РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 февраля 2011 года г. Шуя Ивановской области
Шуйский городской суд Ивановской области в составе
председательствующего судьи Слепченковой Л.В.,
при секретаре Цыгановой Н.В.,
с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) С.,
представителя ответчика (истца по встречному иску) Д.,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ф. к К. о регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, перехода права собственности, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, обязании ответчика передать имущество, а также по встречному иску К. к Ф. о расторжении договора,
У С Т А Н О В И Л:
Ф. обратился в суд с иском к К. о понуждении к совершению действий по регистрации сделки договора купли-продажи.
Иск мотивирован тем, что … августа … года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: …, база отдыха «…», здание под лит. «А», общей площадью … кв.м., кадастровый (условный) номер …. Передачи указанного недвижимого имущества не произошло, документы ответчиком предоставлены не были, передаточный акт не составлялся. Истец просит суд обязать К. совершить действия по регистрации сделки купли-продажи от … августа … года вышеуказанного объекта недвижимости.
В ходе судебного разбирательства представителем истца исковые требования изменялись в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрировать договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости к Ф., исключить из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество запись о К. как собственнике указанного объекта недвижимости, обязать ответчика передать имущество.
Ответчик К. исковые требования не признал, в порядке ст.137 ГПК РФ обратился со встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи от … августа … года здания, расположенного по адресу: …, база отдыха «…», литер «А», общей площадью … кв.м., кадастровый (условный) номер ….
Встречный иск мотивирован тем, что … августа … года между К. и Ф. подписан договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: …, база отдыха «…», литер «А», общей площадью … кв.м., кадастровый (условный) номер …. До настоящего времени Ф. обязательств по оплате суммы договора исполнено не было, что является существенным нарушением условий договора. В силу ст. 450 ГК РФ К. просит суд расторгнуть вышеуказанный договор купли-продажи здания.
В судебном заседании представитель К. Д. встречное исковое заявление К. поддержала по изложенным в нем основаниям, в удовлетворении иска Ф. просила отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Согласно данному отзыву, между К. (продавцом) и Ф. (покупателем) был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости от … августа … года. На момент подписания договора между сторонами была достигнута договоренность о том, что как только покупатель оплатит полную стоимость объекта недвижимости, тогда будет осуществлена передача указанного объекта недвижимости по акту приема-передачи и произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Поскольку после подписания договора покупатель не оплатил предусмотренную договором цену, данные действия были расценены продавцом как отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи. Кроме того, поскольку объект недвижимости по договору купли-продажи является имуществом, нажитым в период брака супругами К., то есть их совместной собственностью, сделка по купле-продаже спорного объекта недвижимости является недействительной и, соответственно, государственная регистрация перехода права на основании данной сделки будет являться незаконной. В силу ст. 556 ГК РФ исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Такой акт сторонами не составлялся, объект недвижимости продавцом не передавался, покупателем не принимался. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности следует отказать.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и К.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, К. в судебном заседании не участвовала, просила рассмотреть дело без ее участия, представив в суд письменный отзыв. Суд считает возможным рассмотреть данное дело без участия К. Согласно ее письменному отзыву, К. и К. состояли в браке с … августа … года по … ноября … года. В период брака ими было нажито имущество, в том числе и спорный объект недвижимости – административное здание, расположенное по адресу: …, база отдыха «…». Раздела совместно нажитого имущества в период брака и после его расторжения не производилось. Своего согласия на отчуждение спорного объекта К. не давала, о сделке узнала только в связи с рассматриваемым делом. К. возражает против удовлетворения иска Ф. к К., поскольку в случае его удовлетворения будут нарушены ее права.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области С. в судебном заседании пояснила следующее. В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о регистрации права собственности на административное здание по адресу: …, база отдыха «…» за К.. Запись внесена …апреля … года. При этом в деле правоустанавливающих документов имеется нотариально удостоверенное согласие супруги (К.) на приобретение данного объекта недвижимости от … марта … года. Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государственного возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На момент рассмотрения дела новые записи по данному объекту в ЕГРП отсутствуют. Что касается доводов ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, К. о совместно нажитом имуществе, здесь следует руководствоваться п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года N15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", согласно которому течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п.7 ст.38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст.200 ГК РФ).Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, проверив, исследовав и оценив письменные доказательства, имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что … августа … года между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: …, база отдыха «…», здание под лит. «А», общей площадью … кв.м., кадастровый (условный) номер ….
Данный факт сторонами не оспаривается, подтверждается имеющейся в материалах дела копией и представленным на обозрение суда подлинником данного договора (л.д. 11-12).
