Решение...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации.

19 января 2011 года г. Шуя

Шуйский городской суд Ивановской области

в составе:

председательствующего судьи Сорокиной А.А.,

при секретаре Фаражаллах Н.И.,

с участием

представителя истца М.Р.,

третьего лица П.Н.,

представителя ответчиков Т.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску А.В. к СПК «Перемиловский» и СПК «Россия» о признании действий по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения и действий по заключению договора коммерческого найма незаконными, о признании договора коммерческого найма недействительным, о восстановлении правоотношений сторон по договору найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

А.В. обратилась в суд с иском к СПК «Перемиловский», в котором просила признать действия СПК «Перемиловский» по одностороннему отказу от договора социального найма жилого помещения от 9 марта 1988 года и действий по заключению договора коммерческого найма жилого помещения №3 от 1 сентября 2008 года незаконными, а также просила признать договор коммерческого найма жилого помещения №3 от 1 сентября 2008 года недействительным и восстановить правоотношения сторон по договору найма жилого помещения от 9 марта 1988 года.

Данные требования истец мотивировала следующим: согласно договора найма жилого помещения от 09.03.1988 года, заключенного с СПК (колхоз) «Россия», она является нанимателем жилого дома, расположенного по адресу: …, общей площадью…. В жилом доме проживают и зарегистрированы она, П.Н., П.Д., П.Е.. С 1988 года до настоящего времени она и члены ее семьи оплачивают коммунальные услуги и содержат данный дом. В настоящее время жилой дом по адресу: … находится в оперативном управлении СПК «Перемиловский», о чем известно со слов председателя СПК «Перемиловский». 1 сентября 2008 года председателем СПК «Перемиловский» был составлен договор коммерческого найма жилого помещения №3, данный договор был передан ей. К договору председателем СПК «Перемиловский» было приложено извещение, в котором указывалось, что он, председатель СПК «Перемиловский», признал недействительными все ранее выданные документы от имени СПК (колхоз) «Россия», в том числе в одностороннем порядке отказался от ранее заключенного договора социального найма жилого помещения. Председателем СПК «Перемиловский» в данном извещении даже был установлен срок «переоформления» договора — до 28 сентября 2008 года. Впоследствии ею было получено аналогичное извещение от председателя СПК «Перемиловский», но уже с требованием освободить якобы незаконно занимаемое жилое помещение, в связи с тем, что ею не был подписан представленный договор коммерческого найма жилого помещения. Кроме того, за все время проживания с нее, без согласования с ней, из ее заработной платы удерживались денежные средства в счет оплаты за жилое помещение. В настоящее время от председателя СПК «Перемиловский» в ее адрес приходят письма с требованиями о выселении. В соответствии со ст.89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Договор социального найма жилого помещения от 9 марта 1988 года она не расторгала, согласие на такое расторжение ни она, ни члены ее семьи, совместно с ней проживающие в указанном жилом доме, не давали. Договор социального найма жилого помещения от 9 марта 1988 года не расторгнут по сей день, и оснований в соответствии с ЖК РСФСР для его расторжения не имелось. В соответствии со ст.83 ЖК РФ расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке. Она считает, что, ни по действующему ранее ЖК РСФСР, ни по ЖК РФ оснований для расторжения договора найма жилого помещения от 9 марта 1988 года не имелось и не имеется. Адамова В.М. считает, что односторонний отказ СПК «Перемиловский» от исполнения договора найма жилого помещения от 9 марта 1988 г. является незаконным.

