное по адресу: …, признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от … октября … года Е. на основании договора купли-продажи от … года на праве собственности принадлежит земельный участок площадью … кв.м., расположенный по адресу: …, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для объекта, незавершенного строительства здания кафе «…». (т…. л.д….) В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от … октября … года, Е. на основании акта №… приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от … года на праве собственности принадлежит кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей – 0), общая площадь … кв.м., инв. № …, лит. А, адрес объекта: …. (т… л.д….) В материалах дела имеется копия кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от …г., в котором указан кадастровый номер земельного участка … (т…. л.д….), и копия технического паспорта здания кафе инвентарный номер … (т… л.д….) по состоянию на … года. Из копии решения Арбитражного суда Ивановской области от … октября … года по иску Е. к ОАО «МДМ-Банк», ООО «Стандарт-СК» о признании недействительным кредитного договора №… от … (л.д….) видно, что в удовлетворении иска Е. было отказано. Указанное решение Арбитражного суда Ивановской области от … по делу №… оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Е. – без удовлетворения, что подтверждается копией постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от … декабря … года (т. … л.д….). Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В соответствии с ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 340 ГК РФ, права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Согласно ч. 1, ч. 2 и ч. 3 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. В силу ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Из представленных документов и пояснений сторон видно, что в соответствии с гражданским законодательством ОАО «МДМ-Банк» был выдан кредит ООО «Стандарт-СК», по данному кредитному договору ответчиком Е., как поручителем, заключен договор о залоге недвижимости (ипотека) от … года, предмет которого является кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-0), инв. №…, лит.А, расположенное по адресу: …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., и земельный участок, на котором расположен Объект недвижимости, находящийся по адресу …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для объекта незавершенного строительства здания кафе «…». Договор ипотеки зарегистрирован в УФРС по Ивановской области … года за №…. Общая оценка предмета ипотеки (Залоговая стоимость) составляет … рублей, в том числе оценка объекта недвижимости по договору (залоговая стоимость) составляет … рублей … копеек, оценка земельного участка (залоговая стоимость) - … рублей. Договор ипотеки обеспечивает обязательства ООО «Стандарт-СК» по кредитному договору №… от … года. По кредитному договору имеется задолженность, которая взыскана по решению суда в размере … рублей … копеек. Данная задолженность до настоящего времени не погашена. Анализируя представленные доказательства, а также тот факт, что представителем ответчика заявленные исковые требования признаны в части обращения взыскания на заложенное имущество, о чем суду представлено письменное заявление, суд приходит к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных гражданским законодательством и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имеется, требования в этой части следует удовлетворить и обратить взыскание на предмет ипотеки по договору о залоге недвижимости № …. Согласно ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Из кредитного договора, договора об ипотеке следует, что соглашением между Залогодателем – ответчиком Е. и Залогодержателем - банком была установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере … рублей. Согласно отчету №… о рыночной стоимости здания кафе с земельным участком, составленному ЗАО «Инвестиционно-консалтинговая фирма» по состоянию на … года, представленному представителем ОАО «МДМ-Банк», итоговая величина стоимости нежилого здания кафе, литер А, общей площадью … кв.м., кадастровый номер …, и земельного участка площадью … кв.м, кадастровый номер …, расположенных по адресу: … и принадлежащих Е. составляет … рубль.(т…. л.д….) Из отчета №… об оценке рыночной стоимости, составленного экспертом – оценщиком Е. по состоянию на … мая … года, рыночная стоимость объекта оценки – кафе, расположенного по адресу: …, площадью … кв.м. и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящийся по адресу: …, площадью … кв.м. составляет … рублей.(т…. л.д….) Таким образом, на момент рассмотрения дела по существу рыночная стоимость заложенного имущества существенно уменьшилась. Решая вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд полагает, что необходимо исходить из экспертного заключения Е.. Данное заключение было дано на основании определения Шуйского городского суда от … марта … года о назначении по делу товароведческой экспертизы. Экспертиза проведена специалистом-оценщиком, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» и имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Эксперт-оценщик предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Суд считает, что оценка проведена и отчет составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральными стандартами оценки ФСО №1Ю №2, №3 и другими нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность в Российской Федерации. При оценке были использованы все три обязательные к применению при оценке объекта метода: затратный, сравнительный и доходный, обобщение результатов которых позволило определить рыночную стоимость объектов оценки – … рублей. При этом расчет основан на исходных данных, анализе рынка недвижимости, ликвидности данного объекта, сведений об его износе на дату оценки и выполнен с применением обязательных стандартов оценки. Согласно показаниям допрошенного в судебном заседании эксперта-оценщика Е., стоимость объектов недвижимости в размере … рублей она считает соответствующей действительности на дату проведения оценки – … мая … года. Допускает, что в … году данные объекты недвижимости (кафе и земельный участок) могли иметь стоимость … рублей, которая была реальной до кризиса, однако после кризиса стоимость недвижимости на рынке упала на 20-25%, что и отразилось на результатах экспертизы. На основании изложенного суд полагает, что представленная оценка отражает реальную стоимость залогового имущества на дату оценки, и доводы представителя ответчика о том, что данная стоимость существенно занижена, находит не обоснованными. При этом, суд учитывает, что доказательств обратного ответчиком суду не представлено. Таким образом, суд считает, что необходимо определить начальную продажную цену заложенного имущества – кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-0), инв. №…, лит.А, расположенного по адресу: …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м. и земельного участка, на котором расположен Объект недвижимости, находящийся по адресу …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, в размере … рублей согласно представленному отчету №… об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на … мая … года, поскольку указанная цена наиболее соответствует реальной цене объектов недвижимости. Кроме того, суд считает необходимым в соответствии со ст. 98 ГПК РФ взыскать с ответчика в пользу истца сумму уплаченной государственной пошлины в размере … рублей. Суд полагает, что ходатайство представителя истца о взыскании с ответчика суммы в размере … рублей, оплаченных за производство оценки, удовлетворению не подлежит, поскольку данная оценка не принята судом. Кроме того, в соответствии с ч.2 ст. 85, ст. 98 ГПК РФ с ответчика Е. подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере … рублей, поскольку согласно определения суда от … марта … года расходы по оплате экспертизы были возложены на ответчика. В настоящее время суду представлено заключение эксперта – Е. являющейся сотрудником ООО «Строй-траст», а также представлены документы, подтверждающие стоимость проведения экспертизы и сообщение об отсутствии оплаты за проведение экспертизы со стороны ответчика. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Обратить взыскание на предмет ипотеки - кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-0), инв. №…, лит.А, расположенное по адресу: …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м. и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находящийся по адресу …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объекта незавершенного строительства здания кафе «…», принадлежащие на праве собственности Е.. Определить начальную продажную цену заложенного имущества – кафе, нежилое, 1-этажный (подземных этажей-0), инв. №…, лит.А, расположенного по адресу: …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м. и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находящийся по адресу …, кадастровый (или условный) номер …, площадью … кв.м., в размере … (…) рублей. Взыскать с Е. в пользу Открытого акционерного общества «МДМ-Банк» судебные расходы в сумме … (…) рублей. Взыскать с Е. в пользу ООО «Строй-траст» сумму в размере … рублей за проведение экспертизы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом Е.. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ивановского областного суда через Шуйский городской суд Ивановской области в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме. Судья О.В.Беспалова. Решение в окончательной форме изготовлено 29 ноября 2010 года.