Согласно пункту 4 данного договора, «По соглашению сторон указанное административное здание продается за … рублей. Покупатель уплатил Продавцу всю сумму до государственной регистрации перехода прав на указанную недвижимость по настоящему договору».
Из данного пункта следует, что между сторонами достигнута договоренность о стоимости объекта – 1500 000 рублей.
Из смысла ст. 421 Гражданского Кодекса РФ, стороны свободны в договоре, условия договора определяются по усмотрению сторон. Содержание условия о времени оплаты купли-продажи объекта недвижимости законом или иными правовыми актами не предписано, следовательно, стороны вправе произвести расчет как до подписания договора, так и после его подписания.
При этом факт произведенной покупателем оплаты должен быть зафиксирован в письменной форме. В соответствии с п. 1 ст. 161 Гражданского Кодекса РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме. В силу пункта 1 ст. 162 Гражданского Кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Исследовав совокупность представленных доказательств, в силу ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что Ф. не доказан факт оплаты стоимости недвижимого имущества: отсутствует расписка о получении К. денежных средств, передаточный акт, в самом договоре отсутствует условие о том, что Ф. уплатил К. всю сумму до подписания договора. В соответствии с изложенными выше нормами права, показания свидетелей Ч. и Ф. не могут служить допустимыми доказательствами факта оплаты покупателем стоимости приобретаемого недвижимого имущества на момент подписания сторонами договора … августа … года.
Наличие в договоре фразы «Покупатель уплатил Продавцу всю сумму до государственной регистрации перехода прав на указанную недвижимость по настоящему договору» не противоречит изложенным выводам суда. В соответствии со ст. 431 Гражданского Кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Государственная регистрация перехода права собственности является результатом заключенного между сторонами договора и не может предшествовать его подписанию, в связи с чем довод представителя Ф. о том, что оплата произведена до подписания Ф. и К. договора купли-продажи является голословным.
Неполучение оплаты продавцом по договору является существенным нарушением его условий со стороны покупателя, что в соответствии с пунктом 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ является основанием для расторжения договора.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении встречного искового заявления К. о расторжении договора купли-продажи от … августа … года здания, расположенного по адресу: …, база отдыха «…», литер «А», общей площадью … кв.м., кадастровый (условный) номер ….
Следовательно, исковые требования о регистрации договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости к Ф., исключении из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество записи о К. как собственнике указанного объекта недвижимости и об обязании ответчика передать имущество не могут быть удовлетворены судом.
Помимо изложенного, рассматривая исковые требования Ф., суд соглашается с доводами представителя ответчика Д. об отсутствии предусмотренных п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса РФ оснований для регистрации договора купли-продажи от … августа … года, поскольку данное имущество являлось совместно нажитым и для его отчуждения в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ требовалось нотариально удостоверенное согласие К.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.
В соответствии с п. 40 «Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных Приказом Минюста РФ от 01 июля 2002 года №164, согласно пункту 1 статьи 13 вышеуказанного Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ, законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. В соответствии с п.29 указанных выше Методических рекомендаций, согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, в частности нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Поскольку из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости приобретен по договору купли-продажи от … марта … года (л.д.128-129), в период брака (л.д. 111, 130, 135), на основании вышеизложенных правовых норм, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований регистрации договора от … августа … года.
Заслуживают внимания и доводы представителя К. Д. об отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности в виду отсутствия передаточного акта.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. N10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт3 статьи551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацувторомупункта1статьи556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзацседьмойстатьи12 ГК РФ, статья398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Поскольку судом установлено, что покупатель не исполнил договор со своей стороны (не оплатил указанную в договоре стоимость продаваемого объекта), его требования о передаче объекта недвижимости не могут быть удовлетворены, а следовательно, в удовлетворении требования о регистрации перехода права собственности должно быть отказано.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца Ф. к К. о регистрации договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости к Ф., исключении из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество записи о К. как собственнике указанного объекта недвижимости и об обязании ответчика передать имущество.
Иные доводы сторон не могут повлиять на изложенные выводы суда.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу К. подлежат взысканию с Ф. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме … рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Ф. к К. о регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, перехода права собственности на объект недвижимости, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, обязании ответчика передать имущество отказать.
Встречные исковые требования К. к Ф. о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от … августа … года объекта недвижимости – административного здания, расположенного по адресу: …, литера «А» общей площадью … кв.м., кадастровый (условный) номер …
Взыскать в пользу К. с Ф. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме … рублей.
Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Ивановский областной суд через Шуйский городской суд Ивановской области в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.В. Слепченкова