В дальнейшем в судебном заседании представителем истца уточнялись заявленные требования и в настоящее время истец обратилась с исковыми требованиями к СПК «Перемиловский» и СПК «Россия», в которых просит признать действия СПК «Перемиловский» по одностороннему отказу от договора социального найма жилого помещения от 9 марта 1988 года и действий по заключению договора коммерческого найма жилого помещения №3 от 1 сентября 2008 года незаконными, а также просила признать договор коммерческого найма жилого помещения №3 от 1 сентября 2008 года недействительным и восстановить правоотношения сторон по договору найма жилого помещения от 9 марта 1988 года, в связи с тем, что она договор найма жилого помещения от 9 марта 1988 года не расторгала, согласие на такое расторжение ни она, ни члены ее семьи, совместно с ней проживающие в указанном жилом доме, не давали. Договор найма жилого помещения от 9 марта 1988 года не расторгнут по сей день и оснований в соответствии с ЖК РСФСР для его расторжения не имелось. Она считает, что договор найма жилого помещения, заключенный 9 марта 1988 года, не противоречит действующему законодательству и поэтому мог быть не перезаключен, в связи с чем указанный договор действует в рамках действующего законодательства РФ. В любом случае для заключения нового договора, предмет которого идентичен с предметом уже ранее заключенного договора, необходимо расторгнуть ранее заключенный договор, в случае если стороны достигли соглашения по всем пунктам нового договора. Она считает, что ни по действующему ранее ЖК РСФСР, ни по ЖК РФ, ни по ГК РФ основания для расторжения договора найма жилого помещения от 9 марта 1988 года отсутствуют. Односторонний отказ СПК «Перемиловский» от исполнения договора найма жилого помещения от 9 марта 1988 г. является незаконным. Какие-либо доказательства того, что СПК «Россия» или СПК «Перемиловский» являются собственниками переданного ей в найм жилого дома, расположенного по адресу: г. Шуя, … …, д. …, отсутствуют, а в соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ сделка по передаче в найм жилого дома, расположенного по адресу: … является ничтожной. На основании ст.89 ЖК РСФСР, ст.ст. 671, 675, 677, 678, 166, 168 ГК РФ, А.В. просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца М.Р. пояснил суду, что поддерживает уточненные заявленные требования А.В. по изложенным в уточненном исковом заявлении основаниям. Считает, что договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: …, от 1 сентября 2008 года заключен СПК «Перемиловский» с А.В. незаконно, так как СПК «Перемиловский» не является собственником данного жилого помещения.

Третье лицо П.Н. пояснила суду, что она поддерживает заявленные требования по изложенным в заявлении основаниям.

Третьи лица П.Д. и П.Е. в судебное заседание не явились, от них в суд поступили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. А также в заявлениях указано, что они поддерживают заявленные требования.

Представитель ответчиков СПК «Перемиловский» и СПК «Россия» Т.Б. пояснил суду, что заявленные исковые требования не признает, поскольку А.В. перезаключила договор социального найма с колхозом «Россия» на договор коммерческого найма 10 сентября 2001 года в связи с изменением статуса колхоза «Россия» на коммерческую организацию и в связи с тем, что жилой фонд колхоза стал частным жилым фондом. Этот договор исполнялся. 1 сентября 2008 года А.В. перезаключила договор коммерческого найма жилого помещения с СПК «Перемиловский» в связи с передачей жилого фонда СПК «Россия» в СПК «Перемиловский», и, кроме того, данный договор был перезаключен на более льготных условиях. Переданный жилой фонд от СПК «Россия» в СПК «Перемиловский», находился в неделимом фонде СПК «Россия» и был принят в неделимый фонд СПК «Перемиловский», в том числе и дом … по … города Шуи. В 1993 году после Указа Президента России имущество СПК «Россия» было разделено на фонды и жилой фонд, как здания и сооружения, были отнесены к неделимому фонду СПК. В соответствии с Уставом СПК «Перемиловский» и Законом «О сельскохозяйственной кооперации», это имущество – жилой фонд - является имуществом СПК «Перемиловский». Кроме того, дом, в котором проживает А.В., был построен колхозниками, и является колхозной собственностью, хотя право собственности до настоящего времени колхозом еще не оформлено.

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Из данных документов следует, что СПК «Перемиловский» не отказывалось от договора найма жилого помещения от 9 марта 1988 года, поскольку данный договор был перезаключен СПК (колхоз) «Россия» 10 сентября 2001 года в связи с проведенной реорганизацией колхоза «Россия».

В связи с этим суд считает, что в ходе рассмотрения дела не установлено совершение СПК «Перемиловский» каких-либо действий по отказу от договора найма от 9 марта 1988 года.

На основании изложенного, суд считает, что требования истца о признании действий СПК «Пермиловский» по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения от 9 марта 1988 года не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Суд считает, что доводы истца о том, что договор от 9 марта 1988 года не расторгнут по сей день и оснований для его расторжения не имелось, не обоснованы, поскольку данный договор был заключен с юридическим лицом колхозом «Россия», которое было реорганизовано и в настоящее время юридического лица – колхоз «Россия», в едином государственном реестре юридических лиц, нет, что подтверждается справкой межрайонной инспекции ФНС №3 по Ивановской области. В соответствии со ст. 58 ГК РФ все права и обязательства, возникшие на основании договорных отношений с колхозом «Россия» перешли к юридическому лицу, ставшему правопреемником колхоза «Россия». После перехода прав и обязанностей СПК «Россия» был решен вопрос о заключении договора коммерческого найма с нанимателями жилья, в частности с А.В., которой данный договор был подписан и исполнялся.

Суд считает, что также не подлежат удовлетворению требования истца о признании действий СПК «Перемиловский» по заключению договора коммерческого найма от 1 сентября 2008 года незаконными.

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из копии выписки из протокола №2 общего собрания членов СПК колхоза «Россия» от 28 августа 2008 года, видно, что на собрании членов СПК колхоза «Россия» было принято решение передать жилой фонд в СПК «Перемиловский» безвозмездно.

Из копии выписки из протокола №5 совместного заседания правления и наблюдательного совета СПК «Перемиловский» от 28 августа 2008 года видно, что на данном заседании принято решение о принятии жилого фонда от СПК колхоза «Россия» в СПК «Перемиловский» безвозмездно и включении его в неделимый фонд.

Данное решение правления СПК «Перемиловский» о принятии жилого фонда (… дом) от СПК колхоза «Россия» в СПК «Перемиловский» безвозмездно и включении его в неделимый фонд, было утверждено на общем собрании СПК «Перемиловский» от 17 марта 2009 года, что подтверждается копией выписки из протокола и копией приложения №1 к решению, в котором указан список домов, включаемых в неделимый фонд, в том числе и дом ….

В соответствии с указанными решениями СПК «Россия» передал дом … по … … г. Шуи, а СПК «Перемиловский» принял данный дом 31 августа 2008 года, что подтверждается копией акта о приеме-передаче объекта основных средств.

1 сентября 2008 года между Правлением СПК «Перемиловский» Шуйского района Ивановской области и А.В. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, находящегося в хозяйственной собственности СПК «Перемиловский», расположенного по адресу: …, что подтверждается копией договора коммерческого найма жилого помещения №3 от 1 сентября 2008 года.

Согласно ст. 34 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности. Для осуществления своей деятельности кооператив формирует фонды, составляющие имущество кооператива. Виды, размеры этих фондов, порядок их формирования и использования устанавливаются общим собранием членов кооператива в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом кооператива.

В соответствии с п. 4.10 Устава СПК «Перемиловский», кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности.

Исходя из представленных документов суд приходит к выводу, что поскольку жилой дом … Шуи был отнесен к неделимому фонду колхоза «Россия», и в 2008 году данный дом был передан СПК «Россия» в СПК «Перемиловский» и включен СПК «Перемиловский» в неделимый фонд, то данный дом является имуществом СПК «Перемиловский».

В ходе рассмотрения дела не установлено, что решения о передаче домов в неделимый фонд оспаривались.

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что, поскольку жилой дом … является имуществом СПК «Перемиловский», данное СПК при заключении коммерческого найма, действовало в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд считает, что исходя из представленных документов и установленных обстоятельств, оснований для признания договора коммерческого найма от 1 сентября 2008 года недействительным, как не соответствующий требованиям закона и иным правовым актам, нет, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что это имущество СПК.

Суд считает, что доводы представителя истца о том, что в данном случае нарушена ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения и при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, не обоснованными, поскольку данной нормой предусмотрено, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора до истечения срока договора. А в данном случае договор от 9 марта 1988 года на момент заключения договора найма от 1 сентября 2008 года не действовал, в связи с чем СПК «Перемиловский» не имел законных оснований для того, чтобы на условиях договора найма от 9 марта 1988 года быть наймодателем жилого помещения для А.В..

В связи с установленными обстоятельствами, суд считает, что договор от 9 марта 1988 года на момент заключения договора от 1 сентября 2008 года не действовал, оснований для удовлетворения требований истца о восстановлении правоотношений по договору найма жилого помещения от 9 марта 1988 года нет. Кроме того, данный договор был заключен в соответствии с действовавшими на тот момент гражданским и жилищным законодательством РСФСР. В настоящее время действуют другие нормативные акты и законодательство Российской Федерации, в связи с чем восстановить правоотношения по договору найма от 9 марта 1988 года не имеется правовых оснований.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что необходимо отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Кроме того, суд считает, что не имеется оснований для удовлетворения ходатайства представителя истца о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на представителя, поскольку в соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. В данном случае решение суда состоялось в пользу ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных к СПК «Перемиловский» и СПК «Россия» требований о признании действий СПК «Перемиловский» по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения от 9 марта 1988 года и действий по заключению договора коммерческого найма жилого помещения от 1 сентября 2008 года незаконными, о признании договора коммерческого найма жилого помещения от 1 сентября 2008 года недействительным, о восстановлении правоотношений сторон по договору найма жилого помещения от 9 марта 1988 года, о взыскании суммы в счет возмещения расходов на представителя, А.В. – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ивановского областного суда через Шуйский городской суд Ивановской области в течение 10 дней.

Председательствующий: А.А. Сорокина